李 대통령, 5월 유예 종료 앞두고 '양도세 중과 부활' 못박아
다주택자 부담 2~3배 증가, 매물 출회 효과 여전히 불확실
부동산업계 "보유세 인상 없인 매물 잠김 효과 나타날 것"

이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 재개를 공식화하면서, 오는 5월 유예 종료를 앞두고 시장의 관심이 커지고 있다. 2주택 이상 다주택자는 양도세 부담이 두 배 이상 늘어나지만, 매물 출회 여부는 여전히 불확실하다. 전문가들은 단기적인 양도세 중과만으로는 시장 효과가 제한적인 만큼, 고가주택을 중심으로 한 보유세 강화 등 추가 조치가 병행될 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 다만 과거 정책 경험상 단순한 세율 인상만으로는 시장이 흔들리지 않았다는 점에서 매물 출회와 집값 안정 효과를 동시에 노릴 수 있는 균형 있는 설계가 중요하다는 지적이 나온다.

李 대통령 "불공정한 혜택은 반드시 없애야"

25일 이재명 대통령은 소셜미디어(SNS) 엑스(X)를 통해 “다주택자 양도소득세 중과 유예가 올해 5월 9일 종료되는 것은 지난해 이미 정해진 일”이라며 “비정상으로 인해 발생한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다”고 밝혔다. 이어 “대한민국은 예측 가능한 정상 사회로 복귀 중”이라며 “시장을 이기는 정부도 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다”고 말했다. 그러면서 “부동산 불로소득 공화국을 탈출하는 데 고통과 저항이 많겠지만, 필요하고 유용한 일이라면 피하지 말아야 한다”고 강조했다.

앞서 이 대통령은 지난 21일 열린 신년 기자간담회에서 “주택을 많이 보유한 사람들이 집을 내놓게 하는 방안을 찾고 있다”며 다주택자 양도세 중과 재개를 시사한 바 있다. 이어 23일에도 X를 통해 “연장은 전혀 고려하지 않고 있다”고 밝히며 사실상 다주택자 양도세 중과 재개를 못박았다. 다만 이 대통령은 “지난 4년간 유예가 반복되면서 추가 연장될 거라고 믿도록 한 정부의 잘못도 있다”며 “5월 9일까지 계약한 것에 대해서는 중과세를 유예해 주도록 국무회의에서 의논해 보겠다”고 했다. 

이 대통령은 세 부담으로 매물 잠김 현상이 심화될 가능성에 대해서는 추가로 글을 올려 “버티는 게 이익이 되도록 방치할 만큼 정책 당국이 어리석지 않다”고 강조했다. 같은 날 밤에는 양도세 중과가 반짝 효과에 그칠 것이란 내용의 기사를 공유하며 “팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있겠느냐”고 적었다. 업계에서는 이 대통령의 메시지를 두고 6월 지방 선거 전까지 최대한 서울 아파트 가격을 낮추려는 전략으로 보고 있다. 이 대통령 스스로 '부동산 세금 규제는 마지막 수단'이라고 한 만큼, 전면적인 세제 개편을 서두르기보다는 기존 혜택을 축소하는 방식으로 다주택자 매물을 유도하려는 의도가 담겼다는 분석이다.

버티기나 증여 택하며 매물 잠김 심화할 수도

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에서 주택을 팔 때 기본 세율(6~45%)에 추가 세율을 부과하는 제도다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 여기에 지방소득세 10%까지 포함하면 3주택 이상 다주택자의 최고 실효세율은 82.5%까지 올라간다. 서울에서 아파트를 매도해 10억원의 차익을 얻을 경우, 기존에는 양도세로 3억2,891만원을 부담하지만, 양도세 중과가 적용되면 2주택자는 6억4,076만원, 3주택자는 7억5,048만원을 내야 한다. 양도세가 두 배 이상 불어나는 셈이다.

다주택자 양도세 중과가 적용되면 장기보유특별공제가 배제되면서 장기 보유에 대한 세제 혜택도 사라진다. 서울 양천구 목동신시가지 7단지를 2015년 3월 8억2,000만원에 매입해 10년간 보유한 뒤 2025년 4월 24억원에 매도한다고 가정할 경우, 양도세 중과 전에는 양도세 5억173만원에 지방세 5,017만원을 더해 총 5억5,190만원의 세금을 내면 됐다. 그러나 양도세 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 받을 수 없어 2주택자의 세 부담은 총 10억5,537만원, 3주택자는 총 12억2,890만원으로 늘어난다.

하지만 다주택자 양도세 중과로 다주택 매물이 풀릴 수 있을지에 대한 시장의 시선은 회의적이다. 단기적으로는 매물 증가가 나타날 수 있어도, 장기적으로는 상당수 다주택자가 매도를 미루거나 증여를 선택해 매물 잠김 현상이 심화할 것이란 지적이다. 실제로 자녀 증여를 통해 다주택자에서 탈출한 사례가 적지 않다. 서울 집합건물(아파트·빌라) 증여 건수는 지난해 11월 717건에서 12월 1,054건으로 한 달 만에 47% 증가했다. 정부의 규제 강화가 예상된 만큼, 이미 팔 사람들은 다 판 상황이라는 진단이 나온다.

촉박한 시간도 변수로 꼽힌다. 다주택자 양도세 중과 적용 대상인 조정대상지역은 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있어 허가 절차에만 최소 2주가 소요된다. 여기에 설 연휴까지 겹쳐 실제 거래 일정은 더욱 지연될 수밖에 없다. 통상 부동산 거래에 2~3개월이 걸리는 점을 감안하면, 중과세 유예 기한으로 못 박은 5월 9일까지 거래를 마무리하기에는 상당히 촉박하다. 더욱이 토지거래허가구역에서는 주택을 매매할 경우 2년 실거주 의무가 부과돼 투자 수요의 접근 자체가 제한되면서 거래 성사 가능성도 낮다.

보유세 대폭 인상 '충격요법' 필요

이에 일각에서는 양도세 중과에 더해 보유세 부담을 함께 늘려야만 매물 잠김을 막을 수 있다고 지적한다. 양도세는 주택을 팔지 않으면 물지 않는 세금이기 때문에, 보유 부담이 낮은 상태에서는 다주택자들의 매도를 유도하는 데 구조적인 한계가 있다. 매도보다는 보유를 선택할 유인이 크기 때문이다. 한 업계 전문가는 “거래 비용을 늘리면서 보유 비용을 늘리지 않는다면 매물은 잠길 수밖에 없다”며 “다주택자들의 양도 부담을 늘리는 것에 더해 보유세 강화로 주택 보유 부담을 함께 늘려야 다주택자 매물이 시장에 나올 것”이라고 꼬집었다.

아직까지는 이 대통령이 보유세 증세에 대한 직접적인 언급을 피하고 있지만, 전문가들은 보유세 인상을 시간 문제로 보는 분위기다. 대출 규제나 토허제처럼 강력한 수요 억제책을 다 쓰고도 서울 아파트값이 매주 0.2% 안팎의 급등세를 이어가고 있는 상황에서 보유세 말고는 뾰족한 카드가 없기 때문이다.

다만 과거 정책 경험에 비춰볼 때 보유세 인상 또한 실제 매물 확대 효과로 이어질지는 미지수라는 시각도 적지 않다. 실제 시장에서는 보유세 인상을 두고 '지난 20년 동안 반복적으로 실패한 정책'이라는 꼬리표가 붙어 있다. 그 출발은 2003년으로 거슬러 올라간다. 노무현 정부는 투기 수요 억제를 위해 고가 다주택자에 대한 세 부담을 강화했지만, 시장은 정반대로 반응했다. 강남 재건축 아파트를 중심으로 ‘지금 사지 않으면 더 오른다’는 불안 심리가 확산하며, 서울 아파트값은 연평균 15~18%, 강남 3구는 20~30% 올랐다. 정책 신호는 강했지만, 투기 수요 억제 효과는 미미했다.

부동산 정책 실패는 문재인 정부 때도 반복됐다. 수도권을 중심으로 부동산 가격이 폭등하자 문재인 정부는 2018년 이후 종합부동산세 세율 인상·공시가격 현실화·다주택자 중과 등 역대급 보유세 강화 기조를 이어갔으나, 이때도 시장은 반대로 움직였다. 초저금리와 풍부한 유동성, 전세값 급등이 맞물리며 보유세 강화는 투기 억제보다 똘똘한 한 채 집중 현상을 키웠고, 강남·용산 등 핵심 입지 아파트는 가격이 급등했다. 2019년부터 3년 새 전국 집값은 43%, 서울은 34% 상승했고 2021년 주택 증여는 17만 건으로 역대 최대치를 경신했다.

이렇다 보니 일각에서는 보유세를 한번에 대폭 인상하는 충격요법이 필요하다는 지적도 제기된다. 단순히 점진적으로 세율을 올리는 방식만으로는 시장에 실질적 영향을 주기 어렵다는 이유에서다. 고가주택을 중심으로 종합부동산세 공제를 폐지하고, 실효세율을 최소 0.7~1% 수준까지 높여야 보유 부담이 커지면서 매물이 나올 수 있다는 논리다. 보유세 부담은 강화하되 거래세는 낮추는 균형 잡힌 정책 설계가 필요하다는 목소리도 있다. 현행 양도세(거래세)는 최대 82% 수준이어서, 집주인 입장에서는 매도보다 보유를 택하는 것이 더 유리할 수밖에 없다.