건설경기 위축에 주택공급 당초 목표치 20% 못 미쳐
정부, 공급 절벽 해소하기 위해 부동산 안정대택 마련
수도권 6만 가구 추가 공급 분양가상한제 완화 검토

지난달 서울과 수도권 집값이 올해 들어 최대 증가 폭을 보이며 상승세를 이어가고 있다. 수도권의 집값 상승이 전국 부동산 시장에 악영향을 미칠 것이란 우려가 나오는 가운데 일각에서는 정부의 부동산 정책이 엇박자를 보이며 집값 상승을 부추겼다는 지적이 제기된다.

수도권 집값 '상승 국면' 진입, 서울은 3개월째 지속

16일 국토연구원은 지난달 서울 지역 주택 매매시장 소비심리지수는 133.0으로 전월 대비 11.5포인트 올랐다고 발표했다. 국토연구원의 분류 기준에 따르면 이는 '상승 국면(115 이상)'에 해당한다. 서울은 올해 4월 소비심리지수 118.0을 기록한 이후 3개월째 상승 국면을 이어가고 있고, 인천과 경기는 지난달 소비심리지수가 각각 117.8, 118.2까지 오르며 상승 국면에 진입했다.

한국부동산원이 발표한 6월 주택가격 동향조사에서도 서울과 수도권의 전월 대비 주택 가격이 각각 0.38%, 0.19% 오르며 올해 들어 최대 증가 폭을 나타냈다. 주택도시보증공사가 집계한 6월 민간아파트 평균 분양 가격도 서울과 수도권에서 각각 8.28%, 4.21% 올랐다.

일각에서는 과거 서울의 집값 상승세가 전국적인 '패닝 바잉(Panic Buying)'으로 이어졌던 사례를 재현하는 것이 아니냐는 우려가 제기된다. 경제 수장들도 최근의 집값 상승세에 주목하고 있다. 최상목 경제부총리는 최근 경제관계장관회의에서 "서울 일부 지역을 중심으로 부동산 가격 상승세가 이어지면서 변동성이 커지는 모습"이라며 예의주시하겠다고 밝혔고, 이창용 한국은행 총재도 "수도권 부동산 가격 상승 속도가 생각보다 빨라 유심히 보고 있다"고 언급했다.

대출 규제 완화했지만 정작 주택 공급은 '제 자리'

전문가들은 당초 이런 상황이 초래된 것이 정부의 정책 혼선 때문으로 보고 있다. 현 정부는 2022년 출범 첫해 주택 관련 대출 규제를 완화하는 방안을 잇달아 내놨다. 러시아·우크라이나 전쟁 발 인플레이션으로 인한 금리 인상으로 시장에 한파가 덮치자, 정부는 수요 진작을 위해 주택 담보인정비율(LTV) 등의 규제를 풀었다. 규제 지역의 LTV 비율을 40%에서 50%로 완화하고 15억원 초과 아파트 주택담보대출도 허용했다.

문제는 주택 공급이 뒷받침되지 못했다는 점이다. 고금리에 따른 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 침체, 공사비 인상 등으로 주택 사업자들이 사업을 미루거나 포기하면서 공급이 위축됐다. 정부가 지난해 1월부터 올해 말까지 서울에 공급하기로 한 주택(인허가 기준) 물량은 19만 가구인데 현재까지 공급한 물량은 3만5,000가구로 목표치의 18.4%에 그친다. 지난해 서울의 착공 물량은 2만1,000가구로 2009년 글로벌 금융위기 직후(1만9,000가구) 이래 역대 최저 규모를 기록했다.

공급 부족으로 집값 자극이 우려되는 상황인 만큼 정부는 대출을 선제적으로 관리해야 했지만, 오히려 저출생 대책의 일환으로 신생아특례대출 등 정책금융상품을 출시하면서 매수를 부추겼다. 전형적인 엇박자 정책으로, 올해 상반기에만 은행권 주담대가 27조원가량 늘었다. 설상가상으로 하반기 금리 인하 기대감에 주담대 수요는 더 늘어날 것으로 전망된다.

정부, 집값 급등세에 뒤늦게 부동산 장관회의 열기로

집값 급등세가 심상치 않자 정부는 부랴부랴 대책 마련에 나선 모습이다. 국토부에 따르면 오는 18일 최상목 경제부총리 겸 기재부 장관, 박상우 국토부 장관, 방기선 국무조정실장 등이 참석하는 부동산 관계 장관회의를 개최하고 공급 대책을 검토할 예정이다. 정부가 부동산 관계 장관회의를 갖는 것은 지난해 9월 이후 10개월 만이다. 이번 회의에서는 추가 주택공급 확대 방안을 주요 골자로 가계부채 대응 방안, 서민 주거 안정화 방안을 포함한 부동산 안정 대책이 발표될 예정이다.

앞서 정부는 지난 2022년 8월 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하며 270만 호 공급계획을 확정했다. 하지만 270만 호 공급계획을 발표하고 1년여 만에 다시 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안', 이른바 9.26 공급 대책을 내놨다. 9.26 대책에서는 인허가 물량 기준으로 2023년 47만 호, 2024년 100만 호 이상을 목표로 제시했다. 이와 함께 민간에서의 공급 확대를 위한 규제 완화 방안도 내놨다.

이번에 발표한 대책에서는 하반기 신규 택지지구 지정으로 기존에 확보한 물량 2만 가구에 이어 수도권 유휴 부지를 활용해 주택 1만 가구 이상을 추가 공급하는 방안이 담길 것으로 보인다. 서울 국·공유지에 청년·고령자 주택을 공급하고 개발되지 않은 수도권 개발제한구역(그린벨트)을 해제하는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 수도권 내 팔리지 않은 자족 용지를 용도 변경해 약 2만7,000가구를 공급하는 방안도 검토 중이다.