공급난·전세매물 감소, 오름세 지속되는 서울 아파트값
5월 9일 양도세 중과 임박, 매물 적체 속 매도자·매수자 간 눈치싸움
지방선거 앞둔 정책 시험대, 유예 종료 후 수급 재편 가능성

공급 부족 우려가 서울 주택 가격 상승세의 배경으로 작용하는 가운데, 대출규제와 세제 압박이 매수세를 억누르며 시장의 불균형이 커지고 있다. 주택 매매가격지수는 오름세를 유지하고 있으나, 누적되는 매물량에 비해 거래 체결은 정체되며 관망세가 이어지는 양상이다. 특히 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장의 수급 재편이 진행 중으로, 이는 지방선거와 맞물려 향후 부동산 시장의 방향성을 가늠할 지표가 될 전망이다.

서울 집값 상승폭 확대, 규제 장벽에 매수세 위축·매물 적체

19일 한국부동산원이 발표한 1월 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면, 서울의 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 0.91% 상승하며 2개월 연속 오름세를 기록했다. 전월 상승 폭인 0.80%보다 0.11%포인트 확대된 수치지만, 10·15 대책 발표를 앞두고 한강 벨트권을 중심으로 갭투자가 성행했던 지난해 10월(1.19%)과 비교하면 오름세는 다소 완화된 수준이다. 자치구별로는 송파구(1.56%)가 가락·송파동 대단지 위주로 큰 폭의 상승을 보였으며, 동작구(1.45%)와 성동구(1.37%) 등 정주 여건이 우수한 단지들이 강세를 나타냈다. 강북권에서도 재건축 기대감이 높은 용산구(1.33%)와 중구(1.18%)가 상승세를 주도했다.

이러한 가격 변동은 신축 입주 물량의 급감과 임차 시장 불안에 따른 공급 부족 우려가 고강도 규제 이후 위축됐던 매수심리를 자극하며 가격 상승을 견인한 결과로 풀이된다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 지난해(3만1,856가구)보다 48% 급감한 1만6,412가구에 그칠 것으로 전망된다. 정부가 9.7 공급 대책에 이어 1.29 대책까지 발표하며 대응에 나섰으나, 착공 후 입주까지 소요되는 물리적 시간을 고려하면 단기적으로 유의미한 공급이 이뤄지기 어렵다는 인식이 시장에 확산됐기 때문이다. 여기에 임차 시장에서 전세 매물이 급감하며 주거 불안을 느낀 수요자들이 매매로 선회하는 모습도 관측된다. 실제 지난달 말 서울 아파트 전세 매물은 2만1,785건으로 전년 동월(2만8,441건) 대비 대폭 감소했다.

다만 시장 전반의 실질적인 매수세는 강력한 대출 규제와 세제 압박의 여파로 하락세를 면치 못하고 있다. 공급 불안이 잠재적 수요를 자극하고 있음에도, 다주택자 대상 규제 강화로 인해 매물은 늘고 수요는 줄어드는 상반된 흐름이 뚜렷해진 탓이다. 이달 19일 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만4,207건으로, 양도세 중과 유예 종료 방침이 공식화된 직후보다 14.2% 폭증하며 역대 최고 수준의 적체를 보이고 있다. 반면 지난해 시행된 6.27 및 10.15 대책으로 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 낮아지고 15억원 초과 단지의 대출이 제한되면서 실질 구매력은 급격히 위축됐다. 서울 아파트 평균 매매가가 15억2,162만원에 달해 자금 조달 부담이 가중되자 매수우위지수는 85.3까지 하락했으며, 특히 고가 주택이 밀집한 강남 11개 구는 81.8을 기록하며 매수세 위축이 한층 심화된 것으로 확인됐다.

양도세 중과 유예 중단, 눈치싸움 속 지역별 양극화

정책적 압박이 시장의 과열을 억제하며 속도 조절에 들어갔다는 진단이 나오는 가운데, 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 더 이상 연장하지 않겠다는 방침을 확정하면서 오는 5월 9일이 시장 향방의 중대한 분수령으로 부각됐다. 이번 결정으로 조정대상지역 내 다주택자들은 유예 기한 이후 주택을 매도할 경우, 과거 7·10 대책에 따른 중과 세율을 적용받게 된다. 이에 따라 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 가산된 세 부담을 지게 된다. 지난 윤석열 정부 기간 약 4년간 한시적으로 유지됐던 세제 혜택이 종료됨에 따라, 중과세를 피하려는 다주택자들은 자산 처분 시점을 두고 복합적인 이해득실을 따져야 하는 상황에 직면한 것이다.

이에 시장에서는 5월 9일 전까지 절세 목적의 급매물이 쏟아지며 일부 가격 조정이 일어날 가능성에 주목하고 있다. 실제로 부동산 플랫폼 아실에 따르면 관련 발표가 있었던 지난달 23일 이후, 가격 상승 폭이 컸던 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 매물이 소폭 증가하는 추세다. 서울 송파구의 경우 아파트 매매 매물 수가 3,526건에서 3,598건으로 약 2% 늘어났다. 여기에 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역 및 투기과열지구로 묶여 갭투자나 유주택자의 추가 진입이 까다로워진 점도 매물 적체를 가속화하는 요인으로 꼽힌다.

일부 다주택자들이 호가를 낮추며 대응에 나섰음에도 불구하고, 실제 계약 체결 속도는 여전히 정체된 양상이다. 대출 한도 추가 축소나 지방선거 이후 보유세 인상설 같은 추측성 정보가 공유되면서 매수자들의 관망세가 더욱 깊어졌기 때문이다. 송파구 내 주요 단지에서 수억원 하향 조정된 매물이 등장하고 있으나, 매수자들은 추가 하락을 기대하며 계약을 미루는 분위기다. 결국 가격을 낮춰서라도 처분하려는 매도자와 더 낮은 가격을 기다리는 매수자 사이의 대기 심리가 정면으로 충돌하며 거래 실종 속 ‘눈치싸움’이 치열해지고 있다.

반면 가격 부담이 상대적으로 낮은 지역은 실수요가 이어지며 양극화 현상을 보였다. 관악구는 봉천·신림동 대단지를 중심으로 0.40% 올라 서울 최고 상승률을 기록했으며, 노·도·강 및 금·관·구 등 외곽 지역에서도 가격 지지세가 확인됐다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "이번 조치로 다주택자들이 유예기간 내 매도를 서두를 유인이 커진 만큼, 매수자의 거래 협상력이 한층 높아진 상황"이라고 분석했다.

지방선거 앞두고 심판대에 오른 부동산 정책

지방선거를 앞둔 시점에서 이번 부동산 정책 사이클은 정치적 성패를 가를 심판대로 인식된다. 다주택자 압박 카드가 단기적으로 매물 출회를 자극해 서울 집값 상승세를 확실히 저지한다면, 정부는 투기 수요 억제가 시장 안정의 핵심이라는 정책적 성과를 강조하게 된다. 이는 향후 규제 중심의 정책 기조를 강화하는 강력한 동력이 될 것이며 유권자들에게도 정책의 유효성을 증명하는 계기가 될 전망이다. 현재 시장 내부에서는 집값 급등의 원인을 두고 다주택자의 투기적 수요가 불안의 근원이라는 주장과 지난 10여 년간 지속된 도심 정비사업 지연에 따른 공급 부족이 원인이라는 두 주장이 맞서고 있다.

전문가들은 이번 상승률 둔화를 아파트값의 완전한 추세 전환으로 단정하기는 이르다고 분석한다. 송승현 도시와경제 대표는 양도세 중과 유예가 종료되면 세율이 20~30%포인트 높아지기 때문에 5월 9일 전까지는 매물 증가세가 이어지겠지만, 그 이후에는 보유를 선택한 다주택자들이 매도를 미루는 매물 잠김 현상이 나타나 상승 압력이 재차 커질 수 있다고 경고했다. 결국 유예기간 내 매도를 완료해야 하는 집주인들의 조급함과 하락을 기다리는 매수자 사이에서 발생하는 매물 소화 결과에 따라 주택 시장의 가격 구조가 재편될 것이며, 이는 향후 장기적인 부동산 질서를 결정짓는 가늠자가 될 것으로 보인다.

이러한 정책 변화는 임대차 시장에도 영향을 미칠 전망이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 다주택자 규제가 강화되면 고가 1주택에 집중하는 '똘똘한 한 채' 현상이 심화되고, 이 과정에서 다주택자의 보유 주택이 실수요자에게 손바뀜되면서 가족 단위 전세 매물이 줄어드는 부작용이 나타날 수 있다고 지적했다. 한편 정부는 외부 연구용역을 통해 보유세를 높이고 취득세를 낮추는 방향의 부동산 세제 합리화 방안을 마련한다는 구상이다. 거주 여부나 주택 가액에 따른 과세 차등화 등 다양한 정책 카드가 거론되는 가운데, 5월 9일을 전후로 형성될 시장의 분기점이 향후 세제 개편의 속도와 강도를 결정할 중요한 성적표가 될 것으로 관측된다.