"빈 상가를 주택으로" 주택 공급 절벽 대응 나선 정부, 용도 변경 등 규제 완화도 추진

정부, 상가의 주택 전환 등 공급 확대 방안 논의 중
현실화 시 상가 슬럼화·주택 공급 절벽 문제 나란히 완화 전망
제도적 장벽 낮추기 위해 특별법 제정도 검토

정부가 단기적 주택 공급 확대를 위한 청사진을 제시했다. 상가 등 비주거 시설을 주택으로 전환하고, 1인 가구를 겨냥한 원룸형 주택의 공급을 늘리는 등 빠른 시일 내로 공급난을 해소할 수 있는 대책을 마련하는 데 힘을 쏟는 양상이다. 관련 조치의 빠른 실행을 위한 규제 완화 방안도 올해 상반기 내에 발표될 전망이다.

정부의 주택 공급난 해결책

12일 김윤덕 국토교통부 장관은 CBS 라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에 출연해 “현재 주택 공급이 단기간에 늘어나기 어려운 상황인 만큼 초단기·단기·장기 정책을 구분해 공급 확대 방안을 마련하고 있다”고 밝혔다. 초단기 공급 대책으로는 상가 등 비주거시설을 활용한 주택 전환이 제시됐다. 그는 “일반 상가 같은 공간을 주택으로 빠르게 개조해 공급하는 방안을 검토 중”이라며 “최근 1인 가구가 빠르게 늘고 있는 만큼 1인 가구 대상 프리미엄 원룸형 주택 공급을 확대하는 방식도 검토하고 있다”고 설명했다.

매입 임대 확대도 추진한다. 김 장관은 “공공이 주택을 매입해 임대로 공급하는 매입 임대 사업을 활성화해 단기적으로 주택 물량을 늘릴 계획”이라며 “가능한 한 빠르게 공급이 늘어날 수 있도록 속도를 내겠다”고 강조했다. 아울러 그는 민간 정비 사업이 더 속도를 낼 수 있도록 행정적 지원을 활성화하는 방안도 고려 중이라고 밝혔으나, 구체적인 실행 계획을 언급하지는 않았다.

최근의 주택 공급 부족 상황에 대한 발언도 나왔다. 김 장관은 “지난 정부 3년 동안 주택 공급 준비를 제대로 못 한 측면이 있다”며 “3기 신도시 등 기존 주택 공급 계획을 최대한 앞당기고 도심 유휴 부지를 활용한 주택 공급에도 속도를 낼 것”이라고 설명했다. 이어 그는 “원칙은 집을 계속 갖고 있는 게 절대로 경제적 이익이 되지 않는다는 것”이라며 세제·금융·유동성 관리 등 정책 수단을 종합적으로 동원해 부동산 시장 안정화에 나설 방침이라고 전했다. 주택을 단순한 투자 수단이 아닌 거주 목적의 자산으로 자리 잡게 하는 것이 정책 방향이라는 설명이다.

상가 활용 시 이점은?

김 장관이 초단기 대책으로 거론한 상업용 건물의 주거 용도 전환은 현재 부동산 시장 상황이 반영된 대책으로 꼽힌다. 한국부동산원에 따르면 전국 중대형 상가 공실률은 수년째 13% 안팎에 머무르고 있다. 이는 과거 평균보다 2~3%P 높은 수준이다. 온라인 소비 증가 및 상가 건물 과잉 공급 흐름 속에서 경기 둔화까지 겹치며 공실률이 대폭 치솟은 것이다. 일부 지역에서는 상권 슬럼화 우려가 제기될 정도다.

반면 주택 시장의 경우 공급 부족으로 인해 신음하고 있다. 2022~2023년 고금리 및 공사비 급등으로 건설사들의 착공이 대거 중단·지연되면서 공급난이 발생한 것이다. 지난해 민간 아파트 신규 분양 물량은 11만6,213채로 2016년 이후 최저 수준까지 미끄러졌다. 분양 후 2~3년 뒤 입주가 진행된다는 점을 고려하면 2027~2028년 공급 절벽은 사실상 가시화된 셈이다. 이런 가운데 빈 상가를 주거 용도로 활용하면 시장 부담을 즉각적으로 줄이는 것이 가능하다. 공실 상태의 비주거 건물을 주택으로 리모델링할 경우 상대적으로 짧은 시간 내에 입주까지 마무리할 수 있기 때문이다. 일반적으로 재건축·재정비나 신규 택지 개발을 통한 공급에는 최소 3~4년, 길게는 10년 이상이 걸린다.

다만 현행법상 비주택시설을 주택으로 활용하기가 어렵다는 점은 문제다. 상업시설을 주거시설로 용도 변경할 때 까다로운 조건이 붙는 탓이다. 먼저 해당 부지가 주택 허용 지역에 있어야 하고, 용도 변경 과정에서도 주차장·채광·환기·피난·방음 등 주거 기준을 새로 충족해야 한다. 특히 지식산업센터가 들어선 일반공업지역은 공동주택 허용 범위가 좁아 기숙사 외에는 활용이 제한되는 경우가 많다.

상반기 내 규제 손질 예정

정부는 이 같은 문제를 해결하기 위해 규제 완화를 검토 중이다. 현재 국토부는 상가·지식산업센터 등을 주택으로 보다 신속하게 전환할 수 있도록 제도 개선책 마련에 나선 상태다. 이는 지난해 9·7 공급 대책에서 제시된 공실 상가·오피스의 비아파트 주택 전환 방안을 구체화하기 위한 후속 작업으로 해석된다. 개선책에는 건축공간연구원이 국토부의 용역을 받아 수행한 ‘탄력적 용도 전환 방안’ 연구 결과가 반영되며, 해당 대책을 담은 공실 상가 주거전환 관련 특별법은 올해 상반기 중 발의될 예정이다.

현재 정부 안팎에서는 △주차장, 정화조 등 일부 주거 기준을 완화해 용도 변경 문턱을 낮추는 방안 △일반공업지역 내 오피스텔 등 준주택 허용 범위를 넓히는 방안 △신축 단계부터 상업과 주거 수요에 따라 탄력적으로 활용할 수 있는 주거·상업 하이브리드형 건축물 도입 방안 등이 검토되는 것으로 전해진다. 오피스텔과 도시형 생활주택 공급을 늘리는 방책도 논의 대상이다. 도시형 생활주택 가구 수 상한을 현행 300가구 미만에서 최대 700가구 미만으로 확대하고, 수도권 생활숙박시설 1만 실을 주거용 오피스텔로 전환하는 식이다.

다만 지금까지 공개된 내용은 사실상 구체적인 실행 계획이라기보다는 정부가 지향하는 '방향성'에 가깝다. 국토부는 지난 1월 설명 자료에서 공실 상가 주거전환 관련 특별법의 발의 시기와 대상 건축물, 세부 기준 완화 방안은 아직 미정이라고 설명했다. 같은 달 발표된 ‘도심 주택 공급 확대 및 신속화 방안’에서도 비주택 전환의 구체적인 조문이나 시행 일정은 제시되지 않았다. 정부는 후속 제도 개선 과제를 준비되는 대로 발표하겠다고 밝힌 상태다.