지난달 서울 아파트 청약 당첨 최저가점(평균)이 최근 1년 동안 가장 낮은 수준을 기록했다. 또한 서울의 주택 시장은 수요가 많은 지역과 수요가 적은 지역이 극명한 대조를 이루고 있다. 이처럼 대한민국 심장부인 서울의 부동산 시장은 현재 독특한 수요 집중 현상을 보이고 있다.

부동산 어플 직방의 데이터에 따르면 지난달 서울에서 아파트 청약에 당첨되기 위해 필요한 평균 점수가 1년 만에 가장 낮은 것으로 집계됐다. 평균 35.9점으로, 지난 2월과 3월의 평균 58.9점, 62.9점에 비해 크게 하락한 수치다.

특히 아파트 청약의 전국 미계약률은 26.6%로 전국에서 분양한 아파트 10가구 중 3가구 가까이가 청약하지 않은 것으로 나타났다. 이처럼 전국적으로 미분양률이 감소한 것은 매수자들이 서울 외곽의 경쟁력 있는 단지를 선택했기 때문으로 풀이된다. 서울 아파트 미분양률이 2월과 3월 각각 3.8%, 0.0%에서 12.0%로 상승한 것에서도 이러한 매수자들의 행동양식 변화를 확인할 수 있다.

나쁜 서울보단 좋은 지방?

서울의 미지근한 청약 시장과 달리 청주, 부산 등 일부 지역은 지난달 상대적으로 좋은 성적을 거둔 것으로 나타났다. 이는 해당 지역의 특수한 여건 때문이다. 청주의 경우 밀집된 주거단지를 중심으로 대규모 생활권을 형성하고 있다. 여기에 더해 SK하이닉스, LG생명과학 등 대기업이 입주해 있는 테크노폴리스 산업단지가 있어 잠재적 수요자들에게 매력적인 지역으로 꼽힌다. 반면 서울 부동산 시장은 수요자들의 선별적인 구매 행태가 반영되고 있다. 실제로 지난달 분양한 서울 강북구 '엘리프미아역 1-2단지'는 미계약률 16.7%로 저조한 성적을 보였다. 이러한 청약률 저조 현상은 엘리프미아역 단지에만 국한된 것이 아니라 전국 소규모 단지에서 전반적으로 관찰되고 있다.

서울 부동산 시장에서 중요한 요소인 청약 점수가 하락한 원인은 강북 미아 지역에서 찾을 수 있다. 서울 강북구 미아동의 한화 포레나 미아는 최저 당첨 가점이 34점에 불과했다. 서울 브랜드 단지의 경우 보통 이보다 훨씬 높은 청약가를 형성하는 것이 일반적이라는 사실을 비춰볼 때 이례적인 결과다. 이처럼 한화 포레나 미아 분양에만 이례적인 결과가 나온 이유가 뭘까. 부동산 전문가들은 '분양가상한제' 때문이라고 입을 모은다. 서울 강북구의 경우 분양가상한제 적용을 받지 않아 주변 시세 수준에서 분양가가 책정됐고, 이 때문에 해당 단지 전용 84㎡의 최고 분양가가 10억5,300만원으로 책정된 것이라는 설명이다. 이는 인근 삼성 래미안 트리베라 2차 전용 84㎡가 올해 9월 11억3,000만원에 거래된 것과 비슷한 수준이다. 또한 9억원이 넘는 고분양가로 인한 중도금 집단대출의 불확실성도 해당 단지의 청약 성적 하락에 영향을 미친 것으로 보인다.

반면 서울 관악구 봉천동의 '서울대입구역 더하이브센트럴'은 55점으로 포레나 미아보다 상대적으로 높았다. 75가구 규모인 더하이브센트럴의 전용 59㎡의 최고가는 7억4,000만원으로 같은 면적의 인근 시세보다 저렴했다. 여기에는 중도금 대출이 가능했던 점도 장점으로 작용했다. 전문가들은 3기 신도시 사전 청약 등 선택지가 늘어난 상황에서 중도금 대출이 힘든 일부 단지를 중심으로 고가점자들이 청약통장 사용을 주저했다는 설명을 내놓고 있다.

아파트 가격 상승세 살펴보기

강북구 미아동을 제외한 서울의 전반적인 아파트 당첨 커트라인은 치솟는 추세다. 지난해 말 20점대까지 하락했으나, 최근에는 50점대 후반까지 뛰어오른 만큼 50점대 통장으로도 안전권을 확신하기 어려운 상황이다. 전문가들은 이를 두고 올해 초 1.3 규제 완화로 청약 가점 물량이 크게 줄어든 결과로 해석하고 있다. 서울 동대문구 휘경동 '휘경 자이 데센시아'를 예로 들어보면 이 단지의 최고 당첨 가점은 전용 84㎡에 77점이었다. 이는 지난 3월 분양해 2만여 명의 청약자가 몰린 서울 영등포구 '영등포 자이 디그니티'의 최고가 75점보다 2점 높은 수치다.

지난 9일 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 따르면 서울시 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온'의 전용면적 84㎡ 입주권은 지난 2일 17억2,000만원에 거래됐다. 올해 1월만 해도 부도설이 돌 정도로 심각했던 상황에 비춰볼 때 천양지차다. 특히 전용면적 84㎡의 분양가는 13억원 정도로, 일반분양가와 비교하면 프리미엄이 4억원 이상 붙은 것이다. 서울의 대표 대단지 아파트인 송파구 가락동 '헬리오시티'의 전용면적 84㎡ 역시 지난달 20억원에 육박하는 19억5,000만원에 거래됐다. 헬리오시티는 지난 1월만 해도 15억대 매물이 나오는 등 가격이 급락했지만 순식간에 급등한 것이다.

이처럼 올해 전국의 아파트는 잠깐의 하락세가 무색할 정도로 계속 상승하고 있다. 부동산R114에 따르면 지난 4월까지 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1,699만 원으로 지난해(1,521만 원)보다 11.7%, 6년 전(1,161만 원)보다 46.3% 상승했다. 가점 물량이 줄고 커트라인이 높아지면서 50~60대 통장을 가진 고득점자들이 청약을 포기하는 '청포족' 현상이 나타나기도 했다. 이는 아파트 분양가가 상승하고 청약 당첨이 어려워지면서 과거 당첨권을 가졌던 60대도 이제는 포기하고 구축 매수를 고민하고 있다는 의미다.

경기도 아파트 가격도 10억원을 넘어서고 있다. 최근 2~3년 사이 5억원에서 6억원대 가격을 형성하고 있었으나 두 배 가까이 오른 것이다. 이러한 추세는 서울이나 경기도에 국한된 것이 아니라 전국적으로 나타나고 있으며 저금리, 주택 수요 증가, 주택 공급 감소로 인한 정부 정책 등 여러 요인에 기인한 것으로 분석된다.

제2금융권, 특히 증권사의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 연체율이 확대됐다. 경기 하방 압력 심화 및 금융시장을 둘러싼 대내외 불확실성이 맞물리고 있는 가운데, 일각에서는 부동산 대출 부실화 가능성이 커질 것이라 우려하는 분위기다. 한편 정부의 관련 조치를 두고 전문가들 사이에서는 의견이 갈리고 있다.

증권사 부동산 PF 연체율 상승, 정작 업계는 '태평'

지난 10일 금융감독원이 윤창현 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 작년 12월 말 기준으로 증권사의 부동산 PF 연체율은 10.4%로 집계됐다. 이는 2021년 말(3.7%), 2020년 말(3.4%) 연체율과 비교했을 때 약 7%P가량 상승한 수치다. 증권사의 부동산 PF 고정이하여신 비율 또한 작년 12월 말 14.8%로, 지난해 9월 말(10.9%)보다 3.9%P 상승했다. 2021년 말(5.7%), 2020년 말(5.5%)을 비교해 보면 약 2배가 뛴 것이다.

한편 증권사의 부동산 PF 연체 잔액은 ▲2020년 말 1,757억원 ▲2021년 말 1,690억원 ▲2022년 말 4,657억원으로 급속히 증가했다. 증권사의 부동산 PF 대출 금리는 작년 9월 말 8.3%로 최고점을 달성한 뒤 작년 12월 말 7.1%로 1.2%P 내렸다.

증권 업계에서는 이와 같은 상황을 대수롭지 않게 여기는 분위기다. 특히 익명을 요구한 증권사 관계자 A씨는 “경각심을 가져야 하는 것은 맞다”면서도 “증권사 자기자본이 여전히 높은 비율을 유지하고 있어 관리가 어렵지 않은 수준"이라고 말했다.

경제 침체의 뇌관, 부동산 PF 대출

그러나 일각에서는 예전 부동산 PF가 우리나라 경제 발목을 잡았던 사례들을 지적하며 미래 발생 가능한 시나리오에 대해 선제적으로 대응해야 한다는 지적이 나오고 있다. 현재 부동산 시장 침체가 지속되고 있는 가운데, 적절한 대응 방침을 고려하지 않으면 한순간에 대규모 부실 사태를 초래할 수 있다는 것이다.

2011년 발생했던 저축은행 사태가 대표적이다. 당시 저축은행들이 부동산 ‘봄바람’을 타고 부동산 PF를 무분별하게 늘리다 부동산 경기 위축 위기를 맞아 당행들의 대출 부실로 이어진 바 있다. 더 큰 문제는 저축은행의 PF 대출 자금이 대부분 고객의 예금에서 비롯돼 그 피해가 고스란히 국민들에게 전달됐다는 것이다. 이 사건 이후 금융위원회는 총 31개 사의 저축은행을 퇴출했고, 고객의 신뢰가 전적인 중요도를 가지는 금융 업계에서 신용을 저버린 저축은행의 자산 규모는 급격하게 줄어들었다.

지난해 9월 발생한 ‘강원도 레고랜드 발 PF 대출 부실’ 사건은 그 파장으로 채권 시장 전반의 위축을 불러오기도 했다. 당시 강원도 산하 강원중도개발공사(GJC)는 레고랜드 건설을 위해 자산유동화기업어음(ABCP) 2,050억원을 발행했으며, 이를 강원도가 채무 보증한 바 있다. 이때 지자체의 채무보증을 이유로 채권 시장에서는 이를 국가가 보증해 주는 국채로 인식해 최고 신용등급 ‘A1’을 받고 레고랜드 ABCP에 다수의 메이저 증권사 및 자산운용사가 이에 투자했다. 그러나 ABCP의 만기가 도래하면서 강원중도개발공사는 토지 매각 작업에 차질을 빚고 유동성이 부족해져 이를 제때 상환하지 못했고, 설상가상으로 채무 보증을 한 강원도가 ABCP를 부도 처리해 채권 시장은 유례없는 패닉에 빠졌다. 채권 시장에서 투자자들이 위기의식을 느껴 동시다발적으로 손을 뗀 것이다. 해당 사건 이후 기업들은 단기자금 조달에 엄청난 차질을 빚게 됐다. 실제로 당시 시장 부산교통공사는 투자자를 찾지 못해 500억원어치 채권 발행에 실패했고, 증권사들 또한 둔촌주공아파트 사업비 조달을 위한 8,000억원 상당의 ABCP 발행에 실패했다.

이런 선례가 있음에도 불구하고, 현재 우리나라는 부동산 시장 부진과 함께 증권사를 포함한 제2금융권의 부동산 PF 익스포저(보증·대출 등 위험노출액)가 사상 최대 수준에 이르렀다. 2017년 말 익스포저 수준을 100으로 두고 현재 업권별 익스포저 지수를 환산하면 ▲여신전문금융사(여전사) 432.6 ▲저축은행 249.8 ▲보험사 204.8 ▲증권사 167.0으로 산출됐다. 즉 제2금융권의 부동산 PF 비중이 2017년보다 적게는 1.67배, 크게는 4.32배까지 치솟은 것이다.

정부의 조치를 두고 전문가들 의견 대립 커져

현재 정부 관계기관은 제2금융권의 과도한 부동산 PF 연체율을 고려해 지난 3월부터 ‘부동산 PF發 금융불안’ 완화를 위해 지속해 유동성을 공급해 오고 있다. 이와 관련하여 정부 관계자는 “약 50조원의 정부 예산으로 현재 자금 조달이 어려운 증권사·건설사들의 회사채 매입, 차환 불안 해소를 위한 PF-ABCP 매입, 금융규제 완화 등 유동성 공급을 위해 최선을 다하고 있다”고 밝혔다. 아울러 그는 “부동산 PF의 모니터링 단위를 금융회사에서 사업장 단위로 확대해 시장 이상징후에 대해 선제적으로 대응하고 있다”고 전했다.

이런 당국의 조치를 두고 부동산 전문가들 사이에서는 정부가 부동산 PF의 위험성을 너무 낮게 보고 있는 게 아니냐는 지적이 나온다. 특히 익명을 요구한 부동산 전문가 A씨는 “지금과 같은 금리 상승 추이가 지속되면 부동산 PF 대출 증가세가 경제 악화의 새로운 뇌관이 될 수 있다”며 “금리 상승 자체가 시중 유동성에 영향을 주기 때문에 정부 당국이 더 적극적으로 관련 대출을 관리해야 할 필요성이 있다”고 지적했다.

이와 관련하여 일각에서는 PF 대출 규모가 늘어난 것은 사실이나, 현재는 리스크가 큰 대규모 사업장을 주 대출 대상으로 삼았던 저축은행 사태와는 다르게 다세대 연립주택 등 소규모가 주를 이루고 있다고 말한다. 이전 저축은행, 레고랜드 사태처럼 큰 문제를 발생시킬 우려는 상대적으로 적다는 것이다. 또한 이들은 최근 들어 조금씩 호조세를 보이는 부동산 시장의 상황을 지적하며 부동산 PF 대출의 위험성이 낮다고 판단했다. 7일 KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 전국 아파트 매매와 전세 가격 하락세가 조금씩 줄어들고 있는 데다, 둔촌주공은 프리미엄이 4억원이 붙는 등 일부 지역에서 상승 거래가 속속 이어지고 있다는 것이다.

이처럼 정부 당국의 부동산 PF 대출 부실 관련 조치를 두고 여러 의견이 '설왕설래'하고 있는 가운데, 이전 금융권의 과욕이 부른 대규모 부실 사태를 반복하지 않기 위해 정부는 부동산 PF에 대해 세심한 주의를 지속적으로 기울여야 할 것으로 보인다.