현장서 잇단 반발·갈등 야기하는 '소셜믹스'
소셜믹스 위반에 현금 기부채납하는 사례도
별도 제재 조항 없어 사실상 소셜믹스 회피

서울시가 추진해 온 소셜믹스 정책이 재건축 현장에서 잇따른 갈등을 야기하자, 오세훈 서울시장이 최근 내부 회의에서 제도 적용의 유연성을 검토하라고 지시했다. 분양과 임대주택을 단지 내에 혼합 배치하는 것을 원칙으로 한 기존 정책이 일부 재건축 조합의 강한 반발에 직면하면서 사업 지연 우려가 커지자, 원칙론에만 기대기보다는 현실적인 대안을 모색하겠다는 취지로 해석된다.

'소셜믹스'로 실거주 수요자와 조합원 갈등 야기

27일 서울시에 따르면 오 시장은 최근 간부회의에서 '소셜믹스의 본질적 철학이 침해되지 않는 범위에서 임대주택 수를 늘릴 수 있도록 다양한 방법을 검토해 보라'는 취지로 제도 개선 방안을 주문했다. 소셜믹스는 단지 내 분양주택과 임대주택을 고루 섞어 입주민 간 차별을 없애는 정책을 말한다. 임대주택을 모든 동에 균등 배치하는 큰 원칙은 유지하되, 조합 반발 등으로 인해 한강 인접 동에 임대주택을 넣지 못할 경우에는 임대주택 공급 물량을 늘리거나 추가 기부채납을 허용하는 식으로 대응하자는 취지다.

서울시는 그동안 조합·임대 구분 없는 추첨 동호수 배치, 임대주택에도 한강 조망권 확보 등과 같은 소셜믹스 정책을 유지해 왔다. 이로 인해 송파구 잠실주공5단지, 여의도 공작아파트 등에서는 재산권 침해라는 반발과 함께 실거주 수요자와 조합 간 갈등이 불거졌다. 일부 단지에서 소셜믹스 관련한 갈등이 반복되고 이 과정에서 인해 사업 자체가 추진 동력을 잃을 수 있다는 우려가 나오자, 서울시가 보다 명확한 기준을 만드는 동시에 정책을 유연화하는 쪽으로 방향을 선회한 것으로 풀이된다.

대치 재건축 사업에 감정가 3.5배 현금 기부채납

최근에는 실제로 서울시가 소셜믹스 대신 추가 기부채납을 받은 사례도 나왔다. 지난 21일 서울시는 제8차 도시계획위원회를 열고 강남구 대치동 964번지 일대 '대치동 구마을3지구 재건축 정비사업 정비계획 변경안'을 원안 가결했다. 아파트명은 '디에이치 대치 에델루이(현대건설)'로 최고 16층 높이 총 282가구로 조성되며 이 가운데 임대주택은 37가구다. 대상지는 서울 지하철 2호선 삼성역과 3호선 대치역 사이에 위치해 대치동 유명 학원가와도 인접해 있다.

앞서 재건축 조합은 동호수 추첨에서 일반분양과 임대주택을 동시에 진행하지 않아 논란이 됐다. 조합원과 임대주택 대상자에 대한 추첨을 함께 진행한 뒤 나중에 일반분양 공고를 내는 것이 원칙이지만, 조합은 이 원칙을 어기고 임대·분양주택 각각 분리해 추첨을 진행한 것이다. 서울시는 일반분양이 끝난 뒤에야 뒤늦게 이 사실을 인지했고, 정비계획 변경 심의에서 별도 추첨을 조건부로 수용하는 대신 20억원의 현금 기부채납을 부과했다. 이는 토지 감정평가 금액(1㎡당 3,880만원)의 3.5배에 해당하는 규모다.

서울시는 벌칙 조항이 없어 제도적 제재가 어려운 상황에서 가능한 수준의 페널티였다고 설명했다. 하지만 조합 측은 오히려 이 같은 결과가 나온 것을 반기는 분위기다. 디에이치 대치 에델루이 단지는 용적률 인센티브도 거의 회수되지 않았고, 허용 용적률이 기존 184.33%에서 183.85%로 소폭 줄었을 뿐 정비계획 용적률(202.63%)과 예정 법적상한용적률(249.95%)은 변동이 없었다. 이처럼 현금 기부채납을 통해 소셜믹스를 사실상 회피한 첫 사례가 등장하면서, 서울시가 2021년부터 추진해 온 ‘임대-분양 완전혼합’ 정책의 실효성에도 의문이 제기되고 있다.

서울시 오락가락 정책에 '신통기획 1호'도 논란

소셜믹스 논란은 서울시의 대표 재개발 정책인 '신속통합기획(신통기획)' 1호 사업지에서도 불거졌다. 오 시장이 2년 전 직접 현장을 찾아 사업 추진을 선언했던 관악구 신림1구역이 예상치 못한 내부 충돌로 난관에 봉착한 것이다. 신림1구역은 약 22만3,000㎡ 규모로 낡은 저층 주택 2,886가구가 밀집한 지역이다. 2008년부터 재개발이 논의됐지만, 무허가 건축물 등으로 인해 사업은 수년간 제자리걸음을 반복했다.

그러나 2021년 신통기획 도입이 전환점이 됐다. 신통기획 도입 이후 서울시와 조합이 공동으로 정비계획을 수립하면서 사업은 빠르게 속도를 냈다. 실제로 신림1구역은 신통기획에 참여한 지 7개월 만에 정비위원회 심의를 통과했다. 당시 확정된 계획안에는 최고 29층, 총 4,104가구 규모의 대단지 아파트 건립과 함께 임대상가와 소형 임대주택 646가구를 별동으로 배치하고, 삼각형 형태의 랜드마크 디자인을 적용한다는 구상이 담겼다.

그러나 이후 건축 심의 과정에서 서울시 건축위원회가 "임대주택을 별도로 두는 방식은 소셜믹스 원칙에 어긋난다며 제동을 걸었다. 조합은 임대주택을 일반분양과 혼합 배치하도록 재설계를 요구받았고, 랜드마크 동의 건축계획도 사업시행인가 이전까지 제출해야 하는 조건이 추가됐다. 당시 조합은 "서울시가 직접 마련한 계획안을 내부 부서가 번복한 것"이라며 "설계 공모까지 진행한 상황에서 행정 일관성이 없다"고 반발했고, 서울시는 "임대주택 거주민에 대한 차별을 방지하려는 공공적 가치 판단"이라고 해명했다.