중저가 매물 위주로 활기 되찾는 수도권 경매 시장
신생아 특례대출 수혜 위해 눈높이 낮추는 실수요자들
경매 시장 상황, 특례보금자리론 판매 당시와 닮았다

고금리 장기화 기조로 수도권 아파트가 경매 시장에 쏟아져 나오는 가운데, 감정가 9억원 이하 아파트에 응찰자가 몰리고 있다. '신생아 특례대출' 수혜 대상인 실수요자들이 가격 요건에 맞는 매물을 찾아 경매 시장을 주목하고 있는 것으로 풀이된다. 업계에서는 한동안 고가 주택이 밀집돼 있는 '강남권(서초구, 강남구, 송파구)' 대신 정부 지원 대상인 중저가 아파트에 매매 수요가 몰릴 것이라는 분석이 흘러나온다.

총선 참패한 정부·여당, 기존 부동산 정책 위태로워
안전진단·재건축초과이익환수제 등 규제 완화 여부 불명확해
불안감 확산하는 시장, 차후 주택 가격 상승 가능성 존재

야당인 더불어민주당이 4·10 총선에서 압승을 거둔 가운데, 윤석열 정부의 부동산 정책에 급제동이 걸릴 것이라는 전망이 제기됐다. 대부분이 법률 개정이 필요한 과제인 만큼, 다수 의석을 점유한 야당이 협조하지 않으면 법안 처리가 사실상 어렵기 때문이다. 재건축·재개발 등 민간 도시정비사업을 중심으로 한 정부의 주택 공급 확대 계획 역시 거대한 암초에 부딪히게 됐다.

주택 공급 중요성 증대, "2025년에 시장 과열 가능성"
대책 마련 시급한데, "여소야대 상황에선 실현 어려워"
전 정부 비판하던 윤석열 정부, 부동산 정책 끝까지 끌고 갈 수 있을까

부동산 전문가들이 주택 공급의 중요성을 강조하고 나섰다. 건설 경기 침체로 인해 주택 공급이 부족해지면서 오는 2025년께엔 다시금 시장이 과열될 수 있단 전망이 나온 탓이다. 이에 전문가들은 정책적 대안 마련을 촉구하고 나섰지만, 여소야대 상황에서 정부가 드라이브를 걸 수 있는 정책은 많지 않을 것으로 보인다.

4·10 총선 종료, 부동산 PF '옥석 가리기' 본격화 조짐
자금 부족에 허덕이는 건설사, 흔들리는 제2금융권
캠코, 금융위원회 등 본격적인 건설업계 지원 착수

4·10 총선거가 마무리되면서 '4월 위기설'의 공포가 본격적으로 건설업계를 휩쓸고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 한국 경제의 뇌관으로 작용하고 있는 가운데, 선거를 마친 정부가 본격적으로 PF 사업장 '옥석 가리기'에 나서면 건설 경기가 얼어붙을 것이라는 우려다. 부실의 그림자가 건설업계와 금융권을 집어삼키자, 한국자산관리공사 등 유관 기관은 시장 연착륙을 위한 지원사격에 나서고 있다.

PF 부실에 4월 위기설 우려도↑, "시장 장기 부담으로 작용할 가능성 있어"
백기사로 나선 캠코, 저축은행 연체율 관리로 '연쇄 붕괴'는 피할 수 있을 듯

서울 대부분 지역 1주택자 실거주 없이 비과세 혜택
전세가격 상승으로 전세가율 올라 갭투자 유혹 커져
'GTX 효과' 교통 호재, 고양·평택·동탄 등 가격 상승

전셋값 상승과 개발 호재 등이 겹치며 일부 수도권 지역에서 갭투자 조짐이 다시 나타나고 있다. '2년 실거주' 규정이 폐지되고 1년새 수도권 아파트 전세가격이 급등하면서 서울에 '똘똘한 한채'를 구매하려는 외지인 투자도 다시 늘고 있다.

경기도 등 수도권 지역 중심으로 미분양 문제 해소돼
수도권 외 지방 지역은 여전히 미분양으로 '골머리'
이어지는 관망세로 전셋값 상승세, 전세가율이 회복세 견인했나

수도권을 중심으로 미분양 아파트 매물이 빠르게 소진되고 있다. 이어지는 고금리·고분양가 기조로 신규 주택 매입 수요가 말라붙은 가운데, 건설업체들이 계약금 부담 경감·중도금 무이자 혜택 등을 앞세워 적극적으로 분양 조건을 완화한 영향이다. 지속되는 관망세로 인한 전셋값 및 전세가율 상승 역시 수도권 매매 시장에 활기를 더하고 있다.

HUG, 전세사기 여파로 지난해 당기순손실 4조원 육박
국토부, HUG에 4조원 규모 제3자배정 유상증자 결의

중저가 아파트 가격 낮춰서 거래, 고가 아파트는 호가 하락하지 않아
성수동 '트리마제' 13억 오르고, 압구정 '현대'도 거래가 100억 넘겨

거듭되는 시장 침체, 아파트 입주율도 70% 못 벗어나
분양률도 덩달아 하락, "사업장 700곳 중 100곳 이상이 70% 하회"
2022년에도 2023년에도 비슷한 이슈 반복, "결국 고금리 문제 해결돼야"

주택시장 침체가 이어지며 새 아파트 입주율이 70% 초반대를 벗어나지 못하고 있다. 아파트 입주는 입주 예정자 못지않게 건설회사도 촉각을 세우는 주요 이슈다. 입주가 안정적으로 이뤄져야 잔금 등 분양대금이 들어오고, 이것이 탄탄한 재무 구조의 기반이 되기 때문이다. 이에 현대건설, 대우건설, GS건설 등 주요 건설사들도 전반적인 부동산 경기 냉각 속 입주 촉진에 총력을 쏟는 모양새다.

청약 제도 개편과 동시에 분양 물량 불어나, 시장 회복 가능할까
"팔리는 곳만 팔린다" 입지·브랜드 등 조건 따라 수요 양극화
'4월 위기설' 불식 위해 지원책 제시한 정부, 차후 흐름에 주목

이달 아파트 분양 물량이 전년 동월 대비 169% 폭증한 것으로 확인됐다. 그동안 연기됐던 분양이 줄줄이 재개되면서 4월 계획 물량이 급증한 것이다. 청약 제도가 신혼부부나 출산 가구를 중심으로 개편되며 본격적인 변화를 맞이한 가운데, 업계는 시장 회복 추이 및 '4월 위기설' 해소 여부에 이목을 집중하고 있다.

11개 부담금 개편, 개발부담금 한시 감면으로 건설경기 활성화
지난해에도 박근혜 정권 시절에도 실패한 부담금 정책, "올해도 별반 다를 것 없다"
'누더기' 된 부담금 제도, "안정성 떨어뜨리는 운영 방식 재고해야"

정부가 기업 경영에 부담이 되는 11개 부담금을 개편해 경제 활동을 촉진한다. 분양 사업자에 부과하던 학교용지부담금을 폐지하고 개발부담금을 한시 감면해 건설경기를 활성화하겠단 계획이다. 다만 이에 대해선 회의적 의견이 적지 않다. 박근혜 정부 시기에도 비슷한 정책이 시행됐다 큰 효과를 보지 못한 바 있는데, 이번 정부라고 크게 다르지 않을 것이란 주장이다.

미끄러진 1분기 전국 청약 경쟁률, 서울만 웃었다
서울 외곽 지역 무너지는 동안 '강남 3구'가 시장 견인
미분양 매물 쌓이는 지방, 서울과 격차 꾸준히 벌어져

전국 아파트 청약 시장의 양극화 현상이 심화하고 있다. 부동산 시장이 얼어붙으며 청약 경쟁률 전반이 하락하는 가운데, 서울 등 선호도가 높은 지역 내 단지는 평균보다 높은 경쟁률을 기록하며 '과열' 조짐을 보이고 있기 때문이다. 고금리·고분양가 기조 속 주택 구입 부담이 가중되자, 대다수 수요자가 '옥석 가리기'에 힘을 쏟으며 특정 단지에 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

빌라 깜깜이 공시지가에 눈물짓는 사업자들, 보증금 대란 우려도 속출
세입자 등 피해는 현재진행형인데, 막상 정부는 '느릿느릿'
불법 증축도 사실상 '방치'? "이행강제금 불법행위 수익금보다 낮아"

빌라(연립·다세대) 등 비아파트를 가지고 있는 임대사업자들의 어려움이 올해도 계속될 전망이다. 지난해부터 이어진 전세 사기, 역전세난 등으로 집값이 수직하락하면서 공시가격이 내려간 탓이다. 이에 대해 정부 비판론도 거세다. 깜깜이 공시지가부터 시작해 사실상 불법 증축을 방치하는 구멍 뚫린 제도까지, 정부의 원죄가 피해자를 양산하고 있다는 지적이다.

‘공공주택 특별법 시행규칙’ 개정안 25일 시행
배우자 청약 통장 기간 50%까지 합산 인정
배우자 청약당첨 이력 있어도 본인 청약 가능

2년 이내 출생한 자녀가 있는 가구를 대상으로 한 공공분양주택 신생아 특별·우선 공급 제도가 시행에 들어갔다. 대상 기준 완화가 골자인 만큼, 신생아 특공을 통해 내 집 마련 시기를 앞당길 수 있는 젊은층 수요가 증가할 것으로 보인다. 또한 아파트 청약 가점 계산 시 배우자의 청약통장 보유 기간을 합산, 최대 3점의 가산점도 받을 수 있게 된 만큼, 결혼으로 인한 주택 청약 불이익도 다소 해소될 것으로 전망된다.

치솟는 분양가, 내 집 마련 희망 잃어버린 신혼부부들
'9억원 한도'에 묶인 대출 지원, 서울 내 분양 어림없어
고금리·고분양가 기조로 급변하는 시장, 제도 개선 시급

정부의 신혼부부 대상 부동산 지원이 '실효성 부족' 비판에 직면했다. 부동산 분양가가 꾸준히 뛰고 있음에도 불구, 신생아 특례대출 등의 정부 정책지원 기준선은 낮은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 내 집 마련을 위한 자산이 아직 형성되지 않은 청년층들은 '한 박자 느린' 정부 지원에 몸살을 앓고 있다. 불안정한 주거 환경에 불안감을 느껴 결혼과 출산을 포기하는 연인·부부들도 급증하는 추세다.

줄줄이 미끄러진 빌라 공시가, 전세보증보험 한도 축소 위기
올해 5월 대규모 재계약 예정, 전셋값 떨어지는데 어쩌나
역전세 공포에 등 돌리는 임차인들, 얼어붙은 비아파트 전세

빌라를 중심으로 '역전세' 현상 심화 조짐이 관측됐다. 시장을 뒤덮은 전세사기 공포로 지난해 빌라 전세·매매 수요가 급감한 가운데, 연립·다세대주택의 공시가가 줄줄이 미끄러지면서다. 공시가 하락은 전세보증보험 한도 축소로 이어지며, 이는 곧 전세가 하락으로 귀결된다. 올해 5월 대규모 전세 재계약 시기가 다가오는 가운데, 일각에서는 빌라 전세가 하락으로 인해 부동산 시장의 '뇌관'이 터질 수 있다는 우려가 흘러나온다.

전국 각지 불 꺼진 공인중개사무소 증가
공인중개사 시헙 접수인원 10만 명 감소
직방, 중개 법인 절반 이상 권고사직도

전국 개업 공인중개업소가 2년 6개월 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 침체된 부동산 거래 시장이 좀처럼 해소될 기미가 보이지 않자 휴·폐업에 돌입하는 공인중개업소가 점점 증가하고 있기 때문이다. 이런 가운데 공인중개사 자격시험 인기도 차갑게 식어가는 모양새다.

역세권 이은 '욕세권', "부정적 의견 많다는 건 관심이 높다는 것"
한 번에 빠지고 한 번에 몰리는 욕세권, "매매가 상승 폭 클 수밖에"
빠르게 바뀌는 부동산 트렌드, 정부도 따라가야

부동산 용어 중 '역세권'이란 말이 있다. 역과 가까운 아파트란 의미다. 여기에서 파생돼 숲이 가까이 있으면 숲세권, 슬리퍼를 신고도 다양한 편의시설을 즐길 수 있을 만큼 지근거리에 각종 시설이 있으면 슬세권 등의 단어도 만들어졌다. 최근 부동산 시장에서 뜨고 있는 신조어는 '욕세권'이다. 사람들로부터 부정적인 의견, 즉 '욕'을 많이 먹으면 아파트 가치가 우상향 그래프를 그린단 의미다.

아파트 공시가격 올랐지만, 지방은 오히려 '내림세'
하락세 보이는 지방 부동산, 준공 후 미분양 건수도 지방 위주
PF 부실도 '윤곽', 지방 아파트값 추락이 더 크게 다가오는 건

아파트를 비롯한 전국 공동주택 공시가격이 작년 대비 1.52% 올랐다. 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 동결돼 시세 변동분만 반영된 영향이다. 문제는 지방 부동산 시장이 점차 추락하고 있다는 점이다. 실제 공동주택 공시가격의 경우 수도권 인근은 오른 반면 지방은 하락했다. 준공 후 미분양 건수 등 지표도 지방 부동산 상황이 악화했음을 보여준다.