사모펀드·창업주 일가, 연대에서 대립으로
증가세 거듭하는 경영권 분쟁 관련 소송
경영권 방어 제도 촉구하는 목소리도

새해 주주총회 시즌이 다가오면서 시장에 긴장감이 감도는 모습이다. 기업의 실적이 예상을 밑돌거나, 경영 방식에 이견이 생기는 경우 주주와 경영진 간 다툼이 본격화할 가능성이 크기 때문이다. 특히 일부 사모펀드는 대주주로서 기업의 주요 임원을 교체할 것을 촉구하는 등 경영권 분쟁의 중심에 섰다. 오랜 시간 재벌 기업과의 유대를 형성해 온 사모펀드의 역사와는 상반된 행보다.

일부 행동주의 펀드의 전유물로 여겨졌던 적대적 인수합병(M&A)을 금융시장 전면으로 끌고 나온 대표적 사례는 1년 가까이 이어지고 있는 고려아연 경영권 분쟁이다. 아시아 최대 사모펀드 운용사 MBK파트너스는 2023년에는 한국앤컴퍼니(옛 한국타이어) 경영권 분쟁에 개입한 바 있으며, 지난해엔 고려아연 공개매수 시도에 나섰다. 시장에서는 MBK를 비롯한 사모펀드 운용사들이 더 이상 재무적투자자(FI)로만 머무르지 않겠다는 일종의 선언으로 받아들이는 분위기다.

창업주 일가 지분 낮아지며 외부 세력 경영권 위협 커져

3일 업계에 따르면 고려아연은 오는 23일 임시 주주총회를 열고 ‘14명 이사 선임의 건’과 ‘집행임원제도 도입을 위한 정관 일부 개정의 건’을 의안으로 다룰 예정이다. 이들 안건을 제시한 MBK는 “기존 최대 주주인 영풍과 손을 잡은 만큼 적대적 M&A가 아니다”라고 선을 그었지만, 그간 상대편인 최윤범 회장 측이 이사회를 이끌며 경영을 도맡아 왔다는 점에서 적대적 M&A로 봐야 한다는 시각이 지배적이다.

고려아연과 MBK의 경영권 분쟁은 시장 최대의 관심사다. 경영권이 창업주 1·2세대에서 3·4세로 승계되는 과정에서 대주주 중심의 지배구조가 취약해진 기업이 다수인 탓이다. 이미 오래전부터 소유와 경영을 분리해 온 영미권 기업들은 창업주 일가의 지분율이 경영권에 미치는 영향이 미미하지만, 한국 기업들의 사정은 이와 다르다. 10~20%대 낮은 지분율로 기업을 경영해 온 이들 창업주 일가는 사모펀드를 비롯한 외부 세력의 경영권 위협을 걱정할 개연성이 충분하다.

금융감독원에 의하면 지난해 10월 말까지 경영권 분쟁과 관련한 소송은 242건에 달한다. 2021년 185건, 2022년 175건과 비교하면 눈에 띄게 증가한 수치다. 2023년에는 이런 소송이 266건으로 정점을 찍기도 했다. 모든 소송에 사모펀드가 개입된 것은 아니지만, 단순 지분 투자한 기업까지 고려하면 경영권 분쟁의 근원지라는 평가 또한 무리는 아니다.

국내 사모펀드 시장은 2004년 제도 도입된 이후 설정액 기준 341배 성장을 기록하며 2023년 말 기준 136조원 규모까지 성장했다. 도입 초기에는 주로 중소기업 중심으로 자본을 제공해 성장에 기여하는 역할을 했으나, 최근에는 대형 상장사 경영권 인수에도 적극적으로 나서며 시장 내 존재감을 확대하고 있다.

업계에서는 최대 주주 지분율이 낮아 2대 주주와의 격차가 크지 않은 기업들에서 경영권 분쟁이 발생할 가능성이 크다고 본다. 마켓인사이트의 집계에 따르면 지난해 10월 기준 시가총액 3,000억원 이상 국내 상장사 479곳 중 최대 주주 지분율이 33% 미만인 기업은 212곳이다. 통상 최대 주주 및 특수관계인의 지분율이 3분의 1 미만이면 경영권이 취약하다고 평가된다. 여타 주주들이 규합해 주주총회에서 특별 결의 사안을 통과시킬 수 있기 때문이다.

최대 주주와 2대 주주의 지분율 격차가 작은 대표적 기업으로는 엔씨소프트를 꼽을 수 있다. 엔씨소프트는 최대 주주인 김택진 대표가 지분 11.9%를, 사우디아라비아 국부펀드 PIF가 9.3%를, 넷마블이 8.9%를 보유 중이다. PIF와 넷마블은 전략적 지분 투자라고 선을 긋고 있지만, 대주주 지분율이 현저히 낮은 현 상황에선 언제든 적대적 M&A에 노출될 위험 있다는 게 업계 전반의 평가다. 엔씨소프트 외에도 현대엘리베이터, 녹십자홀딩스, 금호석유화학, 한국카본, 아세아, 아난티 등이 비슷한 처지에 놓여 있다.

회사 정관 내 경영권 방어 조항 실효성 낮아

이렇다 보니 기업들은 지배구조 취약성 해결에 공을 들이는 모습이다. 일례로 범삼성가 기업인 한솔케미칼은 몇 년 전부터 지배구조의 취약성 해결 방안을 다각도로 모색해 왔다. 2세 조동혁 회장과 3세 조연주 부회장 등 대주주 지분율이 15% 수준에 불과하기 때문이다. 심지어 지난 2015년에는 최대 주주 지위를 KB자산운용에 잠시 내준 적도 있었다. 현재 조 부회장 측은 전략적 시너지가 예상되는 이차전지 업체와 접촉해 지분을 맞교환하는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다.

기업 가치 훼손을 막기 위한 경영권 방어 제도의 필요성을 강조하는 목소리도 높아지는 추세다. 법적으로 보호받을 수 있는 경영권 방어 수단을 마련해 두면, M&A가 더 많은 순기능을 발휘할 것이라는 게 이들 기업인의 공통된 주장이다. 이 때문에 일부 기업에서는 회사 정관으로 경영권 방어 조항을 두고 있기도 하다. 이른바 ‘황금낙하산’, ‘초다수의결제’ 등이다.

황금낙하산은 인수 대상 기업의 경영진이 M&A로 임기 전에 물러나야 할 경우 거액의 퇴직금 및 상여금을 지급하도록 해 적대적 M&A를 견제하는 방법이다. 다만 해당 조항은 회사의 재무건전성을 저해할 수 있다는 점과 이사의 충실의무를 위반할 수 있다는 점에서 손해배상소송의 여지가 있다. 특정 안건의 주주총회 결의 기준을 높게 규정하는 초다수의결제 또한 상법상의 요건보다 엄격하게 기준을 정할 경우 무효라는 판례가 있어 실효성은 높지 않은 것으로 평가된다.

미국과 일본 등 주요국에서는 기업의 경영권을 보호하기 위해 ‘차등의결권 제도’, ‘신주인수선택권’ 등을 주고 있다. 차등의결권은 의결권을 주당 0.5에서 1,000에 이르기까지 차등적으로 부여하는 제도로, 이 경우 지배주주나 경영진은 상대적으로 적은 지분율로도 경영권을 지켜낼 수 있다. 우리 상법에선 주식 1주당 1의결권이 원칙이다.

신주인수선택권은 기존 주주에게 할인된 가격으로 대규모 신주를 발행해 M&A를 시도하는 기업의 지분율을 낮춰 인수를 막는 방법이다. 인수 측면에서 보면 독약 처방이나 다름없다는 의미에서 ‘포이즌필(Poison pill)’이라는 별칭으로 불린다. 한 재계 관계자는 “경영권이 안정적으로 확보돼야 기업도 장기적인 성장을 도모할 수 있다”며 경영권 방어 수단의 필요성을 역설했다.

산업계 성장 둔화에 우량 투자처 고갈

일각에서는 사모펀드의 공격적 행보를 두고 우리 금융시장이 일정 수준의 성숙기에 접어든 신호로 풀이했다. 과거와 달리 풍부한 자금력과 네트워크를 갖추게 된 만큼 굳이 기업의 우군으로만 남지 않아도 된다는 계산이 깔렸을 것이란 해석이다. 실제로 금감원에 따르면 지난해 말 기준 국내 사모펀드의 드라이파우더는 37조5,000억원에 달하며 전년 동기 대비 33.0%(9조3,000억원) 증가했다. 드라이파우더는 투자자로부터 자금을 받았지만, 아직 집행하지 못한 자금을 뜻한다.

반면 우량 투자처가 많지 않은 산업계의 성장 둔화를 의미하는 것이란 부정적 시각도 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 상황에서 투자금을 소진해야 하는 사모펀드의 고민이 행동주의 전략으로 분출됐다는 것이다. 특히 MBK는 뚜렷한 철학보다는 투자처 고갈에 따른 대안적 행보로 적대적 M&A에 나섰다는 평가가 주를 이룬다. 최근 고려아연과의 분쟁에서는 영풍, 과거 한국앤컴퍼니와의 분쟁에서는 조현식 전 고문 등과 손을 잡았기 때문이다. 기업의 지배구조 개선을 앞세웠지만, 그 이면에서는 기존 지배주주의 한쪽 편에 서는 구도를 피하지 못했다는 지적이다.

최근 금융당국이 금융 자본의 산업 지배를 예의주시하는 것도 이와 무관치 않다. 금감원은 지난달 12일 국내외 주요 사모펀드 운용사 최고경영자(CEO)들을 모아 간담회를 열고 금융시장 내 사모펀드의 바람직한 역할과 책임, 건전한 성장방안 등을 논의했다. 이 자리에서 함용일 금감원 부원장은 “사모펀드의 목적이 비교적 단기 수익에 집중된 탓에 자칫 기업의 장기 성장 동력을 훼손할 수 있다는 지적이 제기되기도 한다”며 최근 시장의 화두로 떠오른 일부 사모펀드의 경영권 분쟁 참여와 관련해 신중한 논의가 필요하다고 제언했다.

새해 맞아 대출 빗장 푸는 시중은행
하반기부터 DSR 규제 강화로 한도 축소 전망
스트레스 DSR 3단계 시행 직전 대출 수요 폭증 가능성

새해를 맞아 시중은행권의 대출 문턱이 한층 낮아진다. 주요 은행들이 가계대출 취급 한도 초기화에 발맞춰 대출 규제를 완화하면서다. 다만 실질적인 대출 한도는 오는 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 도입되는 만큼 대폭 줄어들 가능성이 크다. 금융권 일각에서는 스트레스 DSR 3단계 도입에 따라 대출 '막차 수요'가 몰리며 시장 혼란이 가중될 수 있다는 전망도 제기된다.

대출 문턱 낮추는 시중은행들

3일 금융권에 따르면 KB국민·신한·우리은행은 지난 2일부터 생활 안정 자금 목적 주택담보대출 한도를 대폭 완화했다. 신한·우리은행은 한도를 1억원에서 2억원으로 늘리고, 국민은행은 한도를 아예 두지 않기로 했다. 하나은행과 NH농협은행은 다주택자에 한해 생활 안정 목적 주담대 한도를 1억원으로 제한하고 있다.

아울러 국민·신한·하나·우리은행은 주담대 모기지보험(MCI·MCG) 가입 중단 조치를 해제하기로 했다. 모기지 보험에 가입하면 주담대 한도가 최대 5,500만원(수도권 기준) 상향되는 효과가 있다. 그동안 가계대출 증가세 억제를 위해 제한했던 비대면 주담대, 전세대출, 신용대출 상품 판매도 재개한다. 단 우리은행은 비대면 신용대출은 당분간 취급하지 않을 예정이다.

정부의 투기 수요 차단 원칙에 따라 다주택자 주담대 규제는 당분간 유지될 전망이다. 다만 갭투자(전세를 낀 주택 매입) 억제를 위해 한시적으로 중단한 조건부 전세대출은 재개되는 추세다. 신규 분양 주택에 대한 전세대출 제한으로 일부 실수요자들이 피해를 보고 있다는 지적을 염두에 둔 조치로 풀이된다.

스트레스 DSR 3단계, 올 하반기부터 적용

문제는 은행권의 규제 완화와는 별개로 올해 하반기부터 대출 한도가 크게 줄어들 수 있다는 점이다. 정부는 2일 발표한 '2025년 경제정책방향'을 통해 스트레스 DSR 3단계 조치를 오는 7월부터 잠정 시행한다고 밝혔다. 스트레스 DSR이란 대출 상환 능력을 심사할 때 가산금리인 ‘스트레스 금리’를 더해 한도를 계산하는 제도다. 지난해 2월 시행된 1단계 정책에서 적용된 스트레스 금리는 25%, 지난해 9월에 시행된 2단계 정책에서 적용된 스트레스 금리는 50% 수준이다. 오는 7월 시행되는 스트레스 DSR 3단계에서는 스트레스 금리가 100% 적용된다.

일부 기관은 올 하반기 DSR 산정 시 적용되는 가중평균 금리가 고금리 정점이던 2022년 말~2023년 초 수준인 연 5%에 달할 것이란 관측을 내놓고 있다. 한국금융연구원은 ‘2025년 경제 및 금융 전망 세미나’에서 “올 7월 스트레스 금리의 100%를 은행과 제2금융권의 가계대출 DSR에 가산하는 3단계가 시행되면 DSR 산정 때 적용되는 금리가 대출에 상당히 제약적인 수준으로 높아질 것”이라고 전망했다. 그러면서 “금리 인하 기조 속에 은행의 신규 취급 변동금리 주담대와 총대출 금리가 연 4%에서 3%로 1%포인트씩 하락한다고 가정하고 스트레스 DSR 3단계 효과를 시뮬레이션한 결과, 하반기 DSR 산정 시 적용되는 금리가 연 5%에 육박할 것”이라고 내다봤다.

이처럼 스트레스 DSR 규제가 강화되면 차주의 대출 한도는 줄어들게 된다. 일례로 30년 만기, 분할 상환 대출 기준 소득이 5,000만원인 차주의 대출 한도는 스트레스 DSR 도입 전 3억3,000만원(변동금리)에서 3단계 도입 후 2억8,000만원까지 하향 조정된다. 같은 조건하에 소득이 1억원인 차주의 대출 한도는 기존 6억6,000만원에서 3단계 도입 시 최소 5억6,000만원(변동금리)까지 줄어들 수 있다.

'막차 수요' 몰릴 가능성도

이에 금융권에서는 스트레스 DSR 3단계가 시행되기 직전 대출 수요가 몰릴 수 있다는 전망도 나온다. 스트레스 DSR 2단계 시행 당시 입증된 막차 수요가 올해 하반기에도 재현될 수 있다는 시각이다. 앞서 스트레스 DSR 2단계가 시행되기 직전인 지난해 8월 가계대출 잔액은 한 달 새 9조6,259억원 급증한 바 있다.

막차 수요가 몰려 가계대출 잔액이 급증하면 금융당국과 은행은 가계대출 규제를 조이며 대출 문턱을 더욱 높이게 된다. 이 경우 금융 소비자들의 대출 수요가 비교적 규제가 덜한 제2금융권으로 쏠리며 ‘풍선 효과’가 나타날 수 있다. 정부와 은행권의 강력한 규제로 안정을 되찾은 가계대출이 금융권 전반에서 재차 폭증할 위험이 있다는 의미다.

다만 스트레스 DSR 2단계 도입 당시와 같은 혼란은 발생하지 않을 것이라는 분석도 적지 않다. 올해부터 금융당국의 가계대출 모니터링이 한층 강화됐기 때문이다. 당초 금융당국은 가계부채를 관리하기 위해 은행별 연간 대출 목표치를 제출받아 왔으나, 올해부터는 '월별·분기별'로 목표치를 제출받아 대출 한도를 관리할 예정이다. 이와 관련해 한 시중은행 관계자는 "올해부터는 대출 총량 관리가 엄격해져 월별 한도 초과 시 대출이 제한되는 현상이 나타날 수 있다"며 "스트레스 DSR 2단계 시행 당시와 같이 '막차 수요'가 몰려도 은행권이 이를 온전히 소화할 수 있을지는 의문"이라고 말했다.

1조 모집 목표, 수요예측 결과 따라 최대 2조 발행
지난해 2.7조원 규모 외화채 발행 및 유증 연기도
R&D 1조 이상 투자, 4분기 컨세서스는 손실 2,500억

LG에너지솔루션이 최대 2조원 규모 회사채 발행을 추진한다. 앞서 LG에너지솔루션은 지난해 1조6,000억원 규모의 회사채를 발행하며 단일 발행으로는 최대 금액을 기록한 바 있다. 만약 이번에 2조원어치 회사채 발행에 성공한다면, 앞서 세운 기록을 다시 경신하게 된다.

LG엔솔, 내달 회사채 발행 수요예측

3일 투자은행(IB)업계에 따르면 LG에너지솔루션은 오는 2월 6일 회사채 발행을 위한 수요예측을 실시한다. 2년물, 3년물, 5년물, 7년물, 10년물 구성으로 총 8,000억~1조원 모집을 목표로 하며, 수요예측 결과에 따라 1조5,000억원에서 최대 2조원 규모로 발행이 이뤄질 전망이다.

LG에너지솔루션의 회사채 발행 대표주관은 KB증권·NH투자증권·한국투자증권·신한투자증권·대신증권 등 5개사가 맡기로 했다. IB 업계 관계자는 “오늘 증시가 개장한 만큼 여러 상황을 살펴보고, 앞서 수요예측하는 기업들의 흥행 여부도 지켜본 다음 금액을 확정할 수 있을 것”이라고 말했다.

유증 납입도 2년 연기

LG에너지솔루션은 2022년 첫 회사채 발행을 시작으로 여러 차례 회사채를 통한 자금 조달에 나서고 있다. 이번 회사채 발행 추진은 지난해 6월 외화채권 발행 이후 반년 만이다. 당시 LG에너지솔루션은 △3년 만기 7억 달러 일반 외화채 △5년 만기 8억 달러 △10년 만기 5억 달러의 글로벌 그린본드를 발행했다. 발행금리는 미국 3년, 5년, 10년 국채금리 대비 각각 +100bp, +110bp, +135bp로, 이는 최초제시금리(Initial Price Guidance) 대비 각 30bp씩 낮아진 수준이다. 최초제시금리는 투자자들의 투자 주문 접수 개시와 함께 발행사가 공표하는 예상 발행 스프레드다.

최근에는 미국 생산법인 유상증자 납입일을 2년 뒤로 연기하기도 했다. 지난달 5일 LG에너지솔루션 모회사인 LG화학은 LG에너지솔루션 자회사 미시간 생산법인에 대한 주주배정 유상증자 최종 납입일을 2026년 말로 연기했다고 공시했다. 지난 2021년 11월 LG에너지솔루션은 미시간 법인이 진행하는 유증에 참여해 6억8,100만 달러(약 9,980억원)를 출자, 북미 시장 내 전기차 배터리와 에너지저장장치(ESS) 수요 증가에 대응하기 위한 투자에 나서겠다고 발표한 바 있다. 현지법인 차입 조달 금액을 포함해 총 1조5,762억원을 투자할 예정이었다.

당시 LG에너지솔루션은 지난해 말까지 분할해 출자금을 납입할 예정이라고 밝혔지만, 최종 납입일을 2년 미룬 것이다. 이는 전기차 캐즘(일시적 수요 둔화)에 따른 투자 계획 조정으로 풀이된다. 전기차 수요 정체로 주요 자동차 제조사들이 전기차 속도 조절에 나서자 LG에너지솔루션도 영향을 받고 있기 때문이다.

4분기 적자전환 전망, 분사 이후 최악

전기차 수요 감소로 인한 업황 부진에도 불구하고 LG에너지솔루션의 연구개발(R&D) 투자 비용은 역대 최고치로 끌어올렸다. 2020년 말 출범한 LG에너지솔루션은 지난해 3분기까지 누적 R&D 투자액으로 7,953억원을 집행했다. 4분기까지 포함하면 올해 연간 기준 R&D 투자액이 1조1,000억원 안팎에 이를 것으로 추정된다. 이는 2023년 R&D 투자액(1조374억원)을 넘어서는 역대 최대 규모다. 지난해 전기차 캐즘 상황을 맞아 투자 효율화와 사업 포트폴리오 다각화를 핵심으로 하는 '리밸런싱(사업 재조정)'에 매진했지만 '기술 리더십'을 지속하고자 미래를 위한 투자를 아끼지 않은 것이다.

하지만 LG에너지솔루션은 LG화확으로부터 독립한 이후 최대 위기에 직면한 상태다. 최근 NH투자증권은 LG에너지솔루션이 지난해 4분기 매출 6조6,990억원, 영업손실 2,584억원을 기록할 것으로 추정했다. 앞서 NH투자증권은 지난해 11월 LG에너지솔루션의 4분기 실적 전망치를 통해 매출 7조390억원, 영업손실 1,540억원으로 예상했다. 당시에도 컨센서스(증권사 추정치 평균)보다 낮은 수준이었는데, 1달여 만에 추가 하향 조정을 한 것이다.

이번 영업손실 전망치에는 미국 인플레이션감축법(IRA)의 첨단제조생산세액공제(AMPC)에 따른 영업이익 증가 3,110억원이 반영됐다. 즉 보조금 효과를 제외하고 실질적인 사업으로 인한 적자 규모가 5,700억원에 달한다는 의미다. LG에너지솔루션은 LG화학으로부터 독립 첫해인 2021년부터 연간 흑자전환에 성공하고 이후에도 실적이 상승 곡선을 그려왔다. 전기차 캐즘이 본격화한 지난해에도 영업이익이 1분기 1,573억원, 2분기 1,953억원, 3분기 4,483억원을 냈다. 실질적인 수익성은 적자지만 보조금으로 버틴 결과다. 그러나 이번에 보조금을 포함해도 적자로 돌아선다면 독립 이후 사실상 처음으로 맞는 위기라는 평가다.

가양동 CJ부지 개발, 2조8,000억원 자금 조달
'2029년 완공' 목표로 올해 초 공사 착수 예정
땅값만 '1조원' 넘는 대형 개발 프로젝트 주목

서울시 강서구 가양동 CJ부지 개발 사업이 본격적인 궤도에 올랐다. 올해 초 공사에 착수해 2029년 완공하는 일정으로, 지식산업센터를 비롯해 업무시설, 근린생활시설이 포함된 만큼 향후 강서구의 신(新)경제 축이 될 것으로 기대된다. 아울러 최근 금리 인하 흐름 속에 관망세를 보이던 자금들이 우량 대형 사업장을 중심으로 유입됨에 따라 용산 유엔사부지 개발 사업 등 서울시 내 대규모 개발 프로젝트에도 시장의 관심이 쏠리고 있다.

현대건설·인창개발 컨소시엄으로 사업 추진

3일 건설업계에 따르면 현대건설과 인창개발이 '가양동 CJ부지 개발' 사업을 위해 4%대 금리로 2조8,000억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달했다. 가양동 CJ부지 개발은 옛 CJ제일제당 공장 부지인 서울 강서구 가양동 92-1번지 일대에 지하7층·지상14층(3개 블록), 연면적 76만㎡의 대규모 업무·상업시설을 조성하는 사업으로 인창개발이 시행사, 현대건설이 시공사로 참여해 추진 중이다. 오는 3월 착공해 2029년 8월 준공하는 일정으로 지식산업센터·업무시설·판매시설·근린생활시설 등을 개발해 분양 또는 매각하는 것을 목표로 한다.

시행사인 인창개발은 가양동 CJ부지 개발을 위해 지난 2019년 말 현대건설과 컨소시엄을 구성해 땅을 매입했는데, 당시 인수 금액만 1조500억원에 달했다. 이후 2021년 인창개발은 서울시 도시건축공동위원회 승인을 받고 2022년 강서구청으로부터 건축협정 인가를 받아 사업을 추진했지만, 2023년 2월 강서구청은 "기부채납 안에 대한 내부 검토 과정에서 주민에게 돌아가는 혜택이 부실하고 미비하다"며 돌연 협정 인가를 취소했다. 이에 인창개발은 강서구청을 상대로 행정소송을 제기했고, 그동안 사업은 중단될 수밖에 없었다.

그러다 2023년 10월 보궐선거에서 진교훈 현 강서구청장이 당선되면서 상황이 반전됐다. 진 구청장은 지난해 1월 자신의 첫 번째 결제 건으로 CJ공장 부지의 3개 블록 개발을 모두 허가하면서 사업을 적극 지원하겠다고 밝혔다. 당시 진 구청창은 "CJ부지 개발 사업은 김포공항부터 마곡 MICE 복합단지, 서울식물원, LG아트센터를 잇는 신경제축의 초석"이라며 "모든 역량을 집중해 속도감 있게 추진하겠다"고 강조했다. 이후 같은 해 4월 인창개발이 소송을 취하하면서 갈등은 일단락됐지만 이전의 행정 결정으로 인해 현재 사업 일정은 크게 지연된 상황이다.

인창개발, PF로 초기 자금 조달하며 재정 악화

일정이 지연되면서 시행사인 인창개발의 재무 여건도 악화했다. 2014년 6월 설립된 인창개발은 현대건설과 경기 파주시 힐스테이트 더 운정, 서울 금천구 가산동 LG전자 가산연구소 등 다수의 프로젝트를 함께 진행하며 파트너십을 쌓아온 부동산개발사다. 인창개발은 이 같은 대형 프로젝트의 초기 자금을 PF로 조달해 왔는데 이 때문에 지난해 말 기준 자본 총계는 -3,978억원으로 완전 자본 잠식 상태에 빠진 상태다.

인창개발의 대규모 프로젝트 중 가장 많이 진행된 파주시 힐스테이트 더 운정은 아직 자금 회수가 이뤄지지 않은 상태다. 힐스테이트 더 운정은 최고 높이 49층·총 3,413가구의 매머드급 규모로 지난해 4월 100% 계약 완료해 올해 8월 입주를 앞두고 있다. LG전자 가산연구소는 수도권 서남부 산업단지를 연결하는 교통 중심지로 2022년 10월 부지 인수 후 지난해 10월 본 PF로 전환됐다. PF 조달 규모는 총 8,700억원이며 올해 2월 착공해 2029년 1월 준공 예정이다.

CJ부지 개발 사업의 경우, 시공사인 현대건설이 오랜 파트너십을 토대로 프로젝트 추진에 필요한 재무적 지원을 제공하고 있다. 지난 2019년 부지 인수 당시에도 현대건설이 브리지론으로 토지매입비 등 사업비를 조달했다. 현대건설의 브리지론 연대보증 규모는 지난해 3분기 말 기준 1조7,370억원에 이른다. 여기에 지난해 10월에는 이사회를 열어 3조원 규모의 본 PF 조달을 승인했다. 본 PF의 차주는 인창개발이다.

인창개발은 지난해 12월 주관사인 KB증권과 2조8,000억원 한도의 본 PF 대출 약정을 체결했다. 본 PF의 경우, 트랜치A(선순위)는 1조6,000억원, 트랜치B(후순위) 1조2,000억원(트랜치B-1 6,000억원, 트랜치B-2 2,800억원, 트랜치B-3 3,200억원)으로 구성됐는데 현대건설은 후순위 대출에 자금 보충 등 신용 보강을 약정하며 대출을 도왔다. 이번 본 PF로 브리지론을 차환하는 만큼 현대건설의 브리지론 우발채무 부담도 줄어들 것으로 보인다.

입지 좋은 서리풀 개발 사업은 자금 조달 원활

한편 CJ부지 개발 사업이 본격화됨에 따라 서울시의 수조원대 대형 개발 사업에도 시장의 관심이 쏠리고 있다. 서울시 내 땅값만 1조원인 사업장은 가양동 CJ부지 개발사업을 비롯해 용산 유엔사부지 개발 사업, 서초 국군정보사령부(서리풀) 복합개발 사업 등 세 곳이다. 용산 유엔사부지 개발 사업의 경우 일레븐건설이 지난 2017년 1조552억원에 부지를 인수했고, 서리풀 복합개발 사업은 MDM그룹이 2019년 공매로 나온 서초 국군정보사령부 부지를 1조956억원에 낙찰받았다.

이 중 용산 유엔사부지에 짓는 고급 오피스텔 및 공동주택인 '더파크사이드서울'은 총사업비만 11조원으로 가장 규모가 크다. 용산구 이태원동 22의 34 일대에 지하 7층·지상 20층으로 아파트 420가구, 오피스텔 723실, 판매시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는다. 이 사업장의 고급 오피스텔은 2023년 분양할 예정이었지만 일정을 두 차례 연기하면서 시기가 지연됐다. 최근에는 발코니 확장 등 설계 변경을 진행하고 있으며 분양가 상한제를 피해 연내 분양을 계획하고 있다.

분양이 연기된 가장 큰 이유는 가격이다. 더파크사이드서울의 오피스텔의 분양가는 실당 34억~76억원대로 강남권 대형 신축 아파트보다 비싸다. 한때 한남더힐, 나인원한남 등 수십억원대의 초대형·초고급 주택 수요가 인기를 끌었지만, 부동산 경기 침체로 고급 주택 수요도 급감했다. 분양이 지연되다 보니 시행사의 자금 부담도 커지고 있다. 일레븐건설은 지난해 6월 1조3,000억원의 본 PF 자금을 조달했는데 시장에서는 매년 900억원 이상의 금융비용이 발생할 것으로 예상한다.

반면 서초 서리풀 개발사업은 다른 대형 프로젝트와 달리 조 단위의 자금 조달이 수월하게 진행되고 있다. 2조원 넘는 공사비를 투입해 축구장 13개 규모 부지(9만6,795㎡)에 문화 시설과 판매 시설이 포함된 업무 복합 단지를 지을 예정인데 입지가 매우 좋은 데다 오피스빌딩 등 업무시설이 중심이 되는 사업이라 시장의 기대가 크다. MDM그룹은 지난해 6월 1조2,000억원의 브릿지 대출을 조달해 토지 계약 잔금을 치렀고 현재 시공사 입찰이 진행 중이다. 계획에 따르면 내년 본 PF 자금 조달과 착공에 들어설 것으로 보인다.