신길1구역 재정비촉진계획 결정안 수정 가결, 신길15구역도 대단지로 탈바꿈
신길뉴타운 중심으로 재개발 분위기↑, 신길2구역도 재개발 '물살'
장기간 파행 겪은 신길뉴타운 사업, 팽배한 공공개발 반대 의견이 원인

서울 영등포구 신길뉴타운을 중심으로 재개발 분위기가 확산하고 있다. 신길뉴타운의 완성이 가까워지자 과거 재개발이 흐지부지됐던 지역에서 재차 재개발 열기가 피어오른 영향이다. 지난 7월 시공사 선정에 실패하며 파행한 신길2구역 재개발 사업도 길이 열렸다. 공사비 인상 및 컨소시엄 허용 등 조건을 완화하면서 일부 건설사가 입찰을 타진한 것이다.

영등포구 신길뉴타운 사업 본격화

20일 서울시는 제7차 도시재정비위원회에서 신길1구역(신길동 147의 80 일대)에 대한 재정비촉진계획 결정안을 수정 가결했다고 밝혔다. 결정안에 따르면 신길1구역 6만334㎡에 1,471가구(공공임대 435가구)가 들어선다. 이 구역은 지난 2017년 신길뉴타운에서 해제됐으나 2021년 공공 재개발 후보지로 선정되면서 이번에 재차 뉴타운에 편입됐다.

이 구역 남쪽의 신길뉴타운에선 이미 11개 구역, 1만37가구가 공급된 상태다. 서울 지하철 7호선 인근의 래미안 에스티움(신길7구역)은 2017년 입주를 마쳤고, 3구역을 개발한 더샵파크프레스티지(799가구)는 2022년 입주가 마무리됐다. 신길10구역은 신길푸르지오써밋 단지로 재탄생하기 위해 철거를 앞두고 있으며 신풍역 근처 신길13구역은 최고 35층, 587가구가 곧 공급될 예정이다.

신길15구역도 국토교통부의 도심공공주택복합사업을 통해 대단지로 탈바꿈하고 있다. 당초 신길15구역은 지난 2015년 재정비촉진지구에서 해제됐다. 그러나 기존 건축물이 노후화한 탓에 주거환경을 개선해야 한단 주민들의 목소리가 높았고, 이에 국토부는 지난 4일 이 구역을 도심공공주택복합지구로 지정했다. 신길동 278-121번지 일원 신길15구역은 면적이 10만5,058.1㎡에 달한다. 국토부는 2028년 착공에 돌입한 뒤 2029년 2,300세대 규모의 공공주택을 공급할 계획이다.

영등포역 중심으로 재개발 열기 확산

신길뉴타운이 완성 단계에 접어들자 과거 추진 의지가 부족해 흐지부지된 지역에도 재개발 열기가 퍼지고 있다. 특히 신길뉴타운에서 1호선 영등포역에 이르는 구간의 재개발 사업 열기가 뜨겁다. 정부와 서울시로부터 공공지원을 받는 지역이라서다. 현재 이 구역에 수주 의지를 내보인 건설사만 삼성물산, GS건설, 대우건설 등 3곳에 달한다.

이외 구역에서도 재개발 사업이 물살을 타기 시작했다. 지하철 1호선 영등포역, 신길역 인근의 신길제2구역이 대표적이다. '신길제2구역 주택정비형 재개발'은 13개동 지하 4층 및 지상 49층 규모로 공동주택 2,550가구(공공 652가구, 분양 1,898가구)와 부대복리시설을 신설하는 사업이다.

이 구역의 재개발 조합은 지난 7월 이미 한 차례 입찰을 진행한 바 있다. 그러나 당시엔 건설사들이 한 곳도 응찰하지 않으면서 유찰됐다. 1차 현장 설명회에 삼성물산, GS건설, 대우건설, 현대건설 등 10개사가 참석했으나 컨소시엄 불가, 낮은 공사비 등에 부담을 느껴 응찰하지 않은 것으로 풀이된다.

이에 조합은 공사비를 기존 약 1조696억원(3.3㎡당 750만원)에서 1조1,125억원(3.3㎡당 780만원)으로 상향하고 건설사 간 컨소시엄을 허용하는 것으로 조건을 변경해 2차 입찰 공고를 냈다. 업계에선 향후 GS건설과 삼성물산이 컨소시엄을 꾸려 신길제2구역 재개발 사업을 입찰할 것이란 전망이 우세하다. 삼성물산과 GS건설 차원에서 신길제2구역에 대한 홍보를 꾸준히 해온 데다 컨소시엄 허용으로 입찰 조건이 변경된 만큼 양 사 입장에선 사업에 응찰하지 않을 이유가 없다는 시선에서다. 삼성물산과 GS건설 측에서 직접 "신길제2구역은 입찰을 적극적으로 검토 중인 사업지"라는 메시지를 전달한 바도 있다.

공공개발 반대 심했던 신길뉴타운, 왜?

당초 신길뉴타운 구역 일대는 공공개발에 대한 지역 주민들의 반발로 사업 파행이 잦은 지역 중 하나였다. 지난 2021년 신길2구역의 도심공공주택복합사업 시행에 주민들이 반발한 것이 대표적인 사례다. 당시 국토부는 도심공공주택복합사업 제도에 따라 신길2구역을 도심복합사업 후보지로 선정했다. 도심공공주택복합사업은 한국토지주택공사(LH)를 사업 시행자로 참여시켜 공공주택특별법을 적용해 도심에 주택과 각종 복합시설을 빠르게 공급하자는 취지로 신설된 제도다.

그러나 주민들은 공공개발 자체를 반대하며 민간사업으로의 전환을 요구했다. 당시 신길2구역 민영재개발준비위원회는 "신길2구역 주민들은 오랜 기간 개발을 염원하고 있었다"며 "개발 자체를 반대하는 게 아니다. 공공 주도가 아닌 민간 주도의 개발이 이뤄져야 한다는 것"이라고 목소리를 높였다. 주민 50%의 철회 동의를 확보해 국토부에 도심복합사업 예정지구 철회 동의서를 제출하겠다고 밝히기도 했다. 공공주택특별법 개정안에 따르면 도심복합사업 예정지구 지정 이후 6개월 내 주민 50% 이상이 예정지구 지정을 반대하면 정부는 예정지구를 즉각 해제해야 한다.

지난해 10월에도 유사한 사례가 발생했다. 신길동 뉴타운 일대 주민들이 정부의 LH 공공개발 정책에 반대하며 민간 개발 의지를 강력히 피력한 것이다. 이처럼 주민들이 공공개발을 거부하고 민간 개발에 대한 극적인 선호를 보인 건, 민간 재개발로 사업을 추진하는 게 입주민의 실익이 더 크기 때문이다. 실제 민간 재개발은 개발이익을 조합원들에게 비례율의 형태로 환급하는 반면 공공 주도 재개발은 공공임대주택공급에 사용돼 조합원들은 큰 이익을 얻지 못한다.

공공개발이 진행될 경우 집값 상승의 혜택을 누릴 수 없단 점도 주민들의 반발을 샀다. 국토부에 따르면 LH도심공공주택복합사업은 2021년 6월 29일을 권리산정기준일로 정함에 따라 조합원의 지위가 승계되지 않는다. 때문에 자의적인 매매가 불가능해 집값이 상승해도 차익을 얻을 수단이 없다.