"과열된 서울 집값 조여야" 당정, 이번 주 중에 추가 부동산 대책 발표한다

당정, 9·7 대책 이후 한 달만에 추가 부동산 대책 마련
정부 규제 속에서도 서울 집값 상승세 여전해
은행권 가계대출 여력도 '아슬아슬'

당정(더불어민주당·정부)과 대통령실이 이번 주 중에 추가 부동산 대책을 내놓는다. 서울의 집값 상승세가 좀처럼 진정되지 않는 가운데, 규제 카드를 통해 과열된 부동산 시장에 재차 제동을 거는 양상이다.

추가 규제 카드 꺼내든 정부

12일 김민석 국무총리, 정청래 더불어민주당 대표와 한정애 정책위의장, 강훈식 대통령 비서실장은 서울 종로구 총리공관에서 제4차 고위당정협의회를 열고 이번 주 부동산 시장 안정화 대책 발표를 확정했다. 대책 발표일은 오는 14일 또는 15일이 될 것으로 전해졌다. 정부가 부동산 대책을 마련한 것은 지난 9·7 공급 대책 이후 1개월여 만이다. 

전문가들은 정부가 이번 대책에서 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역을 확대할 것으로 예상한다. 투기과열지구는 최근 3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 1.5배 높은 지역, 조정대상지역은 최근 3개월 주택 가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상인 지역에 지정할 수 있다. 서울의 경우 중랑구와 도봉구 등 일부 외곽 지역을 제외한 대부분의 자치구가 이 기준을 충족한다. 규제 지역으로 지정될 시 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 줄어들며, 분양권 전매 제한, 청약 조건 강화, 다주택자 취득세·양도소득세 강화 등의 조치가 적용된다.

이번 안정화 대책에 지난 6·27 대책을 통해 6억원으로 제한된 수도권 주택담보대출 한도를 추가로 줄이거나, 전세·정책대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 방안이 담길 것이라는 분석도 존재한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “법 개정 없이 바로 시행할 수 있는 규제 지역 확대와 대출 한도 축소 등을 시행할 것으로 예상한다”고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원도 “투기과열지구와 조정대상지역 확대, 대출 규제 강화가 유력할 것”이라고 짚었다.

서울 집값 '천정부지'

정부가 추가 규제 방안을 내놓은 것은 서울의 집값이 좀처럼 잡히지 않고 있기 때문이다. 한국부동산원이 발표한 9월 마지막 주 '주간아파트동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 오르며 35주 연속 상승세를 이어갔다. 강북권에서는 성동구(0.78%), 마포구(0.69%), 광진구(0.65%) 등 주요 지역에서 오름폭이 확대됐다. 성동구는 금호·하왕십리동, 마포구는 공덕·도화동, 광진구는 구의·광장동 재건축 추진 단지 중심으로 상승했다. 강남권도 송파구(0.49%), 강동구(0.49%), 양천구(0.39%) 등에서 재건축 기대감이 반영된 오름세가 관측됐다.

실제 거래 사례를 살펴보면 집값 상승세를 한층 뚜렷하게 확인할 수 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오 4단지' 전용 84㎡는 지난달 24억7,500만원에 거래돼 두 달 전보다 1억7,500만원 상승했다. 강남구 개포동 '개포자이프레지던스' 전용 59㎡도 9월 30억4,000만원에 손바뀜하며 전달보다 4,000만원 올랐다. 압구정 일대에서는 재건축 단지를 중심으로 초고가 거래가 이어지는 중이다. 올해 들어 압구정 아파트 중 100억원 이상에 거래된 건수는 계약 해지를 제외하고도 8건에 달한다.

다만 일부 전문가들은 규제만으로는 과열된 부동산 시장을 안정시키기 어렵다는 지적을 내놓기도 한다. 6·27 대책과 9·7 대책을 통해 가계부채 총량과 대출 한도를 제한했지만, 이는 실수요자의 대출 접근성만 낮추고 있다는 분석이다. 주담대 규제가 오히려 은행의 가산금리 인상을 부추기며 은행 수익의 근원인 예대금리차(예금금리-대출금리) 확대를 초래했다는 비판도 나온다. 실제 은행연합회에 따르면 8월 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 원리금분할상환 방식 주담대 평균 금리는 연 4.00~4.11%로 집계됐다. 이는 7월 3.91~4.03%보다 소폭 상승한 수준이다.

은행권, 가계대출 총량 목표 줄줄이 초과

일각에서는 은행권의 대출 여력 축소가 추가 규제 결정에 영향을 미쳤을 것이라는 평도 나온다. 국회 정무위원회 소속 더불어민주당 이인영 의원실이 금융감독원에서 받은 자료에 따르면 NH농협은행은 당초 2조1,200억원을 올해 가계대출 증가 목표로 설정했으나, 지난달 말 기준 증가액이 이미 2조3,202억원을 넘기며 목표를 109% 초과했다. 신한은행의 지난달 기준 증가액 역시 1조9,668억원으로, 올해 증가액 목표(1조6,375억원)를 120% 넘겼다.

다른 은행들의 사정도 비슷하다. 하나은행과 KB국민은행의 올해 가계대출 증가액은 각각 8,651억원, 1조7,111억원으로 집계됐다. 이는 목표 대비 95%, 85% 수준이다. 2금융권인 새마을금고도 목표치를 넘어선 것으로 파악됐다. 한국은행 금융통계시스템에 따르면 새마을금고의 7월 말 가계대출 잔액은 62조3,000억원으로 지난해 말(60조2,000억원) 대비 약 3.48% 증가했다. 신협 등 나머지 상호금융기관과 저축은행업권도 대출 여력이 넉넉하지 않은 것으로 전해졌다.

이에 따라 은행권은 대출 모집인 채널을 통한 접수를 중단하는 등 대출 총량을 관리 중이다. 연말까지 총량 목표를 준수하지 못하면 금융당국으로부터 대출 허용 한도가 깎이는 등 불이익을 받기 때문이다. 앞서 지난해 말에도 은행권은 총량 목표를 맞추기 위해 비대면 창구를 닫거나 우대금리 축소 등을 통해 대출금리를 올린 바 있다.