세교2지구 등에서 3,217가구 공급
미분양 물량도 한 달 사이 절반 줄어
新 주거 중심지로 부상, 반도체 효과 톡톡

이달 경기 오산에 아파트 3,200여 가구가 나온다. 수도권광역급행철도(GTX)-C노선, 반도체 클러스터, 세교3지구 신도시 조성 등 개발 호재 등이 잇따르면서 분양 단지에도 관심이 집중되는 모습이다.

이달 3,200여 가구 공급, 6.6만 가구 거주 신도시로 탈바꿈

28일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이달 오산에는 3,217가구가 공급된다. 분양가 상한제가 적용되는 세교2지구에서만 2개 단지가 공급된다. 세교지구는 조성이 완료된 1지구와 개발이 예정된 2·3지구를 포함해 약 6만6,000가구가 거주하는 신도시로 탈바꿈하게 된다.

탑동에 들어서는 ‘오산세교 우미린 센트럴시티’(1,532가구)는 세교2지구 최대 단지로, 개발이 추진 중인 세교3지구와 단지가 맞닿아 있어 향후 오산의 중심지로 자리 잡을 수 있다는 기대가 크다. 단지 바로 앞에 마루초교(가칭)가 개교할 예정이며 근린공원도 계획돼 있다. 수원, 병점으로 이어지는 서부로와 오산 도심 이동이 가능한 남부대로가 단지와 인접하고, 지하철 1호선 오산역엔 동탄 트램 등이 지날 예정이다.

벌음동 세교2지구 A20블록에 들어서는 ‘오산세교 힐데스하임’은 지하 3층~지상 25층, 9개 동, 715가구로 지어진다. 단지 바로 옆에 상재봉이 있고, 인근에 근린공원이 조성될 예정이다. 오산천도 가깝다. 입주가 예정된 2027년 2월엔 세교2지구 조성이 마무리돼 주변 인프라를 이용할 수 있을 전망이다.

최근 오산은 미분양 물량도 대부분 소진되는 것으로 나타났다. 국토교통부에 따르면 지난 8월 오산 미분양 물량은 227가구로, 7월(434가구)보다 절반가량 줄었다. 5월 분양한 두 단지는 계약을 모두 마쳤다. 화성 동탄신도시의 한 공인중개사무소 관계자는 “6월 공급한 ‘롯데캐슬 위너스포레’의 중·소형 평형은 일찍 주인을 만났고 전용 103㎡ 타입도 막바지 선착순 분양 중”이라고 말했다.

경기 남부의 '반세권'

오산 내 물량이 조기에 해소되는 것은 비교적 저렴한 분양가와 반도체 클러스터 등 각종 개발 호재에 따른 영향이 크다. 일자리 창출로 인한 수요 증가, 대규모 투자 등 미래가치 기대감이 반영됐다는 평가다. 실제 경기 남부 반도체 클러스터 트라이앵글의 중심지에 위치한 세교신도시는 북측으로는 삼성전자 화성사업장과 수원 영통 삼성디지털시티가 남측에는 삼성전자 평택캠퍼스 등과 인접한 직주 근접 입지를 갖췄다.

이외에도 동탄테크노밸리·동탄일반산업단지·진위일반산업단지·가장일반산업단지·정남일반산업단지 등 다수의 산업단지도 인접해 있어 근접성이 뛰어나다. 이에 더해 정부가 2047년까지 622조원의 민간 투자를 통해 총 16개 반도체 제조·연구시설을 신설하는 경기 남부 반도체 메가클러스터 사업이 완료되면 650조원에 달하는 생산유발 효과와 346만 명의 고용창출 효과를 기대할 수 있다.

이에 현재 개발 중인 세교2지구 내 분양 단지들은 세교3지구 지정과 반도체 클러스터와의 직주근접성 등이 부각되며 상승세를 나타내고 있다. 지난 5월 세교2지구 A8블록에 공급된 '오산역 금강펜테리움 센트럴파크’는 계약 시작 6일만에 완판됐고, A16블록에 들어서는 ‘오산세교 한신더휴’ 역시 모든 세대의 계약을 완료했다.

반도체 클러스터 트라이앵글의 중심

세계 최대 규모로 조성되는 '용인 반도체 클러스터'도 호재로 꼽힌다. 특히 정부가 지난 4월 2030년 말 첨단시스템 반도체 국가산업단지 내 첫 공장가동을 목표로 용인 반도체 클러스터 조성을 신속히 추진할 수 있도록 부지 조성 착공까지 기존 7년 이상 걸리던 기간을 3년 6개월 단축해 사업을 진행하겠다고 밝혀 기대감이 더 커진 상태다. 또 정부는 오산세교3지구를 반도체 관련 연구개발(R&D)과 사무 등 반도체 지원 기능을 강화한 ‘자족형 커넥트(Connect) 시티’로 개발한다고 밝힌 상태다. 오산세교3지구와 맞닿은 오산세교2지구도 수혜를 입을 것으로 기대되는 대목이다.

단지 주변으로 교통 호재도 잇따르고 있다. 먼저 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 연장이 추진 중인 지하철 1호선 오산역과 오산역 환승센터가 세교2지구와 가깝다. 오산역에는 분당선 연장 및 수원발 KTX 정차도 추진되고 있어 교통 환경은 더욱 편리해질 것으로 전망된다. 오산세교 우미린 센트럴시티의 경우 자동차로 5분이면 오산역에 닿는다.

해당 단지의 거주 환경을 보면 바로 앞에 초등학교 개교가 예정돼 있고 고교 부지도 마련돼 있어 편리한 통학 환경이 기대된다. 교통 환경도 편리하다. 단지는 오산 도심으로 연결되는 남부대로와 맞닿아 있어 이마트, 롯데마트 등 오산 도심권의 인프라를 쉽게 이용할 수 있다. 수도권으로 이어지는 광역도로교통망도 촘촘하다는 평가다.

지난해 中 합계출산율 1.0명, 인구 유지선 절반 수준
구직·결혼·출산 포기하는 청년 세대, 저출생은 필연 
14억→5억 명 급감 시나리오, 현실될 수도

지난해 중국에서 1만5,000여 곳의 유치원이 문을 닫은 것으로 나타났다. 강력한 산아제한 정책을 펼쳤던 중국이 가파르게 진행 중인 저출생 기조로 골머리를 앓는 가운데, 가장 먼저 유치원이 충격을 받고 있는 것으로 분석된다.

中, 지난해 유치원 1.5만 곳 폐업

28일 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)에 따르면 중국 교육부는 최근 발표한 ‘유치원 현황’ 보고서에서 중국 전역의 유치원이 지난해 27만4,400곳으로 집계돼 2022년 대비 1만4,808곳 줄었다고 밝혔다. 전년에 비해 5% 줄어든 수치다. 중국의 유치원 수가 처음 줄어든 시기는 2022년이다. 이어 지난해 유치원 수가 본격적으로 감소하기 시작했다.

유치원 수가 감소한 것은 출생률 감소로 유치원에 다닐 원아들의 수가 줄자 경영난을 이기지 못하고 폐업을 택했기 때문이다. 중국 교육부에 따르면 유치원에 들어간 어린이의 규모 또한 3년 연속 줄어 지난해 현재 4,090만 명을 기록한 것으로 나타났다. 이는 전년 대비 535만 명(11.55%) 감소한 수준이다.

학령 인구도 빠르게 줄고 있다. 중국 교육부에 따르면 2021년 유치원생 수가 2003년 이후 18년 만에 처음으로 감소했고, 이듬해인 지난 2022년 초등학생 수도 2013년 이후 9년 만에 처음으로 감소했다. 지난해 역시 감소세를 이어갔다. 2023년 기준 중국의 초등학교 수는 2022년보다 5,645개교(3.8%) 감소한 14만3,500개교로 파악됐다.

14억 인구 "금세기 내 5억 명 추락", 멀어지는 중국몽

이 같은 저출생 문제는 중국의 최대 현안으로 꼽힌다. 중국 인구는 2022년 말 기준 14억1,175만 명으로 전년 대비 85만 명 줄었다. 중국에서 인구가 감소한 것은 61년 만에 처음이다. 지난해 합계출산율은 1.0명을 기록했다. 세계 최저 수준인 한국(0.72명)을 바싹 따라잡았다. 인구를 안정적으로 유지할 수 있는 마지노선인 2.1명의 절반에도 미치지 못하는 수치다.

영국 이코노미스트 인텔리전스 유닛은 "이런 추세라면 2035년 중국 인구가 14억 명대를 밑돌 것"이라고 전망했고, 호주 빅토리아대 정책연구센터는 "2100년쯤 중국 인구가 5억 명대로 급감할 것"이라고 내다봤다. 막강한 노동력을 바탕으로 경제 성장을 거듭해 온 중국으로선 2050년 세계 유일 패권국으로 올라서겠다는 '중국몽' 실현은커녕 현 경제 수준 유지조차 어렵게 된다는 뜻이다.

역설적이게도 중국의 저출생 현상은 산아제한 정책 폐지 이후 뚜렷해졌다. 중국 국가통계국에 따르면 2011년 중국 출생아 수는 1,604만 명을 기록한 뒤 2012년 1,635만 명, 2013년 1,640만 명, 2014년 1,687만 명으로 꾸준히 상승 곡선을 그렸다. 2015년 1,655만 명으로 잠시 하락했다가 한 자녀 정책을 폐지하고 두 자녀까지 허용한 2016년 1,883만 명으로 치솟았다.

하지만 이때가 정점이었다. 2017년 출생인구는 다시 1,723만 명으로 떨어졌고, 2018년 1,523만 명, 2019년 1,465만 명, 2020년 1,200만 명으로 빠르게 감소했다. 2021년 기존 두 자녀 정책을 세 자녀로 확대했지만 오히려 1,062만 명으로 떨어졌고 2022년에는 956만 명을 기록했다. 1949년 신중국 건국 이후 처음으로 1,000만 명을 밑돈 것이다. 지난해 말 기준 출생아 수도 902만 명 수준에 머물렀다. 국무원 산하 싱크탱크인 중국공정원은 올해 중국 출생 인구가 700만∼800만 명에 그칠 수 있다고 전망했는데, 이는 항일전쟁 시기(1937∼1945년) 수준이다.

구직·결혼 포기 '탕핑 세대' 등장

중국 저출생의 원인은 중국보다 먼저 고통을 겪고 있는 우리나라와 크게 다르지 않다. 바로 '육아 부담'이다. 특히 중국 부모들의 사교육 부담은 '사교육 공화국'이라는 한국 못지않다. 중국 유와인구연구소 조사에 따르면 중국에서 아이를 18세까지 키우는 데 드는 비용은 1인당 국내총생산(GDP)의 6.9배로 한국(7.7배)에 이어 2위를 차지했다.

1980년 이후 가정을 꾸린 중국 부부들은 한 자녀 정책이 폐지되기 이전까지 35년간 한 명의 자녀만 키웠다. 가난을 겪었던 중국 부모들은 하나뿐인 내 아이는 경쟁력 있는 인재로 키워야 한다는 의지가 강했고 이는 사교육비 상승으로 이어졌다. 영국 이코노미스트는 "부모의 막대한 지원을 받으며 성장했지만 고도 성장세가 꺾인 중국 경제가 그들에게 줄 수 있는 일자리는 많지 않았다"며 "신생아 수와 청년실업률이 반비례 곡선을 그리고 있는 것은 우연이 아니다"라고 지적했다. 구직·결혼을 포기한 탕핑(躺平· 아무것도 하지 않고 드러누움) 세대 등장으로 저출생은 필연이 됐다는 얘기다.

출생률의 선행 지표 격인 혼인율도 절망적이다. 2022년 중국 초혼자 수는 1,051만 명으로 역대 최저였던 전년보다 106만 명 감소했다. 초혼자 수가 1,100만 명 아래로 떨어진 것은 1985년 통계 작성 이후 37년 만에 처음이다. 2013년 2,385만 명에서 약 10년 만에 절반 이하로 급감한 것이다. 결혼 연령도 갈수록 높아지고 있다. 2010년 24.89세였던 중국의 평균 초혼 연령은 2020년 28.67세로 3.78세 올랐다. 제로 코로나 정책 시기(2020~2022년) 중국인들이 결혼을 미뤘던 추세를 감안하면 현재 초혼 연령은 30세 수준에 달했을 것으로 추정된다. 늦은 결혼은 가임 기회가 그만큼 적어짐을 뜻한다는 점에서 출생률 반등을 기대하기 더욱 어렵게 한다.

주요 대기업 중 삼성만 유일하게 공채 유지
500대 기업 57%가 하반기 채용 계획 없어
대졸 신규 입사자 절반이 경력 기간 1~2년

최근 국내 대기업에서 '중고 신입'의 입사가 늘고 있다. 주요 대기업들이 그룹 차원에서 진행하는 대규모 신입직원 공개 채용(공채) 제도를 없애고 결원이 발생한 자리에 적합한 경력직을 수시 채용하는 방향으로 전환하면서 20대 청년들이 양질의 일자리를 구하기 힘들어진 모습이다. 실제로 국내 500대 기업의 절반 이상이 올해 하반기 신규 채용을 하지 않으면서 20대 청년 노동자의 비정규직 비중이 사상 최고 수준을 기록했다.

지난해에 이어 5대 그룹 중 삼성만 유일하게 공채 실시

28일 재계에 따르면 올해 삼성그룹 계열사의 하반기 공채 경쟁률은 지난해보다 높은 80대 1 수준에 이를 것으로 전망된다. 국내 대기업들이 인력 감축에 나서면서 신입사원 채용이 줄었기 때문이다. 삼성그룹은 지난 2022년 향후 5년간 8만 명을 신규 채용하겠다고 밝힌 후 매년 1만 명 이상 채용하고 있다. 지난해에도 삼성그룹은 재계 5대 그룹 중 유일하게 신입사원 정기 공채를 진행해 삼성전자, 삼성디스플레이 등 20개 계열사에서 신입사원을 채용했다. 올해 반도체 부문의 실적 부진으로 불거진 위기론에도 불구하고 채용 규모는 계획대로 유지할 예정이다.

반면 코스피 시가총액 상위 15개사의 신규 채용 인원은 최근 3년간(2021~2023년) 연평균 2만6,100만여 명으로 집계됐다. 15개 기업에 계열사의 채용을 함께 공시한 지주사가 포함됐음을 고려하면 30곳 이상의 대기업 신규 채용 인원이 연평균 1,000명에 못 미치는 셈이다. 올해도 상황은 다르지 않다. 지난 8월 인크루트가 실시한 조사(대기업 103·중견 117·중소 588곳 대상)에 따르면 국내 대기업 103곳 중 올해 하반기 채용계획을 확정 지은 대기업은 35.0%에 불과했다. 지난해보다 무려 43.8%포인트 하락한 수치로 최근 10년간 최저치를 기록했다.

중견기업은 50.4%로 절반 정도가 하반기 채용 계획을 세운 것으로 집계됐다. 전년보다 4.0%포인트 감소한 수치다. 중소기업은 전년 대비 10.6%포인트 감소한 47.4%가 채용 계획을 확정했다. 대기업, 중견기업, 중소기업 등 모든 규모 기업의 채용 계획이 지난해보다 하락한 것이다. 채용 규모도 감소해 100명 이상 채용하겠다고 한 대기업은 한 곳도 없었으며 두 자릿수 인원을 채용하겠다는 기업은 전년 대비 23.8%포인트 감소한 46.2%를 기록했다. 채용 규모가 10명 미만인 기업은 53.8%로 전체 조사 대상의 과반을 기록했다.

시총 30위권 기업 신규 입사자 중 '20대 비중'은 52%

국내 대기업의 신규 채용이 줄어들면서 20대 청년 노동자 중 비정규직의 비중이 늘어났다. 통계청에 따르면 8월 기준 20대 임금 노동자 338만9,000명 가운데 비정규직은 146만1,000명으로 집계됐다. 전체 노동자 가운데 비정규직 비중은 43.1%로 관련 통계 작성이 시작된 2003년 이후 8월 기준 역대 최고 수준을 기록했다. 이에 반해 20대 정규직은 같은 달 기준으로 △2014년 227만5,000명 △2018년 235만3,000명 △2020년 211만6,000명 △2023년 210만5,000명 △2024년 192만9,000명으로 감소세를 이어갔다.

특히 20대 비정규직 중 시간제 노동자의 비중이 눈에 띄게 늘었다. 시간제 노동자는 동일 사업장에서 같은 일을 하는 노동자의 정규 근로시간보다 1시간 이상 짧게 일하는 노동자로 8월 기준으로 보면 2014년 41만6,000명에서 올해 81만7,000명으로 두 배 가까이 증가했다. 단기 계약직도 늘어났다. 근속기간도 감소했다. 지난 5월 기준 취업한 경험이 있는 청년(15∼29세) 가운데 첫 일자리의 계약기간이 1년 이하인 청년의 비중은 31.4%로 통계가 공표된 이후 역대 가장 높은 수치를 기록했다.

더욱이 주요 대기업이 그룹 단위 대규모 신입직원 공채보다는 경력직 채용을 선호하면서 중고 신입의 입사가 늘었다. 실제로 시총 30위권 대기업 집단의 채용 인력 중 20대 청년 비율은 △2021년 57.5% △2022년 54.8% △2023년 50.8%로 하락했다. 대표적인 양질의 일자리로 꼽히는 대기업 신규 채용에서 20대의 비중이 전체의 절반 수준으로 떨어진 것이다. 한 대기업 관계자는 "최근에는 대기업도 뽑아서 키우기보다는 즉시 전력화가 가능한 인력을 뽑으려는 경향이 뚜렷하다"며 "2~3년 정도 근무 경력이 있는 지원자를 신입 사원으로 뽑는 경우가 많다"고 전했다.

한국경제인협회의 조사 결과도 이와 다르지 않다. 올해 초 한경협이 매출액 상위 500대 기업을 대상으로 실시한 조사에 따르면, 지난해 500대 기업 대졸 신규 입사자의 25.7%가 경력자였다. 이는 2022년 22.1%에서 3.6%포인트 증가한 수치다. 중고 신입의 평균 경력 기간은 1년 4개월이었다. 신규 입사자 중 1∼2년의 경력을 보유한 이들이 52.6%로 절반 이상을 차지했고, 이어 △6개월∼1년 32.8% △2∼3년 6% △3년 이상 5.2% △6개월 미만 3.4% 순으로 집계됐다.

범용 인재가 아닌 전문성을 확보한 '즉시 전력감' 원해

공채가 줄고 수시 채용이 늘어난 점도 큰 변화 중 하나다. 현재 주요 대기업 중 신입사원 공채 제도를 유지하는 곳은 사실상 삼성그룹뿐이다. 한국노동연구원에 따르면 대기업 채용에서 공채의 비율은 2019년 39.9%에서 2023년 35.8%로 줄었다. 반면 같은 기간 수시 채용은 45.6%에서 48.3%로, 상시 채용은 14.6%에서 15.9%로 꾸준히 늘었다. 고용노동부·한국고용정보원이 500대 기업을 대상으로 한 조사에서도 79%가 지난해 하반기 정기 공채와 수시 특채를 병행했고 정기 공채만 시행한 곳은 단 1%에 불과했다.

수시 채용의 확산은 기업의 채용 문화도 바꿔놨다. 범용 인재를 선발해 직무에 맞게 키워내는 정기 공채와 달리 수시 채용은 특정 직무에 맞춰 필요한 시기에 이미 전문성을 확보한 인재를 선발하는 방식으로 조직의 효율을 끌어올리는 데 유리하다. 빈 자리가 난 개별 부서의 필요에 맞게 뽑는 '핀셋 채용'으로 기업에 따라서는 그룹 차원에서 총괄하지 않고 개별 부서에 채용을 일임함으로써 채용에 투입되는 비용도 절감할 수 있다.

즉시 전력감을 원하는 기업 입장에서는 현업에 바로 활용할 수 있는 인력을 충원하기 때문에 교육비용 절감을 기대할 수도 있다. 경총에 따르면 대기업이 신입사원 교육에 투입하기까지는 18~26개월이 소요되고 교육비용은 1인당 6,000만원 수준에 이른다. 하지만 채용 방식이 변화하면서 최근에는 신입사원 집단 교육이나 연수 개념도 사라지고 있다. 이에 일부 기업들은 그룹 연수원을 축소하거나 기능을 전환하는 것을 고민하고 있다.

중소·중견기업에서 대기업으로, '계단식' 일자리 이동

1차 노동시장이 경력직 위주의 수시 채용으로 바뀌면서 청년들의 구직 트렌드도 변화했다. 경력이 없는 20대 청년들은 일자리를 구하지 못해 경력을 쌓지 못하고 경력이 없어 양질의 일자리를 갖지 못하는 악순환이 이어지고 있는 것이다. 경력직이 대기업 일자리를 차지하다 보니 청년층은 중소·중견기업에 취직하는 비중이 높을 수 밖에 없다. 고용보험 데이터에 따르면 지난해 청년(15~34세)의 첫 취업처 99.3%가 '근로자 1,000명 이하 기업'으로 집계됐다.

중견기업을 징검다리 삼아 대기업으로 이직하는 청년 노동자의 사례가 늘어나면서 중소·중견기업-대기업 간 계단식 인력 이동도 활발해졌다. 올해 6월 통계청이 발표한 '일자리 이동통계(2022년 기준)'를 보면 기업체 간 이직자는 415만9,000명으로 전체 근로자의 16.0%에 달했다. 이직자의 71.3%는 중소기업 소속이었으며 이 중 12.0%는 대기업으로 이동했다. 대기업의 채용 문화 변화가 청년과 중견기업의 구직·채용 트렌드에도 영향을 미치고 있다는 분석이다.

문제는 중견기업에서 1~2년 근무하고 '경력 점프'를 위해 이직하는 경향이 심화하면서 중견기업 역시 무경력 신입 채용을 기피하는 경향이 나타나고 있다는 점이다. 채용 플랫폼 인크루트에 따르면 지난해 중견기업의 경력직 수시채용 비중은 67.6%로 대기업의 61.1%를 앞선 것으로 파악됐다. 특히 대기업 등 더 좋은 근무 조건을 찾아 신입직원이 이른 퇴사를 할 경우 중견기업들은 채용 비용 회수조차 어렵다. 한경협에 따르면 중견기업이 신입직원 채용에 들어가는 비용은 회당 2,000만원 수준이다.

9억원 이하 거래 비중, 직전 두 달 대비 10%p 증가
정책대출 지원 없는 9억∼15억원 이하 아파트 직격탄
30억원 초과 초고가 거래는 되레 증가, "그들만의 리그"

9월 이후 팔린 서울 아파트 가운데 9억원 이상 아파트 비율이 절반 이하로 떨어진 것으로 나타났다. 정책대출 지원을 받기 위해 무주택 수요자들이 9억원 이하 아파트로 몰린 영향으로 분석된다.

9∼10월 9억 이하 거래 비율 52.8%

28일 국토교통부 실거래가시스템 자료에 따르면 9∼10월 매매돼 이달 25일까지 거래 신고를 마친 서울 아파트 총 4,138건 중 9억원 이하 거래 건수는 2,184건으로 전체의 52.8%를 기록했다. 직전 2개월(7∼8월)간 9억원 이하 거래 비율(43%, 1만5,341건)보다 10% 포인트 가까이 늘어난 수치다.

올해 초만 해도 서울 아파트 매매 시장은 급매물이 팔리기 시작하고 아파트값이 본격적인 상승세를 타면서 고가 아파트 거래가 크게 늘었다. 특히 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강해지며 강남3구(강남·서초·송파구)나 마용성(마포·용산·성동구) 같은 상급지의 거래가 증가했다. 지난 5∼6월 기준 9억원 이하 거래 비율은 41.3%에 불과했다.

하지만 지난달 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 함께 시중은행이 가계부채 관리를 이유로 대출 이자를 올리자 거래가 급감하기 시작했다. 유주택자의 주택담보대출과 전세자금대출의 대출 규제도 9억원 이하 거래 비율 증가에 영향을 미쳤다. 국토부에 따르면 지난 7월 9,024건(계약일 기준)에 달했던 서울 아파트 매매 건수는 8월 들어 6,329건으로 줄었고, 9월에는 감소폭이 더 커졌다. 이달 27일까지 신고분은 2,890건에 그쳐 8월 대비 절반 수준으로 급락했다.

초고가 아파트 거래 비중은 늘어, 대출 규제 영향 無

특히 9억∼15억원 이하 중고가 금액대의 거래 위축이 두드러졌다. 지난 7∼8월 33.7%에서 9∼10월 들어 27.6%로 6%포인트 이상 감소했다. 15억∼30억원대 거래 비율 역시 7∼8월 19.2%에서 9∼10월은 15.1%로 4%포인트가량 감소했다. 월별 추세로도 최근 9억원 이하 거래 비율이 커지는 추세다. 지난 7월 41.7%였던 서울 아파트 9억원 이하 거래 비율은 8월 들어 44.9%로, 9월에는 50.2%로 증가했다. 거래 신고 기한이 다음 달 말까지인 10월은 현재까지 거래 신고물량의 58.7%가 9억원 이하 거래다.

눈길을 끄는 것은 30억원을 초과하는 초고가 아파트 거래 비율이 되레 증가했다는 점이다. 지난 7∼8월 4.0%였던 30억원 초과 거래 비율은 9∼10월 들어 4.5%로 늘었다. 자산가들이 선호하는 초고가 아파트는 대출의 영향을 덜 받았다는 의미다. 서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 "어차피 고가아파트 거래는 현금 부자 또는 고액의 대출이 가능한 전문직 종사자 등 그들만의 리그"라며 "애초 초고가 주택은 대출이 쉽지 않기 때문에 규제로 인한 영향도 상대적으로 덜 받는다"고 말했다.

높아진 대출 문턱에 지방은 더 '위축'

반면 지방에선 거래가 줄고, 가격 하락 폭이 커지고 있다. 일부 지역에서는 신축 아파트값이 초기 분양가 수준까지 떨어졌다. 스트레스 DSR 2단계가 적용된 9월 이후 아파트값 흐름을 살펴본 결과, 서울의 아파트값은 지난 25일 한국부동산원의 주간 조사 누적치를 기준으로 두 달여간 1.13% 상승한 것으로 나타났다. 서울을 포함한 수도권 전체로 보면 0.74% 올랐다.

하지만 같은 기간 지방(수도권을 제외한 지역)의 아파트값은 0.15% 하락했다. 지방 5대 광역시(광주·대구·대전·부산·울산) 아파트값 역시 0.27% 떨어졌다. 대구(-0.59%)·부산(-0.26%)·광주(-0.19%)·대전(-0.11%) 등 순으로 하락 폭이 컸다. 평균매매 가격 격차도 확대됐다. KB부동산의 월간 부동산 통계에 따르면 지난 1월 수도권(6억1,808만원)과 지방 5대 광역시(3억2,641만원)의 주택 평균매매가격 차이는 2억9,167만원에서 지난 9월엔 3억7,86만원으로 커졌다. 같은 기간 수도권 주택 평균매매가격은 1,509만원 올랐지만, 5대 광역시는 오히려 110만원 하락했다.

부산의 경우 부동산원 통계 기준으로 2022년 6월 20일 조사 이후 123주(2년 4개월) 연속 아파트값이 하락했고, 대구도 하락세가 49주 연속 이어지고 있다. 일부 신축 아파트의 경우엔 3~4년 전 분양가 수준으로 추락한 곳도 속출한다. 부산 강서구 강동동 에코델타호반써밋스마트시티 전용 84㎡는 지난달 5억2,124만원(10층)에 거래됐다. 해당 면적 최고가는 지난해 11월 6억1,284만원(18층)이었는데, 1년 새 1억원이 떨어진 것이다. 분양가가 중층 기준 5억1,000만~5억2,000만원으로 사실상 집값이 최초 분양가 수준으로 하락했다.

‘악성 미분양’도 지방에 집중돼 있다. 국토부에 따르면 8월 기준 전국 준공 후 미분양 물량은 1만6,461가구인데, 이 중 지방 물량이 1만3,640가구로, 전체의 83%를 차지한다. 대구 일부 신축 아파트에서는 1억원에 육박하는 마이너스 프리미엄(마피) 매물이 등장할 정도다. 집값 상승에 대한 기대가 사라지면서 분양가보다 1억원 낮은 가격에라도 서둘러 집을 팔겠다는 얘기다. 미분양이 지속하자 아파트를 매수하면 명품 가방을 주겠다고 홍보하는 지방 건설사도 있었다.

부동산 양극화에 정부의 고심도 깊어지고 있다. 수도권은 대출 규제 등을 통해 집값 급등세를 누르는 한편, 지방은 부동산 경기 불씨를 살려야 하기 때문이다. 우선 금융당국은 지난달 스트레스 DSR 2단계를 적용하면서 스트레스 금리를 수도권(1.2%포인트)과 지방(0.75%포인트)을 차등 적용했다. 국토부의 경우 정책대출인 디딤돌 대출의 한도 축소를 예고하면서 이를 수도권에만 적용하기로 했다. 실제 디딤돌 대출이 가능한 주택가격 5억원 이하(신혼부부 6억원, 신생아 특례 9억원 이하)가 대부분 지방에 몰려있어 대출 한도를 전국적으로 줄일 경우 지방 부동산에 미치는 타격이 더 클 것이란 우려에서다.

‘북한-러시아 안보 협정’, 국제 사회에 ‘놀람과 우려’ 안겨
안보 전문가들, ‘집단 사고’ 빠져 중대 사건 예측 실패
가능성 낮아 보이는 가설들에 대한 폭넓은 검증 필요

[동아시아포럼] 섹션은 EAST ASIA FORUM에서 전하는 동아시아 정책 동향을 담았습니다. EAST ASIA FORUM은 오스트레일리아 국립대학교(Australia National University) 크로퍼드 공공정책대학(Crawford School of Public Policy) 산하의 공공정책과 관련된 정치, 경제, 비즈니스, 법률, 안보, 국제관계에 대한 연구·분석 플랫폼입니다. 저희 폴리시 이코노미(Policy Economy)와 영어 원문 공개 조건으로 콘텐츠 제휴가 진행 중입니다.

올해 6월 북한과 러시아가 체결한 ‘포괄적 전략적 파트너십 조약’(Treaty on the Comprehensive Strategic Partnership)은 새로운 반서방 동맹(anti-Western alliances)이 동아시아 역학 구도에 심각한 변화를 불러올 것이라는 우려를 국제 사회에 안겼다. 또한 북-러 간 군사적, 비군사적 협력 강화를 약속하고 있는 해당 조약의 중요성과 파급력을 감안할 때, 안보 전문가들이 ‘집단 사고’(groupthink)에 빠져 중대한 사건 예측에 실패했다는 비판도 거세다. 안보 사각지대를 개선하기 위한 글로벌 안보 공동체(security community)의 접근 방식과 우선순위 재조정이 요구된다.

글로벌 안보 공동체, 북-러 안보 협정 “상상도 못 해”

북한과 러시아 간 안보 협정은 양국 간 소통 및 전략적 협력의 강화, 외부 공격 대응 시 상호 지원 등의 내용을 담고 있다. 미국을 비롯한 우방국들로서는 충돌 시 고려해야 할 위험과 전략적 복잡성이 커진 셈이고 북한과 러시아는 상당한 전쟁 억지력을 확보한 결과라고 분석할 수 있다. 사안 자체도 심각하고 중대한 문제이지만, 여기에 더해 글로벌 안보 전문가들이 적대국인 북한-러시아 간 공식적 협력 관계 수립을 예측은커녕 상상조차 못 했다는 비난이 쏟아지고 있다.

그도 그럴 것이 토론 참여자만 1,000명을 넘는 국제 연구 협회(International Studies Association) 연례 회의는 2022년 이후 통틀어 북한을 언급한 세션이 35개에 불과했고 논의 주제 역시 핵 위협, 미국의 억지력, 인권, 한국에 대한 영향, 사이버 공격 등 반복되는 주제에 그쳤다. 북한 외교 정책과 관련한 논의 역시 한국, 미국과의 관계를 언급하는 정도에서 더 나아가지 못했다. 세계적으로 손꼽히는 미국 정치학 협회(American Political Science Association) 모임에서도 토론 참여자가 1,200명을 넘는 가운데 단 7개 세션에서만 북한이 언급됐고, 국제 연구 협회의 2023년 아시아태평양 회의(Asia-Pacific 2023 conference)에서도 450명의 참가자 중 6명만 북한 관련 주제를 다뤘다.

심지어 정책 중심 행사로 일컬어지는 샹그릴라 대화(Shangri-La Dialogue, 정부 간 안보 컨퍼런스)에서도 북-러 안보 협정을 예견한 이는 아무도 없었다. 참석자들이 북한의 러시아 무기 공급을 한목소리로 규탄하는 가운데, 한국 측 당국자는 UN 안전보장이사회(UN Security Council) 상임이사국인 중국과 러시아가 북한 관련 제재에 동참하지 않은 사실만 간접적으로 비판했다. 일본과 미국은 단일 국가 위협에 대한 다자간 대응에만 집중해 정보 공유의 중요성 언급 정도에 그쳤고, 누구도 서방의 ‘전쟁 억지 및 견제 전략’(deterrence and containment strategies)에 맞서 적대국들이 동맹을 결성할 가능성은 언급하지 못했다.

안보 문제 예측, ‘좁은 시야’와 ‘집단 사고’에서 벗어나야

조약이 미칠 영향과 대응 방안에 대한 전문가들의 예상은 갈리는 편인데 북한-러시아 협력이 미국의 이해와 국제 질서를 위협할 것이라는 견해가 있는가 하면, 중국의 이해와 상충한다거나 한미일 동맹이 적극 나서야 한다는 의견도 있다. 또한 북한과 러시아에 대한 제재 수위를 높이는 것부터 심지어는 중국과의 협력을 확대하자는 안까지 나왔다. 하지만 이 모든 분석과 대안에 앞서 강조돼야 할 사항은 기존 안보 논의 틀을 벗어난 새롭고 선제적인 연구 방법론의 필요성으로 판단된다.

안보 문제에 있어 좁은 시야와 집단 사고 문제가 제기된 것은 이번이 처음은 아니고 미국의 이라크 침공과 중국과의 ‘대립 구도 첨예화’에서도 상황을 오판하게 만든 원인으로 지목된 바 있다. 북러 동맹이 한미일 3자 간 협력에만 시선을 고정한 미국 대외 정책이 초래한 결과이며, 심지어 이를 예측조차 못 했다는 비난이 쇄도하는 것도 반복되는 문제에 대한 우려 때문이다.

물론 북한과 러시아의 행동을 예측하는 것은 쉽지 않은 일이다. 북한은 워낙 폐쇄적이고 기밀 주의도 강해 정보 수집이 어렵기로 유명하고 러시아 역시 우크라이나 전쟁 발발 후 사실상 고립주의로 돌아섰다고 봐야 한다. 여기에 서방 국가들의 정책도 양국을 국제 교류, 행사, 회의 등에서 배제함으로써 정확한 최신 정보의 수집을 어렵게 만들었다.

확률 낮지만 가능성 있는 가설들에 대한 폭넓은 검증 필요

하지만 이러한 기술적 어려움보다 더 큰 문제는 안보 공동체의 우선순위가 새롭고 예측에 기반한 연구 자체를 어렵게 한다는 점일 것이다. 예상 가능한 결론에 이를 수 있는 안전한 안건이나 기확립된 주제를 앞세움으로써 북한-러시아 조약과 같이 가능성은 낮지만 불가능하지는 않은 시나리오를 검토하는 일을 후순위로 밀어내고 있다는 얘기다.

이러한 한계에서 벗어나기 위해 안보 공동체가 우선순위를 바꾸고 보다 광범위한 주제를 포괄해야 한다는 목소리들이 터져 나오고 있다. 토론 주제에 자주 오르지 않는 안건에 대한 연구 지원, 연구 분야 간 협업 강화, 소수 유명 학자들에 대한 의존 탈피 등이 구체적 방안으로 제시되고 있다. 또한 안전한 환경에서 다양한 가설들을 실험할 수 있는 시나리오 시뮬레이션(simulation scenario)도 실용적인 도움을 줄 수 있는데 인공지능(AI)의 발전으로 더욱 기대되는 분야다.

기억할 점은 모두가 같은 목소리를 내는 대신 각자의 비교 우위를 드러낼 때 집단 사고 문제가 해결될 수 있다는 사실이다.

원문의 저자는 톰 르(Tom Le) 포모나 칼리지(Pomona College) 부교수 외 2명입니다. 영어 원문 기사는 Russia and North Korea’s treaty exposes blind spots in the security community | EAST ASIA FORUM에 게재돼 있습니다.