정부가 현행 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 관리‧감독체계를 손보겠다고 밝혔다. 그간 현행 리츠 관리체계가 다변화하는 리츠 시장의 변화를 따라가지 못하고, 형식적인 검사와 사후 처벌 위주의 관리라는 문제점이 꾸준히 제기되어 온 만큼 사후관리체계에서 사전관리체계로 전환하는 쪽으로 전반적인 제도 개편이 있을 것으로 보인다.

정부, 리츠 시장 대응력 높이고 규제 손본다

2001년 부동산 간접투자기구인 리츠 제도를 도입한 이래 리츠 시장은 지속적으로 성장해 왔다. 지난 3월 말까지 운영 중인 리츠 수는 총 354개로 집계됐으며, 전체 자산도 90조5,000억원 규모로 커졌다.

양적 성장뿐 아니라 투자 대상 또한 다변화했다. 제도 도입 초기에는 투자 대상이 주택, 오피스 등 전통적 대상에 집중된 반면 현재는 유통시설, 물류센터, 호텔, 주유소 등으로 투자 영역이 늘어났으며, 해외자산 투자도 점차 확대되고 있다. 이러한 리츠 시장의 변화를 현행 리츠 관리‧감독체계가 따라가지 못한다는 지적에 따라 국토교통부는 현행 리츠 관리 체계를 근본적으로 재검토해 투자자를 실질적으로 보호함은 물론 리츠 업계 부담도 줄이는 방안을 마련하겠다고 18일 밝혔다.

제도는 크게 3가지 방향으로 개편될 예정이다. 먼저 사후관리체계에서 사전관리체제로의 전환이다. 이를 위해 리츠 업무매뉴얼 배포, 공시‧보고사항 사전안내, 법령해석‧위반사례 검색창구 마련 등을 시행할 방침이다.

둘째, 기존 전수검사를 중요 사항 중심 선별검사로 변경하고, 형식적 검사 방식에서 실질적 검사방식으로 전환하기로 했다. 이를 위해 투자자 보호와 직결된 사항 위주로 현장검사를 진행하고, 공시‧보고사항은 간소화 및 간편화를 실시할 예정이다. 마지막으로 제재 체계를 합리화하는 작업도 진행한다. 현행 형사처벌 규정의 경중을 고려해 경미한 사항은 과태료 처분으로의 전환을 적극 검토하기로 했다.

남영우 국토교통부 토지정책관은 “리츠 시장이 양적으로 성장하고, 투자 대상도 다양해지는 상황에서 현행과 같은 예산‧인력 투입 중심 관리‧감독 방식은 비효율적”이라면서 “상반기 중 리츠 관리‧감독체계 개편방안을 발표할 예정이며, 현재 고도화 작업(’22~’23년) 중인 리츠 정보시스템도 리츠 관리‧감독업무에 신속하게 접목해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

‘시장 건전성’ 높이기 위해 노력해 온 국토부

그간 정부는 리츠 시장의 건전성을 높이기 위해 꾸준히 제도를 개편해 왔다. 지난 2021년 6월 국토부는 「부동산투자회사법」을 개정하며 리츠 자산관리회사(AMC, Asset Management Company)에 대한 인가요건을 개선한 바 있다. 주요 내용으로 △경영건전성 기준 및 변경인가 제도 도입 △보고의무 강화 등을 포함시키며 투자자 보호에 적극 힘썼다.

당시 국토부는 자산관리회사의 인가 요건을 기존 자본금 70억원에서 자기자본 70억원으로 변경하며 재무건전성을 높였다. 또 전산설비나 물적 설비 등도 인가요건에 추가하며, 기존에 인가받은 자산관리회사도 변경된 규정에 따라 물적 설비 요건을 갖추도록 했다. 특히 연구용역을 통해 자산관리회사가 자본적정성, 위험관리 등의 주요 항목에서 경영건전성을 유지하고 있는지 점검하기도 했다.

사실 이러한 규제 강화는 2001년 리츠 제도 도입 초기부터 꾸준히 논의된 사안이다. 국토부는 앞선 2011년 업무 범위 위반, 영업인가 미취득, 금전대여한도 초과, 미공개 정보 이용 등 위법행위가 발생한 리츠에 과징금을 부과하는 법 도입을 추진했고, 이후 그해 10월에는 이 같은 내용을 골자로 한 개정안이 입법 예고되기도 했다. 다만 이러한 규제 강화가 사후적인 관리 체계라는 지적이 꾸준히 제기되면서 결국 올해 칼을 뽑아 든 것으로 보인다.

얼어붙은 부동산 시장, 리츠 업계 살아날까

지난해 국내 부동산 시장이 강한 긴축 정책과 대출규제 강화 등으로 얼어붙자, 리츠 시장 또한 경색이 심화됐다. 이에 정부는 올해 들어 꾸준히 성장 가능성을 입증해 온 리츠 시장을 활성화하기 위한 규제 완화책을 내놓고 있다. 업계에서도 이번 관리체계 개편이 리츠 시장의 거품을 걷어내기 위한 목적 아래 시행된 것이란 분석이 지배적이다.

국내 리츠 자산관리회사 관계자는 “이번 관리 체계 개편의 외형은 규제 강화처럼 보이지만, 실질적으론 시장의 건전성을 높이려는 목적이 큰 것으로 생각한다”면서 “전수검사에서 선별검사로, 형식적 검사에서 실질적 검사 방식으로 전환하는 과정에서 자산운용이 부적합한 소위 ‘거품 리츠’들이 많이 걸러지고, 이에 따라 높아진 시장의 건전성에 따라 업계 전반이 활성화될 것으로 기대한다”고 설명했다.

국내 상장 리츠 시장은 글로벌 시장에 비해 아직 작지만 성장 가능성이 충분한 시장으로 주목받아 왔다. 업계는 지난해 한 차례 위기를 겪었지만, 올해 정부의 규제완화책을 통해 다시 비상할 기회를 얻었다. 이 기회를 어떻게 활용할지, 더불어 어떻게 투자자들의 신뢰를 얻을 수 있을지는 향후 운용사들의 역량에 달려 있다.