부동산 투자 이어 개발·운영까지
PFV→프로젝트리츠 전환 관련 세부 규정 없어
전환 과정에서 등기 이전시 간주 취득세 부과

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 대안으로 ‘프로젝트 리츠(REITs·부동산투자회사)’를 전면에 내세우고 있지만, 시장 움직임은 속도를 내지 못하고 있다. 제도는 도입됐으나 기존 PF 사업을 프로젝트 리츠로 전환하는 구체적인 경로와 기준이 정리되지 않으면서 현장에서는 실행 판단을 유보하는 분위기가 짙다. 특히 전환 과정에서 간주 취득세가 발생할 수 있다는 점이 제도 확산의 제약 요인으로 작용하고 있다.

국토부, 국내 1호 '프로젝트 리츠' 승인

13일 국토교통부에 따르면 정부는 지난달 프로젝트 리츠 설립신고서를 낸 '동탄 헬스케어 리츠'와 '천안역세권혁신지구 재생사업리츠' 2개 리츠를 1호 프로젝트 리츠로 승인했다. 동탄 헬스케어 리츠는 화성시 목동에 오피스텔 1,150가구와 노인복지주택 2,898가구, 한방병원 등을 신축하는 사업이다. 국내 최대 디벨로퍼인 MDM이 설립한 리츠로, 한국토지주택공사(LH)로부터 매입한 18만8,000여㎡ 부지에 지하 8층∼지상 49층 규모로 조성된다. 사업비는 약 2조2,000억원이며 내년 9월 착공해 2030년께 준공될 예정이다.

천안역세권혁신지구 재생사업 리츠는 충남 천안시 서북구 와촌동에 공동주택(254호), 지식산업센터, 환승 주차장을 신축하는 사업이다. 천안시와 코레일, 주택도시기금이 출자했고, 개발이 끝나면 공동주택은 리츠가 임대 운영하고 나머지 시설은 매각한다. 총 사업비는 약 2,568억원으로, 현재 착공에 들어갔으며 2028년에 준공 예정이다.

지난해 11월 프로젝트 리츠 본격 도입 이후 현재까지 국토부에는 기숙사, 오피스 등 개발·운영과 관련한 프로젝트 리츠 설립 신청이 10건 이상 들어온 것으로 알려졌다. 한화솔루션은 인공지능(AI) 데이터센터, 친환경 R&D센터, 첨단산업단지 등 5조원 규모 신규 개발사업을 프로젝트 리츠 구조로 전환해 외부 자금을 유치하는 방안을 추진 중이다. 태광그룹은 '흥국리츠운용'을 중심으로 그룹 보유 부동산을 리츠에 현물출자해 과세를 이연 받고, 신규 개발사업을 병행하는 전략을 세웠다. 쿠팡은 전국 물류센터 네트워크를 리츠에 담아 임대·운영·재개발까지 통합하는 방안을 검토하고 있다.

프로젝트 리츠 활성화에 대한 기대는 법률·금융권으로도 번지고 있다. 주요 로펌은 리츠 전담 태스크포스(TF)를 신설해 구조 설계·세무·규제 자문을 통합 지원하고 있다. 국내 대형 회계법인도 관련 가치평가·회계처리 자문을 강화하고 있다. 금융기관은 대출·투자·브릿지금융 등 다양한 형태로 참여를 타진 중이다. 한 부동산업계 관계자는 "대기업 참여가 본격화되면 리츠 시장의 질적 수준이 한 단계 올라갈 것"이라며 "자금조달 안정성, 투자자 신뢰, 산업 인프라 확충이 동시에 이뤄질 수 있다"고 말했다.

PF 부실의 제도적 대안으로 떠오른 프로젝트 리츠

프로젝트 리츠는 개발 단계의 규제를 합리적으로 완화한 개발 특화형 리츠로, 반복돼 온 부동산 PF의 악순환을 끊기 위한 제도적 대안으로 도입됐다. 부동산 개발의 핵심 자금 조달 수단으로 기능해 온 PF는 '저자본·고차입' 구조로 인해 반복적인 부실 위기를 초래해 왔다. 시행사는 전체 사업비 가운데 극히 일부만 자기자본으로 충당하고, 나머지는 금융기관의 대출과 브리지론에 의존하는 방식이 일반화돼 있는 탓이다.

실제로 PF 사업의 자기자본 비율은 5% 이내에 불과한데, 이처럼 초기 투입 자본이 적다 보니 예상치 못한 금융비용 증가나 분양 차질이 발생했을 때 손실을 흡수할 완충 장치가 사실상 부재하다. 그 결과 사업 시작 단계부터 외부 차입 의존도가 과도하게 높아지고, 금리 상승이나 미분양 리스크가 현실화될 경우 자금 흐름이 급격히 경색되면서 사업 전반의 안정성이 흔들리는 양상이 반복돼 왔다. 금융당국에 따르면 부실이 발생했거나 부실 우려가 있는 PF 사업장은 24조원 수준으로, 이 중 절반 정도는 만기 연장, 금리 조정, 추가 자본 투입, 사업 계획 변경 등 채무와 사업 구조를 조정하는 '재구조화' 과정을 거쳐 정상화를 추진 중이지만, 나머지는 여전히 협의 단계에 머물러 있어 PF 시장 전반의 불확실성을 상존시키는 요인으로 작용하고 있다.

이에 정부는 지난해 부동산투자회사법을 개정해 프로젝트 리츠를 도입하기로 했다. 기존 리츠가 준공 이후 자산에 투자해 임대 수익을 배당하는 데 중점을 뒀다면, 프로젝트 리츠는 개발부터 임대·운영까지 전 과정을 일원화해 책임지는 구조다. 자기자본비율이 평균 27~38%로 기존 PF보다 높아 대출 비중이 줄고 금융비용 절감이 가능하며, 개발 안정성도 높아진다. 또한 영업인가 없이 설립신고만으로 토지 매입, 착공 등 부동산개발사업 진행을 할 수 있으며, 준공 후 5년 동안 공모, 주식 분산 등의 의무를 이행하지 않고 개발한 부동산을 매각하지 않고 운영할 수도 있다. 즉 부동산 개발과 운영 수익을 모두 볼 수 있으며 어느 정도 자산을 운영하다가 유리한 시기에 매각할 수도 있게 된다.

"세제 해석 명확해지기 전까진 확산 제한적"

다만 현장에서는 세제 리스크와 규제 등이 명확히 정리되지 않아 혼선을 빚고 있다. 특히 기존 프로젝트금융투자회사(PFV)의 프로젝트 리츠 전환과 관련해 국토부의 세부 규정이 없는 상황이다. 우선 간주 취득세 적용 여부다. 기존 PF 사업을 프로젝트 리츠로 전환할 때 부동산을 직접 이전하지 않고 특수목적회사(SPC) 지분을 리츠가 인수하는 구조라면 간주 취득세가 발생하지 않는다. 실질적인 부동산 소유권 변동이 없기 때문이다. 그러나 전환 과정에서 PFV가 보유한 부동산을 프로젝트 리츠로 현물 출자하거나 직접 양도하는 구조가 되면 얘기가 달라진다. 이 경우 실제 등기 이전이 발생하고, 부동산 취득으로 간주해 2.2%의 간주 취득세가 부과된다. 연 7~8% 수익을 보고 가던 사업에서 갑자기 2.2%의 간주 취득세가 부과되면 수익이 크게 줄어든다.

이 과정에서 국토부와 기획재정부 간 온도 차도 크다. 국토부는 프로젝트 리츠를 부실 우려가 확대된 PF 구조를 제도권으로 흡수하기 위한 수단으로 보고 있다. 기존 PF 사업의 연장선에서 해석해 구조 전환 과정에서 불필요한 세 부담이 발생하지 않도록 해야 한다는 시각이다. 반면 기재부는 과세 원칙과 조세 중립성을 보다 엄격하게 적용해야 한다는 기류가 강한 분위기다. 프로젝트 리츠 전환 과정에서 사업 주체나 자산 보유 구조에 변화가 있다면 형식이 아닌 실질을 따져 취득세 등 과세 여부를 판단해야 한다는 입장이다.

정부 부처 간 이견이 정리되지 않으면서 시장에서는 프로젝트 리츠가 제도 취지와 달리 현장 적용에 시간이 걸릴 수밖에 없을 것이라는 관측이 적지 않다. 한 투자은행(IB) 관계자는 "프로젝트 리츠가 만병통치약은 절대 아니다"라며 "세제 해석이 명확해지기 전까지는 시범 사례 몇 건만 나오고 본격적인 확산은 제한적일 수 있다"고 말했다. 프로젝트 리츠 형태로 정부가 원하는 주택 물량이 공급될 수 있을지에 대해서도 회의적인 시선이 다수다. 한 부동산학과 교수는 “주택시장 환경이 조금 바뀌었다고 해도 자본을 신속히 회수하려고 하는 분위기는 그대로”라며 “금융과 자본시장이 성숙하지 않은 상태에서 개발 리츠가 얼마나 활성화될지는 두고 봐야 할 일”이라고 분석했다.

프로젝트 리츠에 대한 규제 부담도 시장의 고민을 키운다. 프로젝트 리츠는 PFV보다 보고·공시 의무가 한층 촘촘하다. 분기마다 사업투자보고서를 국토부에 제출해야 하고, 프로젝트 리츠가 가지고 있는 채권의 발행인이 부도나 회생 신청 같은 사안이 발생하면 투자자 보호 차원에서 공시 의무도 발생한다. 자금 차입 한도 역시 자기자본의 2배로 제한되며, 주주총회 특별결의를 거쳐도 최대 10배를 넘을 수 없다.

세제 측면에서도 프로젝트 리츠가 압도적인 우위를 갖췄다고 보기는 어렵다는 평가다. 정부는 올해 1월부터 프로젝트 리츠에 토지·건물 등 현물을 출자할 경우 법인세 등을 이연해 주는 조세특례제한법을 개정했다. 시장에서는 과거 일몰됐던 리츠 취득세 감면 혜택을 부활을 요구했으나, 이는 포함되지 않았다. 또 다른 부동산업계 관계자는 "투자자 보호를 위한 장치긴 하지만, 개발 사업 입장에서는 유연성이 떨어질 수밖에 없다"고 짚었다.