주담대 금리 7% 시대 재진입, 가계·기업·세계 금융시장 모두 흔들린다

실수요자 금융 접근성 악화 우려 확대
회사채 시장 경색 신호, 기업활동 위축
주요국 실물·금융시장 동시 경색 조짐

국내 주택담보대출 금리가 7% 선을 오가면서 가계의 대출 환경도 빠르게 악화하고 있다. 대출 문턱이 높아지며 금융 접근 자체가 어려워지는 흐름이 나타나고, 이는 다시 시장 참여를 제한하는 변수로 작용하는 모습이다. 기업들 역시 회사채 발행을 미루고 단기 자금에 의존하는 움직임을 보이는 등 조달 환경 변화에 대응하기 위해 분주하다. 해외에서도 모기지 수요 감소와 국채 금리 상승이 동시에 나타나며 금리 충격이 전반적인 금융 흐름을 압박하는 양상이 확인된다.

기존 차주도 부담 확대

6일 금융권에 따르면 최근 국내 5대 시중은행의 주담대 고정금리 상단은 연 7.02%를 기록하며 심리적 저항선인 7% 벽을 넘어섰다. 은행별로는 지난달 31일 기준 NH농협은행이 연 7.02%로 가장 가파른 상승세를 보였고, 우리(6.25%), KB국민(6.24%), 신한(6.06%), 하나(5.95%) 등 여타 은행들도 일제히 금리 하단을 끌어올렸다. 이는 3월 한 달 사이 0.236%p 급등한 금융채 금리가 대출 금리를 밀어 올린 결과로, 주담대 고정금리 상단이 7%를 넘어선 것은 2022년 10월 이후 3년 5개월 만의 일이다.

금리 상승은 신규 차주는 물론 기존 차주 부담까지 동시에 끌어올리고 있다. 한국은행의 집계에서 신규 취급 주담대 가운데 변동금리형 비중은 2024년 10월 6%에서 같은 해 12월엔 13.4%, 이듬해 1월에는 24.4%까지 확대됐다. 변동금리 비중이 20%를 넘은 것은 2022년 11월 이후 3년 2개월 만이다. 금리 변동에 따라 이자 부담이 즉각 반영되는 구조가 확대되면서 시장 금리 상승이 가계 전반으로 빠르게 전이되는 환경이 형성됐다. 기존 고정금리 차주보다 변동금리 차주의 부담 증가 속도가 더 가파르게 나타나는 조건이다.

여기에 금융당국의 대출 총량 관리 정책이 맞물리며 금융 소비자들의 대출 접근성 또한 낮아지는 형국이다. 금융위원회는 올해 가계대출 증가율을 1.5%로 제한하는 내용을 골자로 하는 ‘2026 가계대출 관리 방안’을 내놨다. 이에 따라 은행권 역시 연간 한도를 고려해 고신용자 중심 대출 선별, 우대금리 축소, 가산금리 인상 등 보수적인 움직임에 돌입하는 추세다. 대출 총량 규제가 금리 상승 국면과 겹치면서 실수요자의 금융 접근 자체를 제한하는 결과로 이어질 가능성마저 제기되는 실정이다. 

대출 조건 강화는 주택시장과 가계 자산 흐름에도 영향을 미친다. 지난해 ‘10·15대책’ 이후 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 묶이면서 주담대 한도가 축소됐고, 은행권 가계대출 증가 폭도 46조2,000억원에서 32조7,000억원으로 줄었다. 이 같은 상황에서 대출이 추가 축소되면 거래 위축이 불가피하고, 매물 감소에 따른 부담이 전·월세 시장으로 전가될 여지도 존재한다. 나아가 국제 유가 상승이 물가를 자극할 경우엔 금리 인하 기대가 약화하며 채권 금리가 추가 상승할 가능성도 배제할 수 없다. JP모건은 국제 유가가 배럴당 10달러(약 1만5,000원) 상승할 때 소비자물가 상승률이 0.6%p 높아질 것으로 분석했다. 

채권시장 유동성 긴장 고조

기업의 상황도 크게 다르지 않다. 시중금리 급등세가 이어지자 우량 기업들조차 회사채 발행에 신중한 태도를 보이며 조달 전략을 수정하는 흐름이 확산됐다. 높은 금리를 감수하고 장기물 발행에 나서기보다는 일정을 연기하거나 기업어음(CP)·전자단기사채 등 단기 자금으로 우회하는 방식이 선호되는 추세다. 실제 포스코인터내셔널(AA-)은 지난달로 예정됐던 회사채 수요 예측을 이달 중순 이후로 미뤘고, 하나금융지주 역시 신종자본증권 발행 일정을 같은 시기로 연기했다. LS일렉트릭(AA-)과 에쓰오일(AA+)은 발행 계획 자체를 잠정 보류했다. 

변화의 배경에는 조달 비용의 급격한 상승이 자리한다. 지난달 말 기준 3년물 AA- 기준 크레딧 스프레드는 64.5베이시스포인트(bp)까지 확대돼 최근 1년 내 최대치를 기록했다. 통상 AA급 우량물은 민평 금리 대비 소폭 가산금리로 발행되지만, 현재는 개별 민평보다 두 자릿수 bp 이상 높은 금리에서 발행이 이뤄지는 사례가 빈번하다. 한 증권사 채권발행시장(DCM) 관계자는 “요즘엔 AA급 발행사의 조달 비용이 예상치를 훌쩍 웃도는 경우가 대부분”이라면서 “금리 메리트가 상대적으로 큰 A급이나 증권채 쪽이 오히려 투자자 수요를 더 잘 모으는 역설적인 상황”이라고 전했다. 

문제는 기업들의 자금 수요가 좀처럼 줄어들 기미를 보이지 않는다는 점이다. 이달 만기가 도래하는 회사채 규모는 총 10조6,471억원이며, 5월 4조6,770억원, 6월 6조7,632억원으로 이어진다. 상반기 내 만기 물량이 상당한 수준이지만, 기업들은 고금리를 그대로 수용하기보다 단기물 중심으로 차환을 선택하고 있다. 실제로 CP와 전단채 발행 규모는 3월 기준 사상 처음으로 200조원을 넘어섰는데, 이 중 일반 기업과 여신전문금융회사의 발행 물량이 128조원으로 전체의 64%를 차지했다. 

이에 따라 채권시장 전반의 긴장도 함께 높아지는 흐름이다. 지난달 31일 기준 국고채 3년물 금리는 3.552%, 10년물 3.879%로 집계됐으며, 기준금리 2.50%와의 격차는 105bp까지 벌어졌다. 이는 과거 유동성 위기 당시 115.6bp 수준에 근접한 수치다. 여기에 일부 기관의 채권형 펀드와 상장지수펀드(ETF) 환매 요구가 증가하며 수급 불균형 우려마저 제기된다. 금리 변동성과 수급 부담이 동시에 확대되면서 기업 자금조달 환경은 ‘접근 가능성’ 자체가 흔들리는 국면에 진입한 상황이다. 

글로벌 금리 충격 확산

시야를 넓혀 글로벌 시장으로 관찰 대상을 넓혀도 유사한 흐름이 포착된다. 미국에서는 금리 상승이 주택시장에 즉각적인 수요 위축으로 연결됐다. 미국 모기지은행협회(MBA)에 의하면 3월 둘째 주 주담대 신청 건수는 전주 대비 10.9% 감소하며 직전 4주 연속 증가 흐름이 한 번에 꺾였다. 특히 재융자 지수는 전주 대비 19% 감소했으며, 전체 대출에서 차지하는 비중도 57.8%에서 52.3%로 축소됐다. 금리 상승이 기존 차주의 재융자 수요를 빠르게 차단하는 방식으로 작동한 결과다.

금리 변화는 모기지 금리 지표에도 영향을 미쳤다. 같은 시기 미국의 30년 고정금리 모기지는 6.11%를 기록하며 5주 만에 최고 수준을 보였다. 이는 전년 동기 6.65%보다는 낮은 수준이지만, 상승 속도 자체가 시장 심리에 미치는 영향이 크다. 조엘 칸 MBA 부수석 이코노미스트는 “중동 분쟁으로 유가가 높은 수준을 유지하면서 국채 수익률이 상승했고, 이에 따라 인플레이션 압력이 확대될 가능성이 커지면서 모기지 금리가 전반적으로 상승했다”고 설명했다. 금리 상승에도 실수요 일부는 유지되지만, 재융자 중심 시장이 먼저 위축되는 구조가 확인됐다는 설명이다.

영국에서도 채권시장 변동성이 빠르게 확대됐다. 잉글랜드은행(BOE)은 3월 통화정책위원회에서 정책금리를 3.75%로 동결했다. 그간 인하를 주장해 온 위원까지 입장을 바꿔 만장일치로 동결을 선택하면서 금리 경로에 대한 불확실성이 확대됐다. 이후 영국의 2년물 국채 금리는 장중 4.5223%까지 상승해 2024년 1월 이후 최고 수준을 기록했다. 앤드루 베일리 BOE 총재는 시장의 금리 인상 기대에 대해 “앞서 나가고 있다(getting ahead)”고 경고하며 신중한 접근을 강조했지만, 정책과 시장 간 괴리는 좀처럼 좁혀지지 않는 모양새다. 

시장이 금리 상승 가능성에 무게를 두는 데는 중동 지정학 리스크와 유가 상승이 장기화할 것이란 우려가 짙게 작용했다. 통상 유가 상승은 인플레이션 압력을 자극하고, 이는 미국 국채 금리 상승으로 연결돼 주요국 금리 전반을 끌어올린다. 이러한 흐름은 주요국의 채권시장에도 그대로 전이된다. 지난 2월 말 미국의 대이란 군사작전 전개 이후 한 달 사이 주요국에서 동일하게 나타난 대출 금리 상승→수요 위축→시장 변동성 확대 흐름은 금리 충격이 특정 국가에 국한된 현상이 아니라 전반적인 금융환경 변화를 반영한다는 사실을 의미한다.