정부가 공공주도로 사업 기간을 대폭 단축하고 공급량 일부를 임대주택으로 배정하는 공공재개발 후보지로 광명시 광명동 광명3구역(9만 5천㎡ 규모·2,126세대)을 선정했다. 오늘(8일) 경기도는 지난 10월 24일 국토부가 시행한 공공재개발 후보지를 공모한 결과 광명3구역이 한국토지주택공사(LH) 공공재개발 후보지 선정위원회 평가를 통해 최종 후보지로 선정됐다고 전했다.

정비계획안 수립 및 공공시행자 지정동의 절차 추진할 예정

경기도는 해당 지역의 투기를 방지하기 위해 2022년 11월 8일을 권리 산정 기준일로 고시하여 권리 산정 기준일 이후 △토지분할 △단독주택을 다세대주택으로 전환 △하나의 대지에 속한 동일인 소유의 토지와 건축물을 분리해 소유 △나대지에 공동주택 건축 등으로 소유권 취득 시, 분양신청권을 받지 못하도록 함으로써 투기를 막는다.

기존 1,882여 세대 규모였던 광명3구역은 공공재개발 추진 시 총 2,126여 세대로 244세대가 늘어난다. 예비사업시행자인 한국토지주택공사(LH)는 후보지 주민에게 현장 설명회를 열어 공공재개발의 주요 내용과 기대효과를 설명하고, 주민 의견을 수렴해 차후 정비계획(안) 수립 및 공공시행자 지정동의 절차 등을 추진할 예정이다.

공공재개발, 용적률 법적 한도의 1.2배까지 높여 조합원 분담금 부담 낮춰

공공재개발이란 한국토지주택공사(LH) 및 경기도시주택공사(GH)와 같은 공적 기관이 정비사업에 참여해 추진하는 재개발사업이다. 아울러 용적률을 법적 한도의 1.2배까지 높여 조합원 분담금 부담을 낮추고 건축 및 교통 등 심의를 통합 처리하여 사업 기간을 단축하는 사업계획통합심의 체계 등이 주요 강점이다. 용적률이 늘어난 대신 공공에 기여하기 위해 전체 세대 수의 10% 이상을 공공임대주택으로 선정한다.

다만 정부에서는 공공재건축 및 재개발 사업으로 주택 공급을 무난히 달성할 수 있다고 예측하지만, 재건축 대상 지역에서는 부정적으로 바라보는 사업이다. 용적률을 500%까지 허용해 준다는 것은 재건축 이후 주택이 그만큼 주거 환경이 열악한 고밀도 주택이 된다는 것이기 때문에 현행 도정법상 재건축으로도 사업성이 나오는 재건축 대어 단지들은 이러한 방법으로 사업을 진행할 이유가 없다.

한편 민간 자본에 의존하는 재개발 방식은 시장 상황이 결정한다. 부동산 시장이 호황일 때는 도시 공간의 물리적 구조 혁신이 수월하게 진행되지만, 부동산 경기가 시원치 않을 때는 재개발도 지지부진해지는 경우가 허다하다. 예를 들어 서울은 1990년대까지만 해도 재개발을 통해 상당한 이익을 본 사람들이 많았지만, 2000년대 후반에는 재개발해도 오히려 재개발 후 그 지역에 남을 경우 내야 하는 부담금이 많아 하우스 푸어 대열에 합류할 가능성이 커졌다. 또한 수천억 원의 사업비를 두고 조합원 간 의사결정과정에서 갈등과 소송이 일어나면서 구역 지정부터 착공까지 사업 기간이 평균 12년이 걸린다. 이러한 사업 장기화는 사업비 대출이자 등 조합원의 부담을 가중한다.

신속한 사업추진과 용적률 완화로 도민에게 더 많은 내 집 마련의 기회 제공

경기도 홍지선 도시주택실장은 “공공재개발은 신속한 사업추진과 용적률 완화로 도민에게 더 빨리, 더 많이 내 집 마련의 기회를 제공할 수 있다”며 “이주민과 세입자 등을 위한 공공임대주택도 확보해 주거 안정에 기여하겠다”고 밝혔다. 한편 도내 공공재개발 후보지는 △광명 7구역 △고양 성사 △화성 진안 1-2구역 △광명 하안 (이상 경기도시주택공사 시행), △수원 고색 △광명 3구역 (이상 한국토지주택공사 시행) 등 총 6곳이다.

한편 '공공개발 반대 비상대책위원회'는 지난 4월 11일 서울시청에서 공공재개발 반대 집회를 통해 공공재개발 정책의 원점 재검토를 요구했다. 더불어 "공공재개발이 주민 의사를 왜곡하고 사유재산권을 침탈하는 정책"이라며 "서민들의 삶의 터전을 빼앗는 전체주의적 주택정책을 당장 멈춰야 한다"고 비판했으며, 윤석열 정부가 공공재개발 대신 도시재생사업 등 주민들이 자체적으로 참여할 수 있는 개발사업을 진행해야 한다고 주장했다.

공공재개발 후보지 선정을 위한 ‘정량 평가’ 기준 마련

반면 지난 5월 13일 '전국공공재개발사업협의회'는 공공재개발사업의 신속한 추진을 촉구하는 성명을 발표하고 공공재개발 반대 세력에 대한 강력 대응을 예고했다. 이에 공공재개발협의회 관계자는 “공공성과 사업성, 그리고 투명한 사업추진이라는 공공재개발의 정책 이점에도 불구하고 개인 사욕을 위한 악의적인 반대 집회에 대해서는 앞으로 협의회가 공동으로 대응할 것”이라며 “정부가 반대 집회를 근거로 주민의 기대를 받으며 추진되는 공공재개발사업을 중단시킬 경우 기존 반대 집회와는 비교할 수 없는 대규모 규탄시위를 보게 될 것”이라고 강조했다.

지난 9월 서울지역의 공공재개발 선도지역의 시공사 선정이 활발히 진행되면서 업계의 관심이 높아지자 수도권, 지방으로까지 사업이 확대되었다. 흑석 2구역 및 용두 1-6구역, 강북 5구역 등 서울지역 공공재개발 3곳에서 시공사 선정이 본격화되면서 대형건설사 위주로 시공권 확보에 나서며 흥행에 성공했다. 관련하여 지난 1월 정부와 서울시가 도심 주택 공급 사업인 공공재개발 후보지 선정을 위한 ‘정량 평가’ 기준을 처음으로 마련해 2차 공모부터 적용할 방침이다. 주차난이 심각한 구역에는 가점을 적용하고, 신축 주택의 비중이 높은 구역은 감점을 부여하는 등 점수화를 통해 재개발 우선순위를 결정한다.