“6·27 규제 영향 본격화” 9월 가계대출 증가폭 반토막, 집값 안정화 기대

대출 규제 여파로 가계대출 증가폭 급감
신용 위축 속 자산가 중심 경매시장 과열
허위 신고 세력 단속 등 시장 신뢰 회복 과제로

전(全)금융권 가계대출이 한 달 만에 급격히 식었다. 6·27 부동산 대책 이후 신용 수요 둔화가 맞물리며 대출 증가세도 안정화되는 양상이다. 대출 흐름이 진정세를 보이면서 과열됐던 주택 시장도 점차 안정 국면에 접어들 것이란 전망이 나오는 가운데, 남은 과제로 ‘허위 거래 신고’ 등 시장 교란 세력의 근절이 지목된다. 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하지 못하면 규제 효과 역시 일시적 안정에 그칠 수 있다는 지적이다.

9월 全금융권 가계대출, 1.1조↑

16일 금융위원회와 금융감독원이 발표한 '2025년 9월중 가계대출 동향(잠정)' 자료에 따르면 지난달 전 금융원 가계대출은 1조1,000억원 증가했다. 8월(4조7,000억원) 대비 증가폭이 축소됐다. 대출항목별로 보면 주택담보대출이 3조6,000억원 증가해 전월(5조1,000억원) 대비 증가폭이 축소됐다. 은행권과 2금융권 역시 주담대가 감소했다. 신용대출 등 기타대출은 2조4,000억원 줄었는데 감소폭이 전월(4,000억원) 대비 확대됐다.

업권별로는 은행권 가계대출이 2조원 증가해 전월(4조1,000억원) 대비 증가폭이 축소됐다. 지난달 6,000억원 증가했던 2금융권 가계대출은 9,000억원 감소 전환했다. 금융당국 관계자는 “주택매매 거래량 감소 등 6·27 대책의 영향이 시차를 두고 본격화되면서 신규 주담대 증가 규모가 줄었다”며 “휴가철이 지나 자금 수요가 줄며 신용대출 감소폭도 늘었다”고 했다.

같은 날 한국은행이 발표 '금융시장 동향'에서도 금융권 전체 가계대출 잔액은 지난달 1조원 늘어나는 데 그쳤다. 한은에 따르면 9월 말 기준 예금은행의 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 8월 말보다 2조원 많은 1,170조2,000억원으로 집계됐다. 지난 6월 6조2,000억원에 이르던 가계대출 증가 폭은 6·27 대책 이후 7월 2조7,000억원으로 줄었다가 8월 다시 4조원대로 반등했지만, 9월에는 다시 절반 수준으로 축소됐다. 대출 종류별로는 전세자금 대출을 포함한 주담대(932조7,000억원)가 2조5,000억원 늘었고, 반대로 신용대출 등 기타 대출(236조6,000억원)은 5,000억원 줄었다.

현금 자산가만 남은 경매시장, 초고가 아파트 활황

강력한 대출 규제로 아파트 거래건수도 급감했으나, 경매시장은 다시 활기를 띠는 모습이다. 이는 전형적인 ‘이중구조’의 착시라는 평가다. 유동성이 막히면서 대출이 어려운 서민층은 시장에서 밀려나고, 현금 유동성을 보유한 자산가들만 진입하기 때문이다. 실제 지난달 30일 서울중앙지방법원 아파트 한 채(강남구 압구정동 미성아파트, 전용면적 106㎡)의 경매가 진행됐는데, 감정가의 153.20%인 52억822만원에 낙찰됐다. 50억원이 넘는 초고가 매물임에도 응찰자 수는 15명에 달했다.

이 같은 관심은 서울 아파트 일부에만 쏠리고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 9월 서울 아파트 물건의 경매 낙찰가율은 100%에 육박하는 99.50%를 기록했다. 2022년 하반기 금리인상을 기점으로 등락을 반복하다 최근 상승세를 지속하고 있어서다. 낙찰률도 3년 반 만에 50%를 넘겼다. 서울에서도 낙찰가율이 높은 지역은 강남권과 소위 ‘한강벨트’에 속한다. 지지옥션에 의하면 9월 낙찰가율 10위권 물건이 위치한 자치구는 강남구, 송파구, 성동구, 용산구, 동작구, 광진구 등 5개에 불과했다. 모두 강남과 한강변이다.

반면 ‘저렴한 물건’을 찾던 경매 투자자들의 심리가 꺾인 탓에 오피스텔, 다세대·연립, 상가 같은 비(非)아파트 물건은 여전히 유찰을 거듭하고 있다. 6·27 대책 등으로 대출 규제가 대폭 강화된 데다 전세사기, 경기 불황으로 인한 폐업 등으로 대출한도도 예전같이 나오지 않기 때문이다. 서울에서도 이들 물건의 수는 늘고 있지만 낙찰률과 낙찰가율은 하락세다.

서울 집값, 특정 세력 장난에 10억 이상 부풀려져

전문가들은 가계대출 증가폭 둔화와 초고가 매물에 집중된 경매시장을 두고 과잉 유동성이 만들어 온 자산 거품의 순환고리가 끊어지고 있다는 진단을 내놓고 있다. 일각에서는 거래 위축이 오히려 전월세 수요를 자극해 집값 상승을 더욱 부추길 것이라는 주장도 나오지만, 실물자산의 본질은 환금성에 있다는 게 전문가 중론이다. 유동성이 막힌 시장에서 자산은 팔려야 돈이 되고, 환금성이 사라지면 결국 급매 등으로 시장 균형이 조정된다는 것이다.

전문가들은 남은 과제로 '허위 거래 신고'를 지목한다. 서울 아파트 시장이 연일 천정부지로 올랐던 배경에는 일부 투기 세력의 고의적 가격 띄우기가 숨어 있기 때문이다. 국토교통부가 최근 확인한 집값 띄우기 의심 사례만 해도 올해 8건, 최근 2년간 총 425건에 달한다. 국토부는 이달 8건의 의심 정황을 확인해 2건은 수사의뢰를 완료했고 6건은 조만간 의뢰를 완료할 계획이다. 국토부 조사에 따르면 시세보다 높은 가격으로 허위 거래를 신고한 뒤 계약을 해제하고, 제3자에게 더 높은 가격에 매도하는 사례가 다수 확인됐다. 이는 단순한 실수나 우연이 아니라, 시장을 교란하고 가격을 부풀리려는 계획적 행위임이 분명하는 게 정부 판단이다.

문제는 이런 행위가 단기간에 집값에 직접적인 영향을 미친다는 점이다. 일부 세력이 시세를 인위적으로 끌어올리면, 주변 거래까지 연쇄적으로 영향을 받고, 평범한 서민들의 내 집 마련 꿈은 더욱 멀어진다. 이번 국토부의 수사 의뢰는 단순한 법 집행을 넘어, 부동산 시장의 신뢰 회복을 위한 첫걸음이다. 하지만 허위 거래 신고와 편법 증여, 세금 탈루 등 다양한 수법이 여전히 존재한다. 정부와 관계기관이 협력해 투기 세력의 근본적 구조를 해체하지 않으면, 서울 집값은 언제든 다시 부풀려질 수 있다는 의미다. 실제 국토교통부의 실거래가 자료에 따르면, 최근 7개월 동안 서울 아파트 매매가격은 6,000만원 상승해 12억5,294만원을 기록했다. 경기 침체와 소비 위축 현실 속 부동산 가격만 상승한 것인데 이는 부동산 실거래가 신고제도를 악용한 허위 신고 등 거래에 문제가 있다는 지적이다.