한국은행을 비롯해 대다수 부동산 전문가들이 '올 하반기 심각한 역전세난'을 예상했지만, 부동산 시장은 정반대로 흐르는 모양새다. 전세대출금리가 안정되고, 아파트를 찾는 실수요자들이 증가해 거래가 활발해지자 공급량 대비 수요가 많아진 탓이다. 오히려 내년 아파트 신규 입주 물량이 최근 10년과 비교했을 때 급격히 줄어든 데다 전세 수요는 점점 높아질 것으로 예상돼 역전세가 아닌 '전세난'을 우려해야 한단 목소리도 나온다.

너도나도 전세 찾아, 서울 전세 매물 부족

18일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 2월 5만여 건에 달하던 서울 전세 매물이 3만여 건 대로 쪼그라들었다. 특히 서대문구는 지난 1월 1,922개에 달하는 전세 매물이 있었지만, 17일 기준 562건으로 줄어들었다. 이외에도 마포구는 2,359건에서 716건으로, 동작구는 2,040건에서 682건, 광진구는 1,463건에서 504건, 성북구는 1,828건에서 671건으로 줄었다.

서울 전셋값 역시 지난 5월부터 오름세다. 한국부동산원에 따르면 5월 4주부터 현재까지 14주 연속 상승했다. 전세 수급 지수도 마찬가지다. 해당 지수는 ‘100’을 기준으로 0에 가까워질수록 세입자보다 전셋집이 많다는 지표를, 100에 가까워질수록 전셋집보다 세입자가 많아진단 지표를 나타낸다. 올해 초 61.2를 기록했던 서울 전세 수급 지수는 14일 기준 91.6을 기록하며 30포인트 이상 상승했다.

실제로 서대문구에 위치한 한 공인중개사 대표는 “서대문구는 대단지가 많아 전세 물건이 많은 지역이지만 요즘엔 전셋집 찾기가 하늘의 별 따기 수준”이라며 “연초 전셋값이 많이 내려 전세를 찾는 수요가 급격히 늘었기 때문”이라고 분석했다. 정부에서 전세 대출 금리를 내려 월세 대신 전세를 찾는 세입자들이 많아진 점도 원인 중 하나다.

또 다른 공인중개사 대표도 “7~9월 방학 시즌을 맞아 인근 학교를 염두하고 전세를 찾는 실수요자들이 많아져 물건이 더 급격히 줄었다”며 “금리가 어느 정도 안정을 되찾아 가는 모양새에 아파트로 수요가 쏠리고 있다”고 전했다.

역전세는 해소됐지만, 전세난 찾아올 수도

사실 정부와 부동산 관계자들은 올해 초부터 6월까지 부동산 역전세난이 지속될 것이란 전망을 꾸준히 내놨다. 지난 4월 한국은행은 전국 역전세 위험 가구가 전체 전세 가구의 52.4%인 102만 가구에 달한다고 밝힌 바 있다. 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리)과 한국주택금융공사는 지난 6월 전세보증금 반환 목적의 신규 대출 규모가 약 4조6,000억원을 넘어섰다고 발표하기도 했다. 전세보증금 반환 대출금 증가는 곧 역전세가 심화되는 상황을 반영한다. 전셋값 하락으로 자금이 부족한 집주인들이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받기 때문이다.

하지만 한국부동산원이 8월 2주(14일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 전셋값은 전주 대비 0.04% 상승했다. 특히 서울은 0.11% 오르며 한국은행이 우려한 ‘하반기 역전세난 심화’가 무색하게 됐다. 이에 부동산 전문가들은 내년 서울 민간아파트 입주 물량이 채 1만 가구가 되지 않는 데다 공사비 급등으로 착공 물량까지 눈에 띄게 줄고 있다는 점에 주목하며 “오히려 전세난을 우려해야 할 때”라고 입을 모았다.

부동산 R114에 따르면 최근 10년(2013~2022년)간 신규 입주 가구는 연평균 3만3,595가구에 달했지만 오는 2024년부터는 신규 입주 물량이 급격히 하락해 1만여 가구 수준에 머무르게 될 것으로 전망된다. 아실 역시 2024년 신규 물량이 총 8,154가구에 불과할 것이라 관측했다.

서울 아파트 매매가격도 오름세

한편 서울 집값도 상승세다. 한국부동산원에 따르면 8월 2주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 오르며 13주 연속 상승곡선을 그리고 있다. 총 25개 자치구 중 노원구를 제외한 나머지 24개 구 모두 가격이 올랐다. 강남 11개 구는 0.11% 상승했으며, 특히 송파구는 0.31% 올라 8월 1주(0.23%)보다 상승 폭이 확대됐다.

서울 아파트 매수심리도 1년 2개월 만에 최고 수준을 찍었다. 한국부동산원이 발표한 8월 2주 서울 아파트 매매수급지수는 88.6으로 지난주 88.5보다 0.1 포인트 상승했다. 지난해 6월 2주 88.8 이후 약 1년 2개월 만에 최고치다. 다만 여전히 100에는 미치지 않아 집을 매도하려는 이들이 많은 상황이다.

지역별로는 도심권인 종로·용산·중구 등이 92.2로 가장 높은 수치를 기록했다. 뒤이어 강남·서초·송파 등이 있는 동남권이 91.1, 노원·도봉·강북구 등 동북권이 87.6을 차지했으며 은평·서대문·마포구 등의 서북권은 86.3으로 제일 낮았다. 한국부동산원 관계자는 “여름 휴가철 및 태풍의 영향으로 서울 아파트 거래량이 예년보다 많지 않았다”면서도 “지역 내 주요 단지 위주로 매수 문의가 꾸준하고 가격 회복 기대심리로 인해 매도호가가 상승해 상승거래가 체결되는 등 전체적으로 매매가 상승세가 지속되고 있다"고 평가했다.

부동산 시장에서 아파트 거래가 조금씩 활기를 되찾는 가운데 향후 부동산 시장의 원활한 신규 공급 여부를 가늠하는 지표로 활용되는 부동산금융 시장은 꽁꽁 얼어붙어 있어 연관 시장의 연결 고리가 파괴되는 '디커플링' 현상이 두드러지는 것으로 포착됐다.

전국 아파트 거래 4건 중 1건은 '경기도'

17일 부동산 정보 분석기업 부동산플래닛에 따르면 2분기 전국 부동산 거래량은 27만5,370건으로 1분기(24만3,938건)보다 12.9% 증가한 것으로 나타났다. 국토교통부가 공개하는 실거래가 공개시스템을 기반으로 분석한 해당 조사에서 가장 높은 증가율을 나타낸 아파트 거래량은 전분기보다 24.2% 뛴 10만5,769건을 기록했다. 아파트 거래금액도 두드러졌다. 43조6,617억원의 거래 금액으로 전분기보다 42.2% 증가를 기록한 것을 비롯해 상가·사무실(52.9%), 상업·업무용 빌딩(51.9%)에 이어 세 번째 거래 규모를 자랑했다. 이 중 경기도에서만 14조2,224억원이 거래되며 전체 거래금액의 32.6%를 차지했다. 거래량으로는 전체 거래량의 26.9%인 2만8,547건이 거래됐다.

유형별 거래량 집계에서는 아파트에 이어 △연립·다세대 22.9% △상업·업무용 빌딩 21.2% △단독·다가구 21.1% △공장·창고 등 16.2% △상가·사무실 15% 등 순을 보였다. 한때 아파트의 대체재로 꼽히며 주목받았던 오피스텔 시장은 부진을 벗어나지 못했다. 2분기 오피스텔 거래량은 1,904건으로 전분기보다 6.6% 감소했으며, 거래금액도 5,083억원으로 전분기 대비 3.2% 줄어든 수준을 나타냈다.

부동산플래닛 관계자는 “올해 2분기에는 아파트뿐만 아니라 모든 부동산 유형이 전반적인 상승세를 보이며 시장 연착륙에 청신호가 들어왔다”고 진단하면서도 “다만 월별 등락이 반복되고 있는 만큼 온전한 회복세라고 보기에는 다소 섣부르다”고 설명했다.

수도권 아파트 입주율 80% 상회 '집값 상승에 대한 기대감 반영'

부동산 가격 상승에 대한 시장 참여자들의 기대감은 아파트 입주율로도 드러난다. 통상 아파트 수분양자들은 시장 상승세가 예상되면 입주를 서두르는 반면, 하락세가 예상되면 최대한 입주를 미루는 경향을 보이기 때문이다. 이 때문에 부동산 시장이 대체로 안정적일 때 아파트 입주율은 70%대를 유지하는 수준이며, 가파른 상승세를 보이는 시기에는 80%를 상회하는 경우도 있다.

주택산업연구원(이하 주산연)이 발표한 자료에 따르면 지난 7월 전국 아파트 입주율은 68.7%로 전월(63.6%) 대비 5.1%p 상승한 것으로 확인됐다. 이 가운데 수도권 아파트 입주율은 82.0%로 전월(78.5%)보다 3.5%p 오르며 시장 회복의 신호탄을 알렸다. 반면 지방 아파트 입주율은 전월(60.4%)보다 5.5%p 오르긴 했지만, 65.9%에 머물며 다소 아쉬운 수준을 보였다.

수도권을 중심으로 아파트 매매가가 상승하며 집값 회복에 대한 기대감이 커진 것으로 풀이되는 가운데 주산연은 “하반기에는 금리상승, 거래량 감소 등 우려할 만할 요소들이 많은 만큼 완전한 회복세에 접어들었다고 보기는 어렵다”며 거래에 신중함이 필요하다고 조언했다.

'온풍' 부동산 시장 vs '냉풍' PF 시장

이처럼 부동산 시장의 가격 급락세는 일단 진정됐으나 아직 수도권을 제외하고는 수요 회복세를 그리지 못하고 있는 것이 현실이다. 실제로 포트폴리오 내 수도권 아파트 비중이 매우 낮은 부동산금융(PF) 시장은 여전히 꽁꽁 얼어붙어 주택시장의 온기와 사뭇 다른 분위기를 내뿜고 있다.

업계에 따르면 현재 부동산 PF 시장은 140조원 규모로 전체 부동산금융(2,700조원)에서 약 5%를 차지한다. 문제는 이 가운데 수요 회복이 더딘 지방과 오피스텔 등이 대부분을 차지해 연체 등 부실 위험이 높다는 점이다. 나이스신용평가가 제2금융권이 보유한 부동산 PF 익스포저(위험노출액)를 분석한 결과 최근 상승세를 그리고 있는 수도권 아파트의 비중은 15.3%에 불과한 반면 수요 회복이 다소 미진한 지방 아파트 및 기타 주거시설(주상복합·연립주택)의 비중은 각각 15.7%와 15.6%(수도권 6.5%, 지방 9.1%)를 차지하며 높은 수준을 보였다.

부동산신탁사의 책임준공부 관리형토지신탁 익스포저는 주거 비중이 52.2%로 다른 2금융업권과 유사한 수준이지만, 이 가운데 수도권 아파트 비중은 7.5%로 매우 낮은 수준에 머물렀다. 반면 상업시설은 28.6%로 높은 비중을 차지했다. 이는 지방 주거시설 및 상업시설 개발이 책임준공부 관리형토지신탁 신용보강을 통해 진행되는 경우가 많다는 것을 잘 보여주는 대목이다. 이와 더불어 투자형 부동산이 상당 부분을 차지하는 상업시설 및 업무시설, 산업시설 등도 전체 익스포저의 53.0%에 육박했다.

부동산 PF 중 상대적으로 리스크가 높은 브릿지론으로 범위를 좁히면 수도권 아파트를 제외한 다른 부동산들의 침체가 더욱 두드러진다. 전체 브릿지론 익스포저 중 수도권 아파트의 비중이 12.1%에 불과한 것에 반해 업무·상업·산업시설 등의 비중은 64.8%로 치솟는다. 나아가 올 하반기부터는 2021년 발행된 브릿지론의 2차 연장 시기가 돌아오며 우려를 키우고 있다. 브릿지론은 시장이 활성화되면 본 PF로 전환될 수 있지만, 본 PF 전환 없이 만기 연장을 반복할수록 사업성이 낮아지는 것을 의미하기 때문이다. 이는 곧 사업주의 상환 능력이 떨어지는 것을 의미하며, 전체 시장의 차입 재원 고갈을 불러올 수 있다. 실제로 2000년대 후반부터 2010년대 초반까지 이어진 부동산 PF 위기 당시 주된 원인으로 대규모 브릿지론 연체가 꼽히기도 했다.

회복세는 수도권에 한정, 여전히 암울한 지방 부동산 시장

전문가들은 수도권 중심의 아파트 거래 회복세가 부동산 PF 시장의 건전성을 개선하는 효과로 이어지기는 어려울 것이라는 데 의견을 모은다. 한 업계 관계자는 "오피스텔 등 투자용 부동산의 수요 회복세가 나타나지 않는 점을 고려할 때 일부 시장에서만 일어난 거래 회복세가 부동산 PF의 자산건전성이나 회수 가능성을 개선하는 효과는 매우 제한적이다"며 수도권 아파트를 제외한 나머지 부동산 시장은 한동안 부진을 벗어나지 못할 것으로 전망했다.

이처럼 일부 시장 회복에도 전국 대부분 부동산 시장은 여전히 침체기를 걷고 있다. 갈수록 커지는 부동산 PF의 위험 노출 규모와 연체율은 그 막대한 규모 탓에 금융 시장 전체를 뒤흔들 수 있는 뇌관으로 주목받고 있다. 수도권에 국한된 시장 활성화 이면에 가려진 지방 주택건설시장 자금난을 해소하기 위한 정부와 금융당국의 고민이 시급한 이유다.

건설현장이 고금리와 미분양 물량 적채 등으로 고전을 면치 못하고 있다. 특히 최근 LH 철근 누락 사태, GS건설 부실공사, 새마을금고발 PF(프로젝트 파이낸싱) 불안감 등 대내외적 분위기가 악화되면서 자금 및 리스크 관리 여력이 취약한 중소 건설사는 고사 직전인 상황이다.

건설업계 위기론 '팽배', 중소 건설사 한계기업 비중 증가

업계에 따르면 최근 부동산 시장 침체에 따른 건설업계의 자금경색이 심화되는 가운데 중소 건설사를 중심으로 위기론이 확산되고 있다. 중소 건설사와 시행업계는 올 하반기 금리 인상과 건설사 신용등급 하향 조정이 또 한번 가시화될 것을 우려하고 있다. 실적 감소와 자금난이 최근 1~2년간 이어지면서 더 이상 버틸 체력이 남아있지 않기 때문이다. 한국은행에 따르면 지방 중소 건설사 한계기업(영업이익이 이자 비용을 감당하지 못하는 기업) 비중은 2021년 12.3%에서 지난해 16.7%로 증가했다.

국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 상반기 폐업한 종합건설사는 218건으로 지난해 전체 폐업건수(261건)의 85%에 달한다. 전년 동기와 비교하면 96.4%나 증가했다. 종합건설사의 폐업은 전문건설업체의 연쇄 폐업 요인으로 작용한다. 실제 올 상반기 폐업한 전문건설업체는 1,158건으로 지난해 같은 기간(947건)보다 22.4%가량 늘었다.

알려진 바에 따르면 올 상반기 이미 5곳 안팎의 중견·중소 건설사들이 법정관리에 돌입했다. 아파트 브랜드 '썬앤빌'로 알려진 건설업체 HN Inc(에이치엔아이엔씨)는 지난 3월 회생절차에 돌입했고, 아파트 브랜드 '줌(ZOOM)'으로 알려진 중견건설사 대창기업, '해피트리'로 유명한 신일건설도 올 상반기 법정관리를 신청했다. 지난해엔 우석건설, 동원건설산업, 대우조선해양건설 등이 부도를 맞았다. 경남에서 기반을 다져온 동원건설산업, 주상복합 브랜드 '엘크루'를 보유한 대우조선해양건설 등도 계속된 자금난으로 최종 부도 처리됐다.

부동산 침체·자금조달 상황 악화, 중소 건설사 '위기감'

중소 건설업계가 유독 어려운 건 부동산 시장 침체와 관련이 깊다. 집값 하락과 고금리에 따른 분양경기 악화, 청약시장 서울 쏠림 현상 등으로 늘어나는 지방 미분양은 중소 건설사에 부실 뇌관으로 작용하고 있다. 국토교통부가 지난 6월 말 기준 미분양 주택을 집계한 결과에 따르면 전체 미분양 주택은 6만6,388가구로, 이 가운데 수도권 미분양 물량은 1만559가구지만 지방 미분양은 5만5,829가구에 달했다. 지방 미분양 물량이 전체의 85%에 육박하고 있는 것이다.

지방 분양시장 참패, 미분양 물량 증가에 대한 부담으로 건축허가, 착공, 준공 등도 모두 감소 추세로 돌아섰다. 국토부가 공개한 올 상반기 건설산업 현황에 따르면 건축 인허가 면적은 7,202만9,000㎡로 전년 동기 대비 22.6% 줄었고, 같은 기간 착공면적은 3,592만㎡로 38.5% 감소했다. 주택인허가 실적은 18만9,213가구로 전년 동기 대비 27.2%, 분양 승인 실적은 6만6,447가구로 같은 기간 43% 줄었다. 건설업계 관계자는 "시장 상황이 나아지고 있다는 건 일부 서울 대형 건설사의 이야기"라며 "중소형 건설사는 여유 자금이 없어 당장 억지로 수주를 해도 공사비 지출로 분양가를 시장 상황에 맞추는 게 어려운 상황"이라고 토로했다.

올 하반기에도 자금조달 상황이 개선될 기미가 보이지 않으면서 건설경기는 당분간 고전할 가능성이 높을 것으로 보인다. 건설사 수익성, 유동성 악화로 주식을 통한 자금조달, 신용등급 개선이 요원하기 때문이다. 실제 지난해 말 국내 신용평가사들은 롯데건설, 태영건설, 한신공영 등 일부 건설사에 대한 신용등급전망을 기존 '안정적'에서 '부정적'으로 하향 조정한 바 있다.

건설업 대출 규모도 빠르게 늘고 있다. 한국은행 건설업 대출통계 자료에 따르면 2016년 4분기 37조7,000억원이던 건설업 대출규모는 지난해 4분기 67조8,000억원 규모로 배 가까이 증가했다. 금리 인상과 더불어 부동산 PF 부실화 우려로 건설업 회사채 발행이 어려워지면서 건설사들이 대출을 통한 자금조달에 집중했기 때문인 것으로 풀이된다. 전문가들은 급격한 금리 인상 및 레고랜드 사태로 인한 채권시장 신용경색, 부동산 PF 부실화 우려 등으로 건설업 자금조달 여건이 더욱 악화될 가능성이 높을 것으로 보고 있다.

중소 건설사 줄도산 우려↑

상황이 이렇다 보니 업계에선 지방 권역 중소 건설사의 줄도산이 우려된다는 목소리가 나온다. 일각에선 10여년 전 글로벌 금융위기 때와 같은 '연쇄 부도'의 공포가 다시금 다가오고 있다는 우려도 쏟아낸다. 지방 및 중소 건설사의 금융권 대출길은 거의 막혀 있는 상태다. 최근 저축은행들이 잇따라 구조조정에 들어가면서 건설사들은 신규사업을 위한 PF대출은 물론이고 기존 대출의 만기 연장조차도 거의 이뤄지지 않고 있다. 중소 건설사 입장에선 사실상 구멍이 없는 셈이다.

문제는 중소 건설사의 붕괴는 향후 주택공급 시스템 붕괴, 실업 대란 등으로 이어질 우려가 크다는 점이다. 특히 민간 아파트를 건설 중이던 건설사가 파산하게 되면 아파트 계약금이나 중도금을 떼이거나 묶이는 경우가 발생하고, 피인수되지 않고 청산될 경우 문제가 더욱 심각해질 수 있다. 해당 건설사에 대출이나 채권 및 주식을 보유한 투자 및 채권자들 또한 적잖은 피해를 입을 수밖에 없다. 이에 업계에선 기업들의 공사비 부담을 줄이기 위해 정부가 나서야 한다는 목소리가 나온다. 물가 상승으로 분양가를 내릴 수 없으니 자잿값 등 원가를 줄여 숨통을 트게 해달라는 것이다.

정부 차원의 구제책이 마련돼야 한다는 주장 자체에는 다소 의견이 갈리는 지점이 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "1997년 IMF 당시 대기업도 문을 닫았는데, 큰 틀에선 공적 자금 투입 없이 한계기업과 부실기업을 정리한 측면이 있다"며 "기업이 수익을 극대화할 방안을 찾는 등 자구 노력이 필요하다"고 강조했다. 다만 중소 건설사 줄도산이 현실화될 경우 경제 파급 효과가 적지 않을 것이라 전망되는 만큼 의미 있는 수준의 정부 지원은 필요할 것으로 전문가들은 보고 있다.

전·월세 등 국내 임대주택 중 개인 간 임대차 계약 비중이 압도적으로 높은 것으로 나타났다. 과거 정부는 ‘뉴스테이’ 등의 제도를 도입하며 기업형 임대주택사업 육성을 추진해 왔지만, 반복되는 법 개정 등의 사업적 리스크 확대로 기업들의 참여가 활성화되지 못했다.

이런 가운데 전문가들 사이에선 여전히 시장 체질 개선의 방안으로 기업형 임대주택사업의 필요성이 대두되는 한편, 대기업 위주로 민간주택 임대사업이 활성화된 일본의 사례를 참고해 전략을 세워야 한다는 지적이 나온다.

국내 임대차 시장 개인 공급 비중 ‘80%’, 주요국과 대조적

우리나라 임대차 시장에서 개인이 공급하는 비중은 10곳 중 8곳에 달한다. 공공 및 기업임대 비중이 30% 이상을 차지하는 미국, 유럽 등 주요국과는 대조적이다. 전문가들은 최근의 역전세난이나 전세 사기와 같은 문제가 이러한 쏠림 현상에서 비롯됐다고 지적한다.

한국부동산연구원 관계자는 “지난 10여 년간 지속된 저금리 기조와 고령화 흐름 속에서 임대수익을 위한 가계의 부동산 투자수요가 늘어났고, 이에 따라 임대차 시장에서 개인의 비중이 크게 높아졌다”면서 “전세사기와 깡통전세는 이러한 임대시장의 기형적 구조와 무관하지 않다”고 지적했다.

기본적으로 전세제도는 전세제도를 통해 상호 경제적 이익을 누리는 임대인과 임차인의 신뢰를 기반으로 한다. 그러나 가격이 오르고 내리는 임대주택의 특성상 그 변동이 큰 상황에 직면하는 경우 임대인과 임차인의 이해관계에 변화가 생기고 결국 신뢰에 금이 갈 수밖에 없다.

정부가 마련한 제도는 개인 간 신뢰를 뒷받침하는 역할을 해줄 수 있지만, 그 제도가 오히려 시장을 교란해 문제를 악화시키는 사례도 빈번하다. 지난 정부에서 강화된 임대차 보호법과 전세금 보증금 지원제도가 전세사기에 악용되는 것이 대표적이다. 전세 보증금의 100%를 정부가 대출 및 지원하는 제도는 더 많은 전세사기 피해자를 양산하며 임대차 시장의 혼란을 가중시키는 결과를 낳았다.

박근혜 정부의 기업형 임대주택 육성 계획 ‘뉴스테이’

정부는 지난 2015년 임대차 시장의 중산층 전세난 등의 구조적 문제를 해결하기 위해 기업형 임대주택사업 육성 계획에 돌입한 바 있다. 당시 공공 부문에서의 주택 공급 확대에 있어 한계에 직면한 박근혜 정부는 전세에서 월세로의 구조적 변화에 부응하는 주택시장 대책을 만들기 위해 기업형 임대주택 육성을 정책 방향으로 설정했다.

당시 국토부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(일명 뉴스테이법)을 만들어 기업형 임대주택인 뉴스테이 공급을 시작했다. 뉴스테이에 참여하는 기업에는 기금 출자, 저리 융자, 그린벨트 해제, 토지수용권 부여, 토지의 조성원가 공급, 용적률 상향 등 다양한 특혜를 몰아줬다. 뉴스테이는 임대주택에 거주하고자 하는 수요가 많음에도 전세시장 외에는 마땅한 공급처가 없던 현실에서 과도한 임대료 상승의 걱정 없이 장기간 거주할 수 있는 주택유형이라는 점에서 좋은 평가를 받았다.

그러나 제도가 제대로 안착하기도 전에 폐지 위기를 맞았다. 중산층의 주거안정을 목적으로 민간에 각종 규제 완화를 허용했으나 그만한 사회적 이익이 충분하지 않다는 논란과 함께 민간기업에게 과도한 인센티브를 주는 기업 특혜 비판이 쏟아졌기 때문이다. 이에 정부는 뉴스테이의 혜택은 줄이고 의무는 늘리는 등 제도적 변화를 감행했다. 이러한 정부의 말 바꾸기, 법 개정 등이 반복되자 사업성이 크게 떨어졌고 민간에서도 참여를 기피하기 시작했다. 결국 뉴스테이는 ‘공공지원 민간임대주택’으로 명칭까지 바꾸며 자취를 감췄다.

일본, 대기업 임대사업자가 정부 지원 속 '대규모 임대주택 운영'

국민주거의 큰 부분을 차지하는 임대주택은 여전히 산업으로 육성되지 못한 채 다주택자 개인에 의한 공급에 의존하고 있다. 이에 전문가들은 정부의 공공 임대주택 공급의 한계를 지적하며 여전히 민간 부문의 기업형 임대사업자를 주요 임대주택 공급자로 육성할 필요가 있다고 강조한다. 특히 민간임대주택산업이 발전한 일본의 사례를 참고할 필요가 있다고 조언했다.

일본의 임대주택기업들은 임대주택 건설에 적합한 토지 소유자에게 토지를 장기 임차해 임대주택을 건설 및 운영하고 그 발생수익을 돌려주는 방식을 활용하고 있다. 토지와 주택의 제공자가 소유권을 유지하면서 매년 일정한 임대료를 받는 체계다. 일본 정부는 30년 이상 토지나 주택을 임대한 경우 상속세를 면제해 주는 제도를 도입했다. 이에 따라 기업은 토지와 주택 구입부담을 피하면서 임대주택을 공급하게 됐고, 소유자는 임대료 수익을 누리면서 추후 상속세 면제혜택까지 받게 됐다. 결정적으로 이러한 정부의 제도적 뒷받침은 일본 민간임대주택 시장에서 양질의 서비스가 지속되도록 이끌었다.

국내 금융투자업계 관계자는 “민간임대주택사업이 활발한 일본의 사례를 보면 대기업 형태의 임대사업자가 정부 지원 속에 임대주택 건설과 관리 등에 폭넓게 참여하고 있다”면서 “우리나라처럼 상대적으로 영세한 임대사업자가 소규모로 임대주택을 운영하는 것보다 대규모로 임대하게 되면 규모의 경제를 바탕으로 단위주택당 임대·관리 비용을 절감할 수도 있고 전세사기를 방지할 수도 있을 것”이라고 전했다.

후분양 단지가 전국에서 잇따라 공급되고 있다. 아파트를 60% 넘게 지은 시점에서 분양을 진행하는 식이다. 후분양 단지는 선분양에 비해 공사비 인상에 따른 입주 우려가 거의 없고, 실물 확인 뒤 구매 여부를 결정할 수 있어 위험 부담이 줄어든다. 인천 검단신도시 지하 주차장 붕괴와 LH(한국토지주택공사) 아파트의 ‘철근 누락’ 사태에 따른 부실시공 리스크도 적다는 평가다.

'후분양' 흐름 시작됐다, 후분양 단지 '우후죽순'

일반적으로 대부분의 주택 수요자는 구축 아파트보단 신축 아파트 분양을 선호하지만, 신축 아파트 분양의 벽은 높다. 이미 주택을 보유한 수요자들은 청약 당첨 기회조차 주어지지 않는 게 현실이고, 신축 아파트는 보통 선분양 방식으로 진행되기 때문에 당첨 후에도 대개 26개월에서 30개월가량의 공사 기간을 거쳐야만 한다. 이에 최근엔 새 아파트지만 즉시 입주가 가능한 '후분양' 아파트에 대한 주목도가 높아지고 있다. 후분양은 주택공정률이 60% 이상 진행된 후 분양을 받는 방식으로 선분양 대비 안정성이 높다. 공사 중단 등 문제 발생 시 상대적으로 실수요자의 피해가 적기 때문이다.

상반기까지만 해도 후분양 단지는 손에 꼽을 만큼이나 드물었지만, 최근엔 우후죽순 쏟아지는 모양새다. 업계에 따르면 오는 18일부터 현대건설이 광주 북구에 조성하는 '힐스테이트 신용 더 리버'가 후분양 방식으로 분양되고, 내달 이후에도 대우건설이 동작구 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’(771가구)가 후분양 방식으로 분양된다. 이외 서초구 신반포15차를 재건축해 조성되는 ‘래미안 원펜타스’(641가구), 내년 준공 예정인 광명 ‘베르몬트로 광명’(3,344가구), 화성 ‘동탄 레이크파크 자연&e편한세상’(1,227가구) 등도 후분양으로 공급된다.

시대적 배경 아래 정착한 선분양, 이전부터 논란 있었다

우리나라에서 선분양제가 주요 흐름으로 정착할 수 있었던 건 시대적인 영향이 컸다. 지난 70~80년대 강남 개발이 본격화되면서 질 좋은 주택을 대량 공급하기 위해 당시 정부는 선분양 제도를 도입했다. 선분양 제도는 강남 개발 붐과 더불어 우리나라 주거 부족을 해소하는 건 물론이고 아파트가 질 좋은 주거 형태라는 인식을 주는 데 한몫했다. 강남에 대규모 아파트 단지들이 빠르게 건설될 수 있었던 것도 선분양 제도 덕분이다.

그러나 당시에도 완성된 주택이 아닌 모델하우스를 보고 사전 계약을 하다 보니 실제 완공된 주택과의 괴리가 다수 발생했다. 특히 부동산 경기가 좋지 않을 땐 주택 사업자가 부도나거나 계획보다 공정률이 뒤떨어져 공사가 중단되는 등 계약자의 피해가 발생했다. IMF 당시엔 건설사가 줄도산하면서 계약자들이 큰 피해를 본 경우도 있었다. 최근엔 부실시공 및 아파트 하자 문제 등이 꾸준히 제기되면서 후분양 제도에 대한 논의가 정부 차원에서 진행되기에 이르렀다.

그러나 건설회사를 중심으로 반대 여론이 일면서 후분양제도는 표류에 표류를 거듭했다. 건설회사는 일반적으로 선분양 제도를 선호한다. 수분양자로부터 받은 계약금과 중도금을 사업비로 활용할 수 있어 초기 자금 조달 부담이 적기 때문이다. 건설사들은 "후분양제가 퍼질 경우 중소 건설사는 물론 대형 건설사들도 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있다"며 "자금력 부족은 중소 건설사의 연쇄 붕괴로 발전할 우려가 있다"고 목소리를 높였다.

실제 건설사 입장에선 후분양 제도가 '폭탄'으로 작용할 가능성이 있는 게 사실이다. 지난 1월 한국부동산원 청약홈에 따르면 후분양 단지인 서울 마포구 아현동 ‘마포더클래시’는 일반분양 53가구 가운데 절반이 넘는 27가구(51%)가 계약에 실패해 무순위 청약에 나섰다. 마포더클래시는 청약 경쟁률 두 자릿수를 기록했지만, 물량 절반 이상이 미계약된 것이다. 또 다른 후분양 단지인 경기 안양의 ‘평촌센텀퍼스트’ 역시 대거 미달이 발생했다. 부산 수영구 남천동 ‘남천자이’ 아파트도 실제 일반분양 계약률이 절반에도 미치지 못했다. 고금리 환경에서 자금 마련이 어려워진 데다 내년 금리가 지금보다 낮을 것이란 기대감이 커지면서 수요자들이 의사 결정을 미룬 탓으로 풀이된다.

후분양 카드 직접 꺼내 든 건설사들

그런데 최근엔 건설사의 거센 반대 여론에도 불구하고 후분양이 대세로 자리 잡았다. 집값 상승을 억제하기 위해 갖가지 부동산 정책을 내놓으면서 재건축·재개발에 가혹할 정도의 규제를 했던 것이 건설사들의 후분양 참여를 불러왔다. 특히 분양가 규제의 영향력이 지대했다. 분양가 상한제의 여파를 조금이라도 피해 갈 수 있는 후분양 카드가 재건축단지 조합원들에게 매력적으로 다가온 것이다. 이에 건설사들은 부담을 지고서라도 '표심'을 잡기 위해 후분양제 카드를 알아서 빼 들었다.

현행 법제도가 지속되는 한 후분양이라 하더라도 분양가 상한제는 계속 적용된다. 다만 매년 공시지가가 오르고 정부의 현실화율 제고 움직임을 고려하면 분양 시기를 늦출수록 분양가를 높게 받을 수 있다. 실제 반포3주구에서 삼성물산은 내년 착공을 기준으로 선분양 시 분양가는 3.3㎡당 평균 4,000만원 초반에 그치는 반면 2024년 준공 후 분양 시 3.3㎡당 최고 5,100만원까지 오를 수 있다는 시뮬레이션 결과를 내놓은 바 있다. 이것이 현실화될 경우 조합원의 분양수익 총액이 선분양보다 약 2,500억원 늘어나고, 결국 조합원들의 부담금은 크게 낮아진다.

이런 가운데 일각에선 후분양 대세론이 지속적으로 이어질 가능성은 적다는 의견이 나온다. 후분양은 각종 규제 아래 일시적으로 급부상한 형태이기 때문에 건설사가 후분양 카드를 계속 가져갈지엔 의문이 남는다는 것이다. 정부 차원에서 후분양 제도에 대한 단계적 추진을 예고하고 나섰지만, 추후 규제가 개선되고 건설사 입장에서 후분양 카드를 꺼낼 이유가 없어지면 다시금 선분양 주류 흐름으로 돌아설 수 있다. 특히 건설사는 청약 미달 '폭탄'을 떠안으면서까지 후분양 제도를 고집할 이유가 없는 만큼, 후분양 대세가 언제까지 이어질지는 미지수로 남은 상태다.

서울 아파트 전셋값이 1년 2개월 만에 0.02% 상승폭을 나타냈다. 8월 1주 기준 매매가는 0.09%의 상승폭을 유지하고 있다. 급락하던 부동산 가격이 다시 소폭 상승곡선을 그리며 올해 초 팽배했던 역전세(주택가격이 내려가면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워진 상황) 우려가 어느정도 해소됐단 평가도 나왔다. 다만 서울을 제외한 수도권과 지방은 여전히 회복세가 더딘 것으로 나타나 당분간 지켜볼 필요가 있는 것으로 보인다.

안정세를 되찾은 서울 전세 시장

지난 2020년 8월 임대차3법이 시행되면서 전세 공급이 급감하자 전셋값은 급등했다. 한국부동산원에 따르면 서울 강동구 고덕그라시움 전용면적 84㎡는 2021년 7월 전셋값이 10억원까지 치솟았다가 올해 2월 전세 대출 금리가 인하되며 다시 40%가량 급락했다. 이같은 변화에 집주인들은 순식간에 벌어진 보증금 차액 4억원을 어떻게 구하느냐며 발을 굴렀지만, 5월 이후 전셋값은 다시 소폭 상승하기 시작했다.

13일 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 서울 아파트 전셋값은 5월 22일(0.01%) 이후 7월 5주(0.11%)까지 12주 연속 상승 중이다. 수도권은 6주째, 전국 평균은 3주째 상승세다. 실제로 송파구 헬리오시티 84㎡는 신규 계약 기준으로 올 상반기 7억원대까지 전셋값이 하락했지만, 8월 1주 기준 10억원대에 거래가 성사됐다. 강남‧서초‧마포 등 서울 25개 자치구 중 9곳은 7월 5주 대비 2배가량 전셋값이 상승했다.

부동산 전문가 대다수가 임대차3법으로 인해 급등한 전셋값이 올해 하반기 급락하며 역전세 대란을 불러올 것이라고 예측했지만, 시장은 반대로 응답하고 있는 셈이다. 전세 시장의 수요와 공급이 균형점을 찾았으며, 정부가 ‘퇴거 자금 대출 규제 완화 정책’, ‘전세보증금 반환 정책’ 등을 시행해 소비자들의 숨통을 터준 시도가 효과적으로 나타난 이유에서다.

실제로 금리 인상에 월세를 찾는 사람들이 몰리며 월세가 치솟자 다시 전세로 수요가 회귀한 바 있다. 한국부동산원 집계로 5월 서울 아파트 전월세 전환율은 전년 동기 4.2%보다 0.6%P 오른 4.8%에 달했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “주택 시장이 가장 우려하던 하반기의 역전세 리스크가 정부의 정책 효과에 힘입어 연착륙으로 돌아서는 분위기”라며 “아직 산재한 문제는 있지만 상반기처럼 사회 문제로 발전할 가능성은 상대적으로 낮다”고 밝혔다.

서울 부동산 가격, 완만히 상승중

이와 더불어 서울 아파트 거래량 역시 완연한 회복세를 보이고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 11일 기준 올해 1월부터 7월까지 서울시 아파트 매매거래량은 총 2만136건으로, 전년 전체 거래량인 1만1,958건보다 약 68% 많은 수치를 기록했다.

이어 한국부동산원은 서울 아파트 매매가격은 전주와 같이 0.09% 상승했다고 밝혔다. 특히 강북 14개 구 중 행당‧옥수·금호동 주요 단지가 속한 성동구는 0.22% 상승했으며, 마포구‧동대문구‧용산구도 상승곡선을 그렸다. 강남 11개 구 중에서는 송파구가 신천·잠실동 주요 단지를 위주로 0.23%의 상승세를 보였다. 압구정과 역삼동을 포함한 강남구도 0.11% 올랐다. 이에 서울 아파트 매매수급지수도 23주째 상승했다. 지난 7일 기준 8월 1주 서울 아파트 매매수급지수는 88.5로 전주보다 0.2p 상승했다. 다만 여전히 집을 팔려는 사람이 많다는 의미인 기준선 100 아래에 머물러 있다.

부동산 회복도 수도권 쏠림, 지방은 아직

서울을 중심으로 역전세 우려가 완화되고 있는 반면 지방의 회복세는 대체로 암울하다. 지방의 경우 5대 광역시의 전셋값은 7월 5주 대비 0.03% 하락했으며, 8개도 역시 0.01% 하락했다. 특히 전라북도는 전주 대비 0.02% 하락해 -0.04%로 하락폭이 확대됐다. 유일하게 상승 거래를 보이는 세종도 7월 5주 0.22% 대비 0.10% 하락해 상승폭이 축소됐다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “세종처럼 확실한 일자리가 있는 일부 지역을 제외하면 지방은 인구가 감소하는 데다 미분양 아파트가 쌓여 있어 부동산 회복에는 시간이 필요할 것으로 보인다”고 분석했다. 실제로 국토교통부에 따르면 6월 말 기준 지방 미분양 주택은 7,407채로 지난해 말 6,226채에 비해 약 20% 상승했다. 한 대형건설사 관계자 역시 “부동산 시장이 좋아지는 건 사실이지만 지방은 여전히 좋지 않은 편”이라고 전했다. 올해 말 분양 예정 단지가 있지만 내년으로 넘어갈 가능성도 농후하다고도 덧붙였다.

은행 가계대출이 4개월 연속 오름세다. 지난 2년간 한국은행은 공격적으로 금리를 올리면서 코로나19 시기 넘쳐났던 유동성과 가계 대출을 줄여왔다. 그러다 한은은 지나친 긴축으로 실물 경제가 위축될 것을 우려해 지난 2월부터 4회 연속 기준 금리 동결을 유지해 왔다. 그런데 이 사이에 기존 정부가 시행했던 부동산 규제 완화 정책의 효과가 부동산 시장에 스며들기 시작하면서 최근 은행 가계대출이 크게 오르게 된 모양새다.

이에 따라 한은은 통화 긴축 정책을 이어 나가야 할 유인이 커지게 됐다. 한편 일각에선 한은의 추가적인 금리 인상이 PF발(發) 금융신용 경색을 불러올 수 있다고 우려한다.

은행 가계대출 4개월 연속 오름세, 주담대 잔액 커진 게 원인

한국은행이 9일 발표한 '7월 중 금융시장 동향'에 따르면 지난 7월 말 기준으로 은행 가계대출 잔액은 1,068조1,430억원으로 전월보다 5조9,553억원 증가했다. 이는 한은이 통계조사를 시작한 2003년 10월 이래 최대 규모로 월별 증가액의 경우 6조4,000억원을 기록한 2021년 9월 이후 가장 큰 폭이다. 올해 들어 3월까지 둔화세를 보였던 은행 가계대출은 지난 4월 2조3,000억원으로 급증한 뒤 5월 4조2,000억원, 6월 5조8,000억원, 7월까지 네 달 내내 증가하고, 증가 폭도 커지는 모양새다.

전문가들은 주택 구매 수요의 증가가 가계대출 증가 폭을 키운 것으로 분석한다. 지난 7월 주택담보대출(주담대) 잔액은 820조7,718억원으로 전달 대비 5조9,636억원 늘었다. 이는 윤석열 정부 들어 시행된 부동산 규제 완화 정책과 함께, 한은의 기준 금리 동결 기조에 따라 최대한 값싼 이자 비용으로 주택 구매 자금을 융통하겠단 투자자들의 기대감이 맞물려 주택 매매량이 크게 늘었기 때문으로 분석된다. 실제 4, 5월 전국 아파트 매매 거래는 각각 3만4,000호, 3만7,000호만큼 늘었다. 이에 따라 입주 물량도 2만2,000호, 2만8,000호 증가했다. 주택 거래 및 입주 물량이 통상적으로 대략 2~3개월의 시차를 두고 대출로 이뤄진다는 점을 감안하면, 이는 부동산 시장에 '불씨'가 지펴졌다고 이해할 수 있는 대목이다.

가계대출 잔액과 마찬가지로 주담대도 벌써 5개월째 상승세를 기록하고 있다. 이에 한은 관계자는 "6월부터 아파트 매매 거래량이 회복 조짐을 보이고 있어 주택자금 수요가 지속적으로 높아질 가능성이 있다"며 "그러나 대출금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 만큼 향후 가계대출 잔액 추이가 어떻게 될지는 더 지켜봐야 할 것"이라고 분석했다.

제2금융권을 비롯한 전 금융권으로 영역을 확대해 봐도 가계대출 증가세는 이어지고 있는 모습이다. 금융위와 금감원이 발표한 '7월 가계대출 동향'에 따르면 지난 7월 전 금융권 가계대출은 전달 대비 5조4,000억원 증가로, 4개월 연속 오름세를 기록했다. 주담대가 5조6,000원이나 증가하면서 대부분의 전 금융권의 가계대출 증가세를 견인했다는 분석이다.

현 정부의 부동산 규제 완화 정책, 가계 대출 증가라는 '부메랑'으로 돌아와

윤석열 정부는 출범 직후, 부동산 시장의 '연착륙'을 위해 임기 5년간 총 270만 호에 달하는 규모의 주택을 공급하겠다고 천명한 바 있다. 예컨대 생애 최초로 주택을 구입할 시 주택담보비율(LTV)을 종전 60%에서 최종 80%까지 끌어올리는 한편, 서울 인근 4개 지역을 제외한 전국을 규제지역에서 해제하고 부동산 보유세는 부동산 과열 시기였던 2020년 수준으로 내렸다. 또한 재건축부담금 면제 금액을 기존 3,000만원에서 1억원으로 상향하고, 1주택 보유자의 경우는 재건축 부담금 감면받을 수 있도록 했다.

특히 부동산 대출 규제와 관련해, 윤석열 정부는 LTV 규제 완화와 함께 주담대 이자 부담을 경감할 수 있는 정책을 추가로 시행했다. 실례로 은행권으로부터 차입한 변동금리 또는 준고정금리(만기 5년 이내)의 주담대의 경우 고정금리·장기·분할상환 상품으로 대환할 수 있도록 하는 '우대형 안심전환대출'에 25조원의 공적자금을 투입했다.

그러나 일각에선 이같은 부동산 규제 완화 조치가 한은의 통화 긴축 효과를 무력화하고, 심지어 투자자들로 하여금 무분별한 주담대와 주택 투기를 일으키고 있다는 지적이 나온다. 지난 2년 동안 한국은행은 기준금리를 0.5%에서 3.5%로 공격적으로 끌어올림으로써 초저금리 기조하에 풀려있던 유동성을 거둬들여 가계 대출, 인플레이션과 주택 가격 폭등을 억제하고자 했다. 그런데 최근 금리 동결이 4회 연속 이어지고 있는 사이에, 부동산 규제 완화 정책 효과가 서울 부동산 시장을 기점으로 퍼져나가면서 가계 대출을 확대했다는 것이다.

한은 금리 인상 유인 커지지만 반대급부로 '신용 경색' 무시할 수 없어

상황이 이렇다 보니 한은 측에서도 금리 인상의 칼을 다시 빼 들어야 할 유인이 커지고 있다. 윤석열 정부의 부동산 규제 완화 정책이 초래한 과도한 가계부채로 인해 결국 디레버리징(가계대출 축소)이 절실한 상황이 됐기 때문이다. 특히 우리나라는 가계 대출 잔액이 커지고 있는 추세일 뿐만 아니라 가계 부채 순위는 OECD 국가 중 1위를 기록하고 있으며, 주요국의 비해서도 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 높은 수준이다. 지난해 말 기준으로 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 105%로 주요국 중 3번째로 높다.

이와 관련해 금통위원들도 추가 금리 인상의 필요성에 대해 인식하고 있는 것으로 보인다. 지난 1일 한은이 공개한 금통위 의사록에 따르면, 한 금통위원은 "근원 인플레이션 둔화세가 여전히 보이지 않는다는 점, 미 연준의 추가 금리 인상 가능성, 금융 불균형 해소를 위한 가계부채 억제의 필요성 등을 고려하면 긴축 기조를 더 길게 유지하면서 향후 추가 인상 가능성을 고려해야 한다"고 강조한 바 있다.

그러나 가계 대출을 잡기 위한 기준 금리 인상 또한 쉽게 결정 내리긴 어려울 것으로 분석된다. 최근 심각한 사회적 현안으로 대두되고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려를 감안하면, 금리를 올렸을 때 신용 경색 문제가 확산될 여지가 존재하기 때문이다. 실제 지난달 20일 금감원이 국내 10개 증권사에 대한 부동산 PF 및 해외 투자 위험노출액 현황을 점검한 결과, 지난 3월 말 기준 증권사의 부동산 PF 대출 연체율은 15.88%로 2021년 말 3.71%에서 약 4배 껑충 뛰어올랐다. 여기에 올 3월 금융권 전반의 PF 대출 잔액은 131조6,000억원으로 지난해 말과 비교해 약 3개월 만에 1조3,000억원이 늘었다. 이같은 상황에서 기준 금리를 다시 올리게 되면 관련 대출 디폴트가 발생하면서 금융 시장 전반의 '뇌관'을 건드리게 된다는 설명이다.

드디어 부동산 가격이 오름세로 돌아섰다. 부동산 거래 중심지인 서울 강남 및 잠실을 시작으로, 한때 '영끌의 성지'라고 불렸던 노원구·도봉구·강북구 지역의 부동산 거래 마저 되살아나는 분위기다. 전국 아파트 매매가격 지수 또한 1년 6개월 만에 상승 전환된 부분이 눈에 띄는 대목이다. 전문가들은 이러한 전국적인 부동산 시장 '불씨' 움직임이 금리 동결 기조 및 정부의 부동산 규제 완화가 맞물린 결과라고 분석한다.

다만 부동산 시장의 호조세가 지속될지는 아직 지켜봐야 할 것으로 보인다. 역대 최대의 한·미 금리차, 국내 가계 대출의 빠른 증가 등 대내외적 경제 불확실성을 미뤄봤을 때 한국은행의 금리 인상 가능성을 배제할 수 없다는 분석이다.

강남, 잠실 아파트 거래량 증가 및 고가 거래 속출, 다만 실거래 목적으로 분석돼

한국부동산원이 3일 발표한 자료에 따르면 7월 다섯째 주(24일~28일) 서울 아파트 매매가격지수는 0.09% 상승으로, 넷째 주(0.07%)보다 오름폭이 확대됐다. 이 중에서도 특히 수요도가 높은 지역인 서울 강남, 잠실(신천동)의 경우, 급하게 내놓은 매물들이 대거 소진된 이후부턴 고가 거래가 이뤄지고 있는 추세다.

실례로 3일 국토교통부가 공개한 데이터에 따르면 서울 강남구의 대표 대단지 아파트인 '래미안대치팰리스'는 지난달 13일 전용면적 84㎡ 기준 31억원으로 매매됐다. 이는 지난 2월 직전 거래가(28억2,000만원) 대비 약 3억원 오른 것으로, 지난해 4월 33억원으로 거래됐던 최고가에 근접한 모양새다. 또한 강남구 1세대 아파트의 상징인 '은마아파트'는 지난달 20일 전용면적 84㎡ 기준 26억4,000만원에 팔렸다. 올해 첫 거래였던 21억5,000만원보다 5억원이나 오른 셈이다. 한편 서울 송파구 신천동에 위치한 '파크리오'도 지난달 18일 전용면적 84㎡ 기준 21억8,000만원에 거래됐다. 이는 올해 첫 거래가였던 17억2,000만원보다 4억,3000만원 상승한 수치다.

전문가들은 최근 이같은 부동산 오름세 현상이, 한국은행이 기준금리를 동결한 분위기 속에서 실거주 목적의 수요자들이 꾸준히 부동산 시장에 진입한 결과라고 분석한다. 실제 한은은 지난 7월 13일 소비자물가상승률이 둔화하고 있는 흐름에 주목, 기준금리를 연 3.5%로 동결했다. 이에 수요자들 사이에서 값싼 비용으로 주택 구매 자금을 융통할 수 있을 것이란 기대감이 생겨 거래량과 집값이 꾸준히 오르고 있단 얘기다.

아울러 28일 서울부동산정보광장이 내놓은 자료에 따르면 잠실의 경우 지난 6월 한 달간 주거용으로 토지거래 허가를 받은 건수는 총 66건으로, 작년 동월 대비 6배 이상 급증했다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역의 일정 면적 이상의 주택을 매수할 때 최소 2년의 실거주 의무가 적용되며 1년 이내에 기보유 주택을 전부 처분해야만 하는 만큼, 이는 실수요 목적의 거래가 늘어난 것일 뿐 부동산 과열 양상으로 보긴 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.

서울 주요 지역 오름세에 힘입어 '노도강'도 집값 상승

이같은 서울 주요 지역 부동산 오름세에 힘입어 서울의 대표적인 중산층·서민 주거지역인 이른바 '노도강(노원구, 도봉구, 강북구)'의 아파트값도 덩달아 회복세로 접어드는 모양새다. 한국부동산원의 2일 데이터에 따르면 7월 넷째 주 노원구, 도봉구, 강북구의 집값은 각각 0.02%, 0.03%, 0.08% 올랐다.

실제 빅데이터 기반 부동산 분석 업체 '아실'의 2일 분석에 따르면 노원구 '그랑빌'은 전용면적 84㎡ 기준 지난달 8억500만원 거래되며 지난 1월 대비 1억원 상승한 모습을 보였다. 지난 1월 7억2,500만원에 거래됐던 도봉구 '주공19단지'는 지난 6월 전용면적 68㎡ 기준 7억7,500만원에 거래됐다. 강북구 'SK북한산시티'는 지난달 전용면적 59㎡ 기준 5억9,800만원에 팔렸다. 이는 지난 1월 거래된 5억1,000만원 대비 8,800만원 오른 수치다.

이는 그간 계속됐던 부동산 침체 국면에 특히나 '비명'을 질렀던 노도강 지역 주민들에게 반가운 소식이 아닐 수 없다. 지난해 정부는 과도한 부동산 시장 위축이 실물시장 충격으로 직결될 가능성을 우려해, 서울 강남3구 및 용산구를 제외한 전 지역의 종합부동산세와 양도소득세 중과를 배제하고 주택담보대출비율을 높이는 둥 대거 규제 완화를 시행한 바 있다. 그러나 정부의 노력이 무색하게 노도강의 하락 거래가 지속되면서 업계에선 사실상 규제 완화 정책이 효과가 없었다는 평이 지배적이었다. 이는 노도강 지역의 경우 실입주 목적의 중저가 아파트 구매를 원하는 서민들이 주 수요자였던 만큼, 당시 매파적인 금리 인상 기조가 이어졌던 탓에 주택담보대출을 일으키지 못하고 거래를 외면했기 때문이다. 이에 따라 지난해 노원·도봉구는 서울 25개 자치구 중에서도 사이좋게 아파트 하락률 1, 2위를 기록했다.

그런데 최근 미 연방준비제도(Fed)의 긴축 정책이 막바지가 이르렀다는 전망과 함께, 국내 수출 및 내수 회복을 위해 한은이 당분간 금리 동결을 유지할 것이라는 시장 예측이 맞물리면서 부동산 업계에선 사이에선 노도강 지역의 주택시장이 활성화될 것이라는 주장이 힘을 얻는 분위기다. 이에 제이에듀투자자문 고준석 대표는 "노도강처럼 실수요로 움직이는 시장은 금리가 발목을 잡게 된다"면서 "정부의 부동산 규제 완화가 효과를 보기 위해선 금리 인하 시그널이 동반돼야 한다"고 분석했다.

전국적인 부동산 오름세, 업계에선 "해당 현상 계속될지는 지켜봐야"

서울 부동산 상승 국면은 전국으로 확산되는 분위기다. 전국 아파트 매매가격 또한 약 1년 6개월 만에 상승 전환됐다. 지난 7월 20일 한국부동산원에 따르면 7월 셋째 주 전국 아파트 매매가격 지수는 0.02% 올랐으며, 경기·인천·세종 지역의 경우 상승 폭이 더욱 확대된 모양새다. 이 역시 금리 동결 기조와 윤석열 정부 초기 추진한 부동산 규제 완화가 맞물려 거래량이 증가 흐름을 보이고 있다는 분석이다.

이처럼 금리 동결 기조에 전국적으로 부동산 시장 상승의 움직임이 엿보이는 가운데, 전문가들은 주택담보대출이 증가하면서 가계 대출이 크게 확대되고 있는 것을 우려하고 있다. 1일 5대 은행 국민·하나·신한·농협·우리은행이 발표한 합동 자료에 따르면 7월 말 가계대출 잔액은 679조2,208억원으로 전달 대비 9,754억원 늘었다. 이중 특히 주택담보대출은 동 기간 1조4,868억원 증가했다. 물론 전달 주담대 증가폭인 1조7,245억원보다는 낮아졌으나, 금리 동결 기조에 힘입어 다음 달에는 더 크게 증가할 것이라는 게 전문가들의 예측이다.

이같이 부채의 절대 규모가 빠르게 불어나고 있는 데다 가계대출 연체율이 상승하고 있는 등 부실이 진행되고 있는 것도 심히 우려스러운 대목이다. 실제 5대 은행의 3월 말 평균 가계대출 연체율은 0.25%에서 6월 말 0.27%로 뛰었다.

이에 일각에선 한은의 금리 인상은 '예견'됐다는 주장에 힘이 실린다. 부동산 연착륙을 위해 꺼내든 정부의 대출 규제 완화 카드가 되레 금융 불균형 리스크로 돌아올 가능성이 수면 위로 떠오르고 있기 때문이다. 여기에 미 연준이 지난 26일 추가로 금리를 올려 한·미 금리차가 역대 최대인 2% 포인트로 확대되면서, 외국인 투자자금 유출 및 원화가치 절하 가능성을 고려하면 한은이 금리인상 압박을 쉽사리 내려놓지 못할 것이라는 분석이다.

이렇다 보니 업계에선 이번 전국적인 부동산 오름세 현상에 대해 대부분 관망하는 분위기다. 당장 금리 동결 및 부동산의 느슨한 규제로 주택 시장에 조금의 '불씨'가 지펴진 것은 부정할 수 없으나, 해당 파급으로 인한 가계 부채 증가, 세수 부족 등 거시 경제적 흐름을 살펴보면 정부 개입으로 부동산 시장이 위축될 요인이 존재하기 때문이다.

전국 아파트의 전셋값이 크게 하락하며 ‘역전세’ 현상이 심화되고 있다. 여기에 더해 올 하반기 신규 입주 물량까지 대폭 늘어나면서 전세 시장에 적지 않은 타격을 줄 것으로 보인다. 한편 미분양 주택 수는 지난달보다 소폭 줄었지만 여전히 높은 미분양 물량에 부동산 경기가 좀처럼 되살아나지 못할 거란 전망도 나온다.

예정된 신규 공급물량, 하반기 전셋값 더 떨어질까

30일 부동산 정보업체 ‘직방’에 따르면, 올해 하반기 예정된 전국의 아파트 입주 예정 물량(임대단지·연립 제외, 총가구 수 30가구 이상)은 16만5,887가구로 지난해 하반기(14만4,886가구)보다 14% 늘어날 것으로 전망된다. 수도권 입주물량 7만4,837가구 가운데 서울 9,480가구, 경기 4만5,953가구, 인천 1만9,404가구가 입주할 예정이다.

문제는 일부 역전세(신규 전세가격이 기존 전세가보다 낮게 거래되는 현상)가 심화된 지역으로 입주 물량이 몰렸다는 점이다. 대표적인 지역으로는 부산(1만4,323가구)과 대구(만7,486가구), 충남(1만4,144가구), 충북(7,892가구) 등이 있다.

직방 관계자는 “최근 전세시장은 부동산 경기 침체, 고금리로 인한 금융비용 증가와 더불어 잇단 전세사기 사건으로 전세 기피현상까지 겹쳐 큰 하락세를 겪고 있다”면서 “특히 장기화되는 아파트 전세시장의 침체 및 하락세로 인해 역전세에 대한 우려가 현실화되는 상황에서 입주물량이 또 한번 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다.

전세가격 서울 9.7% 하락, 세종·대구 하락폭 가장 커 

지속되는 고금리 통화정책과 부동산 경기 침체로 전국 아파트 전세시장의 역전세 우려가 현실화되고 있다. 22일 직방에 의하면 지난달 전국 아파트 전세가격지수는 2년 전 2021년 4월보다 11.8% 하락했다. 지역별로는 서울이 9.7%의 하락률을 기록했고, 세종이 28.5%, 대구가 26.5%의 하락률로 가장 크게 떨어졌다.

세종시 인근의 한 공인중개사는 “지난해부터 쌓여온 전세 매물 때문에 가격 하락폭도 상당히 가파른 편”이라며 “세입자에 보증금을 돌려줄 여력이 되지 않는 일부 집주인은 월세만큼의 비용을 주고서라도 버티고 있지만 그마저도 쉽지 않은 상황”이라고 설명했다.

울산, 인천, 부산 등도 두 자릿수 하락률을 기록하며 전세 가격이 떨어졌다. 반면 강원과 제주는 각각 변동률 0.5%, 1.2%를 기록하며 전세 가격이 되레 상승했다. 세부 지역별로 보면 서울은 외곽지역 구축이나 입주물량 영향 있는 지역 위주로, 경기는 매물적체 영향이 지속되는 고양 일산서구·오산· 과천시 위주로, 인천은 미추홀·부평구 구축 위주로 하락세가 지속되고 있다.

지난달 전국 미분양 주택 7만 가구, 부동산 경기 전망 여전히 ‘어두워’

전국 미분양 주택은 두 달 연속 감소했지만 여전히 높은 수준을 기록하고 있다. 30일 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택통계’에 따르면, 지난달 전국 미분양 주택은 7만1,365가구로 전월(7만2,104가구)보다 1.0%(739가구) 감소했다. 두 달 연속 하락세를 이어가고 있지만, 지난해 4월 이후 급등한 이후 좀처럼 미분양 물량이 해소되지 못하고 있는 셈이다.

세부 내용을 보면 상황은 더 좋지 않다. 지난달 지방의 미분양 물량은 5만9,756가구로 전월(6만1,070가구)보다 2.2% 감소한 반면, 수도권의 경우 1만1,609가구로 전월(1만1,034가구)보다 5.2% 증가했다. 특히 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’의 경우 8,716가구로 전월(8,650가구)보다 0.8% 증가했는데 이는 지난 2021년 10월 이후 가장 높은 수준이다.

미분양 물량이 해소되지 못하는 원인은 크게 두 가지다. 먼저 부동산 경기 침체로 인해 과거 ‘청약은 로또’라는 공식이 깨진 탓이다. 또 그간 공급 물량 대부분이 상대적으로 지방에 집중된 것도 영향을 미쳤다. 분양 때마다 미달 사태가 벌어진 대구가 대표적인 예다.

미분양 물량 적체 지속은 건설사들의 수익성 하락으로 직결된다. 특히 중소형 건설사의 경우 줄도산 위기로도 번질 수 있다는 목소리도 나온다. 국내 부동산 정보 업체 관계자는 “현재 미분양의 80%가 지방에 있다. 이 가운데 중소형 업체들의 비중도 꽤 높다”면서 “건설사, 시행사, 저축은행 순으로 동반 부실이 일어나면 그땐 건설경기 악화에 이은 경제 충격까지 이어질 수 있을 정도로 파급이 상당할 것으로 보인다”고 우려했다.

원희룡 국토교통부 장관이 "전세는 수명이 다한 것으로 본다"며 전세 제도에 대한 개선을 예고했다. 원 장관은 대한민국 주거의 근간을 이루는 전월세 제도의 효용성이 한계에 이르렀으며 "근본적인 변화"가 절실히 필요하다고 강조했다. 특히 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등 임대차 3법을 시급히 개혁해야 할 대상으로 지목했다.

정부는 전월세 상한제 관련 처벌을 1년 더 유예하기로 결정했지만, 표면적인 조정 이상의 필요성을 인식하고 있다. 임대료 인상률을 5%로 제한하고 계약기간을 2년으로 연장하는 것만으로는 임대차 시장의 복잡한 문제를 해결하기에는 역부족이라며 모든 아이디어를 검토하겠다고 밝혔다. 원 장관은 "세입자가 부족하거나 시세가 하락했다는 이유로 집주인이 세입자에게 돈을 빌리고 반환을 미루는 것은 말도 안 되는 일"이라며 기존 전월세 관행에 대한 우려를 제기했다. 그는 이러한 관행이 계속되는 것은 용납할 수 없다고 강조하며 올해 하반기에는 이러한 문제를 해결하기 위해 상당한 노력을 기울이겠다고 약속했다.

전세 제도에 숨겨진 폭탄

전세 제도는 세입자가 부동산 가치의 50~80%에 달하는 상당한 보증금을 선불로 지불해야 하는 독특한 구조로, 우리나라에만 존재한다. 거액의 보증금을 통해 세입자는 임대 기간 동안 임대료 없이 거주할 수 있고, 임대인은 상당한 투자 자금을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 전세 제도의 장점은 집값과 전세 보증금의 안정적인 유지와 더불어 공백 기간 없이 새로운 임차인과의 계약을 전제로 한다.

사실 전세 제도는 임대인과 임차인이 상당한 손실을 입을 가능성에 노출되어 있는 만큼 본질적으로 위험하다. 1997년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기, 2011년 저축은행 및 대출 위기, 최근의 금리 인상과 같은 무수한 사례들이 전세 구조의 취약성을 드러낸 지 오래다. 위기 때마다 반복되는 '역전세', '깡통전세'의 문제가 대두되면서 제도적 변화의 필요성에 대한 관심과 공감대가 높아졌다.

하지만 전세 계약이 본질적으로 금융 계약임에도 불구하고 사적이고 유연한 특성으로 인해 임대차 계약 규제에 상당한 어려움을 안고 있다. 현재 통용되는 전세 제도는 상업용 대출과 달리 채무 불이행에 대한 안전장치가 없어 임차인이 전세 사기와 깡통 전세에 취약할 수밖에 없다. 임차인이 임대인의 신용도나 연체 이력을 평가할 수 있는 수단이 사실상 전무하기 때문이다.

또한 전세는 집값 상승을 부추기는 갭투자를 조장해 시장의 역학관계를 더욱 복잡하게 만든다. 전세로 인해 주택 구입에 필요한 자기자본이 감소하면 집주인은 일반적인 규제 한도를 초과하여 자금을 조달할 수 있다. 예를 들어 전세 보증금이 주택 가격의 80%에 해당하는 경우 20%의 자기자본(갭 파이낸싱)만으로도 주택을 구입할 수 있는 것이다. 이렇다 보니 주택 가격이 떨어지면 문제가 복잡해진다. 실제로 이러한 특성이 갭투자를 부추겨 가격 변동성과 거래 빈도를 증가시켜 부동산 시장 불안정성에 일조하고 있다. 이는 결국 과도한 가계부채 누적으로 이어져 경기 침체기에 더 깊은 불황에 빠질 소지가 다분하다.

범정부 전세 사기 방지 대책, 이어지는 반발

전세 제도 개혁을 위해서는 전세 제도에 내재된 리스크를 완화하면서도 전체 인구의 15% 이상을 차지하는 전세 세입자를 보호해야 한다. 현재 정부에서는 과도한 가계부채 누증을 막기 위해 전세대출 보증비율을 점진적으로 축소하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 그러나 임대인의 자금 운용 자유를 제한하는 에스크로 제도와 같은 대체 접근 방식은 보편적으로 지지받지 못하고 있다. 또한 보증금 폐지는 세입자의 주거비 증가와 같은 의도치 않은 결과를 초래할 가능성도 배제할 수 없다.

이러한 시급한 문제에 대응하기 위해 정부는 지난 2월 '범정부 전세 사기 방지 대책'을 발표한 바 있다. 전세 사기를 예방하고 피해자를 지원하며 단속과 처벌을 강화한다고 밝혔으나, 정부의 전세 사기 원인 분석에 대해 논란이 일었다. 특히 주택시장 감정평가 기준을 개정하고 임대보증금 요건을 집값의 100%에서 90%로 낮추는 방안이 문제가 됐다. 이는 집주인이 집값의 10% 이상을 자기자본으로 보유하도록 의무화하여 '무자본 갭투자' 사기를 방지하는 것이 목표다. 그러나 이는 반대로 임대료가 90%를 초과하는 주택의 세입자가 더 이상 보증금을 보장받지 못한다는 것을 의미하기도 한다.

한편 '깡통 전세' 문제를 해결하기 위해서는 전월세 보증금을 법적으로 제한하고 전월세 비율이 70%를 넘을 경우 임대인이 임대보증금 반환 보증에 의무적으로 가입하도록 하는 등 다양한 방안이 제시되고 있으나 이마저도 실효성에 의문이 제기되고 있다. 이어지는 문제와 논란에도 불구하고 한국의 전세 제도를 근본적으로 개편해야 할 필요성은 여전히 분명하다. 주거는 국민 생활과 국가 경제의 중요한 요소인 만큼 그 어느 때보다 종합적이고 면밀하며 실효성 있는 개혁이 필요하다.