정부 '11차 부동산 시장 및 공급상황 점검 TF' 개최
지방 부동산 경기 활성화 위해 세제 혜택 확대
인구감소지역 1주택 구입한 1주택자, 양도·종부세 중과 안 된다

정부가 지방 부동산 경기 활성화를 위해 세제 혜택을 확대키로 했다. 지난해 1월 이후 취득한 지방의 준공 후 미분양 주택에 대해 취득·양도·종부세 산정 시 주택 수 제외에 이어 추가 대책을 꺼내 든 것이다.

지방 준공 후 미분양 주택 구입 시 1주택자 간주

10일 기획재정부·국토교통부 등 관계부처에 따르면 올해부터는 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구매하면 양도·종부세를 산정할 때 1세대 1주택 특례를 적용한다. 지방 준공 후 미분양 아파트를 2년 이상 임대로 활용한 주택건설사업자에 대해서는 원시취득세를 최대 50% 감면한다.

또한 2025년 경제정책방향에 포함된 종부세에서 1가구 1주택 특례를 적용하고 취득세 산정시 중과배제되는 지방 주택 대상을 확대하는 종합부동산세법·지방세법 시행령 개정도 1분기 중 신속히 추진할 계획이다. 이에 따라 종부세 1가구 1주택자 특례가 적용되는 지방 주택 대상은 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로, 그리고 취득세 중과가 제외되는 저가주택은 공시가격 1억원 이하에서 2억원 이하로 확대한다.

지방 미분양 수십채 사도 양도세 비과세

정부의 이번 1주택자 특례는 지난해 1·10 공급대책의 후속 조치로 풀이된다. 지난해 1월 정부는 올해까지 한시적으로 소형 주택이나 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입해도 중과세를 감면해 주기로 했다. 주택 수에 따라 세율이 높아지는 취득세나 종합부동산세 등 세 부담을 낮춰 주택을 추가 매수해 다주택자가 되는 부담을 낮춰주겠다는 것이다.

구체적으로 지방의 준공 후 미분양 주택(면적 85㎡, 6억원 이하, 아파트 포함)은 소형 주택과 달리 종부세를 산정할 때 기존 1주택자라면 1가구 1주택 특례를 적용해 추가로 주택을 매입해도 1주택자와 같이 12억원을 공제한다. 또 기존 1주택자가 미분양 주택 수십 채를 매입했더라도, 기존 주택을 팔 때 양도 금액이 12억원 이하면 기존 주택에 대해서는 1주택자와 마찬가지로 양도세 비과세 혜택이 그대로 적용된다. 예컨대 서울 강동구 고덕그라시움 전용 84㎡(공시가격 20억원)를 보유한 사람이 지방 준공 후 미분양 1채를 4억원(공시가격 2억원)에 매입하면 종부세가 10분의 1로 줄어든다. 2주택자가 됐지만 1가구 1주택 특례를 적용받은 결과다.

전국 악성 미분양 주택 중 8할이 지방 소재

다만 이 같은 세제 혜택이 얼마나 수요를 끌어낼지는 미지수다. 서울 인기 주거지 아파트는 가격이 뛰고, 지방 주택 시장은 얼어붙는 양극화 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있어서다. 국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 1만8,644호로 전월 대비 1.8% 증가했는데 이 중 80%에 달하는 1만4,464가구가 지방에 위치해 있다. 정부가 지난해 잇따라 주택공급 및 부동산 시장 활성화 대책을 내놓으면서 미분양 해소에 나섰지만 증가 추세는 오히려 강화되고 있는 것이다.

준공 후 미분양은 단순히 시장의 문제를 넘어 한국 산업 경제에도 큰 영향을 미치는 요소다. 미분양 주택이 쌓일수록 투자금을 회수하지 못해 건설사의 자금난이 심화하고, 부도와 폐업으로 이어지는 악순환이 나타날 수 있기 때문이다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 지난해 11월까지 부도를 신고한 건설업체는 27곳으로 집계됐다. 이는 전년 동기(13곳) 대비 두 배 이상 늘어난 규모이자, 2019년 이후 최대치다.

경영난으로 스스로 문을 닫은 폐업 건설사도 지난해 10월 기준 2104곳으로 전년 같은 기간보다 10.4% 증가했다. 특히 최근 몇 년간 지방을 중심으로 미분양 물량이 급증하며 중견 건설사들의 자금 부담이 심화되고 있는 상황이다. 중견 건설사들이 주로 사업을 진행하는 지방 사업지는 서울이나 수도권에 비해 수요가 낮아 미분양 위험이 더욱 크다.

이에 전문가들은 정부의 미분양 해소를 위한 움직임은 긍정적이지만 보다 직접적인 미분양 해소 방안이 필요하다고 조언한다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부는 미분양 문제를 해결하기 위해 세제 완화와 양도세 면제 등을 적극적으로 검토해야 한다"며 "미분양 해소를 위해서는 결국 주택 거래가 활성화될 수 있도록 수요를 촉진시켜 미분양 물량을 줄이는 데 집중해야 한다"고 강조했다.