서울 오피스텔 거래량 32% 증가
규제 직격탄 아파트 거래량 감소와 대조적
월세 압력 확대에 따른 주거비 리스크 상존

'10·15 대책' 발표 이후 서울 아파트와 오피스텔의 매매 거래 흐름이 뚜렷하게 갈리고 있다. 규제지역 확대와 금융 규제 강화의 직접적인 영향을 받은 아파트는 거래량이 크게 줄어든 반면, 규제 적용 범위에서 상대적으로 자유로운 오피스텔은 오히려 거래가 증가하는 등 뚜렷한 차이를 보였다. 문제는 이 같은 흐름이 거래량의 재편에 그치지 않고, 오피스텔 가격과 임대료를 동시에 자극하는 연쇄로 이어질 수 있다는 점이다. 아파트 규제가 촉발한 자금 이동이 비아파트 시장의 가격을 밀어 올리고 그 가격이 다시 임대료를 끌어올려 주거 안정성의 기반을 흔들 수 있다는 지적이 나온다.

아파트 매매 급감한 반면 오피스텔 급증

15일 부동산 플랫폼 직방 분석에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 대책 이전(8월 31일~10월 15일) 1만4,038건에서 대책 이후(10월 16일~11월 30일) 5,367건으로 약 62% 급감했다. 반면 오피스텔 매매는 같은 기간 1,001건에서 1,322건으로 32%가량 증가했다. 지역별로는 오피스텔 매매 증가율은 동작구(+233%), 서대문구(+120%), 노원·성북구(+100%) 등에서 크게 확대됐고, 실제 거래 규모는 강남구(128건), 영등포구(122건), 마포구(119건), 송파구(117건) 등 주요 업무지구와 도심권 오피스텔 밀집 지역을 중심으로 형성됐다.

전용면적별 흐름을 보면 중·소형 중심의 거래 구조가 대책 이후에도 이어졌다. 오피스텔이 아파트의 대체 주거지로 주목받으며 중대형 확대 가능성이 거론되기도 했지만, 실제 시장에서는 40㎡(이하 전용면적) 미만과 40~60㎡ 미만의 비중이 가장 높게 유지됐다. 이에 반해 85㎡ 초과 대형은 뚜렷한 증가세 없이 기존 수준을 이어갔다. 주거와 임대수익을 동시에 고려하는 특성상 실거주·투자 목적이 함께 작용하며 중·소형 선호가 크게 변하지 않은 것으로 해석된다.

가격은 거래량 변화와 달리 큰 변동 없이 비슷한 수준을 유지했다. 서울 오피스텔의 평균 거래가격은 대책 이전 3억3,397만원에서 대책 이후 3억3,865만원으로 거의 차이가 없었고, 중앙값 역시 2억1,900만원에서 2억1,000만원으로 소폭 조정되는 데 그쳤다. 이는 거래 증가가 특정 고가 지역으로 쏠린 것이 아니라, 상대적으로 접근 가능한 가격대의 단지로 고르게 분산된 영향으로 보인다.

오피스텔 시장에 몰리는 자금, 거품 형성 우려

부동산업계에서는 올해 초부터 회복세를 보인 서울 오피스텔 시장이 6월 발표된 수도권 주택담보대출 제한 정책(6·27 대책) 이후 더욱 가속화됐다는 분석을 내놓는다. 여기에 10월 15일 발표된 규제 강화 정책으로 서울 아파트의 주택담보비율(LTV)이 최대 40%까지 낮아지고, 주택담보대출 한도도 가격에 따라 달라지는 등 진입 장벽이 높아지면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 몰리고 있다는 평가다.

특히 아파트 거래는 대출규제 강화에 토지거래허가구역 확대 및 규제지역 지정으로 투자성 매수가 제한되면서 실수요 중심의 거래만 남게 된 영향이 컸지만, 정책 영향권에서 벗어난 오피스텔은 수요가 유지된 것으로 분석된다. 오피스텔은 ‘준주택’으로 분류돼 아파트보다 LTV가 높게 적용되며(최대 70%), 실거주 요건이나 자금조달계획서 제출 의무 등 규제도 거의 없다.

문제는 오피스텔 시장이 전세사기의 충격에 깊게 파고들었던 전례가 있다는 점이다. 통상 시세 형성이 불투명하고 담보가치가 급변하기 쉬운 자산일수록 보증금은 가장 취약한 안전장치가 되기 마련인데, 그 취약함 위에 레버리지 수요가 다시 올라타면 거품이 빠르게 형성될 수밖에 없다. 지난해 논란을 일으킨 오피스텔 전세사기도 이런 레버리지가 크게 작용했다. 경기 고양경찰서에 따르면 부동산 임대인 A씨 일당은 2022년 하반기부터 전세 보증금이 주택 매매가보다 높아진 오피스텔을 골라 갭투자 방식으로 매입하고 보증금 일부를 빼돌렸다. 이들은 지난해 4월 세입자가 받아야 할 전세 보증금 총 30억원을 챙기고 잠적했다. 피해 가구만 26가구에 달한다.

규제가 만든 전세의 월세화

전문가들이 우려하는 또 다른 부작용은 월 임대료 상승이다. 오피스텔이 아파트 대체 투자처로 떠오르면서 매매가를 끌어올려 오피스텔 월세 압력까지 키울 수 있다는 우려다. 이미 오피스텔 등 비아파트 시장은 전세 사기 여파로 인해 전세의 월세화가 가파른 추세다. 국토교통부 실거래가시스템에 공개된 서울 지역 연립·다세대(빌라), 단독·다가구, 주거용 오피스텔의 전월세 비중을 보면, 2020년 39.4%였던 주택 월세(보증부 월세 포함) 비중은 올해 들어 58.8%로 급증했다. 전월세 신고제 도입 전인 2021년 6월 전까지는 주로 보증금을 지키기 위한 확정일자 신고 기반의 집계가 많고, 이에 따라 월세보다 전세의 신고 비중이 높았던 점을 고려해도 큰 폭의 증가다.

2021년 6월 전월세 신고제 도입과 임대차 2법 시행에 따른 전셋값 상승 여파로 2021년 월세 비중은 45.3%로 늘어난 뒤 전세사기와 역전세난의 후폭풍이 몰아친 2022년에는 월세가 51.2%로 과반을 차지했다. 이후 3년간 월세 비중은 7.5%포인트가량 확대돼 전월세 계약 10건 중 6건이 보증부 월세 거래였다. 특히 서울의 비아파트 월세 비중은 2020년 29.5%에서 빌라 전세사기의 후폭풍으로 2022년 39.5%, 2023년 48.2%로 증가했고 지난해(54.9%)부터 50%를 넘기 시작해 올해는 상반기 기준 월세 비중이 58.4%로 급증했다. 5년 전 대비 2배 수준으로 월세 주택이 늘어난 것이다.

이 중에서도 오피스텔의 경우 전월세 전환율이 계속 오르며 역대 최고치를 기록하기도 했다. 한국부동산원 부동산 통계시스템에 의하면 올해 상반기 기준 전국 오피스텔의 전월세 전환율은 6.36%로 최고 수준을 기록했다. 이는 2020~2021년 평균 4%대 후반 수준에서 크게 오른 것으로, 2022년 들어 5%를 넘기고 지난해 1월에는 6.01%를 돌파했다. 전국 오피스텔의 월세가격지수도 꾸준히 상승하고 있다. 오피스텔 월세가격지수는 지난해 8월 기준 100.7에서 매달 오름세를 유지해 올해 상반기 101.9까지 올랐다.

이런 상황에서 부동산 규제의 풍선효과로 인해 오피스텔 매매 가격이 상승하면, 월세 또한 큰 상승 압력을 받게 된다. 이와 관련해 한 부동산 전문가는 "전세 사기 리스크가 상존하는 국면에서 오피스텔 시장은 전세의 월세화가 한층 가속할 수밖에 없다"며 "여기에 비아파트로 자금이 유입되며 오피스텔 가격이 상방 압력을 받는다면, 임대인은 매입단가와 기대수익률을 임대료에 전가하려 할 가능성이 크다"고 지적했다. 그러면서 "결국 월세의 동반 상승이 현실화될 경우 정책의 풍선효과는 거래 지표를 넘어 가계의 주거비 부담을 직접 증폭시키며 주거 안정의 하부구조를 잠식할 수 있다"고 짚었다.