빌라 깜깜이 공시지가에 눈물짓는 사업자들, 보증금 대란 우려도 속출
세입자 등 피해는 현재진행형인데, 막상 정부는 '느릿느릿'
불법 증축도 사실상 '방치'? "이행강제금 불법행위 수익금보다 낮아"

빌라(연립·다세대) 등 비아파트를 가지고 있는 임대사업자들의 어려움이 올해도 계속될 전망이다. 지난해부터 이어진 전세 사기, 역전세난 등으로 집값이 수직하락하면서 공시가격이 내려간 탓이다. 이에 대해 정부 비판론도 거세다. 깜깜이 공시지가부터 시작해 사실상 불법 증축을 방치하는 구멍 뚫린 제도까지, 정부의 원죄가 피해자를 양산하고 있다는 지적이다.

전국 공동주택 공시가격 1.52% 상승

26일 국토교통부에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격(안)은 지난해보다 평균 1.52% 상승했다. 공시가격이 소폭 올랐지만 지난해 18.63% 하락했음을 고려하면 상황은 작년과 크게 다르지 않다. 이로 인해 비아파트 임대사업자들은 더욱 어려워졌다. 지난해 전세 사기 등이 이어지면서 빌라 기피 현상이 발생했고, 이에 따라 가격이 하락, 공시 가격 역시 타격을 입은 것이다.

국토부가 운영하는 부동산 공시가격 알리미에 따르면 서울시 강서구 화곡동에 있는 A 빌라의 201호는 지난해 공시가격이 2억2,100만원에었는데 올해 2억1,700만원으로 400만원 하락했다. 인천시 미추홀구 주안동에 있는 B 빌라 1201호 역시 지난해 1억3,000만원이던 공시가격이 올해 1억2,700만원으로 내렸다.

공시가격 하락은 임대보증금 보증보험과 관련이 깊다. 통상 임대사업자들은 보증보험을 의무적으로 가입해야 하는데, 이를 위해선 보증금 수준이 일정 범위 안에 들어와야 한다. 보증보험에 가입할 수 있는 보증금을 산출할 때 적용했던 비율은 2022년 150%였다. 전세가율도 100%로 공시가격에 150%를 곱하면 보증금이 나왔다. 그러나 지난해부턴 이 비율이 강화됐다. 적용 비율이 140%로 낮아졌고, 주택도시보증공사(HUG)가 전세가율을 90%로 낮추면서 가입 문턱을 더 높였다.

결국 보증금이 공시가격의 126% 이내여야만 보험에 가입할 수 있게 된 것인데, 이 때문에 전셋값을 유지할 수 있는 매물들도 보험 가입을 위해 어쩔 수 없이 기존보다 가격을 더 내려야 하는 상황에 직면했다. 올해도 마찬가지다. 공시가격이 큰 폭은 아니더라도 하락하면서 전셋값을 더 낮춰야 하는 상황이 닥쳤다. 지난해부터 이어진 보증금 반환에 여력이 부족한 일부 임대사업자들을 중심으로 보증금을 돌려주지 못하는 일이 다시 발생할 가능성이 있다는 우려가 쏟아지는 이유다.

전문가들은 이를 해결하기 위해 우선 '깜깜이' 공시지가부터 해소해야 한다고 지적한다. 토지와 단독주택의 경우 한국감정원과 감정평가사, 지방자치단체 등이 역할을 나눠 공시가격을 설정하지만, 아파트와 빌라 등 공동주택은 감정원이 직접 전국 1,289만 호의 가격을 전부 책정한다. 감정원은 보통 부동산 가격을 책정할 때 대량산정모형을 활용한다. 아파트의 경우 표본이 되는 주택의 가격이 정해지면 나머지 주택들은 층수, 면적 등 변수를 입력해 자동으로 가격이 매겨지는 식이다.

문제는 이 과정 자체가 그야말로 깜깜이라는 것이다. 감정원이 구체적으로 어떤 데이터를 활용해 시세를 평가하고 가격을 책정하는지, 가격이 시세를 얼마나 반영한 것인지, 그렇게 해서 산정된 가격은 적정한 수준인지 등을 판단할 수 있는 정보가 시장엔 일절 풀리지 않는다. 그나마 아파트의 경우 거래가 활발하다 보니 어느 정도 명확한 지점이 있지만, 빌라 등 비아파트의 경우엔 그마저도 쉽지가 않다.

'깜깜이' 빌라에 피해 막심, "시급히 시정해야"

결국 깜깜이 빌라값에 피해를 입는 건 집주인과 세입자들이다. 업계에 따르면 3~4년 전 부동산 상승기에 빌라는 아파트의 ‘대체재’로 주목을 받으면서 인기를 얻었다. 특히 서울을 중심으로 수도권으로 밀려나지 않기 위해 상대적으로 저렴한 ‘빌라’로 눈을 돌린 이들이 적지 않았다. 한국부동산원에 따르면 지난 2022년 3월 서울의 전체 주택매매 건수 중 빌라 매매 비중은 64.6%로 사상 최고치를 찍었다. 당시는 넉 달 연속 빌라 매매 비중이 60%를 웃돌던 시기다. 지난해 ‘빌라왕’ 사기 사건 이후 수치가 급락했지만, 부동산 침체가 본격화되기 직전까지 빌라의 인기는 상당했던 셈이다.

이처럼 빌라에 거주하는 비중이 상당한 수준임에도 빌라 시세 공개는 미흡하다. 무엇보다 신축빌라의 경우 감정평가 기준조차 투명하지 않아 마음만 먹으면 얼마든지 조정이 가능하다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증 가입 시 감정평가서의 가격을 시세로 인정하는데, 시세 확인이 어려운 신축빌라는 감정평가서상 가격을 높게 책정, 전세보증금반환보증에 가입하는 사례도 적지 않았다. 국토부가 감정평가에서 비교 사례 선정 등 세부사항을 감정평가서에 필수 기재하도록 관련 규정을 변경한 건 2022년 10월에 들어서였다. 이와 관련해 함영진 직방 빅데이터랩장은 “아파트는 가구수가 많고 거래가 빈번하다 보니 해당 단지 혹은 주변 단지 거래만 보고도 대략 ‘시세’라는 게 형성이 된다”면서 “그렇지 않은 빌라의 경우 정보의 접근성을 높여주는 제도가 필요하다”고 목소리를 높였다.

비아파트 주택임대사업자인 지유리 전국임대인연합회 회장도 "공시가격이 아닌 감정평가금액으로 보증금을 산출하는 방식 등이 도입될 필요가 있다"며 "보증보험 요건을 지정하는 것은 전세시장 안정화를 위장한 '가격 통제'라는 시장 경제를 해치는 정책"이라고 목소리를 높였다. 깜깜이 공시가격을 기준으로 삼아선 공정성 측면이 무너질 수밖에 없다는 지적이다. 성창엽 대한임대인협회 회장은 "아파트와 비아파트 전세시장에 가장 크게 차이 나는 점은 바로 시세를 한눈에 파악할 수 있는지"라면서 "지난해 정부가 내놓은 안심 전세 앱(응용 프로그램) 등에 나오는 시세를 기준으로 삼을 수 있게 해주는 등 시세를 판단할 수 있는 기준을 하루빨리 만들어야 할 것"이라고 역설하기도 했다. 더 많은 피해자가 나오기 전에 시급히 시정을 이뤄야 한단 목소리다.

구멍 뚫린 제도에 불법 증축도 '우후죽순'

일각에선 빌라 등 비아파트에서 자행되는 불법 증축도 근원적인 문제 중 하나라는 지적도 나온다. 한 업계 관계자는 "최근 몇 년간 신축된 빌라들 중 상당수는 등기 또는 대장상에 기재된 면적에 비해 실제 면적이 너무 넓게 지어진 경향이 있다"며 "이는즉 불법 증축이 많았다는 것을 의미한다"고 설명했다. 이어 "일례로 공용면적을 제외한 호수의 등기 또는 대장상 면적이 44평방미터(13평) 정도인데 실제로 들어가 보면 거실에 화장실 1개, 방 3개가 나오는 경우도 있다"며 "아파트 25평형 비슷한 실면적이 나오다 보니 이걸 25평형 빌라라고 광고하는 경우가 종종 있다"고 전했다. 법적인 건폐율과 용적률을 무시하고 불법적으로 면적을 넓혀 놓으니 실제 가치에 비해 비싸게 팔리는 경우가 잦고, 이것이 빌라가 지닌 문제를 관통하는 근본적 원인이 될 수 있다는 것이다.

국토연구원은 지난 2월 '불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 취약성 대응방안' 보고서에서 전국 연릭주택에 거주하는 임차 가구의 6.0~28.8%가 불법 건축물에 살고 있다며 낮은 단속률을 고려하면 이 비율은 더 높아질 수 있다고 언급한 바 있다. 임대 수익을 극대화하려는 사업자들의 욕심으로 인해 불법 건축물이 우후죽순 생기고 있단 것이다. 실제 지난 11일 경기도는 도내 9개 인파 관리시스템 중점관리지역 내 위반건축물을 시군 합동 점검을 통해 무단 증축 등 위반사항 42건을 적발하기도 했다. 불법 증축이 여전히 아무렇지도 않게 자행되고 있단 방증이다.

이에 불법 증축에 대한 법적 제도를 뜯어고쳐야 한다는 목소리가 높다. 실효성 없는 제재 조치가 불법 건축물 양산을 사실상 방치하고 있단 지적이다. 현재 정부는 정기 점검이나 항공사진을 활용한 단속 등을 실시하고 있지만, 막상 인력이나 전문성 측면에서 한계가 명확한 상황이다. 정부가 건물 내부에 접근해 상태를 샅샅이 살펴볼 수 있는 권한이 없다는 점도 문제로 꼽힌다. 현행법상 불법 건축물 소유주에 이행강제금을 매길 수 있지만, 이마저도 불법행위로 얻을 수 있는 이익이 이행강제금보다 큰 경우가 적지 않은 것으로 전해진다. 심지어는 불법 증축을 행한 당사자가 아님에도 후에 빌라를 매수한 이가 이행강제금을 부과받는 경우도 있다. 정부의 원죄로 발생한 피해자가 적지 않은 만큼 무너진 도미노를 다시 세우는 것도 정부의 몫이 돼야 한다는 의견이 쏟아진다.