국토부, 서리풀 지구 등 신규택지 5만 호 푼다
전문가들 "단기 영향 제한적, 수요 분산도 한계"
수도권 집중으로 인한 '총체적 망국병' 심화한단 지적도

정부가 집값 안정화를 위해 서울 서초 서리풀 지구 등 수도권 4개 지역의 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 5만 가구 규모의 신규 택지를 공급한다. 이에 따라 인근 지역 개발 사업도 재조명되고 있다. 미니 신도시급 주거 배후지가 뒷받침되며 개발 사업이 탄력을 받을 것이라는 분석이 나온다.

그린벨트 해제에 인근 지역까지 들썩

7일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 5일 정부서울청사에서 서울시, 경기도 등 지자체와 합동 브리핑을 열고 지난 '8·8 주택공급 활성화 방안'의 후속 조치를 발표했다. 정부는 △서울 서초 서리풀지구(2만 가구) △고양대곡 역세권(9,400가구) △의왕 오전·왕곡(1만4,000가구) △의정부 용현(7,000가구) 등 서울 경계로부터 약 10㎞ 이내 4개 지역의 그린벨트를 풀기로 했다.

국토부는 "이번 발표 지구들은 이미 훼손돼 환경적 보전 가치가 낮은 개발제한역과 공장·창고 등이 난립해 난개발이 발생 중이거나 우려되는 지역으로 계획적·체계적 개발이 필요한 곳"이라며 "수도권 집중을 최소화하는 범위 내에서 기존 도심과 연계해 자족 기능을 갖춘 통합생활권을 조성해 수도권 내 분산 다각화에 기여할 수 있는 성장거점으로 조성할 계획"이라고 밝혔다.

이 중 서초 서리풀지구는 이번 그린벨트 해제 발표의 핵심지역으로, 조성 택지 중 규모가 가장 크다. 특히 이 지역은 강남 생활권 공공주택 중심으로 개발되는데, 국토부는 2만 가구 중 1만1,000가구(55%)를 신혼부부용 장기전세주택으로 공급한다는 방침이다. 정부는 서리풀지구가 신분당선 청계산입구역과 수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선이 예정된 양재역 인근인 데다 경부고속도로 등과 가까워 선호도가 높을 것으로 보고 있다.

그린벨트 해제와 함께 이 지역의 굵직한 개발 사업에도 속도가 붙었다. 가장 주목받고 있는 사업은 ‘양재 도시첨단물류단지 개발사업’이다. 이 사업은 하림그룹이 2016년 구입한 양재동 구 화물트럭터미널 용지에 최첨단 물류단지와 업무·판매·숙박·주거 기능이 혼합된 콤팩트시티를 조성하는 사업으로, 올 2월 서울시가 사업 계획안을 승인 고시한 뒤 현재는 서초구청 건축허가를 위한 심의가 진행 중이다.

개발 연면적은 147만5,000㎡에 달하며, 용적률 800%를 적용해 지하 8층~지상 58층 규모 복합시설이 들어설 예정이다. 지하엔 스마트 물류시설을 짓고, 지상엔 아파트(998가구), 오피스텔(972실), 호텔, 백화점, 상가 등을 건설한다. 양재 도시첨단물류단지는 내년에 착공해 2029년 준공을 목표로 한다. 정부는 그린벨트 해제 지역의 첫 입주 목표를 2031년으로 잡고 있어 예정대로 진행 시 2030년경엔 이 일대가 크게 변화할 전망이다.

환경단체 "前 정부서 실패한 정책 반복"

다만 개발 과정에서의 환경파괴 논란은 풀어야 할 숙제다. 서울환경연합은 6일 논평에서 "미래 세대를 위한다며 그린벨트를 해제하는 것은 궤변"이라며 "그린벨트는 개발 행위가 제한되는 녹지대로 도시를 감싸 도시의 난개발을 방지하고 환경적으로 지속 가능한 국토를 미래 세대에 물려주기 위한 미래 자산이기 때문"이라고 짚었다. 그러면서 "정녕 미래 세대를 위한다면 실패한 정책임이 검증된 그린벨트 해제를 반복할 것이 아니라 도시의 지속 가능성을 되살리고 미래 세대가 생존할 수 있는 도시 환경을 물려주기 위해 그린벨트를 보전해야 한다"고 비판했다.

이어 "그린벨트 해제를 통한 주택 공급으로 저출생과 인구 소멸 위기를 해소할 수 있다는 주장은 지나치게 낙관적"이라며 "출생아 수에 따른 인센티브식 정책으로 낮은 임금과 긴 노동시간, 경력 단절과 혐오 등의 다양한 원인이 초래한 저출생 문제를 해소할 수 있을지 의문"이라고 했다.

그린벨트 해제가 이미 실패한 정책이라는 주장도 제기했다. 서울환경연합은 "그린벨트 해제를 통해 주택을 공급한다는 기조의 정책은 지난 정부들에서도 꾸준히 추진된 바 있다"며 "때로는 국민임대주택으로, 때로는 보금자리주택으로 이름만 바꿔가며 비슷한 정책들을 추진해 왔지만 결과는 어떠한가. 공기업 땅 장사와 건설사 집 장사로 귀결돼 서민들의 주거 불안은 심화됐고 도시의 지속 가능성은 훼손됐다"고 했다. 이어 "2019년 말을 기점으로 수도권 인구가 전체 인구의 50%를 초과한 상황에서 수도권의 그린벨트를 해제해 신규 택지를 개발하겠다는 것은 수도권 집중으로 인한 총체적 망국병을 더욱 심화시키겠다는 것과 다름없다"고 강조했다.

균형발전 역행이자 '서울공화국' 조장

전문가들 사이에서도 정책 효과에 대한 비관론이 팽배한 분위기다. 정부는 수요가 많은 서울 및 수도권지역 내 공급을 통해 집값 상승을 억제하고 가격 안정화를 꾀하기 위함이라는 입장이지만 본격 입주까지 10년 안팎 걸리는 만큼 장가격 안정화에 미치는 효과는 크지 않을 것이란 설명이다.

그린벨트 해제가 지방균형발전에 역행한다는 비판도 거세다. 단기적인 집값 안정 효과는 있을지 몰라도, 오히려 장기적인 관점에서는 수도권 과밀을 부추겨 부동산 가격 상승을 불러일으킬 것이란 우려다. 한 부동산 전문가는 “8·8 주택공급 활성화 방안은 수도권 초집중과 지방소멸만 부추긴다"며 "이미 수도권에 GTX 6개 노선 발표에 이어 대규모 주택공급까지 이뤄지면, 비수도권과 주택가격 양극화도 심각해질 것”이라고 지적했다. 그러면서 “오히려 출생률 저하와 인구감소를 조장하는 꼴”이라고 꼬집었다.

그린벨트 해제는 정부가 지방을 사실상 포기한 것이라는 목소리도 나온다. 국민의 주택 걱정을 덜겠다는 취지라곤 하지만, 서울시의 재건축·재정비 촉진에 덧붙여 그린벨트까지 풀며 아파트를 대량으로 추가 공급하는 것은 그렇지 않아도 청년 인구가 떠나 몸살을 앓고 있는 비수도권 지역의 이탈만 가속화할 수 있다는 우려다.

글로벌 '관세 난타전' 비화 땐 韓수출 60조원 감소 전망
반도체 보조금 지급요건 강화·무력화 가능성↑
"대중국 반도체 견제 시 반사이익" 장밋빛 전망도

도널드 트럼프 전 대통령이 재집권에 성공하면서 한국 경제도 불확실성의 소용돌이에 휩싸이게 됐다. 미국 우선주의를 천명하며 기존 글로벌 문법을 깨트린 트럼프 당선인의 '관세 폭탄'에 따른 우려다. 트럼프 발 보호무역 정책에 의한 국내 수출 감소 폭이 최대 62조원, 실질 경제성장률(GDP) 하락 폭은 최대 0.7%에 이를 수 있다는 암울한 시나리오가 나오는 한편, 그에 따른 반사이익으로 일부 산업군은 수혜를 입을 수 있다는 전망이 제기되는 등 호재와 악재가 뒤엉킨 모습이다.

감세로 악화할 재정적자, 관세로 상쇄

6일(현지시간) 미국 대선에서 승리한 트럼프 당선인의 경제 정책 핵심은 ‘감세’와 ‘관세’로 요약된다. 트럼프 감세안의 골자는 △내년 만료되는 개인소득세율 인하 등의 조치 영구 연장 △법인세 최고세율(21→20%·미국 국내 제조기업 15%) 인하 △팁·사회보장급여에 대한 소득세 면제 등이다. 다만 이 같은 대규모 감세 정책은 재정적자를 유발하기 마련인데, 미국의 모든 수입품에 보편 관세를 부과해 구멍난 재정을 메우겠다는 게 트럼프의 관세안이다.

트럼프 당선인이 공약대로 관세를 인상할 경우 세계 무역 판도에도 즉각적 변화가 초래될 것으로 전망된다. 그는 재집권 시 중국산 제품에 60%의 고율 관세를, 다른 국가 상품에도 10~20%의 보편 관세를 부과하겠다고 공언한 상태다. 현재도 높은 대중 관세 장벽을 더욱 높이고 EU(유럽연합)·캐나다·한국 등 핵심 동맹국에까지 보편 관세를 매겨 자국 산업과 일자리를 지키겠다는 것이다. 이는 무차별적인 관세 난타전 양상을 부추기고 전 세계적으로 자국 우선주의 통상 정책을 강화하는 데도 영향을 미칠 것으로 보인다.

보편관세, 물가상승·경쟁력약화 초래

또한 이 같은 무역장벽 정책은 상대국의 보복관세 촉발, 상품 가격상승 및 제조업 고용 감소로 이어지면서 중장기적으로는 미국 경제도 하방리스크를 부담하게 될 것이란 평가가 적지 않다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 TD증권 애널리스트들은 10% 보편 관세로 인해 0.6∼0.9%포인트가량의 물가 상승이 있을 것으로 추산했다. 이어 관세 인상은 트럼프 당선인의 이민 제한 강화 공약 등과 결합해 미국의 성장률을 1∼2%포인트 낮출 수 있고, 이에 따라 경기 침체도 발생할 가능성이 있다고 봤다.

스탠다드차타드 이코노미스트들도 트럼프 당선인의 관세 공약이 현실화할 경우 물가가 2년간 1.8% 오를 수 있다고 예상했다. 울프리서치 역시 트럼프 당선인의 보편 관세 정책이 민주당의 부유층 감세 종료 계획보다 경제에 악영향을 끼칠 것으로 봤다. 실질적인 증세 효과가 더 큰 데다 비용 변화에 민감한 중산층·저소득층에까지 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

재닛 옐런 미국 재무부 장관도 보편 관세가 미국의 가계 부담을 제고하고, 나아가 기업의 경쟁력까지 약화시킬 것으로 보고 있다. 옐런 장관은 "중국의 시장 접근 장벽과 불공정 무역 관행은 현재 미국 기업과 근로자는 물론 중국에서 사업을 하려고 하는 다른 외국 기업에도 어려움을 주고 있다"며 "중국의 정책이 핵심 산업에서의 과잉 생산으로 이어지면서 미국 기업 등의 생존 가능성을 위협하고 공급망이 과잉 집중되는 리스크를 키우고 있는데, 이는 글로벌 경제 회복력을 약화시킨다"고 지적했다.

배터리·자동차 산업 '시계제로'

트럼프 당선인의 고율 관세 공약은 한국 경제에도 직격탄이 될 전망이다. 대외경제정책연구원은 트럼프 당선인이 관세 정책을 시행하면 한국의 수출액은 최대 448억 달러(약 62조원) 감소할 것으로 내다봤다. 이는 한국에 보편관세 10~20%를 부과할 경우 직접적으로 줄어드는 총수출액(152억~304억 달러)에 더해, 미국이 제3국에 관세를 부과해 한국산 중간재에 대한 수출이 감소(47억~116억 달러)하는 경우, 상대국이 미국에 보복관세를 부과하면서 한국산 중간재 수출이 줄어드는 경우(6억~28억 달러)까지 고려한 추정치다.

여기에 최근 미국의 대한국 무역적자가 최근 크게 확대됐다는 점도 큰 부담이다. 이미 트럼프 1기 행정부 때인 지난 2018년 무역적자를 이유로 한미 FTA(자유무역협정) 개정을 요구한 바 있다. 당시 132억 달러(약 18조3,700억원) 수준이었던 미국의 대한국 무역적자는 지난해 445억 달러(약 61조9,500억원)로 3.3배 늘어난 상태다. 올해 상반기에도 미국의 한국 상대 무역적자는 340억7,800만 달러를 기록하며 증가세를 이어가고 있다. 2021년만 해도 14위에 머물렀던 한국의 무역적자국 순위도 2022년 9위, 2023년 8위로 빠르게 올라갔다.

이런 가운데 전문가들이 가장 먼저 타격을 입을 것으로 거론하는 산업군은 배터리 업계다. 트럼프 당선인은 조 바이든 정부가 도입한 IRA(인플레이션감축법) 폐지를 공언해 왔다. 당초 한국 배터리 업계는 IRA 효과로 일본을 제치고 미국 시장 점유율 1위에 오른 터였다. 이런 상황에서 향후 IRA 지원 규모가 축소될 경우 한국 배터리 업계의 투자 위축과 수익성 악화가 불가피할 것으로 보인다.

자동차 업계도 비상이다. 전기차로 대미 수출 비중을 전체 자동차 수출의 절반까지 높였던 완성차 업체로서는 트럼프 당선인의 ‘친환경 정책 폐기’로 위기를 맞게 됐다. 특히 트럼프 당선인은 자국 우선주의 원칙 하에 수입차에 최대 100% 관세를 부과하겠다고 예고한 상황이다. 미국 내 자동차 제조를 늘리기 위함인데, 결국 수입차 관세 인상은 한국 완성차의 가격 경쟁력을 약화하고 미국 내 현지 생산을 검토할 필요성을 높인다는 게 전문가 중론이다.

반도체·방산·원전은 반사이익 기대

다만 기회와 위협이 동시에 언급되는 분야도 있다. 반도체 산업이 대표적이다. 당장 바이든 행정부에서 진행된 '반도체 과학법'(칩스법)법 혜택은 축소될 것으로 전망되지만, 이 같은 견제 조치를 중국도 함께 받는 만큼 한국 반도체가 반사이익을 얻을 수 있다는 관측이다. 산업연구원은 최근 ‘미국 대선 시나리오별 한국 산업 영향과 대응 방향’ 보고서에서 “트럼프 당선인의 집권으로 반도체 지원을 축소하는 대신 투자를 늘리라는 압박을 받을 수 있으나, 중국 견제 및 자국 내 첨단공정 제조 기반 생태계 구축이라는 목표를 고려할 때 이는 현실화 가능성이 낮을 것으로 보인다"며 "오히려 반도체 및 핵심 판로 수요산업 내 중국 경쟁기업 견제 강화로 한국 반도체의 반사이익 기대된다”고 분석했다.

방산 산업은 트럼프노믹스 2기에 따른 호재가 예상되는 분야다. 트럼프 2기 출범과 동시에 국제적 안보 불안감이 커지고 각국의 방위비 분담이 늘어날 경우 방산 수요가 커질 것이란 기대다. 현재 트럼프 당선인은 북대서양조약기구(나토·NATO) 폐지를 공공연하게 언급하는가 하면, 유럽 내 나토 국가들의 국방비 지출을 GDP의 3% 수준까지 끌어올리라고 압박하고 있다. 산업연구원에 따르면 유럽 국가들이 GDP 3% 수준까지 국방비를 늘리려면 향후 최대 5,000억 달러(약 696조원)의 국방비 순증이 예상된다.

원전 산업도 수혜를 입을 것으로 점쳐진다. 트럼프 당선인은 원전 발전 허가 취득 절차 간소화, 원자력규제위원회(NRC) 규제 완화 등을 공약한 바 있다. 여기에 중국·러시아 견제를 위해 소형모듈원전(SMR) 관련 지원이 확대되면 관련 산업의 미국 진출이 탄력을 받을 수 있다는 분석이 우세하다. 중국산 저가공세 속 좀처럼 빈틈을 찾지 못했던 에너지저장장치(ESS) 분야도 활로를 모색할 수 있을 전망이다. 아울러 조선업계도 최대 경쟁국으로 꼽히는 중국에 높은 관세 부과 등 제재를 적용하면 발주가 늘어날 것으로 예측되며, 트럼프 행정부의 화석 연료 중심 정책도 국내 조선 산업에 긍정적인 환경을 제공할 것으로 기대된다.

대규모 실무 수습 미지정 회계사 속출 사태 발생
회계사들 “내년 공인회계사 적정 선발인원 최소 836명”
설문조사 결과 수험생 71%도 “선발인원 축소” 

회계업계가 선발 인원 감축 압박에 본격 나서고 있다. 올해 공인회계사(CPA) 시험 최종 합격자 중 수습 기관을 찾지 못한 ‘미지정 회계사’가 속출하면서다. 업계는 인력 수요 둔화 등을 고려해 합격자 최소선을 조정해야 한다는 입장이다.

회계사 98% "선발인원 10% 이상 감소해야" 주장

7일 회계업계에 따르면 한국공인회계사회는 한국회계학회, 회계정책연구원과 지난 5일 서울 중구 바비엥교육센터 그랜드볼룸에서 ‘공인회계사 적정 선발인원에 관한 연구’ 중간 결과를 발표했다. 연구진이 공인회계사 2,550명 및 수험생 284명을 대상으로 설문조사를 벌인 결과, 공인회계사 중 향후 5년간 연간 선발인원을 올해 정원 1,250명보다 큰폭(10% 이상)으로 감소해야 한다고 답한 비율은 98%에 달했다. 1,250명 수준을 유지하거나 그 이상 뽑아야 한다는 의견은 2%에 불과했다.

수험생의 50%도 선발인원을 현재 인원 대비 10% 이상 줄여야 한다는 데 뜻을 함께했고, 10% 이내로 줄여야 한다는 응답도 수험생 전체의 21%를 차지했다. 선발인원을 유지하거나 늘려야 한다는 의견을 낸 비율은 29%로 집계됐다.

공인회계사 선발인원을 줄여야 하는 이유로는 전체의 88%가 ‘체계적 교육과 훈련 기회 제공’을 선택했다. 이는 현재 시점에서 적절한 실무 수습기관이 대형 회계법인 4곳뿐인 상황을 고려한 것으로 풀이된다. 대형 회계법인 4곳의 채용 담당 파트너들 역시 사회적 책임을 다하고자 안정적인 채용 규모를 유지하고 있지만, 교육훈련 비용 증가에 따른 부담을 고려해 적절한 선발인원을 1,000~1,100명으로 줄여야 한다고 제시했다.

회장 선거 공통공약도 '선발인원 축소'

이처럼 최근 회계업계의 가장 큰 화두는 공인회계사 선발 인원이다. 올해 6월 치러진 한국공인회계사회 47대 회장 선거에서 3명의 후보 모두가 선발인원 축소를 공약으로 내걸었을 정도다. 47대 회장으로 당선된 최운열 회계사(전 더불어민주당 의원)는 당시 “적정 회계사 선발인원을 원점에서 검토할 시기가 됐다”며 “회계법인의 신규 회계사에 대한 수요, AI시대의 도래, 경력단절 여성회계사의 업무 복귀 등을 고려해 적정한 회계사 선발인원이 얼마가 돼야 하는지, 관계당국과 긴밀한 협의를 통해 법적 뒷받침을 마련하겠다”고 강조했다.

이정희 후보(딜로이트안진회계법인 회장)도 회계사 선발인원 축소에 확실한 방점을 찍고 구체적인 방안을 제시했다. 이 후보는 “지난 20여 년간 매년 1,000여 명을 선발해 수급 균형이 이뤄졌다”는 점을 이유로 들었다. 그러면서 “매년 선발인원 발표 대신 3~5년 예시제를 제안해 예측가능성과 안정성을 높이겠다”며 “외부기관 분석에 기초한 인원을 제안하고, 논의와 설득을 통해 축소 조정하겠다”고 역설했다. 나철호 후보(재정회계법인 대표이사) 역시 “합격자 수를 축소하겠다”고 공약했다.

감사원 지적에 선발인원 대폭 늘린 금융위

회계업계가 한목소리를 내는 건 공인회계사 합격자 중 수습기관을 찾지 못하는 미지정 회계사가 갈수록 증가세를 보이고 있기 때문이다. 이는 회계사 합격 인원 증가와 관련이 깊다. 실제로 최근 경기 침체 여파로 일거리가 줄면서 회계법인의 인력 수요는 줄었지만, 공인회계사 시험 합격 인원은 늘고 있다. 그 결과 올해 제대로 된 수습 교육이 가능한 삼일·삼정·한영·안진 등 ‘빅4′ 회계법인의 채용 인원과 합격자 수 간 격차가 10년 만에 400명 이상으로 벌어졌다. 올해 합격자 1,250명 중 이들처럼 빅4는 물론 로컬 회계법인 어느 곳에도 들어가지 못하는 인원은 200명 이상으로 추정된다.

업계에서는 회계사 선발 인원을 축소했다는 감사원 지적에 금융당국이 채용 규모를 무작정 늘린 탓이란 지적이 나온다. 당초 금융당국은 회계사 선발 인원을 2020년부터 2023년까지 1,100명을 유지했는데, 감사원의 조사 결과 금융위는 '최소선발 예정인원'을 시장 수요보다 축소 산정한 다음, 이 인원을 사실상 선발 목표인원처럼 관리한 것으로 파악됐다.

법령상 절대평가로 규정된 공인회계사 시험을 실제로는 상대평가처럼 운영하며 선발 인원을 인위적으로 조절한 것인데, 금융당국은 합격자가 4대 회계법인 외 법인에서 실무수습을 하면 회계사 역량 약화로 이어질 우려가 있다고 판단했던 것으로 알려졌다. 이에 당시 감사원은 “금융위는 공인회계사 수요가 증가하고 중소·중견 회계법인과 비회계법인이 채용난을 겪는 상황을 알면서도 최소 선발 예정 인원을 4대 대형 회계법인 채용 계획 수준인 1,100명 수준으로 동결했다”고 꼬집었고, 금융당국은 감사원의 지적에 따라 곧바로 선발 인원을 역대 최대로 늘렸다.

이와 관련해 한 4대 회계법인 관계자는 "당국도 일반 기업에 필요한 건 수습이 아닌 경력 회계사임을 알지만, 현업 분위기를 잘 모르는 감사원 눈치만 보고 있다”며 "더군다나 당국의 점수 조정으로 인해 역량이 부족한 회계사까지 업계로 유입돼 법인들의 우려가 큰 상황"이라고 비판했다.

국토교통부, 디딤돌대출 맞춤형 관리 방안 발표
눈에 띄게 불어난 디딤돌대출 급증액, 가계대출 억제 '발목'
은행권도 대출 문턱 높이며 가계대출 조이기 동참

오는 12월부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 한도가 줄어든다. 소득 요건 완화와 저금리 등의 영향으로 부동산 정책대출 수요가 폭증하며 가계대출 증가세가 가팔라진 가운데, 부동산 시장이 과열됐던 수도권을 중심으로 '정책대출 조이기'가 본격화하는 양상이다. 정부의 가계대출 축소 압박이 이어지며 은행권의 자체적인 대출 규제도 점차 강화되는 추세다.

디딤돌대출 조이는 정부

6일 국토교통부는 주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고, 정책대출 재원인 주택도시기금의 지속 가능성을 높이기 위해 '디딤돌대출 맞춤형 관리 방안'을 시행한다고 밝혔다. 디딤돌대출은 연 소득 6,000만원 이하 무주택자가 5억원 이하의 집을 살 때 연 2∼3%대 금리로 최대 2억5,000만원을 빌려주는 상품이다. 연 소득 8,500만원 이하 신혼부부가 6억원 이하 집을 살 때는 4억원까지 대출해준다.

정부는 아직 등기가 되지 않은 신축 아파트를 대상으로 하는 '후취 담보대출'과 이른바 '방 공제 면제'를 원칙적으로 중단할 예정이다. 방 공제 면제란 한국주택금융공사 보증에 가입할 시 소액 임차인을 위한 최우선 변제금을 포함해 대출해 주는 것을 의미한다. 방 공제 면제가 중단될 경우 최우선 변제금만큼 대출 한도가 줄어들게 되는 셈이다. 다만 해당 조치는 수도권 소재 아파트에 한해서 적용한다. 서울 외곽이나 경기·인천의 5억원 이하(신혼 6억원 이하) 아파트가 주요 적용 대상이며, 수도권이라도 빌라 등 비아파트는 규제 대상에서 제외된다.

생애 최초 구입자의 LTV(담보인정비율)은 기존과 같이 80%로 유지한다. 연 소득 4,000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 살 때도 대출 한도를 줄이지 않는다. 대출 축소로 인한 상대적 부담이 크다는 점을 고려했다. 신생아특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 대출 역시 규제 대상에 포함되지 않는다.

"금리도 낮으니까" 집행액 폭증

정부가 대표적인 ‘서민 대출’로 꼽히는 디딤돌대출에 규제 칼날을 들이댄 이유는 최근 들어 디딤돌대출 신청액이 급격하게 증가하고 있기 때문이다. 국토부가 국회 국토교통위원회 더불어민주당 이연희 의원에게 제출한 자료에 따르면, 주택도시기금을 재원으로 하는 정책대출인 디딤돌·버팀목대출은 올해 1∼9월 42조847억원 집행됐다. 이는 지난해 같은 기간(27조7,868억원)보다 14조3,979억원(51.5%) 증가한 수치이자, 정부의 올해 정책 상품 공급 목표액(55조원)의 78.2%에 달하는 규모다.

특히 디딤돌대출의 올해 1∼9월 집행액은 22조3,202억원으로 작년 같은 기간(8조1,196억원)보다 2.7배 늘었다. 전세 자금용인 버팀목대출이 올해 1∼9월 19조7,645억원 규모로 집행돼 전년 동기(19조6,672억원)과 비슷한 수준을 유지했다는 점을 고려하면 폭발적 증가세다. 국토교통부는 올해 연간 디딤돌대출 집행액이 30조 원을 기록할 것으로 예상하고 있다. 이는 전년 대비 약 30% 늘어난 규모다.

디딤돌대출 수요가 급증한 근본적인 원인으로는 '소득 요건 완화'가 지목된다. 정부는 지난해 10월 신혼부부 디딤돌대출 소득 요건을 10월부터 부부 합산 연 소득 기준 7,000만원에서 8,500만원으로 확대됐다. 올해 1월 출시된 신생아 특례 디딤돌 대출의 부부 합산 소득 요건은 1억3,000만원 수준이며, 다음 달 2일부터 2억원으로 요건이 완화될 예정이다. 정책대출 특유의 낮은 금리 역시 수요 폭증에 영향을 미쳤다. 고금리 기조가 장기화하며 시중은행 주택담보대출 금리가 치솟는 와중에도 디딤돌대출 금리는 연 2∼3%대로 유지돼 왔으며, 최저 1%대 저금리 상품이 등장하기도 했다.

은행권도 가계대출 축소에 '총력'

정부는 디딤돌대출을 비롯한 정책금융을 조이는 한편, 은행권에도 꾸준히 가계부채 축소 압박을 가하고 있다. 이에 최근 다수의 주요 은행은 다주택자 대출을 중단하고 주담대 금리를 상향 조정하는 등 대출 문턱을 높이고 나섰다. 한국은행에 따르면 예금은행의 지난 9월 가계대출 금리(신규취급액 기준)는 연 4.23%로 전월(4.08%)대비 0.15%p 상승했다. 특히 주담대 금리는 전월 대비 0.23%p 상승하며 3.74%까지 치솟았다. 이는 2022년 9월 이후 가장 큰 상승폭이다.

시중은행권의 가계대출 증가세는 이 같은 노력에 힘입어 점차 완만해지고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 10월 말 기준 가계대출 잔액은 전월(730조9,671억원) 대비 1조1,141억원 증가한 732조812억원으로 집계됐다. 지난 9월 가계대출 잔액이 전월 대비 5조629억원 폭증했다는 점을 고려하면 증가폭이 눈에 띄게 축소된 것이다. 10월 주담대 잔액은 575조6,687억원으로 전월(574조5,764억원) 대비 1조923억원 증가했다. 9월 주담대 잔액이 전월 대비 5조9,148억원 늘었던 것에 비하면 증가세가 확연하게 꺾였다.

최근에는 제2금융권도 '대출 조이기'에 속속 동참하는 추세다. 새마을금고는 지난 5일부터 수도권의 다주택자 대상 주담대 취급을 전면 중단하고, 생활안정자금 목적의 주담대 한도를 1억원으로 제한했다. 농협중앙회와 신협중앙회 역시 다주택자에 대한 대출 규제를 강화하기로 했으며, 수협중앙회도 이번 주 중으로 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대 한도 제한, 거치기간 폐지 등의 내용을 담은 공문을 전국 단위조합에 발송할 예정이다.

개인파산 신청 10.6%는 10억원 초과 채무
10명 중 8명은 50대 이상 중장년층
투자 수익률 낮아지며 임대인 대출 상환 난항

10억원을 초과하는 빚을 진 고액 채무자들의 파산 신청이 급증하고 있는 것으로 나타났다. 개인파산 신청자가 급증함에 따라 그 유형 또한 매우 다양해진 가운데 상업용 부동산의 불황이 그 배경으로 지목돼 눈길을 끈다.

채무총액 평균값 4억원 ‘훌쩍’

6일 서울회생법원이 공개한 ‘2024년 개인회생 및 파산사건 통계조사 결과보고서’에 따르면 올해 상반기 서울회생법원에 접수된 개인파산 사건 중 채무 총액이 10억원을 초과하는 채무자의 비율은 10.68%로 집계됐다. 이는 2021년 6.08% 수준에서 2022년 6.5%, 2023년 7.17% 등 꾸준히 증가한 결과다. 올 상반기 채무총액의 평균값 또한 4억3,320만원을 기록하면서 3년 2021년 상반기 2억3,944만원과 비교해 2배가량 뛰었다.

연령별로는 50대 이상 채무자의 개인파산 신청이 77.19%로 대부분을 차지했다. 특히 60대 이상이 49.64%로 가장 높았고, 50대가 27.55%로 뒤를 이었다. 20대 이하는 2.09%에 그쳤고, 30대와 40대는 각각 5.21%, 15.51%로 집계됐다. 이는 30대 이하 채무자들의 경우 비교적 구직 활동이 용이하다는 데 따른 것으로 분석된다. 이들은 파산보다는 개인회생을 선택하는 경향을 보인다. 개인회생은 단기간 채무를 감당할 수는 없지만, 소득은 있는 채무자가 선택할 수 있는 제도다. 은퇴 등을 이유로 고정 소득이 없는 노년층은 채무를 갚은 능력이 상대적으로 부족해 개인회생 대신 파산을 택할 수밖에 없다.

파산 신청자들의 연령대가 높아지면서 과거에 파산을 신청했거나 이미 파산 면책을 받은 채무자가 다시 법원을 찾는 재파산자도 증가세를 보였다. 2021년 5.52% 수준이던 재파산자는 2022년에는 6.5%, 지난해 6.71%로 꾸준히 늘다가 올해 상반기 9.78%를 기록했다. 전체 개인파산 10건 중 1건은 재파산인 셈이다. 이와 관련해 한 법조계 관계자는 “재파산자 대부분은 생계비조차 감당하기 어려운 고령층이 많다”며 “이전에 면책 결정을 받은 채무자는 신용정보가 보관돼 있어 대출이 어려운데, 이들 중 일부는 가족 명의로 사업을 하다가 함께 신용불량자가 되는 경우가 많다”고 설명했다.

고액 채무자가 늘면서 개인파산 신청자의 유형도 다양해졌다. 경제적 어려움을 극복하지 못한 취약계층이 주를 이루던 과거와 달리, 높은 소득과 자산을 보유하고 있다가 거액의 부채를 해결하지 못해 법원을 찾는 사례가 급증한 것이다. 사무실과 상가 등 상업용 건물을 매입한 임대인들의 파산이 대표적이다. 장기화한 부동산 경기 침체와 고강도 대출 규제 등이 맞물리면서 대출 원리금을 갚지 못하는 사례가 급증한 것이다. 한 도산 전문 법조인은 “예전엔 재산이 적고 빚도 많지 않은 채무자들이 유관기관의 도움을 받아서 파산을 신청하는 경우가 많았는데, 최근에는 적극적으로 경제활동을 하다가 거액의 부채를 감당하지 못하는 지경에 이르러 파산을 신청하는 사례가 증가하는 추세”라고 말했다.

도심 오피스 줄줄이 외곽행

임대인들의 난감한 상황은 높은 공실률에서도 잘 드러난다. 상업용 부동산 정보 업체 알스퀘어에 따르면 3분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.9%를 기록했다. 이는 직전 분기 대비 0.3%p 상승한 수치로, 소폭이지만 3분기 연속 증가세를 보였다. 공실률이 증가하며 임대료 상승세는 둔화했다. 같은 기간 서울 오피스 3.3㎡당 명목 임대료는 97,000원으로, 전 분기 대비 0.9% 증가에 그쳤다.

공실률에 가장 큰 영향을 받은 지역은 광화문과 시청 권역인 것으로 집계됐다. 해당 도심권역의 3분기 오피스 공실률은 3.1%로 전 분기 대비 0.5%p 상승했다. 특히 대기업이 임차해 있던 초대형 빌딩의 공실률은 0.7%p 상승한 2.5%로, 서울 주요 권역 중 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅 실장은 “경영 효율화를 목적으로 본사 이전을 계획하는 임차사들의 임대 전략 변화가 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다”고 분석했다.

온라인으로 몰린 소비자들, 오프라인 상가 ‘텅텅’

상가 임대차 시장은 상황이 훨씬 심각하다. 최근 소비 트렌드가 오프라인에서 온라인으로 바뀌면서 상가 수요가 줄고, 신도시에서까지 상가 공실률이 치솟은 것이다. 한국부동산원에 따르면, 지난 3분기 수도권 주요 신도시의 집합 상가 공실률은 남양주 다산 14.5%, 김포 한강 8.9%, 하남 미사 6.1%, 위례 5.7% 등으로 나타났다. 주상복합 용지의 경우 10% 이상을 반드시 상업 시설로 채워야 하기 때문에 상가 분양에 실패하거나 임차인을 찾지 못하면 막대한 손실로 이어지곤 한다.

공실률 증가세가 이어지면서 임대인들의 투자 수익률도 낮아졌다. 3분기 상업용 부동산의 투자수익률은 오피스 1.41%, 중대형 상가 0.92%, 소규모 상가 0.80%, 집합 상가 1.20%로 오피스, 상가 모두 직전 분기 대비 하락했다. 높은 공실률과 운영 경비 증가, 재산세 부과 등이 맞물린 결과다. 한국부동산원은 “상가 통합 임대가격지수가 지난해 이후 꾸준히 하락세를 보이는 가운데 뚝섬, 용산 등 극히 일부 지역에서만 관광객 유입에 따른 상권 활성화가 기대되는 상황”이라고 말했다. 이어 “다만 기존 상권은 유동 인구 분산에 따른 매출 감소로 인해 상권 침체가 심화하는 모습”이라고 덧붙였다.