서울 아파트 경매 낙찰가율 하락 전환
매매 시장 전반 냉각, 평균 거래 금액 감소·거래량 위축
공시가격 체감 현실화율 상승할 경우 집값 조정 압박 가중

상승세를 이어가던 서울 아파트 법원 경매 낙찰가율이 하락 전환했다. 매매 시장의 매수 심리가 위축되며 거래량이 대폭 감소한 가운데, 후행 지표로 꼽히는 경매 시장의 낙찰가도 하향곡선을 그리는 양상이다. 시장에서는 올해 공시가격이 대폭 뛸 것으로 전망되는 만큼, 향후 이 같은 시장 냉각 흐름이 한층 가속화할 것이라는 분석에 힘이 실린다.

경매 시장에 불어든 찬바람

4일 경·공매 데이터 전문 기업 지지옥션에 따르면, 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 101.7%로 집계됐다. 이는 전월 대비 6.1%P 낮은 수치다. 작년 11월 101.4%에서 12월 102.9%, 올해 1월 107.8% 등으로 2개월 연속 상승세를 기록하던 낙찰가율이 하락세로 돌아선 것이다. 특히 지난달 넷째 주(23∼27일) 낙찰가율은 97.2%로 100% 미만까지 미끄러졌다. 이는 경매 낙찰 가격이 감정가보다 낮았다는 의미다.

다만 경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율을 나타내는 낙찰률은 45.4%로 작년 12월(42.5%)과 올해 1월(44.3%)에 이어 2개월 연속 상승세를 유지했다. 평균 응찰자 역시 12월 6.7명, 1월 7.9명에서 2월 8.1명까지 늘었다. 정부가 지난해 발표한 10·15 대책으로 인해 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶인 가운데, 규제 강도가 비교적 낮은 경매 시장이 '틈새시장'으로 주목받은 결과다.

토허구역으로 묶인 지역은 2년 실거주 의무가 발생해 전세를 끼고 집을 사는 소위 ‘갭투자’가 불가능하며, 주택 매수 시 관할 관청의 허가를 받아야 한다. 반면 경매를 통해 주택을 낙찰받으면 토지거래허가제가 적용되지 않아 실거주 의무가 없고 갭투자 역시 가능하다. 주택담보대출 성격의 경락잔금대출을 이용하지 않을 경우 지난해 6·27 대책에서 도입된 6개월 내 전입 신고 의무도 적용되지 않는다.

매매 시장 지표 줄줄이 '하향곡선'

시장에서는 경매 낙찰가율 하락세가 일종의 집값 조정 신호일 수 있다는 평이 나온다. 서울 매매 시장의 관망세가 눈에 띄게 짙어진 가운데, 그 흐름이 경매 시장까지 확산 중이라는 분석이다. 실제 서울특별시에 따르면 지난달 서울 내 아파트 평균 거래 금액은 10억4,662만원으로 집계됐다. 이는 전년 동월(14억8,295만원)보다 29.42% 감소한 액수이자, 2023년 12월(10억3,459만원) 이후 26개월 만에 최저치다. 통상적으로 아파트 평균 거래 금액은 해당 기간에 가격대가 낮은 아파트들이 주로 매매되거나, 아파트 가격이 떨어졌을 때 하락한다.

매매·월세·전세 거래량도 나란히 급감했다. 지난달 서울 아파트 유형별 거래량은 매매 2,735건, 월세 5,714건, 전세 6,797건으로 전년 동기 대비 각각 57.02%, 51.49%, 53.08% 감소했다. 매수 심리가 얼어붙으며 매매와 임대차 시장 전반이 냉각된 것이다. 지난 3일 KB부동산이 발표한 주간 시장동향에 따르면 서울의 매수우위지수는 73.4를 기록하며 직전 조사 대비 11.9P 급락했다. 매수우위지수가 100 미만이라는 것은 시장의 주택 공급이 수요를 웃돈다는 의미다.

이 같은 매수 심리 위축 흐름은 고가 주택 시장의 가격 상승세를 견인해 온 서울의 핵심지 강남권까지 번졌다. 한국부동산원의 2026년 2월 4주 주간 아파트 가격 동향을 살펴보면, 해당 기간 강남 지역의 아파트 매매가격은 2년 만에 하락세로 돌아섰다. 강남구는 대치동과 청담동 주요 단지를 중심으로 전주 대비 0.06% 하락했으며, 서초구 역시 전주 대비 0.02% 내렸다. 송파구 역시 방이동과 신천동 위주로 0.03% 떨어졌다. 이른바 '강남불패(江南不敗)'의 위상이 흔들리기 시작한 것이다.

공시가격 리스크 본격 부상

향후 부동산 가격의 향방을 좌우할 핵심 변수로는 공시가격이 꼽힌다. 현재 국토교통부와 한국부동산원은 올해 공시가격 산정 작업을 마친 뒤 지자체 사전 검토와 가격 심사를 진행 중이며, 다음 주 공시가격안 열람 및 의견 청취에 착수할 예정이다. 앞서 정부는 지난해 11월 개최한 공시가격 공청회에서 올해 공동주택 공시가격의 현실화율을 작년 수준인 평균 69%로 동결한 바 있다. 새 정부 출범으로 2024년 9월 윤석열 정부가 수립한 공시가격 산정 체제 합리화 방안의 재검토가 필요해졌고, 지난해 서울 아파트값이 급등함에 따라 현실화율을 높일 유인이 사라졌기 때문이다.

부동산원은 전년도 집값 변동분을 반영해 매년 1월 1일을 기준 삼아 공시가격을 산정하지만, 시장의 시세 변동이 큰 경우 공시가격 조사·산정이 마무리되는 1월까지의 가격 변동을 공시가격에 최대한 반영한다. 서울의 아파트값은 지난해 12월을 거쳐 올해 1월까지도 뚜렷한 상승세를 보였다. 공시가격이 작년 11월 당시 예상치를 웃돌 가능성이 큰 셈이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난해 11월 0.81%, 12월 0.87% 올랐고, 올해 1월에는 1.07%로 상승 폭을 키웠다.

올해 공시가격에는 지난달부터 본격화한 시장 냉각 흐름은 반영되지 않는다. 오는 6월 지방선거 이후 이재명 대통령이 예고한 대로 다주택자, 임대사업자, 비거주 1주택자, 초고가 주택 보유자 등의 세 부담이 가중될 시 재차 집값이 크게 하락할 가능성도 있다. 보유세 납부 시기인 7월에는 공시가격의 체감 현실화율이 높아질 수밖에 없다는 의미다. 이 경우 집값 상승세가 둔화하고 거래가 위축되며 시장이 보다 빠르게 얼어붙을 수 있다.