청약 제도 개편과 동시에 분양 물량 불어나, 시장 회복 가능할까
"팔리는 곳만 팔린다" 입지·브랜드 등 조건 따라 수요 양극화
'4월 위기설' 불식 위해 지원책 제시한 정부, 차후 흐름에 주목

이달 아파트 분양 물량이 전년 동월 대비 169% 폭증한 것으로 확인됐다. 그동안 연기됐던 분양이 줄줄이 재개되면서 4월 계획 물량이 급증한 것이다. 청약 제도가 신혼부부나 출산 가구를 중심으로 개편되며 본격적인 변화를 맞이한 가운데, 업계는 시장 회복 추이 및 '4월 위기설' 해소 여부에 이목을 집중하고 있다.

전국 아파트 분양 물량 '4만825가구'

1일 프롭테크 기업 직방에 따르면, 이달 예정된 전국 아파트 분양 물량은 4만825가구(수도권 1만4,196가구, 지방 2만6,629가구)에 달한다. 수도권은 △경기 8,821가구 △인천 4,309가구 △서울 1,066가구 순이며, 지방에서는 지역별로 △광주 6,400가구 △부산 4,778가구 △경남 4,135가구 △대전 2,308가구 △전북 2,251가구 △강원 1,855가구 △충남 1,518가구 △전남 1,272가구 △대구 1,098가구 △울산 1,014가구 등이 새 주인을 찾을 예정이다.

청약 제도가 신혼부부, 청년, 출산 가구 등 실수요자 중심으로 개편된 가운데, 업계에서는 봄 분양 시장이 본격적으로 회복기에 접어들 수 있다는 기대가 실린다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난 2월 말 기준 주택청약 종합저축 가입자는 2,556만3,099명으로 전월 대비 1,723명 증가했다. 실수요자의 청약통장 보유 혜택이 증가하며 가입자 수가 20개월 만에 증가세를 보인 것이다.

다만 4월 총선이 목전까지 다가온 만큼, 차후 홍보 효과 등을 고려해 분양 일정이 재차 연기될 가능성도 있다. 실제 직방이 지난 2월 28일 조사한 올해 3월 분양 예정 단지는 1만6,281가구에 달했으나, 3월 29일 재조사 결과 실제 분양이 이뤄진 단지는 1,487가구로 계획의 9%에 불과했다. 청약홈 개편 소식에 따라 계획 물량이 대폭 감소한 가운데, 그나마도 줄줄이 연기 수순을 밟으며 공급실적률이 미끄러진 것이다.

시장 양극화 위험 여전해

아파트 청약 시장이 회복의 조짐을 보이고 있으나, 일각에서는 아파트 브랜드·입지에 따른 양극화 현상에 대한 우려가 심화하고 있다. 고금리 기조가 이어진 지난해, 아파트 매매 시장에는 찬바람이 몰아닥쳤다. 금융 비용이 상승한 가운데, 인건비·자잿값 인상 등의 영향으로 분양가마저 치솟으며 주택 매입 부담이 가중된 영향이 컸다. 아파트 매수 시장이 관망세로 돌아서자 자연히 청약 시장 수요 역시 위축되기 시작했다. 

주목할 만한 부분은 얼어붙은 시장 속에서도 '분양 스포트라이트'를 받은 단지들이 존재했다는 점이다. 수요자들은 분양가 상한제 적용 여부, 지역, 단지 규모, 브랜드 등 조건을 따지기 시작했다. ‘실패하지 않을 것 같은’ 아파트에 선별적으로 자금을 투입하기 시작한 것이다. 침체한 시장 속에서 차후 시세가 분양가를 웃돌 것 같은 매물을 '선점'하겠다는 심리 역시 이 같은 양극화 현상에 힘을 실어준 것으로 보인다.

문제는 청약 시장 내 수요자들의 '눈높이'가 지난해와 유사한 수준을 유지하고 있다는 점이다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1~3월 전국 청약 시장의 평균 경쟁률은 6.8 대 1에 불과했다. 하지만 서울 등 주거 선호도가 높은 지역에 위치한 서울 단지 5곳은 모두 청약 평균 경쟁률 두 자릿수 이상의 양호한 성적을 거뒀다. 특히 서초구 잠원동에 위치한 ‘메이플자이’의 경우, 분양가 상한제의 영향으로 인근 아파트 대비 최대 수억원 저렴한 가격에 공급되며 442.3 대 1의 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 한 부동산 업계 관계자는 "청약 시장이 회복된다고 해도 이전과 같은 '묻지마 청약' 열풍은 기대하지 못할 것"이라며 "분양가도 높은 수준을 유지하고 있고, 이자 부담 역시 여전하다. 결국 수요는 '알짜 매물'에 쏠릴 수밖에 없다"고 진단했다.

건설업계 '4월 위기설' 꺾일까

일각에서는 올해 봄 청약 시장의 동향이 건설업계의 생존을 좌우할 것이라는 분석도 흘러나온다. 최근 건설업계 전반은 부동산 수요 위축, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크 등으로 인해 홍역을 치르고 있다. 건설업계를 두고 불거진 ‘4월 위기설’ 역시 좀처럼 꺾이지 않는 양상이다. '4월 위기설'은 총선 이후 정부가 건설·부동산 시장 관리에서 힘을 뺄 경우, 사업장과 건설사의 부실 위기가 본격화하며 시장 전반이 휘청일 수 있다는 우려를 일컫는다.

정부는 이 같은 우려를 불식시키기 위해 지난달 28일 열린 비상경제장관회의에서 ‘건설경기 회복 지원 방안’을 발표했다. 해당 방안에는 △적정 공사비 책정 △프로젝트파이낸싱(PF) 사업 정상화 지원 △기업 구조조정 리츠(CR리츠) 등을 활용한 미분양 해소 등 다양한 건설업 지원책이 담겼다. 국토교통부는 이번 지원을 통해 건설업 정상화를 도모하고, 주택 공급 확대를 견인하겠다는 방침이다.

건설업계는 정부 지원에 대한 환영의 뜻을 내놓고 있다. 특히 공사비 현실화를 위한 △공공공사 △민간참여 공공주택사업 △민간 정비사업 등의 방안이 업계의 눈길을 사로잡았다는 평가다. 문제는 시장의 양극화 기조가 해소되지 않을 경우, 이 같은 정부의 지원책이 결국 또 다른 '악순환'의 시발점으로 전락할 수 있다는 점이다. 이달 분양 물량이 눈에 띄게 증가한 가운데, 업계는 실수요자들의 인식 변화 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.