NH농협은행, 주담대 대환대출 허용
대출총량 한도 리셋으로 적극 영업
금융당국은 가계부채 관리에 촉각

새해를 맞아 은행권이 가계대출 빗장을 풀기 위해 분주한 모습이다. 지난해 하반기 정부의 대출 관리 방침에 맞춰 강화했던 조건들을 속속 완화하고, 한도 또한 확대하고 나선 것이다. 다만 금융당국이 여전히 압박의 끈을 놓지 않고 있어 그 효과는 다소 제한적일 전망이다.

대환 대출 문 열고, 한도 늘린다

10일 은행권에 따르면 NH농협은행은 이날 가계대출 제한 완화를 선언했다. 구체적으로는 수도권 소재 2주택 이상 소유자를 대상으로 한 주택담보 생활안정자금 제한을 기존 1억원에서 2억원으로 늘린다. 또 다른 은행에서 대면 주택담보대출을 받은 차주가 NH농협에서 대환대출을 받는 것도 허용된다. 아울러 지난해 중단했던 모기지신용보험(MCI)과 모기지신용보증(MCG)도 재개한다. 모기지보험 상품을 적용하면 개별 차주의 대출 한도가 최대 5,500만원 늘어나는 효과가 있다.

NH농협 외에도 다수 은행이 주택을 담보로 한 생활안정자금 한도를 확대했다. KB국민은행은 물건별 2억원으로 제한했던 한도를 없앴으며, 카카오뱅크와 케이뱅크 등 인터넷은행은 기존 1억원이던 한도를 10억원까지 확대했다. 주택담보 생활안정자금은 최대 40년간 원리금을 균등 상환하는 상품으로, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상이다.

전세자금대출과 관련한 각종 규제도 대폭 느슨해졌다. 신한은행과 우리은행은 지난해 유주택자를 대상으로 한 수도권 전세대출을 막았으나 이달부터 이를 풀었다. 또 전세대출 갈아타기를 금지했던 국민은행과 하나은행은 이를 일부 해제했다. 특히 국민은행은 임차보증금의 증액 범위 이내로 전세대출 한도를 제한하던 것을 전면 해제했다.

이처럼 주요 은행들이 일제히 대출 문턱을 낮춘 배경에는 해가 바뀌며 한도가 새로 설정된 ‘대출총량규제’가 자리하고 있다. 통상 연말에는 해당 규제의 한도가 거의 차는 데다, 정부 또한 가계대출 관리에 목소리를 높이면서 은행권은 지난해 11~12월 일제히 대출 조건을 강화한 바 있다. 하지만 새해 들어 한도가 ‘리셋’되면서 다시 경쟁적으로 영업에 나선 것이다.

3단계 스트레스 DSR 시행 목전, 대출 규제 여전

다만 금융당국이 여전히 가계대출 증가세에 촉각을 기울이고 있어 은행의 대출 빗장 풀기는 제한적 범위 내에서만 이뤄질 가능성이 농후하다. 전날 금융위원회는 올해 연간 가계부채 증가율을 경상성장률 이내로 일관되게 관리하겠다는 계획을 밝혔다. 경상성장률이란 명목 국내총생산(GDP) 성장률로, 실질 GDP에 물가 상승을 고려한 경제 성장 지표다. 정부는 앞서 ‘2025년 경제정책방향 회의’에서 올해 경상성장률 전망치로 3.6%를 제시한 바 있다. 이를 고려하면 올해 가계부채 증가율도 3% 중반보다 낮은 수준으로 관리될 것이란 게 금융권의 중론이다.

금융당국은 대출 증가세 관리도 강조했다. 지난해 하반기처럼 갑작스러운 ‘대출 절벽’ 현상을 방지해야 한다는 취지다. 금융위는 올해 금융권에 분기별, 월별로 가계부채를 관리하도록 할 방침이다. 보다 짧은 주기로 대출 현황을 관리해 연간 증가분을 평탄화하려는 의도로 풀이된다. 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)도 예정대로 7월에 시행한다. 스트레스 DSR이란 대출 한도 설정 기준인 DSR에 금리 상승에 따른 부담 정도를 더한 지표다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 개별 차주의 대출 한도는 최대 16% 축소된다.

금융위는 추후 내수와 부동산 시장 상황 등을 고려해 대상 범위를 미세 조정할 가능성을 열어뒀지만, DSR 내실화를 강조한 만큼 완화 가능성은 매우 낮다는 게 은행권의 평가다. 한 시중은행 고위 관계자는 “스트레스 DSR 3단계가 시행되면 전세대출에도 확대 적용될 것으로 예상되는 등 전반적인 대출한도가 줄어들 전망”이라면서 “금융당국의 대출금리 모범규준 또한 향후 운영에 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

경매 물건 ‘우수수’ 부동산 가격 조정 신호탄

변수로는 부동산 시장의 가격 조정이 꼽힌다. 애초 가계대출 증가세가 부동산 시장 거품에서 촉발됐다는 분석이 주를 이룬 만큼, 거품이 해소되고 나면 가계대출을 관리하는 금융당국의 규제도 대폭 완화될 것이란 예측이다. 최근 부동산 시장에서는 대출 이자를 감당하지 못해 경매시장에 나온 임의경매 물건이 쏟아지며 그간의 거품을 해소하려는 움직임을 보이고 있다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난해 임의경매 신청한 부동산(건물·토지·집합건물)은 13만9,869건으로 집계됐다. 이는 2013년(14만8,701건) 이후 11년 만에 가장 높은 수치다. 임의경매는 채권자가 부동산을 담보로 빌려준 돈을 받기 위해 행하는 법적 절차다. 강제경매와 달리 별도 재판을 거치지 않고 바로 법원에 경매를 신청할 수 있다는 특징이 있으며, 시중은행을 비롯한 금융기관은 통상 3개월 이상 원리금 상환을 연체할 경우 임의경매 절차에 돌입한다.

업계에서는 부동산값이 크게 올랐던 2021~2022년 담보 대출을 받아 부동산을 매입한, 이른바 ‘영끌족’ 매물이 경매시장에 본격적으로 나오는 것으로 봤다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “경매 신청 건수가 월평균 1만 건씩 이뤄지는 건 2008년 글로벌 금융위기 이후 최대 수준”이라며 “올해 2~3분기에는 경매 물건이 정점을 찍을 수도 있다”고 내다봤다. 이어 “일반적으로 경매 개시 시점과 매각에는 6개월가량 시차가 있는데, 이후에는 전체 부동산 시장에 미치는 파급력이 엄청날 것”이라고 부연했다. 부동산 시장의 가격 안정과 그에 따른 대출 규제 완화까지 상당한 시간이 필요할 것으로 예상되는 대목이다.