10·15 대책 풍선효과 현실화, 경기 구리·동탄신도시 집값 급등에 추가 규제 가능성 확대

10·15 대책 이후, 수도권 비규제 지역 아파트값 급등
동탄 신고가 행진, 규제 제외 후 하락세서 상승 전환
단순 수요 억제만으로는 집값 잡기 힘들다는 지적도

10·15 부동산 대책 이후 경기 구리시와 화성 동탄신도시 등 수도권 비규제 지역의 아파트 매매 가격이 급등하며 풍선효과가 현실화되고 있다. 특히 동탄신도시는 부동산 대책 이전 집값이 하락했으나 규제 지역에서 제외되면서 상승 전환했다. 비규제 지역이 과열 조짐을 보이자 정부는 규제 지역 확대를 검토하겠다는 뜻을 밝혔으나, 시장에서는 과거 문재인 정부의 전례처럼 단순 수요 억제는 미봉책에 불과하다는 지적이 나온다.

비규제 지역인 수원·안양·용인시도 급상승세

13일 한국부동산원이 발표한 11월 1주 차(3일 기준) 주간 아파트 가격 동향 자료에 따르면 비규제 지역인 경기 구리시의 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.52% 상승했다. 이는 10·15 부동산 대책 발표 전인 10월 2주 차(0.05%)와 비교해 상승률이 10배 이상 확대된 수치다. 이 외에도 규제 지역을 비껴간 수원 권선구는 10월 3주 0.04%, 10월 4주 0.08%, 11월 1주 0.13%로 상승폭이 확대됐고, 안양 만안구(0.25%)와 용인 기흥구(0.21%) 등도 큰 폭의 상승률을 기록했다.

동탄이 포함된 경기 화성시는 같은 기간 아파트 매매 가격 상승률이 -0.03%에서 0.26%로 올랐다. 규제 지역에서 빠지면서 떨어지던 집값이 상승 전환된 것이다. 동탄신도시의 거래량은 10월 들어 561건에서 890건으로 59% 늘었고, 단기간에 수억원씩 오르는 신고가 행진이 이어졌다. 일례로 동탄역 롯데캐슬 84㎡는 10월 말 16억9,000만원(44층·최고가)에 거래돼 한 달 전보다 7,000만원가량 올랐으며, 현재 호가는 17억5,000만~18억5,000만원 선에 형성돼 있다.

문재인 정부, 28번 부동산 대책에도 효과 전무

비규제 지역의 집값 상승은 어느 정도 예견된 일이다. 지난달 정부가 서울 전역과 경기도 12곳에 3중 규제(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)를 시행하자, 당시 부동산 시장에서는 대출 규제·실거주 제한 등을 피한 수요가 비규제 지역으로 몰리는 풍선효과가 재현될 것이란 우려가 제기됐다. 특히 이번 규제에서 제외된 구리시와 동탄신도시는 10·15 부동산 대책의 수혜지역이 거론되면서 투자 수요와 실수요가 동시에 몰릴 것이란 예상이 많았다.

전문가들은 이 같은 현상이 과거 문재인 정부 시절의 경험에서 비롯된 학습효과가 작용한 것을 보고 있다. 2017년부터 5년간 문 정부는 총 28번의 부동산 대책을 내놨다. 2017년 8·2 대책(재건축초과이익환수제 부활·양도세 강화), 2018년 9·13 대책(종부세 강화), 2019년 12·16 대책(15억원 초과주택에 대한 주택담보대출 금지), 2020년 6·17 대책(토허구역 지정) 등이 대표적인 예다. 하지만 집값을 잡지는 못했다. 경제정의실천시민연합(경실련)에 따르면, 서울 아파트 가격은 지난 22년간 9억8,000만원이 상승했는데, 문 정부에서만 평균 6억8,000만원(상승률 119%)이 올랐다.

과거 부동산 정책의 실패에도 불구하고 이재명 정부는 비규제 지역의 과열 흐름을 차단하기 위해 추가 규제를 준비 중이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 11일 “경기 구리시나 화성시는 부동산 가격이 풍선효과로 인해 상승할 우려가 있다”며 “일부 지역에 대한 규제 확대도 검토할 필요가 있다”고 밝혔다. 내년 6월 지방선거 전에 풍선효과가 확대될 경우 부동산 민심이 폭발할 수 있는 만큼, 초기 진압을 위해 규제 확대 카드를 검토하는 것으로 보인다. 현재 시장에서 여전히 수요가 큰 데다 모든 자산이 오르는 '에브리싱 랠리' 흐름이 맞물려 있어 인위적인 조정 없이는 가격을 억누르기 어렵다는 인식에서다.

세 번의 대책 한계, 세제 인상 외엔 대안 없어

잇단 규제로 시장의 피로감이 누적되자, 부동산업계에서는 단기적 수요 억제책만 반복되고 공급 대책은 여전히 미흡하다는 지적이 쏟아진다. 특히 내년부터 입주 물량이 줄어드는 '공급 절벽'이 현실화될 경우, 전세 물량 부족과 월세 전환 가속화로 집값 상승 압력이 다시 높아질 가능성이 크다. 이처럼 공급과 규제 모두 한계에 부딪힌 상황에서 정부가 취할 수 있는 추가 수단은 제한적이라는 분석이 우세하다.

전문가들은 금융규제 강화와 세제 인상 외에는 뚜렷한 대안이 없다고 본다. 시장에서도 이재명 정부가 과거 문 정부의 전례를 따라 시가 20억~25억원 이상의 고가주택에 대해 대출 전면 금지와 보유세·양도세 인상 등 세제 강화를 병행해야 한다고 목소리를 높인다. 재정 지출 확대 기조를 유지하는 상황에서 부동산 시장의 세수 확보를 포기하기 어려운 데다, 고가주택에 대한 증세는 조세 저항이 상대적으로 적어 정책적으로도 현실적 선택지라는 분석이다. 참여연대 등 시민단체들도 세제 개편과 함께 주택 공급체계 개혁을 포함한 근본적이고 장기적인 대책을 촉구하고 있다.

일각에서는 정부의 규제 만능주의에 대한 비판도 나온다. 수요 억제 정책은 시장에 갑작스러운 충격을 줘 일시적으로 불안감을 잠재울 수는 있지만 구조적인 문제를 해결할 수 없고, 오히려 항생제처럼 규제의 내성이 생기면 그때부터 제어불능 상태가 된다는 지적이다. 특히 서울 지역 한강벨트 아파트를 중심으로 나타나는 '똘똘한 한 채' 현상은 단순히 대출 규제만으로는 해결되기 어렵다. 수요 과잉과 공급 부족이라는 구조적 불균형 속에 저성장과 장기 침체, 양극화에 대한 불안감이 맞물리면서 발생한 현상이기 때문이다.