실수요자 좌절 부른 10·15 대책, 고강도 규제에 부동산 버블 붕괴 우려까지

서울 15개 구청장, 토허구역 지정 철회 요구 성명
청약 당첨돼도 15억원 넘으면 내 집 마련 힘들어
LTV 하향 조정에 15억원 미만 주택도 구입 제한적

이재명 정부가 세 번째 부동산 대책을 내놓은 가운데, 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제 지역으로 지정되면서 실수요자들이 내 집 마련에 어려움을 겪고 있다. 고가 아파트뿐만 아니라 상대적으로 가격이 낮은 아파트를 구입하려는 실수요자들까지 과도한 대출 규제와 실거주 의무 강화로 인해 자금 부담이 늘어났기 때문이다. 이에 시장에서는 중산층의 내 집 마련 기회를 제한한다는 비판이 커지고 있다.

與, 민심 회복 위해 조속한 입법 추진

23일 부동산업계에 따르면 전날 서울시구청장협의회와 서울 지역 15개 자치구 구청장은 서울시청에서 기자회견을 열고 "정부의 10·15 부동산 대책은 지방자치의 근간을 훼손하고 주민의 재산권을 침해하는 조치"라고 비판하며 즉각적인 철회를 촉구했다. 이날 발표한 성명에는 서울 25개 자치구 중 구청장협의회장인 서강석 송파구청장을 포함해 종로·중·용산·광진·동대문·도봉·서대문·마포·양천·영등포·동작·서초·강남·강동구청장 등 국민의힘과 무소속 구청장 15명이 이름을 올렸다.

구청장들은 성명에서 “토지거래허가제는 사유재산에 대한 가장 강력한 제재인 만큼 극히 예외적으로 필요한 지역에 한정해 핀셋형으로 적용해야 한다”며 “이번 지정은 서울시·자치구와의 협의 없이 일방적으로 결정된 것으로 지방자치의 협력 구조를 무시한 결정”이라고 지적했다. 이어 “서울시와 자치구는 재개발·재건축 등 주택공급 확대를 위한 신속통합기획 등 제도적 지원을 강화하고 있다”며 “부동산 안정은 규제 강화가 아닌 공급 확대와 행정 지원을 통해 이뤄져야 한다”고 주장했다.

민심이 들끓자, 더불어민주당은 주택시장 안정화 태스크포스(TF)를 꾸리며 진화에 나섰다. 해당 TF는 재개발·재건축 활성화를 통한 주택 공급 확대를 최우선 과제로 삼고, 올해 안에 관련 입법을 처리한다는 계획이다. 중점 처리 법안은 공공주택특별법, 도시재정비촉진특별법, 도시 및 주거환경정비법 등이 포함된다. 아울러 국토교통부가 추진하는 5만 호 주택공급 확대 방안에 발맞춰 건축물 높이 제한을 완화하고 인허가 절차를 간소화하는 등 이를 지원하는 내용이 담긴 법안도 발의할 예정이다.

현금 부자는 청약 문턱 오히려 낮아져

하지만 여당의 대응에도 주민들의 반발은 여전하다. 특히 과도한 대출 규제와 실거주 의무 강화로 청약을 통해 내 집 마련을 계획했던 실수요자들이 직격탄을 맞았다는 불만이 거세다. 일례로 서울과 경기 12개 지역에서 아파트 청약에 당첨된 후 입주 시점에 시세가 15억원을 넘으면 주택담보대출 한도가 최대 6억원에서 4억원으로 줄어들어 내 집을 마련하기 어려워진다. 이로 인해 청약 예정자들은 대출 불확실성이 커지면 값이 더 싼 곳으로 하향 지원하거나 포기할 수 있다는 지적이다.

반면 현금 부자의 문턱은 되레 낮아졌다. 대출 규제와 실거주 의무에 더해 재당첨 제한까지 강화됐기 때문이다. 이번에 대출 규제를 받는 지역 모두 조정대상지역과 투기과열지구로 지정돼 최대 10년간 재당첨이 제한된다. 일례로 이달 말 입주자 모집을 시작하는 강남구 삼성동 래미안 트리니원(서초구 반포1단지 3주구 재건축)은 전용 59㎡ 예상 분양가가 21억원으로 잔금대출 한도가 2억원 또는 4억원으로 제한된다. 20억원 이상의 시세 차익이 예상되지만 현금 부자가 아니라면 청약 도전 자체를 할 수가 없다.

이 때문에 현장에서는 “고가 아파트를 겨냥한 대책이 오히려 중산층의 내 집 마련 기회를 가로막고 있다”는 목소리가 커지고 있다. 금융위원회는 수도권 고가 주택을 중심으로 시장이 과열 양상을 띠면서 대출 한도를 낮출 수 밖에 없었다고 설명했지만, 구체적인 통계나 근거는 제시하지 않았다. 더욱이 이번 대책은 고가 아파트에만 국한되지 않는다. 서울 전역과 경기도 12개 지역의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 하향 조정됨에 따라 15억원 미만의 아파트를 구입하려는 실수요자들도 자금 마련이 어려워졌다.

대출 규제 완화하는 中 사례 살펴봐야

일각에서는 과도한 대출 규제가 오히려 부동산 버블의 붕괴로 초래할 가능성이 있다는 우려도 제기된다. 대표적인 사례가 중국이다. 2021년 중국 정부는 부동산 기업의 과도한 부채와 레버리지 문제를 해결하기 위해 '3대 레드라인(자산부채율, 순부채율, 단기차입금 대비 현금 비율) 규제'를 도입했다. 일부 지역에서는 주택 매매에 증치세를 부과하거나 단기 매매에 대한 거래 비용을 높이고, 주택 구매 제한령까지 시행하는 등 다양한 행정 규제가 병행됐다.

이 같은 조치는 시장의 과열과 금융 리스크를 억제하기 위한 전략이었지만, 고강도 규제가 3년 넘게 장기화하면서 대형 부동산 기업들이 잇따라 재정 위기에 몰렸고, 시장의 불안이 확산됐다. 중국 부동산 시장의 가장 큰 충격은 2위 부동산 개발업체 헝다 파산 사태였다. 헝다는 3,000억 달러(약 431조원) 규모의 부채를 떠안은 채 2021년 12월 달러채 이자 지급에 실패하면서 채무불이행(디폴트) 상태에 들어갔고, 2024년 1월 홍콩고등법원으로부터 파산 선고를 받았다.

결국 올해 8월 중국 정부는 부동산 규제 완화에 나섰다. 외곽 지역을 중심으로 쌓여가는 주택 재고 문제를 해결하기 위해 전통적 성수기인 9~10월을 앞두고 각 지방정부가 부동산 시장 활성화 카드를 꺼내 들었다. 부동산 시장 규제가 가장 엄격한 베이징은 주택 구매 수량 제한을 완화하고 주택매입 장기적금인 주택공적금 제도를 조정했다. 이어 상하이, 톈진, 시안, 쑤저우 등도 주택공적금 완화, 구도심 재개발, 주택 구매 보조금 등 다양한 대책을 시행 중이다.