갭투자 차단부터 양도세 중과까지, 강력한 부동산 규제에 '전세의 월세화' 가속

전세 매물·거래 나란히 감소, '월세화' 속도 빨라져
10·15 대책 이후 대출·갭투자 제약, 전세 공급 위축
양도세 중과 재개될 시 전세난 장기화·월세 부담 심화 우려

전세의 월세화가 눈에 띄게 가속화하고 있다. 지난해 정부의 10·15 대책 발표 이후 수도권을 중심으로 '상급지 갈아타기' 및 갭투자에 제약이 걸린 가운데, 임대차 시장의 중심축이 월세로 이동하는 모습이다. 시장에서는 정부가 강력한 규제 기조를 유지하며 양도소득세 중과 유예 종료까지 확정 지은 만큼, 이 같은 전세 공급난이 한동안 지속될 것이라는 전망에 힘이 실린다.

월세로 쏠리는 임대차 시장

6일 부동산 정보업체 아실에 따르면, 5일 기준 서울 전세 매물은 2만1,456건이었다. 이는 1년 전(2만8,270건)보다 24%, 계약갱신청구권 제도 시행 직전이었던 2020년 7월 30일(3만8,873건)과 비교하면 44.9% 적은 수준이다. 성북구(-88%), 관악구(-72%) 등에서 매물이 특히 큰 폭으로 감소했으며, 매물이 증가한 것은 재건축이 활발한 송파구(72%), 서초구(34%)를 비롯한 강남권 등 일부 지역뿐이었다.

거래량 감소 흐름 역시 뚜렷했다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 의하면, 전국 주택(아파트, 연립·다세대, 오피스텔) 전세 거래량은 2024년 84만5,393건에서 지난해 77만2,605건으로 8.6% 줄었다. 같은 기간 서울·경기 지역의 전세 거래량도 51만5,354건에서 47만8,731건으로 7.1% 감소했다. 반면 해당 기간 전국 월세 거래량은 84만6,877건에서 89만8,898건으로 6.1%, 서울·경기 월세 거래량은 51만4,562건에서 54만5,645건으로 6.0% 증가했다. 서울·경기를 중심으로 전국의 모든 주택 유형에서 전세 거래가 축소되고 월세 거래가 확대된 것이다.

월세 부담도 대폭 가중됐다. KB부동산 자료를 보면, 지난달 서울의 월간 아파트 월세가격지수는 131.85로 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. 월세가격지수는 기준 시점(2022년 1월) 대비 조사 시점의 가격 비율을 보여주는 지표다. 한국부동산원이 집계한 지난해 12월 서울 주택(다세대·연립·아파트)의 월세 중위가격 역시 100만7,000원으로 집계되며 사상 처음으로 100만원 선을 넘겼다. 아파트로 범위를 좁히면 중위 월세는 124만원으로 한층 높아진다.

李 정부의 '규제 장벽'

'전세의 월세화'가 가속화한 원인으로는 정부 차원의 강력한 부동산 규제가 지목된다. 지난해 10월 정부는 10·15 대책을 발표하며 주택담보대출 한도를 15억원 초과 주택 기준 4억원, 25억원 초과 주택 기준 2억원으로 제한해 고가 아파트 매매 수요를 억눌렀다. 강남권 등 상급지에 몰리던 투자·갈아타기 수요에 제동이 걸린 셈이다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리는 3%로 상향됐으며, 대출 규제 범위도 전세대출·중도금대출·이주비 대출까지 확대됐다.

이에 더해 정부는 기존 규제 지역이었던 강남 3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역 및 한강 이남의 경기도 12개 지역 등 총 27곳을 ‘삼중 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)’으로 묶었다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부과되며, 해당 의무를 위반하면 집주인에게 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자가 불가능해졌다는 의미다. 이에 따라 아파트 전세 매물 공급 자체가 대폭 위축됐다.

아울러 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출 LTV(담보인정비율)가 70%에서 40%로 줄어든다. 유주택자는 아예 대출을 받을 수 없다. 전세대출의 경우 1주택자의 한도가 2억원으로 제한되며, 조건부 전세대출은 아예 금지된다. 전세대출 보증 비율은 80%다. 아울러 신용대출을 1억원 이상 받은 사람은 1년 동안 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 이처럼 대출 규제가 심화하면 집주인이 전세를 월세·반전세로 전환할 유인이 확대되며, 세입자 수요도 전세대출 한도·심사 문턱에 부딪혀 월세로 이동하게 된다.

규제發 압박 가중 전망

시장에서는 전세 공급난이 앞으로도 지속될 가능성이 크다고 전망한다. 정부가 현재 규제 수준을 유지하겠다는 강경한 입장을 견지 중이기 때문이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 4일 서울 강남구 삼성동 서울의료원 남측 부지를 방문한 자리에서 토지거래허가제 등 부동산 규제 완화 여부에 대해 “국토부 차원에서 논의된 바가 전혀 없다”며 “모니터링은 하고 있지만 공식적으로 논의된 사항은 없다”고 밝혔다. 부동산 시장 정상화를 위해서는 오히려 규제를 완화해야 한다는 일각의 주장을 정부가 직접 일축한 것이다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료도 코앞까지 다가왔다. 현재 소득세법상 양도소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 8단계 누진세율로 적용되며, 다주택자도 기본세율을 적용받는다. 하지만 이재명 대통령의 지시에 따라 오는 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 경우 2주택자는 기본세율에 20%포인트(p)가, 3주택 이상 보유자는 30%p가 각각 가산된다. 일례로 3주택자의 경우 과세표준 10억원 초과 구간에서 기본세율 45%에 중과세율 30%p가 더해져 75%에 달하는 양도세율을 부담해야 한다. 여기에 지방소득세(7.5%)를 포함하면 총부담 세율은 82.5%에 달한다.

전문가들은 양도세 중과가 재개되면 전세난이 한층 더 심화할 수 있다고 진단한다. 한 시장 전문가는 "양도세 부담이 가중되면 다주택자들은 당장 매도에 나서기보다는 중장기적인 자산 가치 상승 가능성을 고려해 '버티기'를 선택할 가능성이 크다"며 "이 과정에서 집주인이 월세·반전세 전환이나 증여를 택하면 전세 물량이 추가로 감소할 수 있다"고 짚었다. 이어 "특히 전세 보증금 활용이 제한되는 규제 지역에서는 전세난이 체감상 더 빠르게 심화할 수 있다”고 덧붙였다.