서울 특공의 선결 조건은 '현금다발'?, "서민 위한 것 맞나"
과도한 집값에 힘 못 쓰는 정책들, 정부도 '컨트롤 능력' 잃었다
뒤틀린 청약에 서민 부담만 증가, "제도 개선 고려하겠다"

최근 '분양가 상한제(이하 분상제)'가 적용돼 시세 대비 10억원가량 저렴하게 공급되는 서울 강남 메이플자이 분양에 청약 실수요자들의 관심이 뜨겁다. 다만 평당 분양가 6,700만원대 아파트에 소득과 자산 제한이 있는 특별공급이 포함된 점은 논란이다. 소득과 자산에 대한 제한이 있다 보니 소득이 낮은 현금 부자에게 유리한 청약이 될 수밖에 없기 때문이다. 서민들의 주거 안정을 위해 도입된 특별공급제도가 강남 청약 시장에서 부자들을 위한 '황제 특공'으로 변질되고 있다는 비판이 쏟아진다.

"특공 아닌 특공, 결국 '엄빠 찬스' 있어야"

31일 청약홈에 따르면 서울 서초구 잠원동 메이플자이는 내달 5일 특별공급, 6일 일반공급된다. 총 162가구 중 81가구가 특별공급 물량인데 이 중 신혼부부 특공 29가구, 생애 최초 특공 15가구에 자산과 소득 기준이 적용된다. 신혼 특공은 전체 물량 중 50%를 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이내 가구에 우선 공급한다. 그 외 20%는 월평균 소득 140%(맞벌이 160%) 이내 가구에 일반공급되며, 나머지 잔여분 30%는 소득은 초과하더라도 자산 기준을 맞춘 가구에 추첨으로 공급된다. 이때 자산 기준은 부동산(건축물 또는 토지) 3억3,100만원 이하다.

우선공급에서 낙첨된 사람은 일반공급 20%에서 기회가 생기기 때문에 당첨이 되려면 우선공급 대상이 되는 게 유리하다. 청약 경쟁률이 높은 인기 단지일수록 소득이 낮은 우선공급 가구가 당첨 확률이 높다. 즉 신혼부부 특공은 전체 물량의 70%는 월평균 소득 기준에 맞아야 하며, 그 외 30%는 소득은 초과해도 자산 가격 기준에 맞아야 한다.

문제는 신혼특공 우선공급에 당첨될 경우 현금 10억원가량이 필요하다는 점이다. 3인 가족 외벌이 가구가 신혼부부 특공으로 전용 49㎡에 우선공급 대상으로 당첨되려면 소득이 월 650만원 이하여야 하는데, 이들이 받을 수 있는 최대 대출 가능액은 DSR 40% 적용(금리 4.5%, 만기 30년 기준)시 5억5,000만원 선이다. 이 평형 분양가는 15억원이므로 최소 9억5,000만원은 가지고 있어야 한다는 의미인데, 그나마도 취득세와 옵션 비용까지 포함하면 이보다 더 많은 자금이 필요하다.

신혼특공을 알아보던 청약 실수요자들은 실효성 없는 정책에 힐난을 쏟아낸다. 한 누리꾼은 "애초 신혼부부 특공은 무주택 가구가 대상 아니었나"라며 "집을 팔아서도 10억원에 가까운 돈은 마련하기 힘든데, 이게 신혼부부를 위한 특공이 맞냐"고 쏘아붙였다. "대출 없이 10억원이 넘는 현금을 동원하려면 결국 증여 등의 방법이 필수적"이라며 "'엄빠 찬스' 없이는 특공 혜택조차 못 볼 판"이라고도 덧붙였다.

신생아특례대출로 시장 '분위기 반전'? 실상은

그나마 긍정적인 점은 함께 시행되고 있는 신생아특례대출이 뜨거운 관심을 받으며 주택 시장의 분위기를 다소 반전시켰단 점이다. 앞서 지난달 29일 주택도시보증공사(HUG)는 구입자금대출인 '신생아 특례 디딤돌대출'과 전세자금대출인 '신생아 특례 버팀목대출' 신청 접수를 시작했다. 신생아 특례 디딤돌대출은 대출접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주 및 1주택 세대주(대환대출)에 대해 연 1.6~3.3% 저리로 5억원까지 빌려주는 상품이다. DTI(총부채상환비율) 60%, LTV(담보인정비율) 70% 이내(생애 최초 80%) 이내로 최고 5억원까지 대출 가능하며, DSR(총부채원리금상환비율)은 적용되지 않는다. 

구체적으로 부부 합산 연소득 1억3,000만원 이하, 순자산가액 4억6,900만원 이하면 특례 디딤돌대출을 받아볼 수 있으며, 대상 주택은 전용 85㎡ 이하(읍·면 100㎡) 및 평가액 9억원 이하다. 신생아 특례 버팀목대출은 대출접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주면서 부부합산 연소득 1억3,000만원 이하, 순자산가액 3억4,500만원 이하인 경우가 대상이며 연 1.1~3.0% 저리로 3억원까지 대출된다. 

신생아특례대출은 술시 당일부터 뜨거운 감자로 떠올랐다. 주택도시기금 '기금e든든 사이트'는 상품 출시 첫날 하루 종일 접속자가 몰리면서 대기 시간이 걸리기도 했다. 이에 시장에선 이 같은 특례대출의 인기가 부동산 매수심리 회복에 탄력을 줄 것이란 기대감이 쏟아진다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "2023년 출생아부터 적용되는 만큼 현재 1년치 수요가 누적된 상황이라 연초에는 대출 신청도 많고 거래량이 단기적으로 증가할 수 있다"고 말했다. 현재 서울 아파트 거래량은 지난 2022년 말 증가 전환한 이래 지난해 8월 3,899건을 정점으로 내리막길을 걷고 있다. 지난해 9월 특례보금자리론 일반형 대출이 종료된 영향이다. 이번 신생아특례대출이 특례보금자리론 일반형 대출의 빈자리를 메꿀 수 있다면 시장에 선순환 구조가 자리 잡을 수 있을 것으로 업계 관계자들은 보고 있다.

다만 일각에선 신생아특례대출의 영향이 크지는 않을 것이란 전망도 나온다. 윤 위원은 "적용 대상이 전체 가구의 2%에 불과해 시장 전체 거래량을 크게 증가시키긴 어려울 것"이라며 "당장은 대출 신청이 많겠지만 주택구입자금대출보다 전세자금대출, 대환대출 위주일 듯하다"고 언급했다. 대출일로부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 후 1년 이상 실거주를 유지해야 하는 조건도 부담이다. 정책 취지상 투자수요를 배제하고 실수요자만 대상으로 삼고 있다는 점에서 실제 대출 신청자는 더 적을 수 있다는 게 전문가들의 설명이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난해 특례보금자리론이 시장 회복에 기여했던 것과 달리 지금은 집값 전망 자체가 불투명해 수요자들이 적극적으로 주택 구입에 나서기 어려운 상황"이라며 "실수요자 위주로만 시장에 유입된다는 점에서 지난해 특례보금자리론만큼 강렬한 효과를 기대하긴 어려울 수 있다"고 전했다.

선결 조건은 '현금', 특공서도 벽 느끼는 서민들

결국 부동산 시장을 정상 궤도로 돌려놓기 위해선 신혼특공 등 주변 '살'이 더 필요할 것으로 보인다. 문제는 앞서 언급했듯 지나친 현금성 자금 요구로 인해 신혼특공의 본질이 흐려지고 있다는 점이다. 현행법과 모집공고상으로 메이플자이 신혼특공의 선결 조건은 '현금 10억원을 가진 소득 낮은 가구'다. 이 같은 모순이 발생한 건 서울 아파트 분양가가 지나치게 높아졌기 때문이다.

실제 서울 강남3구와 용산구를 제외하고 분상제가 해제되면서 수도권에서는 시세보다 비싼 청약이 쏟아지고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 강남 3구를 제외한 서울 지역 3.3㎡당 분양가는 평균 3,505만원으로 전년(3,442만원)보다 63만원 올랐다. 부동산R114는 “분양가상한제가 유지되는 강남 3구를 제외하고 서울 지역은 전체적으로 분양가가 시세를 앞지르고 있다”고 설명했다. 여기서 시세보다 훨씬 저렴하게 공급되는 분상제 단지의 청약은 분양가 자체가 높다 보니 ‘현금’이 자격 조건이 돼버렸다. 아이러니의 시작이다.

이와 관련해 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “분상제, 특별공급, 실거주 의무 등 온갖 규제가 중첩된 가운데 강남에서 로또 청약이 벌어지다 보니 이런 일이 발생했다”면서 “거주지, 수요자, 분양가에 따라 청약 제도를 취지에 맞게 유연하게 적용해야 한다. 분양가가 날로 오르고 있어 서민들의 분양가 부담을 덜어줄 수 있는 제도 마련이 시급하다”고 목소리를 높였다.

날로 치솟는 분양가로 내 집 마련의 꿈을 잃은 서민들은 근심만 쌓인다. 사실상 '10억 있는 사람에게 10억 더 벌게 해주는' 뒤틀린 청약으로 인해 절망감은 더욱 깊어져만 간다. 정부는 장기적으로 제도 개선을 검토해 보겠다면서도 당장 문제를 해결하기는 어렵다는 입장이다. 국토교통부 관계자는 "고가 주택에 특공을 적용하는 게 맞는지 등에 대해 고민해 볼 필요는 있을 것으로 보인다"며 "다만 당장 제도를 변경하는 건 어렵다"고 전했다. 논란의 본질적 원인인 '지나치게 높은 집값'을 컨트롤할 수 있을 만한 역량이 필요한 상황이지만, 정부조차 갈팡질팡하면서 시장 내 불안의 목소리가 커지는 모양새다.