“풍선효과 사전 차단” 서울·경기 27곳 ‘3중규제지역’ 지정, 전방위 규제에 정비사업 먹구름

서울 집값 다시 들썩이자 '규제지역 확대'
청약부터 재건축까지 대대적 제한
전매 금지·조합원 지위 양도 불가

이재명 정부가 6·27 대출규제과 9·7공급대책에 이어 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 기존 규제지역인 강남3구(서초·강남·송파구)·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 초강력 대책이다. 현재 집값이 과열 양상을 보이는 일부 수도권 외에 인근 지역으로 풍선효과가 번지는 것을 사전에 차단하겠다는 것인데, 분양뿐 아니라 정비사업 등 주택 관련 주요 행위 전반이 모두 고강도 통제 대상에 포함되면서 현재 진행 중인 재건축·재개발 사업이 올스톱 될 수도 있다는 우려가 나온다.

서울 전역+경기 12곳, 규제지역·토허구역 지정

15일 국토교통부는 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 확대 지정하고 토지거래허가구역까지 지정하는 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 이재명 정부 출범 후 4개월 만에 발표한 세 번째 부동산 대책으로, 규제지역을 단계적으로가 아닌 한번에 지정함으로써 풍선효과를 근본적으로 막겠다는 취지다.

국토부에 따르면 현행 서울 강남 3구와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 모두 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.5배를 넘긴 곳들이다. 그간 서울과 수도권 및 지방 광역시 일부가 조정대상지역·투기과열지구으로 동시에 지정된 적은 있어도, 강남3구와 용산구 등 구 단위가 아닌 시 전체가 토허구역까지 광범위하게 묶인 것은 처음이다.

이번 조처로 서울을 비롯한 수도권 27곳은 대출·청약·세제 등이 종전보다 강화되는 것은 물론, 전세를 낀 갭투자까지 전면 차단되면서 주택 거래가 급격하게 위축될 것으로 예상된다. 일단 조정대상지역과 투기과열지구에선 대출이 종전 6·27대책 때보다 대폭 강화된다. 주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)은 종전 70%에서 40%로 강화되고, 유주택은 아예 대출이 금지된다. 기존 6억원 한도보다 규제가 더욱 강화된 것이다. 주담대 최대한도는 현행 수도권 6억원에서 집값에 따라 2억~6억원으로 차등 적용한다. 이에 서울 강북과 경기지역보다는 최근 주택가격 상승의 원인으로 꼽히는 강남3구와 마용성(마포·용산·성동구) 및 한강벨트의 고가주택 위주로 대출이 대폭 강화될 전망이다.

9·7 대책에도 집값 과열하자 선제 대응

정부가 9·7 공급대책 이후 한 달여 만에 추가 부동산 대책을 내놓은 배경에는 서울·수도권 집값 급등과 확산, 고가주택 중심의 집값 과열, 공급대책 효과의 시차 등의 문제가 복합적으로 작용했다. 김윤덕 국토부 장관은 15일 "주택시장으로의 자금 유입 우려가 커지고 있다"며 "주거 불안이 서민 생활을 위협하고 경제 전반의 활력을 저해할 수 있어 선제적으로 대응할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 김 장관은 "시장 불안 신호가 이미 구체적으로 관찰되고 있다"며 "정책의 골든타임을 놓치지 않기 위해 조기에 대응했다"고 설명했다.

실제로 최근 서울 집값은 4주 연속 상승폭을 키우며 한강변 주요 자치구를 중심으로 급등세를 이어가고 있다. 정부는 한강벨트를 중심으로 집값이 광역적 확산 조짐을 보였고, 경기권의 분당·과천 등 선호 지역도 동반 강세를 나타냈다고 진단했다. 광진구의 경우 최근 한국부동산원 조사에서 2012년 통계 집계 이후 최대 주간 상승폭(0.65%)을 기록하기도 했다.

강남·서초·송파·용산·성동·마포·광진·양천·강동·영등포·동작 등 서울 11개 자치구의 경우 모두 문재인 정부(2017~2022년) 당시 고점을 넘어섰다. 양천구를 제외하면 모두 한강에 인접한 지역들이다. 경기에서는 과천과 분당이 문 정부 당시 고점을 돌파했다. 이 중 서울 강남3구와 성동구, 경기도 과천시는 올해 누적 상승률이 두 자릿수를 웃돈다.

고가주택 밀집 지역을 중심으로 편법 증여로 거래 시장을 교란, 시장 불안을 키우고 있다는 점도 이번 대책이 나온 배경 중 하나로 지목된다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1∼9월 전국 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 증여 건수는 2만6,428건으로, 지난해 같은 기간(2만5,391건)보다 4.1% 증가했다. 3년 만에 최고치다. 특히 서울의 증여 건수는 19.6% 증가한 5,877건에 달했다. 강남구(507건), 양천구(396건), 송파구(395건), 서초구(378건) 등의 순이었다.

정비사업도 사정권

이번 조치는 오세훈 서울시장이 드라이브를 걸고 있는 재건축·재개발 사업에도 영향을 미칠 전망이다. 투기과열지구로 지정되면 조합원 지위 양도가 제한되기 때문이다. 재건축은 조합 설립 이후부터, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 적용되는데 5년 거주, 10년 이상 보유한 자 등 일정 요건을 충족하지 않으면 지위 양도가 등기 이전 때까지 제한된다. 투기적 수요를 차단하기 위한 조치다.

조합이 설립된 이후 조건을 충족하지 못한 조합원들은 팔지도 못하기 때문에 대출규제로 자금을 마련할 길이 없는 조합원들은 사업 추진에 반대할 수밖에 없다. 한 정비업계 관계자는 "투기과열지구가 서울 전역으로 확대되면서 조합 설립 단계에 있는 정비사업장에서 조합원들이 사업 반대 목소리가 커질 가능성이 높다"며 "손해를 감수하고라도 집을 처분하는 조합원들도 있을 것"이라고 말했다.

이주비 대출이 어려워지는 점 또한 우려 사항으로 꼽힌다. 규제지역으로 지정되면 LTV 상한이 40%까지 낮아지는 것 외에 특정 가격 이상의 주택에는 LTV 0%를 적용하는 방안까지 거론되고 있어서다. 이주비 대출의 경우 주담대 외에도 시공사 등이 제공하는 추가 이주비 대출을 받을 수 있지만 건설사들도 재정난을 겪고 있는 상황에서 사업성이 높은 단지 위주로 수주가 이뤄질 것이라는 전망이 주를 이룬다. 서울 내 정비사업 양극화가 심화될 수 있다는 지적이 나오는 배경이다.

투기과열지구로 지정되면 분양가상한제 지역으로 추가 지정될 수 있다는 점 역시 불안 요소다. 분상제 지역은 투기과열지구와 공공택지 등에 적용되기 때문이다. 지난 2023년 윤석열 정부는 서울과 경기 일부 지역을 규제지역과 분상제 지역에서 해제한 바 있다. 목동, 여의도, 분당 등 주요 재건축 단지들은 시세가 높고 일반분양 물량도 상당해 사업성이 높은 것으로 평가받았다. 하지만 이들 단지에 분상제가 적용되면 분담금이 대폭 증가해 정비사업이 표류할 수 있다.

한 부동산 전문가는 "투기과열지구 지정 시 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도 금지, 분상제 적용, 이주비 대출 제한 등이 동시에 작동한다"며 "전매제한과 조합원 지위 양도 금지는 정비사업 내 지분 거래와 조합원 교체를 사실상 합과 건설사의 자금조달 부담을 가중시킨다"고 말했다. 그러면서 "자본력이 있는 대형 건설사 중심의 양극화가 심화되고 중소 시공사나 초기 단계 정비사업은 추진이 지연되거나 중단될 가능성이 높다"며 "이는 정부가 내세운 도심 공급 확대’와 ‘용적률 상향, 서울시의 신속통합기획 등 공급 촉진정책과 정면으로 충돌하는 결과를 초래할 수도 있다"고 짚었다.