‘수도권 고가주택 대출 조이기’ 10·15 부동산 대책, 시장 교란 ‘정조준’

금융규제 강화로 수요 차단 본격화
공급 확대 중심 구조적 조정 시도
투기 근절 위한 제도적 대응 강화

정부가 10·15 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하며 수도권 등 규제지역의 주택담보대출 한도를 차등 축소했다. 이와 함께 1주택자의 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 가계부채를 전방위로 조이고 나섰다. 세제 완화는 이번 대책에서 제외된 가운데, 정부는 공급 확대를 통한 구조적 조정에 초점을 맞췄다. 아울러 총리 직속 ‘부동산 감독기구’를 신설해 집값 띄우기, 허위 신고, 재건축 비리 등 불법 거래를 집중 단속한다는 방침이다. 정부가 대출 억제·세제 유보·감독 강화라는 3단 병행 규제를 통해 시장 과열을 차단하고 거래 질서 정상화에 속도를 내는 모습이다. 

가계부채 증가세·집값 재상승 조짐 동시 차단

15일 금융위원회는 관계 부처 합동으로 주택시장 안정화 대책을 발표하고 오는 16일부터 수도권 15억원 초과 주택을 매입할 때 받을 수 있는 주택담보대출 최대한도가 현행 6억원에서 더욱 축소된다고 밝혔다. 구체적으로 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원까지, 25원 초과 주택은 2억원까지만 대출을 허용한다. 출범 4개월 차에 접어든 이재명 정부가 앞서 내놓은 두 차례의 부동산 대책에도 서울 집값이 오름세를 이어가자, 이번에는 대출 자체를 통한 자금 유입을 차단하는 방식으로 정책 방향을 옮긴 것이다. 금융위는 “비싼 주택일수록 대출을 줄이는 차등 적용 원칙을 강화했다”며 실수요와 투기를 구분하는 구조적 규제를 내세웠다. 

대출 총량 억제를 위한 조치도 강화됐다. DSR 하한은 종전 1.5%에서 3%로 상향돼 향후 신규 대출 시 금리에 가산되는 스트레스 금리 폭이 두 배로 커진다. 이는 대출 한도를 산정할 때 적용되는 보수적 금리를 높이는 제도로, 실질적으로 대출 가능액을 줄이는 효과를 낳는다. 수도권과 규제지역 주담대에는 즉시 적용되며, 오는 29일부터는 1주택자의 전세대출도 DSR 산정에 포함된다. 기존에는 전세대출이 DSR 예외로 분류됐지만, 이번 조치로 1주택자가 임차 목적으로 전세대출을 받는 경우 이자 상환분이 DSR에 반영된다. 금융위는 “무주택 서민에 대한 영향은 최소화하되, 다주택자와 고가 주택 보유층의 과도한 차입을 억제하겠다”고 설명했다. 

이번 부동산 대책의 또 다른 축은 부동산 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역) 확대다. 정부는 서울 전역과 경기 일부 지역을 중심으로 조정대상지역과 투기과열지구 지정을 확대하는 방안을 내놨다. 기존에는 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구가 중심이었으나, 향후 마포·성동·광진 등 한강벨트와 경기 분당·과천까지 포함하는 ‘서울 전역+α’ 방식으로 확대됐다. 규제지역으로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 모두 40%로 축소되고, 1주택자의 추가 구입 시 취득세 중과와 전매 제한이 적용된다.

토허구역 확대는 서울과 경기 주요 지역에서 성행하는 갭투자(전세 끼고 매매)를 원천 차단하는 데 목표가 있다. 2개 이상 시·도에서 투기 우려가 인정될 경우 토허구역 직권 지정이 가능하며, 지정된 지역에 주택을 매입한 집주인들에겐 2년 실거주 요건이 발생한다. 대대적인 규제 강화 움직임에 야권을 중심으로 한 일부 반발도 일부 감지되지만, 정부는 “지정 범위가 줄더라도 실효성 있는 지역 중심의 확대는 불가피하다”고 선을 그었다. 촘촘한 병행 규제 체계를 통해 자금조달과 수요, 투기 세 축을 동시에 조이는 ‘입체적 규제망’을 구축한다는 게 정부의 최종 목표다. 

세제 혜택, 시장 과열 신호로 해석될 가능성

이번 부동산 대책에 세제 혜택과 관련한 별도의 방안은 포함되지 않았다. 이는 세금 인하나 공제 확대를 통한 수요 자극 대신 고가주택 대출 한도 축소와 규제지역 확대를 우선 배치해 과열 수요를 선차단하고, 공급은 별도 트랙에서 속도를 높이겠다는 구상으로 읽힌다. 또 세금 조정은 시장에 즉각적인 신호를 주는 만큼 섣부른 조치가 도리어 가격 상승 기대를 자극할 수 있다는 판단 또한 작용한 것으로 보인다. 이 같은 맥락에서 볼 때, 이번 대책은 세제 신호의 불확실성을 최소화하는 동시에 대출·규제지역·허가제 등 비(非)세제 수단으로 가격 상방을 눌러 단기 안정 국면을 유도하는 데 그 목표가 있는 셈이다. 

이날 합동브리핑에서 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “응능부담(납세자의 부담 능력에 맞는 과세) 원칙과 국민 수용성, 생산적 부문으로의 자금 흐름을 종합적으로 고려해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 연구용역과 관계부처 태스크포스(TF)를 통해 보유세·거래세 조정을 검토하되, 구체적인 방향과 시기는 시장 영향과 과세 형평성을 종합적으로 따져보겠다는 설명이다. 이 자리에서 구 부총리는 세제 개편을 공식화하면서도 시기와 순서에 대한 기자들의 질문에는 즉답을 피하며 탄력 대응 여지를 남겼다.

이에 앞선 지난 13일 국정감사에서 구 부총리는 세제 방침을 보다 직설적으로 밝혔다. 그는 “세제는 최후의 수단”이라고 선을 그었고, 공정시장가액비율 조정 등 구체적인 조치 여부에 대해서는 “일단은 방향성만 제시할 것”이라고 말했다. 즉각적인 세제 카드를 꺼내 시장을 자극하기보다 수요 억제와 공급 확대를 병행해 안정세를 먼저 확보한 후 세제 조정을 검토하겠다는 의미다. 이보다 앞선 12일에는 김윤덕 국토교통부 장관이 “(부동산 관련) 추가 대책을 관계부처와 협의 중이며, 규제지역 확대는 불가피하다고 본다”고 말하며 세부담 조정보다는 제도적 장치를 통한 수요 관리에 방점을 찍은 바 있다. 

시장 교란 행위 상시 감독 체계 구축

부동산 과열 수요를 차단하겠다는 정부의 의지는 ‘총리 직속 부동산 감독기구’ 설치 결정으로도 드러난다. 정부는 이번 부동산 대책에서 불법 거래와 시세 조작, 허위 신고 등 시장 교란 행위를 상시 감시할 감독 조직을 신설한다고 밝혔다. 단순한 행정 점검 수준을 넘어 실제 수사 권한을 포함하는 게 핵심이다. 국토부 관계자는 “국토부 산하 부동산소비자보호기획단이 단순 모니터링에 머물렀다면, 이번 기구는 감독 권한을 대폭 강화해 수사까지 연계하는 구조가 될 것”이라고 설명했다. 이 대통령이 후보 시절부터 주장해 온 ‘금융감독원 수준의 부동산 감독기구’ 구상이 현실화되는 셈이다.

감독기구는 현재 국토부·금융위·국세청·경찰청에 흩어져 있는 단속 기능을 통합하고, 부동산 거래를 실시간으로 모니터링하는 상시 관리 체계를 구축한다. 정부는 기구가 정식 출범하기 전까지 단계별 대응을 병행하기로 했다. 국토부는 지난 3월부터 8월까지 서울 지역 부동산 거래 해제 건수 중 가격 띄우기가 의심된 425건을 집중 조사했고, 이 중 8건에서 위법 정황을 포착한 상태다. 금융위원회는 사업자 대출의 용도 외 유용 사례를 전수조사해 자금이 주택 매입 등 비생산적 투기로 흘러가는 경로를 차단할 계획이며, 국세청은 시세조작이 의심되는 중개업소를 대상으로 세무조사를 강화한다는 방침이다.

또 경찰청은 국가수사본부 주관으로 ‘부동산 범죄 특별단속’에 나선다. 전국에 841명 규모의 전담 인력을 배치해 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등을 중점 단속한다는 계획이다. 김 장관은 “집값 담합과 가격 띄우기 같은 시장 교란 행위를 국세청, 경찰과 협조해 처리할 계획”이라고 밝히며 이번 조치가 시장 교란 행위를 금융범죄 수준으로 인식하고 체계적으로 추적하겠다는 정부의 의지를 드러냈다. 국세청과 경찰청이 각각 탈세와 범죄 수사를 병행하고, 금융위가 대출 경로를 추적함으로써 ‘부동산판 금융감독 체계’가 완성되는 셈이다.

정부가 감독기구 설치에 열을 올리는 데는 시장 질서의 구조적 교란을 더 이상 방치할 수 없다는 위기의식이 짙게 작용했다. 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 신고가 거래와 허위 호가 등록 등 가격 띄우기 시도가 이어지고, 갭투자·법인 거래 등 복합형 투기 패턴이 확산 중이란 판단이다. 정부는 이러한 ‘왜곡된 수요’를 범죄 행위로 간주해 행정·사법·세무가 연계된 다층적 대응 시스템을 가동한다는 구상이다. 이 같은 전략은 금리·세제 조정 같은 매크로 정책에 앞서 시장 내부 질서를 바로잡는 근본적 대응이라는 점에서 매우 높이 평가된다.