시중은행, 전매 입주권에도 이주비 대출 제한, 노량진 뉴타운 등 직격탄

이주비 대출 규제 모호성에 시장 혼란 가중
시중은행 대출 가이드라인 마련
분양권과 동일한 기준으로 규정 적용해야

정부의 6·27 부동산 대책 발표 이후 가계대출 증가 폭이 둔화된 가운데, 이주비 대출 제한이 논란이 되고 있다. 애초 정부는 관리처분인가일을 기준으로 종전 규정을 적용하도록 했으나, 시중은행이 가이드라인을 통해 전매 기준으로 이주비 대출을 제한하면서 서울 시내 재건축·재개발 단지의 거래가 위축될 가능성이 커졌다. 노량진 뉴타운, 한남 3구역 등 주요 사업지에서는 입주권 거래까지 제한되면서 시장에 직접적인 영향을 미칠 것이란 우려가 나온다.

6·27 이후 재개발·재건축 단지도 전매 시 규제 적용

22일 금융권에 따르면 최근 시중은행은 이주비 대출과 관련한 금융당국의 세부 지침을 마련해 현장 일선 창구에 적용하고 있다. 지난 6월 부동산 대책을 발표한 후 애매한 규정 탓에 금융당국이 잇달아 가이드라인을 내놨지만, 현장의 혼란이 계속되면서 금융사들이 자체 협의해 결론을 내린 것으로 알려졌다. 정부는 6·27 대출 규제 조치에서 수도권 지역의 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한했는데 여기에는 일반 주담대는 물론 이주비 대출, 잔금 대출, 법원 경매에서 활용되는 경락자금 대출 등에 모두 적용된다.

이주비 대출의 경우, ‘6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지’에는 종전 규정이 적용된다. 하지만 현장에서는 6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지라도 대책 시행 이후 전매됐다면 강화된 규제의 적용 대상이 된다. 이주비 대출액이 6억원이 넘는다면 신규 대출을 일으키는 것과 기존 대출을 승계하는 것 모두 막힌다는 얘기다. 시중은행 관계자는 “분양권도 시행일 이후 전매되면 강화된 규정을 적용하도록 돼 있다”며 “입주권도 이러한 맥락에서 해석했다”고 설명했다.

이에 따라 노량진 뉴타운, 용산구 한남 3구역 등을 비롯해 서울 시내 상당 수 재건축·재개발 단지가 타격을 받을 것으로 보인다. 이주비 대출이 막히면 재개발·재건축 주민들이 새 집으로 이주하는 자금을 마련하기 어려워지고, 이로 인해 거래가 위축될 수밖에 없기 때문이다. 특히 재개발 입주권의 경우, 관리처분인가를 받은 후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지돼 있어 거래 자체가 막힐 가능성이 크다. 현재 재개발 입주권은 '1가구 1주택 10년 보유 5년 거주' 등 일정 요건을 채운 경우에만 거래가 가능하다.

주담대 중심으로 가계대출 증가세 10분의 1로 둔화

이처럼 정부가 대출 빗장을 걸어 잠그면서 시중은행에서는 부동산 대책의 효과가 가시화되고 있다. 18일 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 가계대출 잔액은 763조3,660억원으로 전월 말(762조8,985억원)과 비교하면 4,675억원 늘어나는 데 그쳤다. 6·27 대책 발표 후에도 7월 4조1,386억원, 8월 3조9,251억원이 증가한 것과 비교하면 증가 폭이 10분의 1 수준에 그친 것이다. 일평균 증가 폭은 260억원으로 8월(1,266억원)과 비교해 80%가량 급감했다.

가계대출 중에는 주담대 증가세가 급격하게 둔화했다. 5대 시중은행의 주담대(전세자금 대출 포함) 잔액은 607조7,043억원으로, 8월 말(607조6,714억원)보다 329억원 늘어나는 데 그쳤다. 일평균 증가폭은 약 18억원으로 8월(1,194억원)의 65분의 1 수준에 불과했다. 이달 새로 내준 주택 구입 목적 주담대도 지난달보다 감소했다. 5대 은행의 주택 구입 목적 주담대 신규 취급액은 18일 기준 4조1,449억원이었다. 이는 일평균 2,303억원으로 전월(2,725억원) 대비 15.5% 감소했다.

다만 서울을 중심으로 주택 거래 신고가가 속출하면서 다시 주담대가 급격한 우상향 추세로 전환할 수 있다는 분석도 나온다. 여전히 서울을 중심으로 신고가가 나오는 상황인 데다 최근 시중은행 영업점에서는 주택 매수를 고민하는 고객들의 대출 상담이 늘고 있기 때문이다. 실제 5대 은행 주담대 잔액은 이달 11일까지만 해도 전월 대비 감소했다가 9월 중순 소폭이긴 하지만 증가세로 전환했다. 부동산 시장 상승에 대한 기대감으로 사람들의 매수 심리는 아직 꺾이지 않아 은행 대출 신청은 여전히 많다는 게 은행권의 설명이다.

부동산 아닌 기업에 대한 생산적 투자로 이어져야

반면 기업대출은 이달 들어 증가세가 둔화됐다. 이재명 대통령이 주담대 등 은행권의 이자 장사를 비판하며 적극적인 투자 확대를 당부했지만, 기업대출이 크게 늘지 못하는 형국이다. 18일 기준 5대 시중은행 기업대출은 전월 말 대비 2조525억원 늘어나 전월 증가분(6조2,647억원)의 3분의 1 수준에 그쳤다. 특히 대기업 비중이 전월보다 확대됐다. 지난달에는 대기업과 중기·자영업자 대출이 고르게 늘었지만, 이달 들어 대기업 대출 증가분(1조4,960억원)이 중기·자영업자대출 증가액(5,565억원)의 3배 가까이 많았다.

이에 정부는 부동산담보대출 등 비생산적인 분야에 쏠리는 자금을 첨단산업 등 생산성 있는 분야에 대한 투자로 유도하는 '금융 대전환'을 추진할 계획이다. 이억원 신임 금융위원장도 취임 일성으로 금융의 과감한 방향 전환을 강조했다. 먼저 금융위는 업권별 특성을 살린 생산적 금융의 역할을 확립하기로 했다. 부동산에 대한 위험 가중치를 높이는 동시에 주식 위험 가중치를 낮춰 은행권이 보다 생산적 분야로 자금을 투입하도록 유도하고 펀드에 대해서도 특례 요건에 대한 명확한 가이드라인을 마련한다.

보험업권에 대해서는 지급여력제도(K-ICS)와 ALM(자산·부채 관리), 손익 변동성 등에 대한 규제를 개선한다. ALM과 관련해서는 자산과 부채의 현금 흐름이 유사할 경우, 자산 스프레드를 부채평가 할인율에 가산하는 식으로 자산 규제를 합리화한다. 아울러 금융사의 과도한 리스크 회피를 방지하기 위해 검사·감독, 면책, 핵심성과지표(KPI) 등도 개선할 계획이다. 자본시장도 기업성장집합투자기구(BDC), 토큰증권(STO) 등 혁신 기업을 위한 자금조달 수단을 신설하는 등 기업 성장단계에 따라 원활히 자금을 조달하도록 지원할 방침이다.