국토교통부가 28일 발표한 '1월 주택 통계'에 따르면 지난달 전국 미분양 아파트는 전월(6만8,148가구)보다 10.6%(7,211가구) 증가한 7만5,359가구로 집계됐다. 이는 2012년 11월(7만6,319가구) 이후 10년 2개월 만에 최대치다. 지역별로는 서울, 경기, 인천 등 수도권의 미분양 주택이 전월(1만1,076가구)보다 10.7%(1,181가구) 증가한 총 1만2,257가구로 조사됐다.

서울은 전월 대비 0.2%(2호) 증가한 996호, 인천은 28.7%(715호) 증가한 3,209호로 나타났으며 경기도는 6.1%(464호) 증가한 8,052호로 집계됐다. 전월 대비 신규 미분양 주택이 크게 증가한 지방은 전북(62.1%-1566호), 충북(35.6%-1149호), 강원(34.3%-908호), 경북(20.2%-1547호) 순이었다.

규모별로 85㎡ 초과 중대형 주택의 미분양은 전월(7,092호) 대비 25.9%(1,834호) 증가한 8,926호로 집계됐다. 85㎡ 이하 소형 미분양도 전월(61,065호) 대비 8.8%(5,368호) 증가한 66,433호로 조사됐다.

이에 정부는 당장 개입할 수준은 아니라는 입장이다. 미분양이 늘어난 지역은 외곽이거나 시세에 비해 지나치게 높은 분양가가 형성된 탓으로, 시장의 선택에서 배제된 곳이 대부분이라는 것이다. 원희룡 국토부 장관도 “현재 미분양은 건설사의 가격 할인 등 자구 노력으로 상당 부분 해소될 수 있는 일시적인 마찰성 미분양이라고 보고 있다”고 말했다.

배탈 난 분양시장, 원인은 과식?

지난달 전국의 미분양 주택은 전월 대비 10% 이상 증가한 총 75,359호로 집계됐다. 국민 평형으로 알려진 전용면적 85㎡ 초과 아파트 미분양 물량도 크게 증가해 현재 분양시장을 가늠할 수 있는 지표가 되고 있다. 특히 오피스텔과 빌라 등 비아파트 주택 거래량은 1년 새 절반으로 줄었다. 1월 전국 주거용 부동산 거래량(신고일 기준)은 총 2만 5,761건. 이는 전월(2만8603건) 대비 9.9%, 전년 동월(4만1709건) 대비 38.2% 감소한 수치다. 미분양 주택은 작년 11월(18,010호)과 12월(18,000호)에 1만 호 이상 증가한 후 1월에는 7,211호가 증가했다. 전문가들은 미분양 사태에 대해 높은 분양가와 공급 과잉을 원인으로 꼽았다. 한 부동산 전문가는 "미분양이 쌓이는 이유는 수요에 비해 공급이 많기 때문"이라며 "경제 상황이 반전되거나 수요가 폭발적으로 늘어나지 않는 한 단시일에 미분양 재고를 해소하기는 어려울 전망"이라고 말했다.

전문가들은 대구의 미분양 사태에 대한 원인으로 높은 분양가와 공급 과잉을 꼽았다. 대구는 특히 미분양 주택 증가의 영향이 잘 드러나는 도시로, 미분양 주택이 1만3천여 가구에 육박한다. 전국에서 유일하게 1만 가구가 넘은 수치다. 이에 지난해 대구에 물량을 공급한 건설사들은 전전긍긍하고 있다는 풍문이다. 실례로 GS건설이 지난해 분양한 '대명자이 그랜드시티'는 초기 미분양률이 90%에 달한다. 총 1,501가구 중 1,350가구가 미분양으로 남은 것이다. 또한 '범어자이'는 399가구 중 161가구(40%), '대구역자이 더 스타'는 424가구 중 159가구(38%)가 미분양됐다.

이러한 공급 과잉은 대구가 지난 2년간 다른 광역시보다 많은 주택을 분양했기 때문이다. 이 기간 동안 대구는 조정대상지역으로 지정돼 전매가 제한되고 청약 조건이 까다로웠다. 여기에 더해 부동산 경기가 둔화하면서 미분양 물량이 쌓이기 시작했고 이는 문제를 더욱 악화시키는 요인으로 작용했다. 미분양이 쌓여 있는 상태에 신규 공급이 추가되면서 시장에 부정적인 인식 마저 생겼고 결국 악순환이 반복됐다. 한 부동산 PF 전문가는 "미분양이 쌓인 곳은 당분간 분양을 하지 말아야 한다"며 "건설사들이 신규 분양을 최대한 늦추겠지만, 그렇다 해도 당분간은 순탄치 않을 것"이라고 덧붙였다.

이에 대구시는 지난달 말 올해 신규 주택건설 사업계획 승인을 전면 중단하는 특단의 조치를 취했다. 대구시는 기존에 승인된 주택건설사업 사업주체에 대해 임대주택으로 전환하도록 하고 분양 기간 이후 분양을 유도하기로 결정한 것이다. 대구시는 주택시장 안정을 위해 가용한 모든 수단을 동원한다는 계획이다

빈 수레가 요란하다

△미분양 키워드를 중심으로 조사한 빅데이터 분석을 보면 시장의 논의가 잘 나타난다. 크게 시장과 가격(빨강), 집값과 물가(보라), 정부 대책과 대출(초록)로 나뉜다. △시장과의 연관성은 사람들이 미분양 아파트를 부동산 시장의 잠재적 문제로 간주할 수 있음을 시사한다. △공급과의 연관성은 사람들이 공급 과잉을 문제의 원인으로 생각할 수 있음을 나타내며 △주택 및 △하락은 사람들이 주택 시장의 전반적인 상태에 대해 우려하고 있음을 시사한다. △규제와의 연관성은 일부 사람들이 정부의 개입이 필요하다고 생각하는 것으로 보인다. △대출과 관련해서는 △대책 △완화 등의 정부 정책과 금리 인하 및 인상 가능성을 연상하는 것으로 보인다.

△전쟁과의 연관성은 다소 불분명하다. 일부 사람들이 러시아-우크라이나 전쟁의 여파를 걱정하는 것으로 보인다. △가격의 경우 사람들은 △침체 △급등 △우려 △가치 등 상당히 혼란스러워하는 모습이다. 부동산 가격 전망에 대하여 일희일비하고 있는 것이다. △인천 및 △수도권과의 연관성은 사람들이 집값과 관련해 한국 내 특정 지역을 떠올리고 있음을 시사한다. 지방(209%)에 비해 수도권(825%)의 미분양 증감률이 4배 더 높은 현상을 반영하는 것으로 보인다. 현재 인터넷상에서 확인할 수 있는 여론을 놓고 볼 때 미분양 문제에 대하여 물가와 대출 문제가 주요 이슈로 계속해서 등장하고 있음을 확인할 수 있다.

최근 국내 부동산 시장에 대한 우려가 넘쳐나고 있다. 미분양 아파트의 증가는 높은 분양가, 공급 과잉 등 다양한 부작용을 낳는 만큼, 주거용 부동산 거래는 감소하고 오피스텔, 빌라 등 비아파트 거래량은 지난 1년 동안 절반으로 줄었다.

지난달 3일 윤 대통령은 국토교통부로부터 올해 업무계획을 보고받는 자리에서 정부의 미분양 주택 매입 검토를 지시했다. 이 발언이 알려지자 건설업계는 정부가 미분양 주택을 매입해야 한다고 공개적으로 촉구하는 등 한바탕 소란이 일었다. 지난달 31일 정원주 대한주택건설협회장은 “미분양으로 인한 업계 자금 경색이 심각한 만큼, 공기업이 미분양 주택을 매입해 청년·신혼부부를 위한 임대주택으로 활용해주길 바란다”며 2008년 이명박 정권이 떠오르는 대책을 요구하기도 했다. 이어 정 회장은 "당시에도 2013년이 돼서야 미분양이 완전히 해소됐다"며 "정부가 개입 시기를 놓칠 경우 건설업계 연쇄 부도가 나타날 수도 있다"고 조심스러운 의견을 내놨다. 일각에서는 분양가 인하 등 대책을 마련해야 할 건설업계에 대한 특혜라며 비판의 목소리를 내기도 했다. 하지만 원희룡 국토부 장관이 지난달 30일 기자회견에서 "아직 정부가 미분양 주택을 매입할 시기는 아니다"라고 밝히면서 논란은 다소 수그러들었다.

이처럼 정부와 건설업체들이 작년부터 미분양 주택이 무서울 정도로 증가하고 있다고 경종을 울리고 있지만, 사실 잘 따져보면 앞뒤가 맞지 않은 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 실제 완공 후 미분양 주택 수는 5.3% 증가에 그쳤다는 사실이다. 이는 대부분의 주택이 완공 전에 판매되고 있다는 것을 의미하며, 결코 부정적인 신호가 아니다. 둘째, 2~3년 전 주택 가격이 상승하면서 건설사들이 빠른 속도로 주택을 짓기 시작했고, 이는 현재 시장에 더 많은 양의 주택이 있음을 의미한다. 파멸의 신호가 아니라 수요와 공급의 시장 원리에 따른 자연스러운 결과인 것이다. 미분양 주택 수가 2019년에 나타난 수준에 도달하려면 완공 후 미분양 주택이 15,000채 이상 남아 있어야 한다. 현재 7,000채로 집계된 만큼 아직 우려할 만한 수준은 아니다. 따라서 미분양에 대한 언론의 우려는 소위 ‘영끌족’을 만들 때와 마찬가지로 무책임한 보도이며, 실제 시장 상황을 반영하기보다는 건설사 살리기의 일환으로 보인다.