겉보기만 호황인 실버타운, 규제 개선은 더디고 지방은 적자·파산 속출

도심형 실버타운엔 입소 대기자 몰려
'등기 보장' 안 되는 임대형은 미분양 
보험업계 중심으로 새로운 모델 모색

최근 고령층 사이에서 실버타운 입소 수요가 늘고 있지만, 업계 전반은 여전히 침체 국면에 머물러 있다. 도심과 지방, 고급형과 전원형으로 양극화된 실버타운 시장에서는 입소 대기자가 많은 일부 고급 시설과 달리, 비용 부담과 낮은 수익성으로 적자와 파산 사례가 이어지고 있다. 이러한 구조적 한계 속에서 정부는 분양형 노인복지주택 재도입과 민간 참여 확대 등 정책적 대응에 나섰고, 보험사와 국민연금공단 등 공공·민간 부문에서도 새로운 실버타운 모델 개발에 속도를 내고 있다.

고령화로 실버타운 수요 늘지만 일본의 2%에 불과

2일 부동산 업계에 따르면 최근 실버타운 입소를 희망하는 고령층이 증가하고 있다. 서울 광진구에 위치한 '더클래식500'은 돈이 많아도 입소하려면 2년 이상 기다려야 한다. 해당 시설은 10억원대 보증금에 월 생활비가 300~400만원에 이르는 고급 실버타운임에도 재계약률이 90%를 넘어섰다. 국내 최대 실버타운을 운영하는 시니어스타워도 서울 시내나 분당 서울대병원 인근 시설은 입소 대기자가 많은 것으로 알려졌다. 이 외에도 경기 용인시 노블카운디, 서울 강서구 의 'VL르웨스트' 등도 대기자가 많고 선호도가 높은 실버타운으로 알려졌다.

입소 대기자가 많다고 해서 실버타운 업계 전체가 호황인 것은 아니다. 2022년 기준 전국 실버타운은 208개 소로 일본(1만6,000개 소)과 비교하면 2% 수준에 불과하다. 입소 인원도 2019년 21,647명에서 2022년 19,335명으로 줄어, 코로나19 팬데믹을 기점으로 감소세로 돌아섰다. 특히 입소하려면 1년 이상 기다려야 하는 도심형 실버타운과 달리, 지방에 우후죽순으로 생겨난 전원형 실버타운은 인건비·시설 운영비·관리비 등 고정비 부담과 낮은 수익성으로 인해 적자를 내는 시설이 늘어나고 있으며, 경영 악화로 파산하는 사례까지 발생하고 있다.

대표적인 사례가 더케이서드에이지다. 경남 창녕군에 위치한 더케이서드에이지는 2006년 교직원공제회가 100% 출자한 실버타운으로, 퇴직한 교직자들의 노후 대비를 위해 조성한 시설이다. 하지만 손익분기점을 맞추지 못해 매년 수십억대의 영업손실이 쌓이면서 적자가 누적됐고, 2010년대부터 자본 잠식 상태에 빠지게 됐다. 엎친 데 덮친 격으로 2020년 들어 팬데믹으로 적자 폭이 더 늘어나자 업체 측은 2021년 사업 중단을 선언하고 매각에 나섰지만, 끝내 실패하며 파산했다. 이로 인해 교직원공제회 역시 1,000억원에 가까운 손실을 입었다.

복지부, 2015년 폐지했던 분양형 실버타운 재도입

실버타운 업계 침체의 배경으로는 임대형 모델의 구조적 한계가 자리하고 있다. 임대형 실버타운은 '등기 보장'을 선호하는 고령층의 신뢰를 확보하기 어려운 데다 근래 들어 부동산 경기 침체까지 겹치면서 미분양이 속출하고 있다. 실제로 한미글로벌의 부동산개발 자회사 한미글로벌디앤아이가 공급한 '위례 심포니아'는 지난 3월 입주를 시작했지만, 여전히 미분양 물량이 남아 있다. 강남권과 접근성이 뛰어난 송파구 장지동에 위치해 입지 경쟁력이 높음에도 임대형 구조 탓에 계약을 시작한 지 1년이 지나도록 모든 가구가 채워지지 못한 것이다.

대형 시행사인 엠디엠이 시행을 맡고, 대우건설이 시공한 '백운호수 푸르지오 숲속의 아침'도 상황은 비슷하다. 경기 의왕시 의왕백운밸리 업무복합용지에 들어선 이 단지는 총 1,378가구 규모로 실버타운 536가구와 주거용 오피스텔 842가구를 함께 공급해 자녀와 부모 세대가 함께 거주할 수 있도록 기획했다. 그러나 분양한 지 2년이 지났음에도 실버타운 물량 일부가 여전히 남아 있는 것으로 알려졌다. 실버타운 업계 관계자들은 "고령층은 등기를 확보해 안심하고 노년을 보낼 수 있는 거주지를 원하기 때문에 임대형의 한계는 분명하다"고 지적한다.

이러한 요구를 반영해 정부는 지난해 7월 인구감소지역 89곳에 한해 분양형 노인복지주택을 재도입하기로 했다. 지난 2015년 민간 건설업체가 개발 이익만 취하고 운영에 소홀해 입주민 피해가 속출하자, 정부는 분양형 실버타운을 폐지한 바 있다. 그러나 재도입 방침을 발표한지 1년 넘게 지났음에도 관련 법 개정은 여전히 이뤄지지 않고 있다. 정책을 주관하는 보건복지부는 “일부 분양형 노인복지주택이 운영 중단 등 문제를 겪고 있는 만큼, 부작용을 줄이기 위한 방안을 다각도로 검토 중”이라며 "국토교통부 등 관련 부처와 협의 중"이라고 밝혔다.

국민연금, 공공 실버타운 사업 타당성 재검토 착수

다만, 최근 보험업계를 중심으로 새로운 성장 동력을 얻고 있다. 지난해 정부가 민간 사업자의 참여를 늘리기 위해 설립 요건을 토지·건물 ‘소유권’에서 ‘사용권’으로 확대하면서 진입 장벽이 낮아졌다. 현재 국내 생명보험사 가운데 KB라이프생명과 신한라이프가 자회사를 통해 실버타운을 운영하고 있다. KB라이프생명은 2023년 12월 서울 종로구에 첫 분양형 실버타운 ‘평창카운티’를 개소한 데 이어, 내년까지 10곳 이상의 고령자 돌봄주택 설립을 추진하고 있다. 신한라이프도 2027년을 목표로 서울 은평구에 실버타운 건립을 계획 중이다.

보험사의 강점은 이미 보유한 상품 포트폴리오에 있다. 사망보험·연금보험 등 보장성과 자산성을 겸비한 상품을 기반으로 주거 서비스를 연계한 새로운 모델을 설계할 수 있기 때문이다. 금융위원회가 추진 중인 사망보험금 유동화 제도가 시행되면, 보험사는 사후 보장 기능에 머물던 기존 계약을 생애 주기 자산으로 재구성할 수 있다. 사망보험금을 연금으로 조기 전환하거나, 요양시설 입주권·헬스케어 이용권 등 현물·서비스 형태로 제공하는 것도 가능해지면서 소비자들은 보험과 주거를 결합한 혁신적 상품을 이용할 수 있을 것으로 보인다.

공공 부문에서는 국민연금공단이 연금 수급자를 위한 공공 실버타운 사업의 타당성 검토에 다시 착수했다. 이번 연구의 핵심은 국민연금 급여와 연계된 공공 노인복지주택 모델을 구체화하는 데 있다. 이를 위해 국내외 정책 동향을 분석하고, 실제 수요조사와 함께 고용 창출 효과, 의료비 절감 가능성 등을 다각도로 검토할 예정이다. 그동안 논의에만 머물던 이 사업이 본격적으로 추진될 경우, 민간 실버타운은 비용 부담이 크고 저소득층 대상 공공주택은 해당되지 않는 중산층 연금 수급자들에게 새로운 노후 주거 대안이 될 것으로 기대된다.