정부, 한국형 리츠 제도화 위해 연구용역 발주
금융당국은 '지분형 주택금융' 도입 방안 모색
공유형 모기지 실패 사례에서 보완점 찾아내야

국토교통부가 ‘한국형 리츠(REITs·부동산투자회사)’ 도입을 위한 준비 작업에 나섰다. 반전세 형태의 임대차 상품을 새롭게 도입, 시장 실수요자들의 과도한 대출 의존도를 낮추겠다는 구상이다.

'한국형 리츠' 주목하는 국토부

7일 국토부에 따르면 국토부는 조만간 한국형 리츠의 제도화 방안을 모색하기 위해 ‘리츠를 통한 주택 소유 및 임대차 활성화 방안’ 연구용역을 발주할 예정이다. 국토부는 “한국은행이 주택담보대출 등 가계부채 축소를 위해 리츠 방식의 민간임대주택 공급 모델을 제안했지만, 실제 시장에서 출시 가능한 모델이 나오려면 다각적 제도 개선과 지원이 필요해 후속 연구를 진행하고자 한다”고 밝혔다.

지난해 11월 한은이 제안한 ‘한국형 리츠’는 리츠 투자금이 보증금인 일종의 반전세 형태다. 입주자가 돈을 모아 리츠 투자금을 늘리면 월세를 줄일 수 있으며, 매도 제한 기간 이후에는 리츠 지분을 팔아 시세 차익도 기대할 수 있다. 예를 들어 10억원짜리 서울 아파트에 보증금 1억원, 월세 250만원 조건으로 2년 거주한 뒤 이사하면 일반적으로 1억원을 돌려받는다. 하지만 한국형 리츠 제도가 도입되면 같은 조건하에 리츠 투자 지분 1억원에 집값 상승분을 반영해 자금을 돌려받을 수 있다.

문제는 한국형 리츠가 수익 구조를 갖추기 위해서는 ‘충분한 임대료’를 받을 수 있어야 한다는 점이다. 업계는 현행 전세 제도 아래서는 임대료 확보와 시장 형성이 사실상 어렵다고 보고 있다. 이에 따라 국토부는 연구용역을 통해 서울 서초구 서리풀 지구 같은 신규택지 공급 물량을 리츠에 할인 매각하거나, 재건축 용적률 상향 인센티브로 나온 임대주택 물량을 리츠가 사들일 수 있도록 하는 등 사업성 확보 방안을 마련할 계획이다.

금융위원회의 '지분형 주택금융'

가계대출의 부동산 쏠림 현상을 완화하기 위해 움직이는 것은 국토부 만이 아니다. 금융위원회는 '지분형 주택금융'을 앞세워 문제 해결 방안을 모색하고 있다. 지분형 주택금융은 정책금융기관인 주택금융공사가 주택 매입 시 지분 투자자로 참여해 주택 매입자가 부채를 일으키지 않아도 집을 살 수 있도록 하는 방식이다. 집값을 100, 실소유주의 가용 자금을 50이라고 가정하면 나머지 50을 주금공이 지분으로 취득하는 것이다.

김병환 금융위원장은 한은·한국금융연구원이 지난 3일 개최한 정책 컨퍼런스에서 “그동안은 정책금융이 무주택자의 이자를 깎아 집 사는 것을 도와줬다”며 “이 방식이 가계부채를 관리하고, 거시 건전성 차원에서 바람직한 방식인지 고민하는 차원에서 지분형 모기지라는 대책을 준비하고 있다”고 말했다. 이어 “가계대출 규제를 강화하면서 가장 많이 받은 비판이 부모님에게 받을 것이 있는 사람들만 집을 살 수 있느냐는 것”이라며 “이른바 ‘영끌’을 하더라도 집을 살 수 없는 사람들이 있다”고 털어놨다.

김 위원장은 "지분형 주택금융을 이용하면 가진 돈이 많지 않은 주택 매입자도 과도한 대출 없이 집값 상승에 대한 이익을 나눠 누릴 수 있다"고 강조했다. 이어 “주금공 지분에 대해서는 이자보다는 낮은 사용료를 내게 될 것”이라며 “주택 매입자는 집값이 오르면 집을 팔면 이익을 반으로 나누고, 중간에 지분을 취득할 수도 있다"고 설명했다.

유사 제도의 실패 전례

다만 일각에서는 무작정 한국형 리츠와 지분형 주택금융의 효용을 기대할 수는 없다는 우려도 나온다. 앞서 도입된 유사 제도 '공유형 모기지'가 사실상 실패했기 때문이다. 지난 2013년 정부는 전월세 시장의 안정화를 목표로 공유형 모기지를 도입했다. 당시 공유형 모기지는 초저금리로 주거비 부담을 줄여주는 일종의 대출 상품이었다.

공유형 모기지는 한계가 명확한 제도였다. 국민주택기금(現 주택도시기금)의 재원을 활용한 탓에 '무주택 서민'이란 신청 대상의 범위를 확대하는 데 한계가 있었기 때문이다. 무턱대고 신청 대상을 넓힐 경우 기금의 부실을 촉진할 수 있다는 우려도 컸다.

기금의 자금 조달과 운용 기간의 미스매치도 문제였다. 통상 모기지는 신규 대출 금리가 기존 대출 금리보다 낮을 때 조기 상환이 이뤄진다. 수익 공유형 모기지라면 주택 가격 상승률이 높아야 조기 상환이 이뤄지는데, 자본 이득의 배분 구조상 조기에 상환할수록 기금에 내놓아야 할 수익 배분 비율이 높아지게 된다. 웬만큼 주택 가격이 오르지 않으면 조기 상환은 현실적으로 어려웠다는 의미다.

각종 한계에 부딪힌 공유형 모기지는 결국 유명무실한 제도가 됐다. 시장에서는 이 같은 공유형 모기지의 실패 사례를 '반면교사' 삼을 필요가 있다는 평이 나온다. 한 시장 관계자는 "한국형 리츠와 지분형 주택금융은 주택 시장 안정을 이끌어낼 수 있는 정책"이라며 "공유형 모기지라는 전례까지 존재하는 만큼, 제도 도입 이전 각종 문제를 보완할 만한 세부 사항을 철저히 검토할 수 있을 것"이라고 짚었다.

올해 9급 공무원 응시율 역대 최저
선발 인원 줄어 경쟁률은 소폭 상승
Z세대 대기업·전문직 선호도 영향

공무원 시험 열기가 한풀 꺾인 가운데 '2025년도 국가공무원 9급 공개채용 필기시험' 응시율이 또다시 최저치를 경신했다. 선발 예정 인원이 줄면서 경쟁률은 소폭 상승했지만 응시율은 3년 연속 하락세를 이어갔다. 낮은 연봉과 과중한 업무, 대기업과 전문직 선호 등이 공무원의 매력을 떨어뜨리는 주요 원인으로, 정부가 처우 개선과 워라밸(일과 삶의 균형) 확대를 추진하고 있지만, 젊은 층의 관심은 여전히 대기업과 전문직으로 향하는 양상이다.

9급 공무원 응시율 75.2%, 경쟁률 24.3대 1

7일 인사혁신처에 따르면 5일 전국 17개 시도에서 치러진 2025년 국가공무원 9급 공개채용 필기시험 응시자는 10만4,952명으로 실제 시험장에 나온 인원은 7만8,894명으로 집계됐다. 이에 따라 올해 응시율은 75.2%로 지난해 75.8%보다 0.3%포인트 낮아졌다. 최근 5년간 응시율 추이를 보면 △2021년 77.7% △2022년 77.1% △2023년 78.5% △2024년 75.8% △2025년 75.2%로 2023년을 기점으로 3년 연속 하락세를 이어가고 있다.

올해 경쟁률은 24.3대 1로, 지난해(21.8대 1)보다 소폭 상승했다. 이는 선발 예정 인원이 줄어든 반면 응시원서 제출 인원은 지난해보다 1,514명(1.5%) 증가한 데 따른 결과로 정부는 올해 4,330명을 선발할 예정이다. 최근 5년간 경쟁률은 △2021년 35대 1 △2022년 29.2대 1 △2023년 22.8대 1 △2024년 21.8대 1로 내리막을 이어오다가 올해 반등한 모습이다. 역대 최고 경쟁률은 2011년 기록한 93.1대 1로 지난해까지 매년 경쟁률이 하락했다.

낮은 보수, 과다한 업무에 직업 선호도 떨어져

공무원 지원자가 줄어든 원인 중 하나로는 학령인구의 감소가 꼽힌다. 실제로 20대 지원자 수 변화 추이를 살펴보면 지난 2021년 12만1,533명에서 2023년 6만9,083명으로 2년 새 5만2,450명(43.15%)이나 줄었다. 이는 같은 기간 전체 지원자 감소율(38.65%)보다 4.5%포인트 높고, 30대 감소율(32.49%)보다 10.66%포인트 높다. 고교선택과목제 폐지도 영향을 미쳤다. 2022년 선택과목에서 고교과목이 빠지고 전공과목으로 대체돼 진입장벽이 높아지면서 이로 인해 당해년도 지원자가 3만2,000명가량 감소했다.

특히 9급 공무원의 경우, 급여가 최저임금 수준인 데다 일은 많고 고되다는 인식이 큰 몫을 했다. 지난해 한국행정연구원이 중앙행정기관·광역자치단체(시도)·기초자치단체(시군구) 공무원 6,075명을 대상으로 실시한 '2024년 공직생활실태조사'에 따르면 기초자치단체 공무원의 이직 의향이 5점 만점에 평균 3.48점, 중앙행정기관과 광역자치단체 공무원은 3.31점을 기록해 관련 조사가 시작된 이래 꾸준히 상승하는 것으로 파악됐다. 재직 기간별로는 재직 기간 6~10년, 직급별로는 하위직인 8~9급의 이직 의향이 가장 높게 나타났다.

이직 의향 이유로는 '낮은 보수가 66%로 가장 많았다. 지난해 9급 공무원의 초임(1호봉) 월급은 187만7,000원이었다. 2순위는 '과다한 업무'가 10.5%로 집계됐다. 직무 만족도도 하락했다. 공무원이 업무 수행 과정에서 느끼는 흥미, 열정, 성취감 등을 측정하는 '직무만족 인식'은 5점 만점에 평균 3.26점으로 전년(3.32점)보다 하락했다. 반면 직무 스트레스는 더욱 커졌다. 중앙행정기관과 광역자치단체는 5점 만점에 2.87점으로 전년(2.88점)보다 소폭 하락했지만, 기초자치단체는 3.00점으로 전년(2.92점) 대비 상승하며 처음으로 3점대를 기록했다.

취준생 10명 중 8명, 공무원 준비할 의향 없어

이에 정부는 공무원 조직의 매력을 높이기 위해 실무직·저연차 공무원의 처우 개선에 속도를 내고 있다. 올해 9급 초임 공무원 월급은 지난해보다 6.6%(12만3,882원) 오른 200만882원으로, 처음으로 200만원을 넘어섰다. 각종 수당을 포함한 9급 초임 보수는 연 3,222만원으로 월평균 269만원을 받게 된다. 아울러 9급 초임 월급은 내년 284만원, 2027년 월 300만원이 되도록 단계적으로 인상할 계획이다. 이와 함께 정부는 가족돌봄휴가 확대, 연가 보상비 현실화 등 워라밸 정책을 강화했다.

하지만 실질적인 관심 회복으로는 이어지지 않고 있다. 최근 젊은 층에서는 공시 열풍이 한풀 꺾이고 민간 채용이 회복되면서 공직 대신 다른 길을 모색하고 있다. 지난해 AI매칭 채용콘텐츠 플랫폼 캐치가 Z세대 취준생 1,547명을 대상으로 '공무원 시험 준비 의향'에 관해 조사한 결과, 응답자의 78%가 '공무원을 준비할 의향이 없다'고 답했다. 공무원을 희망하지 않는 이유를 묻는 질문에는 '연봉이 낮아서'라는 응답이 47%로 가장 많았다. 이어 △희망 직무가 아니어서 15% △수직적인 분위기 9.4% △반복적인 업무 9%의 순으로 나타났다.

Z세대 취준생이 희망하는 공무원 연봉은 5,000만원(전체 응답자의 25%)' 수준으로 나타났다. 이어 4,000만원(17%), 6,000만원(16%)의 순으로 집계됐다. '연봉이 아무리 높아도 공무원 희망하지 않는다'라고 답한 경우도 13%를 차지했다. 공무원 복지 중 개선을 원하는 부분으로는 △성과급·보너스 상향 39% △승진 기회 확대 33% △워라밸 보장 16% △유연 근무제 돌입 13% 등이 뒤를 이었다. 이외에 '교육의 기회 제공(12%)', ' 연차·휴가 확대(11%)'라는 응답도 있었다.

Z세대가 취업을 희망하는 곳(복수 응답) 1위는 '대기업(71%)'으로 나타났다. 이어 △ 중견기업 29% △전문직 시험 20% △외국계 기업 19% △공기업·공공기관 16% △중소기업 12% 순이었고 공무원은 11%로 가장 낮게 나타났다. 해당 조사를 진행한 캐치 측은 "안정적인 직장을 선호했던 과거와 달리 Z세대는 즉각적인 보상을 중시한다"며 "비교적 높은 연봉을 제공하는 대기업이나 중견기업, 전문직 시험을 선호하는 것도 이러한 경향이 반영된 결과"라고 설명했다.

WSJ "트럼프, 시진핑 중국 주석에게 선물 안겨"
"손잡고 中 때리던 시절 끝났다" 갈라서는 서방 동맹
中, 美에 보복관세 부과하며 전면전 돌입

도널드 트럼프 미국 대통령이 촉발한 글로벌 무역 전쟁이 중국에 긍정적으로 작용할 수 있다는 관측이 나왔다. 트럼프 행정부 출범 이후 서방 동맹의 결속력이 약화하며 중국이 반사이익을 누리고 있다는 것이다. 중국은 미국의 이 같은 '악수'를 발판 삼아 무역 보복을 본격화, 미국과의 전면전을 선포하고 나섰다.

트럼프 관세 장벽에 中 '미소'

지난 4일(이하 현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 ‘미국 관세가 시진핑의 날을 만들었다’는 제목의 사설을 통해 트럼프 대통령의 글로벌 무역전쟁이 시진핑 중국 국가주석에게 전략적 선물이 될 수 있다고 짚었다. 미국의 관세 장벽으로 인해 함께 중국을 견제하던 서방 동맹에 균열이 생겼다는 것이다. 실제 3일 에마뉘엘 마크롱 프랑스 대통령은 미국의 대(對) 유럽연합(EU) 20% 상호관세 부과 조치에 대해 “잔인하고 근거 없는 결정”이라며 프랑스 기업의 대미 투자를 당분간 중단해야 한다고 촉구했다. 같은 날 캐나다도 미국산 자동차에 25% 관세를 부과한다고 밝혔다.

시장에서는 트럼프발(發) 관세 전쟁이 격화하면 중국의 기술 발전과 독자 생태계 구축에 오히려 속도가 붙을 것이라는 전망도 제기된다. 미국의 관세 장벽이 높아질수록 중국 빅테크들의 기술 자립이 빨라질 수 있다는 얘기다. 아울러 관세 전쟁으로 인해 미국에 대한 반감이 커질 경우, 중국 소비자들 사이에서 ‘궈차오(애국소비)’ 유행이 본격화하며 중국 소비와 내수가 회복될 가능성도 있다.

중국이 관세 전쟁 속에서 개발도상국에 대한 영향력을 제고할 수 있을 것이라는 시각도 존재한다. 미국은 동남아시아 국가에도 높은 상호관세율을 적용했다. 베트남 46%, 태국 36%, 인도네시아 32% 등이다. 이 같은 관세 폭탄이 현실화하면 동남아 주요국들은 대미 수출 의존도를 낮출 수밖에 없고, 결국 중국이 반사이익을 누릴 가능성이 크다.

'보복관세'로 맞불 놓은 中

미국의 관세 장벽을 통해 유리한 입지를 점한 중국은 미국에 대한 보복 수위를 점차 높이고 있다. 지난 4일 오후 7시 중국 국무원은 중국 국영 채널인 CCTV방송을 통해 4월 10일부터 모든 미국산 수입품에 대해 34%의 추가 관세를 부과하겠다고 밝혔다. 미국 증시가 개장하기 불과 3시간 전에 기자회견이 아닌 일방향 소통 수단을 활용해 '맞불'을 놓은 것이다.

정부 차원의 비(非)관세 보복 조치도 대거 쏟아져 나왔다. 최근 중국 상무부는 세계무역기구(WTO)에 미국의 상호관세 부과 방침을 제소했다. 아울러 사마륨 등 7종의 희토류 관련 품목 수출을 통제하고, 스카이디오 등 11개 미국 기업을 '신뢰할 수 없는 기업 목록'으로 지정하겠다고 밝혔다. 이에 따라 이들 기업은 중국과 관련된 수출입 활동에 종사할 수 없으며, 중국 내 신규 투자가 금지된다. 중국 세관 당국인 해관총서도 검역 문제가 제기된 미국 기업 6곳의 중국 수출 자격을 잠정 취소했다.

미국과 중국의 무역 전쟁이 전면전으로 치닫자 글로벌 시장 혼란은 가중되기 시작했다. 양국 간 보복전이 장기화할 경우 인플레이션 위험이 커지고 교역량이 줄어들며 글로벌 경기가 가라앉을 가능성이 크기 때문이다. 리스크를 떠안게 된 미국 증시 역시 눈에 띄게 휘청이고 있다. 미국 S&P(스탠더드앤드푸어스)500지수는 지난 2일부터 4일 사이 10% 넘게 폭락했고, 같은 기간 뉴욕 증시에서 6조6,000억 달러(약 9,600조원)에 달하는 시가총액이 증발했다.

韓 '새우등' 터진다

한국 역시 미·중 관세 전쟁의 영향권에 들어있다. 중국은 한국 제조 기업의 주요 투자 대상국 중 하나다. 지난 2023년 말 기준 한국 제조업 해외투자 누계에서 중국이 차지하는 비중은 31.6%(769억 달러)에 달했다. 중국에 자리를 잡고 미국에 제품을 수출하는 국내 기업들이 향후 미국의 관세 장벽으로 인해 줄줄이 위기에 빠질 수 있다는 의미다.

특히 기계·전자류 제품을 취급하는 기업들의 타격이 막심할 것으로 전망된다. 기계·전자류는 미국 대중국 수입의 46.9%를 차지하는 품목이다. 관세 장벽이 현실화하면 중국에 기계·전자류 제품 제조 기지를 둔 한국 기업들은 물론, 국내 전기·전자 중간재 수출 기업들까지 위기에 빠질 가능성이 크다. 아울러 중국산 자동차 부품과 배터리 소재 등을 수입하는 대미 투자 기업들도 막대한 비용 부담을 떠안게 된다. 관세로 인해 미국 시장으로 들어가지 못한 중국 제품들이 저가로 미국 이외의 시장에 쏟아져 나오면 공급망 전반의 혼란이 가중될 위험도 있다.

한국 기업이 중국 제품의 우회수출에 연루될 가능성도 배제할 수 없다. 한 시장 관계자는 "중국에서 사실상 완성된 제품을 한국에서 단순 가공하거나 포장만 바꿔 '한국산'으로 둔갑시킨 뒤 미국에 수출할 경우, 미국으로부터 우회수출 의심을 받을 위험이 있다"며 "중국산 핵심 부품 비중이 높은 경우 한미 자유무역협정(FTA) 원산지 규정을 충족하지 못해 한국산으로 인정받지 못할 가능성도 있다"고 우려했다.

지정학적 진영 따라 ‘무역 재편’
서방 진영 1순위 과제, “핵심 분야 중국 의존도 줄이기”
무차별적 보호무역은 “답 아냐”

더 이코노미(The Economy) 및 산하 전문지들의 [Deep] 섹션은 해외 유수의 금융/기술/정책 전문지들에서 전하는 업계 전문가들의 의견을 담았습니다. 본사인 글로벌AI협회(GIAI)에서 번역본에 대해 콘텐츠 제휴가 진행 중입니다.

지정학적 갈등 속에 글로벌 무역은 그야말로 격변을 겪고 있다. 오래된 관계가 무너지고 새롭게 세워지는 무역 장벽은 국가 간 거래의 양상을 바꾸고 있다. 유럽중앙은행 시스템(European System of Central Banks, 유럽중앙은행과 유럽연합 회원국 중앙은행을 포함하는 네트워크, 이하 ESCB)은 극단적 보호무역이 아닌 데이터에 기반한 냉철한 정책이 필요하다고 강조한다. 또한 유럽연합(EU) 기구들과 중앙은행, 국제기구 간의 긴밀한 협력도 주문하고 있다.

지정학적 갈등에 따른 ‘디커플링’ 본격화

지정학 쇼크로 인해 서구 경제권과 중국을 양극으로 한 무역 분야 디커플링(decoupling)이 치열하게 진행 중이다. 특히 첨단 기술 산업을 중심으로 중국 수입 의존도를 줄이는 일은 서구 경제권의 1순위 과제다. 그러나 친환경 전환을 위한 필수 산업을 포함, 중국이 글로벌 공급망을 장악하고 있는 분야에서 의존도를 줄여 나가는 일은 만만치 않아 보인다.

ESCB가 펴낸 보고서에 따르면 러시아와의 무역 관계 단절을 거의 완료한 EU에게 중국과의 관계 정리는 이제 시작 단계일 뿐이다. 여기에 제3국을 통한 우회 무역을 고려하면 디커플링이 어디까지 진행됐는지도 파악이 어려운 실정이다. 물론 2018년 대중 무역 분쟁이 격화하자마자 중국과의 간접 무역이 시작된 미국에 비해 EU의 대중국 우회 무역은 비교적 최근이고 물량도 적은 편이다.

최대 리스크는 ‘핵심 분야 중국 의존’

코로나19 팬데믹과 공급망 붕괴를 포함한 최근 사건들은 한정된 해외 공급망에 대한 과도한 의존이 어떤 위험을 초래하는지 잘 보여줬다. ESCB에 따르면 독일, 이탈리아, 스페인 제조업체의 17~34%가 대체가 어려운 투입물들을 중국에 의존하고 있다. 여기서 갑작스러운 공급망 와해는 전기 장비, 화학 물질, 금속, 전자, 기계 등 핵심 산업에 심각한 피해를 초래할 수 있다.

보고서는 유로존 5개국(벨기에, 프랑스, 이탈리아, 슬로베니아, 스페인)을 대상으로 한 스트레스 테스트(stress test)를 통해 중국 중심 공급망에 의존하는 핵심 자원이 50% 줄 경우의 경제적 피해 규모를 추산한 바 있다. 가장 피해가 큰 산업은 전기 장비 분야로 부가 가치 감소(value-added declines, 특정 산업이 전체 경제에 기여하는 경제적 가치의 감소) 중간값이 7%에 달해 전체 산업 중간값인 3%의 두 배를 넘을 것으로 전망된다. 공급망 붕괴가 특정 산업 및 지역에 불균형적인 타격을 줄 수 있음을 보여주는 결과다.

‘높은 수준 디커플링’ 일어나면 글로벌 GDP 6% 감소

ESCB는 급증하는 무역 제재가 경제에 미칠 파급효과를 경우의 수로 나눠 분석했는데, 만약 반도체 및 첨단 기술 등 전략 산업 분야에만 디커플링이 일어난다고 가정하면 글로벌 GDP 손실은 6% 정도로 추정된다. 하지만 무역 전 분야가 영향을 받는 극단적 상황이 일어난다면 부정적 영향은 9%까지 늘어난다. 미국과 EU 등 선진 경제권은 무역 규제 수위에 따라 GDP 손실 규모가 2%에서 9.5% 사이일 것으로 예상된다. 중국의 경우는 높은 수출 의존도로 인해 피해가 훨씬 더 클 것이다.

보고서는 또한 특정 공급망에 대한 의존도를 줄이기 위한 무역 장벽만으로 온전한 목표를 달성하기 어렵다고 경고한다. 제3국을 통한 우회 무역량이 만만치 않아 현재의 무역 관계를 뿌리 뽑는 것이 불가능하기 때문이다.

무역 분쟁, ‘장기간의 인플레이션’ 초래

무역 파편화로 인한 당면한 위험 중 하나는 인플레이션이다. 무역망 붕괴로 심각한 공급 차질이 더 자주 일어나며 장기간의 물가 불안정으로 이어질 수 있다. 특히 주요 무역망 와해가 일어나면 발생 첫 해 인플레이션이 4%P까지 추가로 증가하고 안정까지 여러 해가 걸릴 가능성이 있다. 장기간 지속되는 인플레이션을 해결하기 위한 중앙은행들의 고민이 커질 수밖에 없다.

러시아가 유럽에 대한 에너지 공급을 전략적으로 이용한 것처럼 강대국들이 지정학적 주도권을 위해 무역을 무기로 삼는 행위는 인플레이션에 직접적인 영향을 준다. 글로벌 무역이 제공하는 다변화의 장점이 사라지고 공급망이 지역 중심으로 재편되는 상황에서, 지역 갈등에 따른 취약성도 따라서 증가하기 때문이다.

무차별적 보호무역은 “금물”

상기 위험에 대응하기 위해 ESCB가 가정 먼저 강조하는 것은 포괄적, 무차별적 보호무역은 답이 아니라는 것이다. 그보다는 전략적이고 데이터에 기반한 접근을 통해 핵심 공급망에 존재하는 위험 요소부터 해결해야 한다. 무역 파편화로 인한 위험은 산업과 지역에 따라 천차만별이기 때문에 범용의 해법이 존재할 수 없고 사안별로 맞춤형 정책이 적용돼야 한다는 것이다. 또한 오랜 세월 동안 복잡해진 무역 관계를 고려할 때 정부는 정보 수집과 국제 협력을 통해 취약한 공급망을 우선 감지하는 노력을 강화해야 한다.

각국 중앙은행은 과거의 총량적 무역 정보로 현재 상황을 제대로 파악할 수 없음을 인지하고 반도체 및 원자재 등 핵심 산업별로 세분화된 무역 흐름을 이해하도록 노력해야 한다. 정기적인 기업 설문조사 등 정보 취득을 통해 공급망 위협과 인플레이션 압력을 사전에 감지할 수 있어야 한다. 예측 모델을 개선하고 새로운 리스크 평가 방법을 개발하는 노력도 동반돼야 한다.

글로벌 무역이 지정학적 진영 중심으로 재편되며 EU는 중대한 기로에 놓였다. 정책 당국은 특정 공급망 의존도를 줄여가는 동시에 자유 무역의 이점을 최대한 유지하는 쉽지 않은 과제를 수행해야 한다. 경제적 혼란을 최소화하며 자생력을 키우는 작업은 전략적이고 데이터에 기반한 정책 방안을 그 어느 때보다 필요로 한다.

EU는 기업 수준까지 포괄하는 강력한 정보 수집 체계를 마련해 현실을 반영한 세밀한 무역 분석 모델을 개발해야 한다. EU 회원국과 중앙은행, 국제기구 간 협력이 그 어느 때보다 절실한 시기다.

원문의 저자는 마리아 그라치아 아티나시(Maria Grazia Attinasi) 유럽중앙은행 부총재 외 1명입니다. 영어 원문 기사는 Trade wars and fragmentation: Insights from a new ESCB report | CEPR에 게재돼 있습니다.

임대료 상한제, ‘주거 안정 vs 시장 왜곡’
임대 주택 공급 장기적 ‘감소 가능성’
저가 임대 주택 수요 증가로 ‘임차인 피해’

더 이코노미(The Economy) 및 산하 전문지들의 [Deep] 섹션은 해외 유수의 금융/기술/정책 전문지들에서 전하는 업계 전문가들의 의견을 담았습니다. 본사인 글로벌AI협회(GIAI)에서 번역본에 대해 콘텐츠 제휴가 진행 중입니다.

임대료 규제 정책은 논란이 많은 주제다. 임차인의 비용 부담을 덜고 주거 안정에 기여한다는 긍정론도 있지만 시장을 왜곡해 의도하지 않은 부작용으로 이어질 수 있다는 반대 의견도 많다. 최근 스페인의 카탈루냐(Catalonia)가 실시한 임대료 상한제를 통해 정부 주택 임대 시장 개입의 장단점을 살펴본다.

주택난으로 ‘임대료 상한제’ 고민하는 도시 늘어

전 세계 주요 도시의 임대료가 급상승하면서 집세 규제를 고민하는 정책 당국이 많다. 임대료 규제 방식은 임대 기간 중 집세 인상을 금하는 것과 신규 임대 시 상한선을 정하는 두 가지로 요약된다. 물론 둘 다 임차인의 비용 문제를 덜어주는 것이 목표다.

전통적 경제학 이론에 따르면 해당 정책은 장단점이 있을 수밖에 없다. 임대료 상한선은 임대인에게서 임차인으로 소득 재분배 효과를 가져오지만 임대인들의 시장 퇴출을 불러 주택 공급 감소로도 이어질 수 있다. 또한 임차인이 낮은 임대료 때문에 더 이상 만족스럽지 않은 집에 계속 거주하게 되는 부작용이 발생할 수도 있다.

여기에 대해 일부 학자들은 임대료 규제가 특정 상황에서는 시장 효율을 높여 준다고 주장한다. 예를 들어 임대인의 가격결정력이 압도적인 시장이라면 시장 수준에 맞는 상한선을 강제하는 것이 독점적 시장 왜곡(monopoly distortions)을 바로잡는 방법이 된다. 또한 임대료 규제는 임차인들이 거주지를 찾는 시간과 비용을 줄여줄 수도 있다.

카탈루냐, ‘비교 가격’ 책정해 ‘임대 상한제’ 도입

2020년 9월 카탈루냐 정부는 주택난이 심한 자치구를 대상으로 임대 주택별 상한선을 적용하는 정책을 시행했다. 인근에서 비교 가능한 25개의 임대 물건에 기반한 참고 가격을 설정해 임대료 한계를 정한 것이다. 이 정책의 결과는 어떻게 됐을까?

평균적으로는 규제 대상 지역의 임대료가 5% 줄었다. 특히 임대료가 비싼 물건들 중심으로 상당한 하락을 기록해 정책 목표를 달성한 측면이 있다. 하지만 문제는 가격이 내리며 고가 주택을 중심으로 임대 주택 공급이 함께 감소했다는 것이다. 상대적으로 임대료가 싼 물건들의 수요가 증가해 저가 임대 주택은 오히려 임대료가 올랐다.

실제로 규제 지역에서 신규 임대 계약이 10%나 줄었는데 주로 고가 임대 주택을 운영하던 임대인들이 시장에서 빠져나갔기 때문으로 분석된다. 하지만 저가 임대주택은 공백을 메울 만큼 증가하지 못해 주택 공급난이 심화했다.

고가 임대 주택 퇴출로 ‘저가 주택 임차인’ 손해

이는 임대료 규제가 임대인의 이익을 줄이는 대신 모든 임차인이 혜택을 보게 한다는 가정을 뒤집는 결과다. 고가 임대 주택 임차인들은 이익을 봤지만 저가 임대 주택 임차인들은 수요 증가에 따른 임대료 상승으로 오히려 손해를 봤다. 임대료 부담을 임차인 집단끼리 주고받은 셈이다.

결국 카탈루냐 사례는 임대료 규제 정책에 내재하는 상충 관계를 뚜렷이 보여준다. 임대료 상한선 도입으로 단기간의 효과가 있었지만 임대 주택 공급이 줄며 시장이 왜곡돼 특정 임차인 집단이 피해를 보는 상황으로 귀결된 것이다. 정책 실행에 있어 평균적 효과에만 매몰되지 않고 인구 집단별 소득 재분배 효과를 면밀히 살펴볼 필요가 있다는 교훈을 얻을 수 있는 대목이다.

주택난 해소를 위해 임대료 규제를 검토하는 다른 많은 도시들도 정책 시행 전 정책 효과의 종합적인 검증이 필요하다. 각기 다른 인구 집단에 미치는 영향을 세심히 살펴야 의도치 않은 부작용을 최소화하면서 주택난을 완화할 수 있다.

원문의 저자는 조안 몬라스(Joan Monras) 폼페우 파브라 대학교(Pompeu Fabra University) 교수 외 1명입니다. 영어 원문 기사는 The impact of rent controls: Lessons from Catalonia | CEPR에 게재돼 있습니다.