10·15 대책 이후 불붙은 임대차 시장, 전셋값 급등에 월세화 전환 가속

서울 전세시장, '입주 직전 전셋값 하락' 공식 흔들려
갭투자 감소·전세 물량 부족으로 임대인 우위로 전환
9·7 공급 대책 실효성에 의문, 시장 신뢰도 하락

서울 임대차 시장에서 전셋값이 가파른 상승세를 보이고 있다. 연이은 규제로 갭투자 수요가 줄고 전세 물량이 감소하면서 '입주 직전 전셋값 하락'이라는 공식마저 흔들리는 모습이다. 임대인 우위의 시장 구조 속에서 전세의 월세화 흐름도 가속화하고 있다. 정부의 부동산 대책이 오히려 시장의 불안을 자극해 실수요자인 임차인의 부담을 키운 셈이다. 정부는 연내 최대 규모의 주택공급 방안을 내놓겠다는 계획이지만, 시장의 반응은 여전히 냉담하다.

서울 전세 매물, 연초 대비 18% 감소

11일 부동산업계에 따르면 동대문구 이문아이파크자이 전용면적 59㎡ A 타입의 전셋값이 기존 대비 3,000만원 오른 6억원에 재등록됐다. 또 다른 매물도 5,000만원가량 호가를 높였다. 이 단지는 지난달까지만 해도 5억원대 후반 전세 매물이 확인됐으나, 최근 들어 집주인들이 잇따라 6억원대로 가격을 조정하고 있다. 6월 입주를 시작한 휘경자이디센시아도 입주 초기 전셋값이 4억원대까지 떨어졌다가 불과 3개월 만에 6억원대를 회복했다. 일반적으로 아파트 입주 시점이 가까워지면 임차 물량이 한꺼번에 풀리며 전셋값이 하락하지만, 최근에는 이러한 공식이 깨지고 있는 것이다.

전셋값 상승 흐름은 관련 통계에서도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주 강남 11개 구의 아파트 전셋값 상승률은 0.19%를 기록했다. 이러한 상승 폭은 10월 둘째 주(0.2%)에 추석 연휴를 끼고 이례적으로 2주 치 상승분을 누계로 계산한 것을 제외하면, 2024년 8월 셋째 주(0.2%) 이후 약 15개월 만에 최대치다. 자치구별로는 송파구(0.33%→0.34%), 양천구(0.21%→0.27%), 서초구(0.16%→0.23%), 영등포구(0.14%→0.19%) 등에서 전셋값이 큰 폭으로 상승했다. 강동구(0.33%→0.28%)는 상승 폭이 다소 줄었으나 여전히 0.2%포인트 후반대의 상승 흐름을 이어갔다.

이에 대해 전문가들은 10·15 부동산 대책으로 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 전세 매물이 줄어든 영향이라고 분석한다. 갭투자 수요가 줄면서 신규 전세 물량이 급감했고, 여기에 재계약까지 늘어 자연스럽게 임대인 우위 시장이 형성됐다는 것이다. 실제로 서울 아파트 전세 매물은 10일 기준 2만6,069건으로, 연초(3만1,814건) 대비 18% 감소했다. 지난해 같은 기간(3만2,509건)과 비교하면 19.8% 급감한 수준이다. 일례로 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온은 1만2,032가구에 달하는 대형 단지지만, 현재 네이버 부동산에 올라온 매물은 250개에 불과하다.

매매·임대차 시장 모두 상승 전망 우세

부동산업계에서는 이 같은 전셋값 상승세가 앞으로 더 가팔라질 것으로 내다보고 있다. 한국건설산업연구원은 지난 4일 열린 ‘2026년 건설·자재·부동산 경기전망 세미나’에서 내년 전국의 전셋값이 올해(1% 상승)보다 4배 높은 4% 상승할 것으로 전망했다. 같은 기간 주택 매매가격 상승률은 0.8%에 그칠 것으로 예상돼, 전셋값이 매매가보다 약 5배 오를 것이란 분석이다. 건산연은 전셋값 상승의 주요 요인으로 신규 입주 감소, 수도권 토지거래허가제 확대로 인한 전세 매물 부족, 매수세 위축에 따른 전세 수요 전환 등을 꼽았다.

임대차 시장 역시 상승 전망이 우세하다. 부동산R114가 발표한 ‘내년 상반기 주택시장 전망 설문조사’ 결과를 보면, '전셋값이 오른다'는 응답은 전체 57.75%로 ‘내린다(9.26%)’를 크게 앞질렀다. 전셋값 상승의 배경으로는 △매수 심리 위축에 따른 전세 수요 증가 34.8% △임대인의 월세 선호 강화로 전세 물량 감소 23.7% △서울 등 인기 지역의 입주 물량 부족 14.7% 순으로 나타났다. ‘월세가 오른다’는 응답도 60.91%에 달했다.

매매시장 역시 상승세를 점치는 응답이 절반을 넘었다. 응답자의 52%가 '내년 상반기 집값이 오른다'고 답했는데, 이는 2021년 조사에서 상승 전망 응답률이 62%를 기록한 이래 5년 만의 최고치다. 내년부터 입주 물량이 급감하는 데다, 건설업 특성상 단기간에 주택 공급을 늘리기 어렵다는 점이 가격 상승 기대를 자극한 것으로 풀이된다. 실제로 수도권 입주 물량은 2023년 19만5,000가구로 정점을 찍은 후 2024년 17만1,000가구, 올해 13만8,000가구로 매년 줄고 있다. 내년에는 11만 가구까지 감소해 주택 공급 불안이 가중될 것으로 보인다.

국토부, 연내 최대 규모 공급대책 발표

매매와 임대차 시장의 불안정한 흐름을 두고 전문가들은 정부의 부동산 대책이 오히려 트리거가 됐다고 진단한다. 부동산 대책 대부분이 대출 규제에 치우쳐 시장 안정 효과를 내지 못했다는 지적이다. 실제로 지난 9·7 대책에서 정부가 주택 135만 호를 공급하겠다고 공언했했으나, 집값을 잡는 데는 실패했다. 시장에 실질적인 주택 공급이 이뤄질 것이란 신뢰를 주지 못한 탓이다. 단기적 조정 국면이 아닌 구조적 안정세를 회복하기 위해선, 국민이 믿을 수 있는 공급 체계 구축이 시급하다는 지적이 나오는 이유다.

일각에서는 부동산 시장의 쏠림 현상과 똘똘한 한 채 선호가 심화하면서 강남과 한강벨트 지역의 가격 상승도 불가피하다고 꼬집는다. 강남은 위로는 한강, 밑으로는 그린벨트에 둘러싸여 공급 확대가 쉽지 않다. 여기에 10년 가까이 지속된 재건축 규제가 공급 부족을 심화시키며 오히려 가격을 끌어올렸다. 이를 해소하기 위해서는 강남 수준의 주거 여건을 갖춘 신도시를 다수 조성하는 전략이 필요하다는 설명이다.

부동산 시장 내 우려가 확산하자 국토교통부는 연내 최대 규모 공급계획을 천명했다. 김윤덕 국토부 장관은 10일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 “수도권 공급 대책도 중요하나, 서울에 집중할 필요가 있다는 지적을 인지하고 있다”며 “서울 내 공급 부지를 중심으로 매우 구체적이고 세밀한 계획을 수립 중”이라고 밝혔다. 이어 “민간 주도의 정비사업은 인허가 절차를 단축하고, 인허가 지원센터 등을 통해 효율적으로 추진하도록 지원하는 것이 바람직하다”며 “서울시와의 협력을 강화해 도심 내 주택 공급을 확대하겠다”고 덧붙였다.