부동산 허위 계약·계약 해지 급증, 단기 거래량 지표 왜곡에 부동산 교란 우려

최근 5년간 아파트 계약 취소 11만 건
허위 계약으로 집값 띄우기 의혹 제기
실제 계약 해제 사례 확인하기 어려워

최근 5년간 아파트 매매 계약을 체결한 뒤 취소한 사례가 10만 건을 넘어선 것으로 나타났다. 이를 두고 부동산업계에서는 단순히 변심에 따른 계약 해제 외에 ‘신고가 띄우기’를 통한 시세 조작 등 허위 계약 가능성이 제기되면서 시장 질서 교란에 대한 우려가 커지고 있다. 일각에서는 단기 거래량 변화만을 주목하기보다는 경제성장률, 금리, 경기 상황 등 거시경제적 흐름 속에서 부동산 시장을 종합적으로 해석할 필요가 있다는 지적도 나온다.

올해 계약 해제 건수, 지난해 연간 수치에 근접

24일 국회 국토교통위원회 소속 김정재 국민의힘 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면, 2021년부터 올해 8월까지 집계된 아파트 매매 계약 해제 건수는 총 11만882건에 달했다. 연도별 추이를 보면 2021년 28,432건에서 2022년 1만4,277건으로 감소했다가 2023년 1만8,283건으로 반등했다. 이어 지난해에는 2만6,438건으로 급증했고, 올해는 8월 기준 2만3,452건으로 이미 지난해 연간 수치에 근접했다. 이 같은 추세라면 올해 역대 최대 규모를 기록할 것으로 전망된다.

아파트 거래 취소 현상은 수도권에서 두드러졌다. 경기도는 2021년부터 올해 8월까지 2만7,881건이 발생했고, 서울은 같은 기간 1만1,057건, 인천은 6,757건의 거래 해제가 있었다. 비수도권에서는 △경남 8,624건 △부산 8,250건 △충남 6,259건 △경북 5,718건의 순으로 집계됐다. 특히 올해 상반기 수도권에서는 10억원이 넘는 고가 아파트의 매매 계약 해지 비중이 크게 늘었다. 6·27 부동산 대책 발표 전 26.9%였던 10억원 초과 아파트 계약 취소 비중이 대책 발표 후 35.0%로 8.1%포인트 상승했다.

이러한 현상을 두고 업계는 집값을 띄우기 위한 허위 계약 가능성을 제기한다. 매도자와 매수자가 짜고 높은 가격에 아파트를 매매한 것처럼 허위 신고한 뒤 주변 아파트의 시세를 끌어올린 다음 계약을 해제하는 방식이다. 최근 실질적인 매수세가 부족한 상황에서 이러한 허위 신고가 이뤄지면 해당 단지의 시세가 부풀려지면서 주변 아파트 가격 상승에도 영향을 미친다. 허위 거래가가 시세의 기준점이 돼 실수요자가 더 높은 가격에 매물을 매수하게 유도하는 착시 효과를 만들어내는 셈이다.

금리 혜택 위해 전자계약서 전환한 사례도 있어

물론 아파트 매매 계약 해지는 당사자 간 자금 사정이나 변심 등 정상적인 계약 절차에서도 발생할 수 있다. 실제로 올해 상반기 서울 아파트 거래 취소가 급증한 데는 부동산 전자계약서 작성의 영향이 컸던 것으로 나타났다. 한국도시연구소가 발표한 ‘서울 아파트 실거래가 분석’을 보면, 매월 100여 건 수준이던 거래 해제 건수는 시장이 과열 분위기가 감지된 5월부터 915건으로 급증했고, 6월에는 1,067건으로 치솟았다. 당시 이재명 정부의 부동산 대책 발표를 앞두고 '의도적 집값 띄우기'라는 우려가 나왔지만, 실제 원인은 달랐던 것이다.

매매 계약 해제를 사유별로 보면, 전자계약서 전환을 위한 기존 계약 해제가 증가한 것을 알 수 있다. 강남구의 경우, 전자계약서 작성이 35%로 가장 많았고, 계약 일자·중도금 일자 또는 명의자를 변경하는 등의 계약정보 변경이 30%, 오기·누락 사항 정정이 26%였다. 집값 시세 변동 등으로 인해 매도자·매수자 간 합의로 해제된 경우는 6%에 불과했다. 올해 5~6월 신고가 매매가 급증했던 성동구에서도 전자계약서 작성이 31.9%로 오기·누락 사항 정정(32.8%)과 비슷한 수준으로 많았다. 매도자·매수자 간 합의에 의한 해제는 3.4%에 그쳤다.

부동산 전자계약서는 기존 종이 계약서를 대신해 온라인 서명으로 매매·임대차 계약을 체결하는 제도다. 국토교통부가 계약 과정을 간소화하고 거래 투명성을 높이겠다는 취지로 2016년 서초구에서 시작해 2018년 전국으로 확대 운영하고 있다. 이 시기 전자계약 거래가 가파르게 늘어난 가장 큰 이유는 금리 혜택이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행과 부산·경남·대구·전북은행 등 지방은행은 주택 매매·전세자금 대출을 받을 때 전자계약을 하면 0.1~0.2%포인트 금리 인하 혜택을 제공하며, 대부분 부수 거래와 상관없이 금리 혜택을 받을 수 있다.

거시경제 지표로 보면 '부동산 버블' 해소 조짐

문제는 이러한 계약 해지 건수가 공식 거래량에 포함된다는 점이다. 최근 거래 해제 급증에 대한 원인과 상관없이 해당 건수가 서울시 부동산 정보광장이 집계하는 거래량에 포함되고 언론도 이를 그대로 인용해 보도하고 있다. 이로 인해 실제보다 거래가 활발하고 가격이 높은 것처럼 보일 가능성이 크다. 올해 서울 아파트 시장에서 발생한 계약 해제 규모를 금액으로 추산하면 총 5조2,500억원에 달하지만, 이 중 계약금 포기가 실제로 얼마만큼 이뤄졌는지는 확인할 방법은 없다. 계약금 입금 여부조차 검증이 불가능한 상황이다.

지하철역과 150m 내에 위치한 일부 초역세권 아파트 단지의 매매가가 전체 시세 상승을 이끄는 현상도 부동산 시장의 흐름을 왜곡하는 요인으로 꼽힌다. 부동산 시장 분석업체 부동산인포에 따르면 최근 5년(2020년~2024년)간 44개의 서울 초역세권 아파트 단지의 평균 집값이 38.6% 상승했다. 같은 기간 서울 전체 아파트 평균 매매가격 상승률(33.2%)에 비하면 5.4%포인트 높은 수치다. 업계에서는 초역세권 단지의 투자 가치가 비교적 높은 것은 사실이지만, 가격 상승 폭이 과도하게 큰 매물도 있어 주의해야 한다는 입장이다. 

이런 현상을 두고 일각에서는 단순히 단기 거래량만 보기보다는 거시경제 데이터를 중심으로 부동산 시장을 분석할 필요가 있다고 지적한다. 실제 명목 국내총생산(GDP)과 서울시 아파트 실거래가 추이를 비교한 자료를 보면, 국내에서 가장 고평가된 것으로 평가받는 서울 아파트조차 경제성장률보다 낮은 수준에 형성돼 있다. 특히 2020년대 초반에 형성된 버블은 이미 상당 부분 해소됐다는 평가다. 강남권의 일부 트로피 아파트의 경우, 여전히 고평가 논란이 있지만 최상급 입지의 자산은 일반적인 경제 논리만으로는 설명하기 어려운 측면이 있다.