지난해 경매 진행 건수 3,267건, 전년比 67%↑
강남 3구 인기도 한풀 꺾여, 실수요 중심으로 전환 
영끌 매수·자영업자 대출 이자 부담 증가 영향

지난해 서울 아파트 경매건수가 9년 만에 최다를 기록했다. 극심한 경기불황과 고금리를 견디지 못한 소유자들이 재산의 거의 전부라 할 아파트를 건사하지 못하고 경매시장에 내놓을 수 밖에 없는 처지로 몰린 것이다. 심지어 송파구의 대장아파트로 불리는 잠실엘스마저 경매시장에 나왔다. 대출 이자 부담을 감당하지 못한 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 집을 산 사람)이 아파트를 경매로 넘기고 있다는 분석이다.

9년 만에 최대치 기록한 서울 아파트 경매

20일 법원등기정보광장에 따르면 지난해 1~12월 서울 아파트 경매 진행 건수는 3,267건으로 2015년(3,472건) 이후 9년 만에 최대치를 기록했다. 최근 3년간 추세를 보면 지난 2023년 경매 진행 건수(1,956건)와 비교해 67% 증가했고 2년 전 798건에 비해서도 4배에 가까이 늘어났다. 월별로는 △1월 313건 △2월 218건 △3월 261건 △4월 351건 △5월 275건 △6월 301건 △7월 276건 △8월 296건 △9월 169건 △10월 380건 △11월 267건 △12월 160건으로 집계됐다.

반면 서울 아파트 경매 건수 대비 낙찰 비율인 낙찰률은 하락했다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 낙찰률은 39.8%를 기록했다. 지난해 11월(48.3%)과 비교하면 한달 새 8.5%포인트 떨어진 것으로 같은 해 3월 34.9%를 기록한 이후 9개월 만에 40%대 밑으로 내려갔다. 감정가 대비 낙찰가 비율을 의미하는 낙찰가율도 3개월 연속 하락세다. 서울 아파트 낙찰가율은 지난해 10월 97%, 11월 94.9%로 내린 뒤 12월에도 91.8%로 떨어졌다.

수요가 몰렸던 강남3구(서초·강남·송파) 아파트의 인기도 한 풀 꺾인 모습이다. 지난달 송파구 잠실엘스 전용 120㎡ 경매는 두 차례 유찰됐다. 지난해 4분기 같은 면적의 실거래가가 33억원대에서 형성된 점을 감안하면 감정가(32억8,000만원)가 이를 상회하면서 경매 참여자의 관심을 끌지 못한 것으로 보인다. 같은 달 강남구 대치동 대치아이파크 전용 120㎡도 감정가 38억9,000만원에 이뤄진 1차 경매에서 유찰됐다. 같은 면적 실거래가는 지난해 12월 40억7,300만원으로 감정가가 이보다 낮았지만 매수자를 찾지 못했다.

영끌 매수자 대출 이자 감당하지 못해 경매 급증

부동산 전문가들은 지난해 서울 아파트의 경매 매물이 급증한 원인으로 이른바 '영끌족'으로 불리는 2030세대의 대출 의존 매수를 지목한다. 2022년 상반기까지 서울 아파트 가격이 급등하면서 대출을 받아 집을 산 영끌 매수자들이 높아지는 금리와 강화된 대출 규제 탓에 이자를 감당하지 못했기 때문이라는 분석이다. 실제로 지난해 11월 기준으 대출금을 제때 갚지 못해 경매에 넘어가 부동산, 즉 임의경매 개시결정등기 신청 건수가 13만 건에 육박하며 11년 만에 최대치를 기록했다.

여기에 서울 아파트값 오름세가 멈추자 부동산 시장 전망에 관망세가 짙어진 것도 영향을 미쳤다. 강남3구의 매물마저 약세를 보이면서 서울 아파트 경매 시장이 한풀 꺾이는 모습이 보이고 있지만 이와 대조적으로 실수요자 중심으로 선별 입찰에 나서면서 비강남·탈서울·중소형 아파트에는 응찰자가 몰리고 있다. 지난달 전국에서 입찰이 가장 몰린 곳은 서울 강서구 등촌동 등촌10단지주공 전용 58㎡로 감정가 7억4,000만원의 96%인 7억1,030만원에 낙찰됐다. 한 차례 유찰되면서 최저 매각가격이 5억원대로 떨어지자 저가 매수를 바라는 실수요자가 대거 몰리며 응찰자수 36명을 기록했다. 서대문구 영천동 독립문삼호 전용 85㎡도 34명이 입찰해 감정가 10억1100만원의 85.1%인 8억6000만원에 낙찰됐다.

전문가들은 “서울 응찰자수가 많은 아파트를 보면 대부분 서울 외곽지역 중저가 아파트”라며 “대출 이자 부담이 상대적으로 덜 한 아파트 위주로 실수요자가 몰렸다고 볼 수 있다”고 설명했다. 그러면서 “여러가지 변수로 향후 아파트 값 상승에 대한 기대감이 줄어들다 보니 높은 가격대의 매수세가 줄어들면서 당분간 낙찰가율은 더 하락할 가능성이 있어 보인다”며 “대출규제 완화와 불확실성이 해소되지 않는 한 이 추세는 이어질 것”이라고 했다.

서울 아파트값도 9개월 만에 하락세 전환

서울 아파트값이 지난해 3월 이후 9개월여 만에 하락한 것으로 나타났다. 하락 폭은 매우 미세하지만 대출 규제와 탄핵 정국 여파로 거래가 끊기면서 정부의 공식 집값 통계에서 서울 집값이 내린 것이다. 다만 전문가들은 기준금리 인하, 전세가 상승 등의 변수가 있어 대세 전환으로 보기엔 이르다고 보고 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 1월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트값은 전주보다 0.0043% 하락했다. 한국부동산원은 주간 변동률은 소수점 이하 둘째 자리까지 표시해 발표한다. 이 때문에 1월 둘째 주 서울 아파트값 변동률은 0%로 표기했으나 실제 데이터상으로는 미세하게 하락한 것으로 나타났다. 주간 변동률이 마이너스를 기록한 것은 지난해 3월 넷째 주 이후 약 9개월 만이다.

서울 아파트값 내림세는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 매수 심리가 바닥 수준이기 때문이다. 이날 KB부동산이 발표한 서울 아파트 매수우위지수는 35.4로 전주(35.7)보다 0.3포인트 하락했다. 서울 집값이 고점을 찍은 지난해 7월 넷째 주(72.1)의 절반에도 못 미치는 수준이다. 매수우위지수는 0부터 200까지인데 100 미만이면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 실제 지난해 7월 9218건이던 서울 아파트 거래량은 지난해 9∼11월 3개월째 3000건대에 머물고 있다. 아직 신고 기한이 남아 있는 지난해 12월 거래량은 이날 기준 2885건으로 3000건 안팎을 기록할 것으로 보인다.