30대 이하·40대 비율 하향세
50대 이상 당첨자는 매년 증가
가점 불리 및 분양가 부담 지적

청약 당첨자 가운데 50대 이상 장년층 비율이 거듭 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 이 연령대의 비중은 2021년 이후 매년 증가 추세로 올해는 더 큰 폭으로 상승했다. 여기에는 높은 분양가에 부담을 느낀 젊은층이 청약시장보다 급매물이 나오는 기존 부동산 시장으로 이동한 영향이 작용한 것으로 분석된다.

5060세대 청약 당첨, 매년 증가세

23일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원의 청약 당첨자 연령대별 데이터(3월 25일 발표 기준)를 분석한 결과, 50∼60대 이상 당첨자 비율은 23%로 집계됐다. 2021년 19.65%였던 50∼60대 이상 당첨자 비율은 2022년 19.77%, 2023년 20.46% 등 점차 증가하고 있다. 연령별로 50대 이상 당첨자 비율은 지난해 13.69%에서 올해 15.28%로 1.59%포인트 늘었고, 60대 이상은 지난해 6.77%에서 올해 7.72%로 1%포인트 가까이 상승했다.

반대로 2021년 80.35%를 차지했던 30대 이하와 40대 당첨자 비율은 2022년 80.23%, 2023년 79.54%, 올해 77%로 하향 곡선을 그리고 있다. 30대 이하 당첨 비율은 지난해 52.03%에서 올해 49.69%로 줄었고 40대 당첨 비율도 지난해 27.52%에서 올해 27.31%로 감소했다. 전체 당첨자에서 여전히 30대 이하와 40대의 당첨자 비중이 높지만, 50∼60대 이상의 비중이 꾸준한 증가 추이를 보이고 있는 것이다.

이를 두고 업계에서는 연령대가 높을수록 증가하는 청약 가점으로 인해 50대 이상이 당첨에 유리하다는 해석이 나온다. 청약 가점은 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점)으로 구성된다. 청약통장 가입 기간은 15년이 넘으면 만점을 채우기에 30대에도 만점을 받을 수 있다. 하지만 15년 이상에 만점을 주는 무주택기간을 채우기에는 30대 이하와 40대보다 50대 이상 장년층이 유리하다. 부양가족 수에서도 이미 자녀 출산을 마친 50대 이상이 유리한 측면이 있다.

가점 경쟁에서 우위를 점하기 어려운 30대 이하 청약자들 사이에서는 청약통장 무용론도 커지고 있다. 올해 청약통장 보유자를 대상으로 한 설문조사에서는 30대 이하의 39.3%가 청약 제도에 실효성이 없다고 응답한 것으로 조사된 바 있다. 이들은 청약 제도 개선 방안으로 30대와 1인 가구 대상 특별공급 확대를 꼽았는데, 낮은 가점에 당첨이 어렵기 때문으로 풀이된다.

신혼부부 특별공급 당첨되면 현금 10억원 필요

높은 분양가를 감당하지 못해 청약 시장에서 이탈하는 젊은 층이 증가하고 있다는 분석도 제기된다. 특히 저출산 대책의 일환인 신혼부부 특공의 경우 서민 실수요자들에게 우선 기회를 주기 위해 마련됐으나, 사실상 "10억 넘게 가진 신혼부부를 위한 특공"이라는 비판에 직면한 상태다.

신혼부부 특별공급이 논란의 중심에 선 것은 특별공급 9억원 상한선이 풀리면서다. 기존에는 특별공급은 분양가 9억원 이하에서만 공급됐으나 정부가 올해 초 부동산 규제완화 대책으로 특별공급 9억원 상한을 없애면서 고가 아파트도 특별공급에 나오게 됐다. 문제는 신혼부부 특공은 자격 자체가 소득 제한이 있다는 점이다. 신혼부부 특공은 전용면적 85㎡ 이하로 공급되는데, 일례로 용산 호반써밋에이디션은 전용 84㎡를 보유하고 있어 해당 평형의 7가구가 신특으로 배정돼 있는 상태다.

호반써밋에이디션을 공급받기 위한 자격요건은 혼인기간 7년 이내, 무주택자여야 하며, 소득과 자산요건을 충족해야하는데, 우선공급 50%에 해당되려면 외벌이 기준 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 100% 이하, 맞벌이는 120% 이하여야 한다. 일반공급 20%는 외벌이 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 140%, 맞벌이는 160% 이하다. 남은 30%의 경우 소득 기준은 없고 부동산 자산 요건 3억3,100만원 이하인 경우 추첨으로 뽑는다.

이렇다 보니 신혼부부 물량의 50%는 우선공급자에게 돌아가게 된다. 가장 기회가 많은 우선공급 대상이 되려면 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 100% 이하, 맞벌이는 120% 이하여야 한다. 이 우선공급 기준이 되는 도시근로자 가구원수별 월평균소득 100% 이하(3인 기준·부부와 아이 한명)는 월 650만원으로, 연봉으로 치면 7,800만원이다. 맞벌이는 650만원~781만원으로 최상단 781만원 월급으로 계산하면 연 9,372만원이다. 4인가구 기준으로 하면 외벌이는 월 762만원 이하, 연 9,144만원이고, 맞벌이의 경우 최대 월 914만원 이하, 연 1억968만원 이하여야 우선공급 대상자가 된다.

더욱이 우선공급 대상자의 대출 가능액을 살펴보면, DSR 40% 내에서 대출을 받을 수 있다는 점을 감안했을 때, 연봉 7,800만원 가정이 금리 4%에 360개월(30년 만기 기준) 대출을 받을 수 있는 최대 금액은 5억8,000만원이다. 이것도 어떠한 기대출도 없다고 가정할 때 DSR 40%로 최대로 받을 수 있는 금액이다.

즉 결국 신혼부부 특공 우선공급 대상자가 되는 3인가구 외벌이 가정이 용산 호반써밋에이디션에 당첨된다면 기본적으로 자기자본 11억원 이상은 보유하고 있어야 매입할 수 있다는 얘기다.

“결혼·출산 장려하면 되려 역효과, 개인의 선택에 실질적 지원해야”

이런 가운데 전문가들 사이에서는 이같은 출산 장려 정책은 오히려 역효과를 부른다는 분석이 나온다. 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 최슬기 교수는 지난해 열린 ‘제2차 미래와 인구전략포럼’에서 “우리 사회에서 청년들이 겪는 여러 어려움을 해소할 제도적 개선, 실질적 지원 없이 행해지는 계도성 캠페인 정책은 부정적 효과를 내거나 큰 기대는 할 수 없다는 것을 보여준다”고 말했다.

최 교수는 “대다수 청년에게 결혼과 출산은 절대적인 규범이 아닌 선택의 문제”라며 “다만 결혼과 출산을 원하는 청년들이 실제 희망대로 선택할 수 있는지는 짚어봐야 한다”고 했다. 이어 “저출산 문제는 청년세대의 비명 소리로 이해해야 한다”면서 미래에 대한 불안, 일에 대한 욕구, 육아의 어려움 등이 출산을 기피하는 요인으로 작용하고 있다고 봤다. 그러면서 일·가정 양립 정책, 특히 남성의 육아 참여 확대가 정책적으로 이뤄져야 한다고 제언했다.

포럼의 또 다른 발제자인 유민상 한국청소년정책연구원 연구위원은 “이런 상황에서 청년세대가 부모세대보다 결혼·출산을 늦게 하고, 선택이 된 것은 정상적이고 세계적인 현상”이라고 전했다. 아울러 “이는 청소년 세대에게까지 나타나는 거시적 변화”라며 “저출산 정책으로 개인의 인식을 변화시키려고 하기보다는 성인 이행기에 발생하는 어려움을 해소하고, 자립 지원책을 펴야 정책적 효과가 있을 것”이라고 조언했다.