정부 강경 규제에 11월 서울 주택 거래 '반토막'
주택 공급난 지속 전망, 내년 입주 물량도 전국적으로 감소  
대규모 단지 입주 앞둔 서초구는 가격 하락 가능성

서울의 주택 거래량이 대폭 감소했다. 정부가 내놓은 10·15 부동산 대책 등에 따라 아파트를 중심으로 시장 거래가 얼어붙은 것이다. 시장은 향후 전국적 공급 부족 문제가 지속되며 주택 가격 하락 효과가 제한되리라고 예측하지만, 일각에서는 서초구 등 일부 지역의 경우 재건축 종료 단지의 대규모 입주로 인해 집값이 하락세를 보일 수 있다는 전망도 나온다.

서울 중심으로 뚜렷해진 매매 감소세

31일 국토교통부에 따르면, 11월 전국의 주택 매매 거래량(신고일 기준)은 총 6만1,407건으로 전월(6만9,718건) 대비 11.9% 감소했다. 지역별로는 수도권의 거래량이 2만2,697건으로 전월(3만9,644건) 대비 30.1% 줄었고, 서울은 7,570건으로 전월(1만5,531건) 대비 51.3% 급감했다. 특히 서울 아파트 매매는 4,395건으로 전월(1만1,041건) 대비 60.2% 쪼그라들었다. 정부의 10·15 대책으로 서울 전역이 규제 지역으로 지정되고, 아파트의 경우 토지거래허가구역까지 '삼중 규제' 영향권에 놓이며 거래가 얼어붙은 것으로 풀이된다.

해당 기간 이뤄진 주택 전월세 거래는 총 20만8,002건으로 전월 대비 4.1%, 전년 동기 대비 8.8% 늘었다. 전세 거래는 7만5,621건으로 전월 대비 3.7% 증가했으며, 월세(보증부 월세·반전세 등 포함) 거래량은 13만2,381건으로 4.4% 확대됐다. 1∼11월 누적 전월세 거래량은 253만8,000건이다. 월세 비중은 62.7%로 지난해 같은 기간(57.4%)보다 5.3%포인트 증가했다.

문제는 강력한 규제로 거래가 얼어붙은 가운데, 실질적인 집값 하락세를 이끌어낼 만한 규모의 공급이 이뤄지지 못하고 있다는 점이다. 부동산 정보 플랫폼 부동산R114에 따르면 올해 들어 서울에서 분양된 아파트는 1만4,300가구로 집계됐다. 이는 최근 3년(2022~2024년) 서울 연평균 분양 물량(2만6,689가구)의 절반(53.5%)에 불과한 수준이자, 글로벌 금융위기 여파가 있던 2010년(6만8,396가구) 이후 15년 만에 최저치다. 공사비 상승, 금융 규제 등 분양 시장 불확실성이 확대되자 건설사들이 줄줄이 분양 일정을 연기하거나 사업 계획 재검토에 착수하며 공급이 눈에 띄게 위축된 것이다.

2026년 아파트 입주 물량 '빨간불'

당장 내년의 아파트 입주 물량도 급감할 전망이다. 부동산R114에 의하면 내년 전국 아파트 입주 물량은 21만387가구로 올해(27만 8,088가구) 대비 24.3%(6만7,701가구) 줄어든다. 이는 부동산R114 집계 기준 2014년 이후 12년 만에 최저 수준이다. 전국 17개 시·도 중 광주광역시(5,318가구→1만1,656가구)를 제외한 16개 시·도에서 모두 입주 물량이 감소할 전망이며, 특히 세종시의 경우 올해 1,840가구가 입주했으나 내년 입주 물량은 0건이다.

서울의 내년 아파트 입주 물량은 2만9,161가구로 올해(4만2,611가구) 대비 31.6%(1만3,450가구) 감소할 것으로 추산됐다. 서울, 경기, 인천 등 수도권의 아파트 입주 물량은 11만1,900가구로 올해(13만6,860가구) 대비 18.2% 줄어든다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “가격 불안감이 가장 높은 수도권은 일반적으로 연간 15만~20만 가구가 입주했으나, 내년에는 11만 가구에 불과하다”고 지적했다. 다만 이는 부동산R114가 이달 15일 기준 청약홈 아파트 입주자 모집 공고를 통해 추정한 수치로, △30가구 미만의 소규모 아파트 △입주자 모집공고로 확인이 어려운 후분양 아파트 △청년안심주택 △연립·다세대 주택 등 비아파트 등은 포함되지 않았다.

공급이 부족해지면 주택 가격은 자연스럽게 상승할 수밖에 없다. 주택산업연구원(주산연)은 최근 발표한 ‘2026년 주택시장 전망과 정책 방향’을 통해 내년 주택 매매가격이 전국 평균 1.3% 상승할 것으로 전망했다. 구체적으로 수도권은 2.5%, 서울은 4.2%의 상승 폭을 기록할 수 있다는 예상이다. 아울러 주산연은 서울과 수도권 중심으로 이어지던 주택 가격 상승세가 지방까지 영향을 미치며 지방 집값도 5년 만에 상승 전환해 0.3% 오를 것이라고 내다봤다.

서초구, 내년부터 매물 급증한다?

다만 서초구의 경우 내년을 기점으로 집값 하락세가 본격화할 것이라는 전망이 제기된다. 서초구는 지난 2021년 반포주공1단지 1·2·4주구(2,120가구)부터 신반포18차(182가구), 반포주공1단지 3주구(1,490가구) 등 반포동 재건축 단지의 대규모 이주로 인해 전월세가와 집값이 폭등한 바 있다. 재건축 이주 수요가 주변 단지로 빠르게 옮겨 가며 공급이 수요를 따라잡지 못한 것이다. 당시 서초구 내 이주 수요는 5,000여 가구에 달했던 것으로 추산된다.

수년간 지속돼 온 공급난은 내년부터 해소될 가능성이 크다. 방배5구역을 재건축한 디에이치방배(3,064가구), 반포2주구를 재건축한 반포래미안트리니원(2,091가구)의 정비 사업이 마무리되고 입주가 본격화할 예정이기 때문이다. 두 단지는 비슷한 시기 입주를 진행한다. 반포래미안트리니티원의 입주 예정 시기는 2026년 8월, 디에이치 방배는 2026년 9월이다. 내년 하반기 해당 지역 부동산 시장에 전월세 및 매매 매물이 쏟아져 나올 가능성이 크다는 의미다.

오는 2027년 반포 1·2·4주구를 재건축한 반포 디에이치 클래스트 분양이 본격화하면 총 5,007가구가 재차 해당 지역에 공급된다. 2년 사이 자그마치 1만 가구에 달하는 물량이 풀리는 셈이다. 이는 2021년 대규모 이주 당시 발생한 주택 수요를 훌쩍 뛰어넘는 수준이다. 이와 관련해 한 시장 관계자는 "디에이치 방배, 반포래미안트리니티원, 반포 디에이치 클래스트 등의 시장 거래가 본격화할 경우 2021년 이후 급등했던 전세가를 시작으로 집값 하락세가 본격화할 가능성이 있다"며 "서울 내 여타 자치구의 공급 부족으로 가격이 방어될 가능성도 배제할 수 없지만, 서초구 부동산 시장에 '지각변동'이 일어날 것만은 분명해 보인다"고 짚었다. 이어 "만약 현재 수준의 부동산 규제가 지속된다면 하방 압력은 한층 강력해질 것"이라고 덧붙였다.