규제 집중에 따른 자금 흐름 왜곡
상급지 가격 방어 속 지방 미분양 누적
MB식 해법 소환에도 대내외 악재에 실효성 의문

최근 지방 부동산 시장의 붕괴 우려가 커지는 가운데, 이재명 정부가 과거 이명박 정부의 부동산 대책과 유사한 카드를 꺼내 들었다. 10·15 대책 이후 서울 상급지로의 자산 쏠림이 가속화되고 지방 미분양이 임계치에 도달하자, 과거 정권이 폐기했던 환매 조건부를 통해 숨통을 틔우려는 모습이다. 그러나 과거와 달리 수도권과 지방의 이질적 흐름, 건설 경기의 침체, 구조적 비용 상승 요인들이 복합적으로 얽혀 있어 정책 성과를 담보하기 어려운 실정이다.

수도권·지방 간 극단적 온도 차, '삼중 규제'가 낳은 역설적 양극화

15일 부동산업계에 따르면 10·15 대책 이후 부동산 시장은 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 견고해지면서 서울은 가격 방어가 이어지는 반면, 비수도권은 이른바 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양이 집중되며 재고 부담이 커지는 등 시장의 온도 차가 뚜렷하게 나타나고 있다. 10·15 대책은 이재명 정부 세 번째 부동산 대책으로, 정부는 작년 6월 27일 수도권·규제지역 내 주택담보대출 한도를 일괄 6억원으로 제한하는 대책을 내놨고, 9월 7일에는 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 10월 15일 대책에서는 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 지정하는 '삼중 규제'를 단행했다.

대출 규제도 한층 강화됐다. 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 주담대 한도가 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소됐다. 토지거래허가구역 내에서는 2년 실거주 의무가 부과돼 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 불가능해졌다. 그러나 고강도 규제에도 집값 상승세는 꺾이지 않았다. 한국부동산원 자료를 보면, 지난해 1월부터 12월 15일까지 서울의 아파트 매매가격은 누적 상승률 8.25%를 기록했다. 이는 직전년도 연간 상승률(4.67%)을 크게 웃도는 수치로 집값 상승세가 가팔랐던 2021년 문재인 정부 당시 연간 상승률(8.02%)도 넘어섰다. 서울 집값이 뚜렷한 상승세를 보이면서 같은 기간 수도권 아파트값도 3.03% 오른 것으로 나타났다.

반면 전국 아파트 매매 가격은 0.86% 오르는 데 그쳤다. 지방만 놓고 보면 집값은 하락세였다. 같은 기간 지방 아파트값은 1.19% 떨어졌는데 지역별로 대구가 3.78% 하락하며 가장 큰 하락폭을 보였고, 대전(-2.17%)·제주(-2.13%)·광주(-1.96%) 등 순이었다. 주택 공급 지표 또한 지역별 명암이 엇갈린다. 국토교통부가 발표한 ‘2025년 10월 주택통계’에 따르면 전국 미분양 주택은 6만9,069가구로 집계됐는데, 전체 74.6%인 5만1,518가구가 비수도권에 몰려 있다. 특히 준공 후 미분양 주택은 2만8,080가구로 전체 물량의 84.5%는 지방에 쌓여 있는 것으로 나타났다.

MB식 '주택 환매 보증제' 소환

이에 정부가 꺼내 든 카드는 '주택 환매 보증제(가칭)'다. 지방 주택 수분양자가 일정 기간 주택을 보유한 뒤 정해진 가격으로 주택매입 리츠에 분양주택을 환매할 수 있도록 하는 제도로, 수분양자에게 '풋옵션(정해진 가격에 자산을 팔 수 있는 권리)'을 부여하는 것이다. 분양자에게 분양가 수준의 풋옵션을 제공해 매수 심리를 자극하겠다는 구상은 단기적으로는 지방의 재고 부담을 리츠로 전가해 건설사의 숨통을 틔워주는 효과를 기대할 수 있다.

이는 지난 이명박 정부가 펼쳤던 부동산 정책과 일부분 유사성을 띤다. 이명박 정부도 환매 등을 앞세워 지방 미분양 문제를 해소하고자 했다. 앞서 이명박 정부는 2008년부터 3년간 지속적으로 지방 미분양 해소를 위한 파격적 지원 조치들을 내놨다. 시세의 70-75% 수준에서 지방 미분양 주택을 3조원까지 환매조건부 매입하는 것을 비롯해, 미분양 주택 구매 시 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화 및 양도세·취등록세 감면 등은 모두 지방 미분양 해소를 위한 것들이었다. 덕분에 미분양 주택은 2008년 초 12만 가구에서 2011년 9월 6만8,000가구로 급감했다.

이 같은 미분양 처리는 거래 활성화(공급 및 가격 유지 등)를 명분으로 하지만, 실제로는 공급자인 건설업을 구하기 위한 것이었다. 국토부 ‘주택매매거래량 통계’에 따르면 2008년 글로벌 금융위기 직후 연간 거래량은 60만 건 수준으로 급감했다가 2009년 80만 건, 2010년 90만 건대로 증가했고, 건설업 생산지수 역시 반등하며 경기 부양 효과를 거뒀다. 또한 이명박 정부는 하락기 내지 정체기였던 시장 상황에 맞춰 경기 부양과 서민 주거 안정이라는 두 마리 토끼를 잡으려 했고, 그 결과 실제 임기 중 서울 아파트 가격이 하락(-10%)하는 성과를 보였다.

하지만 이재명 정부의 부동산 정책은 수도권 과열 억제와 지방 경기 부양이라는 상충하는 과제를 동시에 안고 있다는 점에서 과거 이명박 정부 시절과 차별된다. 현 정부는 10·15 대책 등을 통해 서울 및 경기 주요 지역을 규제지역으로 묶고 대출 규제를 강화하며 상급지 가격 상승세를 저지하려 노력 중이지만, 이는 오히려 수도권과 지방 간의 격차를 벌리는 결과를 초래했다. 자산 가치가 안정적인 수도권으로 자금이 쏠리는 사이 지방 시장은 하락세를 면치 못하며 구조적 고립 상태에 빠져들고 있는 형국이다.

실제로 시중의 유동성을 관리하며 집값을 안정시키겠다는 정부의 의도와 달리, 시장 참여자들은 장기적 수익률이 보장된 핵심 입지로의 진입 기회를 엿보며 규제의 틈새를 공략하고 있다. 현금 동원력이 풍부한 수요층에게는 대출 규제가 실효적인 장벽이 되지 못함에 따라 상급지 가격은 견고하게 유지되는 반면, 대출 의존도가 높은 서민층이 주로 거주하는 지방 부동산은 수요 절벽 현상이 가속화되는 모양새다. 이 같은 양극화는 국가 경제 전반의 자산 불평등을 심화하는 기제로 작동하고 있다.

경기 불황인데 노란봉투법·안전 강화까지

건설업계를 둘러싼 제도적 환경 악화 역시 과거 이명박 정부 시절에는 존재하지 않았던 강력한 하방 압력으로 작용한다. 정부에 따르면 이른바 ‘노란봉투법’으로 불리는 노동조합법 개정안(제2·3조)이 올해 3월 10일부터 시행된다. 노란봉투법은 사용자 개념과 노동쟁의 범위를 확대하고 쟁의행위 과정에서 발생한 손해에 대해 노동자 개인에게 과도한 손해배상 책임을 묻지 못하도록 제한하는 것이 핵심이다. 법 조문상 사용자 범위가 ‘근로조건에 대해 실질적인 지배·결정력을 가진 자’까지 넓어지면서 다단계 하도급 구조가 일반적인 건설현장에서는 원청 시공사가 하도급·협력사 노무 이슈의 직접 당사자로 등장할 가능성이 커졌다.

여기에 건설안전 규제 강화도 본격화되고 있다. 정부는 지난해 발표한 ‘건설안전 종합대책(9·15)’을 통해 반복적인 산업재해 발생 기업에 대한 제재 강화를 예고했으며, 관련 제도가 올해부터 순차적으로 시행될 예정이다. 연간 산재 사망자가 일정 수준을 넘을 경우 과징금 부과나 등록말소 등 강도 높은 행정처분이 가능해지고 중대재해처벌법 적용도 한층 엄격해질 전망이다.

그런데 공공공사 시장에서는 안전 성과가 입찰 결과에 직접 반영된다. 조달청은 최근 ‘공공주택 공사 집행기준’을 개정해 시행에 들어갔다. 개정안은 공공주택 입·낙찰 단계에서 중대 재해 발생업체에 대한 감점을 강화하고 안전관리 우수기업에는 가점을 부여하는 내용을 담고 있다. 사전적격심사(PQ)와 종합심사낙찰제에서 건설안전 항목을 배점으로 반영하고 중대 재해 사망자 발생 시 최대 5점까지 감점하는 구조도 도입됐다.

더 큰 문제는 이런 규제 강화가 업황이 가장 어려운 시점에 작동한다는 점이다. 한국건설산업연구원에 따르면 지난해 건설투자는 전년 대비 8.8% 감소한 것으로 추정된다. 연구원은 올해 역시 민간 주택경기 회복 지연과 노동·안전 규제 강화로 건설 경기 회복 폭이 제한적일 것으로 내다봤다. 실제로 건설사 실적에서도 수익성 압박이 감지된다. 주요 건설사들은 매출 규모는 일정 수준 유지하고 있지만 원가 상승과 미분양 영향으로 영업이익은 전년 대비 감소하는 흐름이다.

이에 현장에선 분양 부진과 미분양 적체로 현금 회수가 지연되는 가운데 노사 리스크와 안전 비용 증가까지 겹치며 ‘버티는 체력’이 한계에 다다르고 있다는 말이 쏟아진다. 이러한 업황 악화는 폐업 통계에서도 드러난다. 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 지난해 말 기준 폐업한 건설사는 3,622곳에 달한다. 이 가운데 종합건설사는 674곳으로 전년 동기(641곳) 대비 33곳 늘었다. 2005년 관련 통계 공표 이후 가장 많은 수치다. 무엇보다 이명박 정부 당시에는 금융위기 등 대외 여건의 개선이 국내 부동산 시장의 반등으로 이어질 것이라는 기대감이 있었으나, 현재는 대내외적 악재가 복합적으로 얽혀 있어 부동산 시장 회복을 장담하기 어려운 상황이다.