물량 확대에 수급 방어전 본격화 조짐
스프레드 확대→조달 비용 상승 위험
은행·기관투자자 자산 건전성 영향 전망

부동산 공기업들이 일제히 올해 자금 조달 계획을 전년 대비 크게 확대했다. 정책 모기지 공급 확대에 따라 유동화증권을 비롯한 공사채 발행 규모가 급증한 영향이다. 시장에서는 이러한 발행 물량 확대가 수급에 부담으로 작용할 가능성에 주목했다. 여기에 공사채 발행 금리까지 크게 뛰면서 부동산 담보 중심 대출을 늘려 온 은행들 역시 금융권 전반의 자산 구조와 조달 환경에 미칠 영향에 촉각을 기울이는 모습이다. 

정책금융 공급 목표치 증가 여파

23일 금융투자업계에 따르면 한국주택금융공사(HF)는 올해 주택저당증권(MBS)을 비롯한 유동화증권 발행액 목표치를 20조원으로 지난해 목표치(17조2,500억원) 대비 3조원 가까이 높여 잡았다. 이에 따라 올해 유동화증권 발행 목표 역시 20조원으로 작년(14조2,500억원)과 비교해 40%가량 늘었다. 이는 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책모기지 상품 공급 목표치가 늘어난 데 따른 흐름으로, 관련 자금을 조달하기 위해 유동화증권 발행량도 함께 늘어나는 구조다.

올해 만기 도래를 앞둔 모기지저당증권(MBS)은 23조5,000억원 수준으로 집계됐다. 이를 반영한 순상환액은 3조5,000억원에 그칠 전망이다. 지난해 순상환 규모가 18조3,000억원이었던 점과 비교하면, 완충 여력은 크게 줄어든다. AAA급 우량채로 분류되는 MBS 발행이 확대될 경우, 장기물 중심으로 수급 부담이 누적될 공산이 크다. 한 자산운용사 채권운용역은 “MBS는 은행이나 보험사, 연기금 등 장기 투자기관의 매수 기반이 견조해 스프레드가 급격히 벌어질 가능성은 제한적”이라면서도 “물량 부담이 누적되면 민평 대비 약세는 열어둬야 한다”고 말했다.

한국토지주택공사(LH)의 자금 수요 역시 확대 흐름이다. LH는 연초 이후 기업어음(CP)만 2조6,500억원을 발행했다. 여기에 직접 시공 방침이 본격화하면, 부채는 최대 30조원까지 추가로 늘어날 수 있다. LH는 3기 신도시와 서울 서리풀지구 등 수도권 신규택지 4곳의 택지개발 사업을 진행 중인데, 중장기 재무관리계획안에서는 2028년 부채가 236조원에 이를 것으로 추산한 바 있다. 여기에 경기주택도시공사(GH), 서울주택도시공사(SH) 등 지방 공기업까지 발행 확대에 나서면, 공기업 크레딧 전반의 공급 압박은 확산할 수밖에 없다. 

신한투자증권 또한 지난해 말 보고서에서 LH 등 부동산 공기업 채권 발행이 늘어날 것이란 관측을 제기한 바 있다. 당시 김상인 신한투자증권 연구원은 “2025년 11월을 기준으로 보면, 주금공 MBS는 17조8,000억원 순상환돼 공사채 3조7,000억원 순상환과 함께 수급을 완충했다”면서도 “다만 2026년에는 MBS 순상환 규모가 10조원 이상으로 예상되더라도 초우량물 발행 증가를 모두 흡수하기에는 한계가 있을 전망”이라고 짚었다. 김 연구원은 지난해 1월부터 11월까지 크레딧 채권 순발행액이 63조9,000억원으로 2024년 연간 60조2,000억원을 한참 넘어선 점을 근거로 이 같이 내다봤다. 

공공주택 공급 축소 가능성 내포 

올해 공사채 발행이 확대될 것이라는 전망이 확산하면서 채권시장의 수급 경계감도 빠르게 높아지는 추세다. 정책 사업 강화와 지방채 발행 요건 완화에 따른 지자체 조달 수요까지 겹치면서 초우량물 공급이 동시다발적으로 늘어날 수 있다는 관측이다. 실제 지난달 공사채 발행액은 8조2,236억원으로 1월 기준 2020년(9조3,176억원) 이후 최대치를 기록했다. 순발행 규모 역시 8,839억원으로 매우 높은 수준을 나타냈다. LH와 HF(MBS 제외)가 각각 1조1,000억원가량을 순발행하며 물량 확대를 주도했다. 

공급 부담은 입찰 현장에서 가산금리(스프레드) 확대로 즉각 반영됐다. 지난 9일 GH는 2년물 900억원어치, 3년물 800억원어치를 동일 만기 등급 민평 대비 각각 12bp(1bp=0.01%), 15bp 높은 수준에 발행했다. 당시 입찰에는 2년물에 1,600억원, 3년물에 900억원의 주문이 모였다. 8일 기준 GH 민평 금리는 2년·3년물 모두 ‘AAA’ 특수채 민평 대비 5.1bp, 5.0bp 높은 수준이었으나, 실제 발행에선 두 자릿수 오버 금리가 형성됐다. 공기업 발행 스프레드가 통상 민평 대비 5~8bp 높은 수준에 머물렀던 점을 고려하면, 투자 심리 위축이 뚜렷해진 신호로 해석할 수 있다. 

국고채 금리 변동성 확대도 부담 요인이다. 한국금융투자협회(KOFIA) 채권정보센터에 의하면 1월 30일 기준 ‘AAA’ 공사채와 국고채 금리 차는 25.8bp 수준을 나타냈다. 해당 스프레드는 같은 달 중순 20bp를 밑돌기도 했으나, 한국은행 금융통화위원회 이후 변동성이 확대되며 25bp 넘게 벌어졌다. 이는 지난해 6월 초 이후 처음이다. 국고채 금리 상승으로 기준 금리 자체가 높아진 상황에서 가산금리까지 확대되면서 공기업의 조달 금리는 기초금리와 스프레드가 동시에 상승하는 부담 국면에 진입했다.

한 투자은행 관계자는 “코로나19 사태가 불거진 2020년 1월 이후 시장은 공사채 발행량 급증에 익숙해졌지만, 올해는 초우량물 공급이 동시에 늘어난다는 점에서 긴장을 키운다”고 진단하며 “통상 신용 스프레드는 국고채와 견줬을 때 후행적으로 움직이는 만큼 당분간 부담은 이어질 전망”이라고 말했다. 이처럼 금리 상승이 지속되는 상황에서는 자금 조달 원가가 높아지면서 공공주택 사업의 수익성 지표와 재무 계획 전반에 부담으로 작용할 수밖에 없다. 이는 다시 공공 공급 계획 전반에 영향을 줄 수 있다는 우려 섞인 관측을 낳는다. 

금융권 전반 시스템 리스크 우려

금융권 내부에서도 부동산 관련 위험노출(익스포저)이 신용시장 전반의 변동성으로 확산할 가능성을 예의주시하는 분위기다. 정책 모기지 확대와 공기업 채권 발행 증가가 채권시장의 수급 부담을 키우는 가운데, 은행권 자산 구조 역시 부동산 담보 중심으로 기울어 있다는 점이 이러한 위기의식의 핵심이다. 금융감독원 집계에서 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 지난해 9월 말 원화대출금은 1,628조원으로 2024년 말 대비 52조원(3.3%) 늘었다. 이 가운데 담보대출금은 975조원으로 45조원(4.9%) 늘어 전체 순증액의 87.7%를 차지했다. 

세부적으로 보면 주택담보대출은 2024년 말 578조원에서 지난해 9월 말 609조원으로 31조원 증가했다. 중소기업대출도 지난해 3분기 중 7조원 늘었으나, 주택용을 제외한 부동산담보대출금은 1분기 1조8,000억원, 2분기 2조2,000억원 증가에 이어 3분기에는 7조5,000억원으로 더 크게 뛰었다. 지난해 1~9월 기업대출 증가액 22조4,000억원 가운데 제조업 비중이 8조4,000억원(37.4%)에 달했다는 점 역시 토지·공장 담보 중심의 대출 확장과 연결된다. 

이런 상황에서 부동산 가격 조정이 맞물리면 대출 자산과 공기업 크레딧이 동일 방향으로 압력을 받을 수 있다는 점에 ‘리스크의 동조화’ 가능성이 제기된다. 한 시중은행 관계자는 “2022년부터 이어진 금리 급등과 기업 재무상태 악화에 따라 은행들은 제조업체를 중심으로 부동산담보대출을 늘리기 시작했다”면서 “이후 생산적 금융 기조가 부각된 이후에도 담보 중심 영업은 꾸준히 강화되는 추세”라고 말했다. 이어 “다양한 형태의 자금 공급이 병행돼야 위험을 분산할 수 있다”고 강조했다. 최근의 부동산 공사채 발행 확대 추세를 고려하면, 금융권의 부동산 익스포저는 대출과 채권 보유를 통해 중첩될 공산이 크다는 지적이다.