서울 외곽 지역 가격 하락세 뚜렷
꾸준히 오르는 강남권 아파트 가격
'똘똘한 한 채'에 초양극화 이어져

전반적인 내수 침체와 ‘똘똘한 한 채’ 선호 속에 서울 부동산 시장의 양극화 현상이 심화하고 있다. 강남권과 한강 벨트, 강북의 대형 고급 주택 등은 가격이 우상향하는데 반해 노원·도봉·강북구 등 서울 외곽과 비(非)아파트는 하락세가 이어지는 등 지역과 상품에 따라 희비가 엇갈리고 있다.

노원·도봉·강북 등 서울 외곽 하락세

24일 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 서초구 아파트 실거래가격은 12.44% 올랐지만, 이른바 노도강(노원·도봉·강북구)으로 불리는 서울 외곽 지역의 아파트가격 상승률은 이에 한참 못 미치는 1~2%대를 기록했다. 올해 들어서도 하락세가 뚜렷했다. 한국부동산원 주간아파트 가격 동향에 따르면 1월부터 2월 3주차까지 노원(-0.16%)·도봉(-0.17%)·강북(-0.13%) 지역 모두 하락세를 이어갔다. 노도강 지역은 상대적으로 저렴한 가격에 갭투자가 가능해 자금이 여유롭지 않은 수요층의 투자가 꾸준했다. 3~4년 전에는 서울 전역에 나타난 부동산 상승세와 함께 덩달아 상승세를 탔다.

하지만 최근 분위기는 사뭇 다르다. 고금리와 대출규제로 부동산 시장이 얼어붙으면서 실수요자들이 관망세로 돌아섰고 가격 하락세가 이어졌다. 최근에는 일부 소요주들이 매도에 나섰다. 매물은 쌓이고 수요는 줄어드니 부동산 가격이 좀처럼 반등하지 못하는 악순환이 이어졌다. 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 노원구 상계동 상계주공 10단지 아파트(전용 41.3㎡)는 최근 4억원에 새 주인을 찾았다. 3년 전 비슷한 조건의 매물이 6억원대에 거래되던 것과는 대조적이다. 서울 도봉구 창동 동아청솔 아파트(전용 84.97㎡) 매물도 신고가 대비 2억원 정도 낮은 8억9,000만원에 거래됐다.

웃돈 붙은 강남 3구, 연일 신고가 경신

이와는 반대로 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 연일 신고를 경신하는 등 시장 분위기가 뜨겁다. 업계에 따르면 오는 6월 입주를 앞둔 서초구 메이플자이(3,307가구)에서는 10억원 이상의 프리미엄(웃돈)이 붙은 분양권·입주권 매물을 심심찮게 발견할 수 있다. 전용 59㎡ 호가는 28억~39억원대에 설정돼 있다. 일반분양 기준 전용 59㎡가 최고 17억4,200만원에 공급된 걸 고려하면 몸값이 두 배로 뛴 셈이다. 조합원 물건 중에서는 프리미엄이 45억원(조합원 분양가와 비교)을 웃도는 경우도 있다. 이번 달에도 전용 124㎡ 아파트가 55억2,886만원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다. 지난해 7월 실거래가(52억3,226만원)보다 3억원 가까이 뛰었다.

용산구 호반써밋 에이디션(전용 84㎡)은 분양가보다 15억7,000만원 비싼 30억원에 매물로 나왔다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 분양가상한제가 적용돼 시세 대비 저렴한 가격에 공급된 편이라 프리미엄도 크다. 최근에는 해당 강남 3구와 용산구를 넘어 한강과 붙어 있는 인기 주거 지역도 억 단위 프리미엄이 붙었다. 광진구 롯데캐슬 이스트폴(1,063가구)이 대표적이다. 전용 101㎡가 지난달 18억7,113만원에 거래됐다. 이 면적대의 분양가는 15억4,000만~17억6,000만원으로 4억원 안팎의 프리미엄이 붙은 셈이다.

기존 아파트 상황도 비슷하다. 강남권과 '마용성(마포·용산·성동구)' 지역의 준공 10년 내 아파트, 압구정·여의도 일대의 재건축 단지, 강북권의 대형 평형 인기 단지 등은 가격이 꾸준히 뛰고 있다. 토지거래허가구역 해제 호재를 품고 있는 강남구 대치동 ‘대치아이파크(전용 84㎡)는 이달 역대 최고가인 33억4,000만원에 거래됐다. 마포구 마포프레스티지자이(전용 59㎡)도 이달 18억4,500만원에 신고가를 다시 썼다. 여의도의 재건축 추진 단지인 시범아파트는 이달 3.3㎡당 1억원 시대를 열기도 했다.

서울 아파트 매입하는 지방러, 원정투자도 늘어

'똘똘한 한 채' 열풍 속에 서울 아파트를 사려는 원정투자도 증가했다. 지난해 타 지역 거주자(외지인)의 서울 아파트 매입 비율은 21.5%로 2006년 관련 조사가 시작된 이래 연간 기준으로 역대 최고를 기록했다. 외지인의 서울 아파트 매입 비율은 2006년 이후 10년 동안 17~18%대를 기록하다가, 2017년 19.9%로 늘어난 뒤 집값이 가파르게 올랐던 2021년 처음으로 20.0%로 올라섰다. 이후 급격한 금리 인상으로 거래 절벽이 커졌던 2022년 18.7%로 주춤했다가 2023년 다시 20%대(20.9%)를 회복했다.

자치구별로 보면 강동구가 27.3%로 가장 높았고, 광진구(25.6%), 은평구(25.3%), 금천구(24.7%), 영등포구(24.0%) 순으로 나타났다. 고가 아파트가 많은 서초구(21.2%)와 강남구(21.5%)는 외지인 비율이 전년(각각 25.0%, 22.6%) 대비 낮아졌다. 지난해 여름 강남권 아파트 값이 급등하자 다른 지역으로 외지인 수요가 몰린 것으로 분석된다. 반면 지난해 서울 거주자가 지방 아파트를 사들인 비율은 5.5%를 기록했다. 2023년(5.4%)보다는 소폭 증가했지만 7~8%대에 이르던 예년보다는 낮은 수준을 보였다.