10·15 대책 이후 ‘대환 봉쇄’, LTV 40% 여파에 은행권 대출 창구도 닫힐 조짐

대환대출 신규 심사 사실상 중단
6·27 대책으로 예고된 압박 현실화
‘대출 절벽’ 성큼, 실수요자 부담 확대

정부가 연이은 부동산 대책을 통해 수도권 일대 지역의 대출 한도를 크게 낮추면서 주택담보대출 시장이 사실상 봉쇄됐다. 지난 6월 발표된 첫 번째 부동산 대책이 대환 흐름을 일시적으로 가라앉힌 ‘속도 조절’에 가까웠다면, 이번 조치는 실수요자까지 묶어버린 전면 규제로 이어지는 모습이다. 이러한 흐름 속에서 은행권은 대출 총량 관리에 들어가며 비대면 접수를 중단했고, 시장은 거래절벽과 현금 부자 중심의 양극화로 빠르게 굳어지고 있다. 

대출 갈아타기 막히며 시장 냉각 본격화

17일 금융권에 따르면 정부가 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’에 따라 신규 지정된 서울과 경기 12개 지역의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 그 결과 이미 주담대를 받은 수도권 유주택자가 금리가 낮은 은행으로 갈아타려면 경우에 따라 수억원의 원금을 상환해야 하는 상황이 벌어졌다. 대환대출은 형식상 신규로 분류돼 기존 LTV 70% 기준이 그대로 유지되지 않는다. 예컨대 10억원짜리 아파트에 LTV 70%로 7억원을 빌린 차주가 다른 은행으로 옮기려면, 새 기준(40%)을 맞추기 위해 집값의 30%에 해당하는 3억원을 선상환해야 한다는 의미다. 

이번 조치로 주담대 갈아타기 수요가 일시에 얼어붙으며 한때 연 5%대에서 3%대 초반까지 낮아졌던 주담대 금리 경쟁이 급격히 둔화했다. 대환대출을 위해 필요한 자금 규모가 커지면서 은행의 대출 상담 창구는 상담 대기만 늘고, 실제 실행 건수는 급감한 것이다. 여기에 일부 은행은 규제 반영 전산 작업이 지연되면서 모바일 접수를 일시 중단하며 차주들의 혼란을 키웠다. 시장 과열을 막겠다는 정책 취지가 현장에서는 ‘대환 봉쇄’라는 후폭풍을 일으킨 셈이다. 

그 여파로 거래 절벽 또한 본격화하는 양상이다. 가뜩이나 좁아진 대출 문턱에 재건축·재개발 구역이 포함된 지역의 조합원 지위 양도 제한이 강화되는 등 정비사업과 관련한 규제 또한 강화되면서다. 서울시와 업계에 의하면 현재 서울 내 214곳(약 15만8,964가구)의 정비사업장이 규제 대상에 포함됐다. 정부가 고가주택 중심의 투기 수요를 차단하고 가계부채 증가세를 선제적으로 억제하겠다는 입장을 밝힌 가운데, 시장에서 “실수요자까지 함께 묶였다”는 불만이 거세진 배경이다. 

숨 고르기 국면에서 시장 경색 단계로

이번 10·15 대책은 지난 6·27 대책과도 일정 수준 차이를 보인다. 당시 정부는 수도권 생활안정자금 목적 주담대 한도를 1억원으로 제한해 가계부채 증가세를 완만히 조정하는 데 중점을 뒀다. 이는 일종의 ‘속도 조절 장치’ 역할을 기대한 시도로, 총대출 규모를 늘리지 않는 범위에서는 일부 전환을 허용하는 구조였다. 이로 인해 6·27 대책 직후 대출 수요는 급격히 식지 않았으나, 금리 절감 폭이 줄며 시장은 일시적 관망세에 들어섰다.

금융위원회가 국회에 제출한 자료에서 지난 7월 한 달간 대환대출 인프라를 통한 신용대출 갈아타기 이용자는 5,639명으로 전월(1만448명) 대비 46% 줄었다. 대환금액 또한 1,151억원으로 한 달 새 57% 감소했다. 이 같은 수치를 두고 당시 금융권에서는 “이용자 수의 감소는 규제 여파라기보다 제도 정착 과정에서 나타난 자연스러운 진정 국면”이라는 분석이 우세했다. 과열 국면에 접어들었던 대출 경쟁이 일시적으로 식으며 리스크 관리에도 도움이 됐다는 평가다. 

이 때문에 6·27 대책은 가계부채 관리의 전환점이자, 대환 시장에 일시적인 정체를 가져온 제한적 조치로 평가됐다. 한 금융권 관계자는 “6·27 대책이 신용·주담대 시장의 과열을 식히기 위한 완충 장치였던 반면, 10·15는 차주 부담을 높이면서 시장 기능까지 제약했다”고 짚으며 “대출 시장은 이미 6월 말부터 진정세에 익숙해진 상태였기 때문에 이번 전면적 규제는 더 큰 충격으로 다가올 수밖에 없는 상황”이라고 말했다. 

신규 대출 중단에 시장 양극화

정부의 대출 규제 강화 기조에 은행들도 일제히 ‘빗장 걸기’ 모드에 들어갔다. 신한은행과 하나은행은 16일 자정부터 신규 주담대와 대환대출 비대면 접수를 중단했고, 카카오뱅크와 케이뱅크 등 인터넷전문은행도 같은 이유로 일시 차단 조치를 취했다. 영업점 수기 접수만 예외적으로 허용된 가운데, 은행권에선 규제 범위가 광범한 만큼 전산 반영에 상당한 시간이 걸릴 것이란 관측이 지배적이다. 아울러 수도권 전반적으로 주담대 심사가 지연되면서 대출 공백 또한 현실화하는 모습이다. 

이러한 은행들의 조치는 단순한 전산 대응 수준을 넘어 사실상 자율 규제 강화 시도로 풀이된다. 금융당국의 가계부채 총량 압박이 이어지면서 위험 노출을 최소화하려는 전략이다. 일각에선 연말까지 신규 대출 문턱이 더욱 높아질 가능성까지 염두에 두는 분위기다. 한 시중은행 대출 담당 관리자는 “비대면 접수 중단이 길어지면 실수요자의 주거이전이나 생활자금 마련이 지연될 수 있다”면서도 “은행들로선 불필요한 리스크를 최소화하는 게 시급한 실정”이라고 설명했다

전문가들은 은행이 리스크를 피하는 동안 실수요자 중심의 시장 기반은 약화할 수밖에 없다고 입을 모았다. 재건축·재개발 조합원 매물이 급감하고 일부 단지는 매수 문의조차 끊겨 거래가 마비된 가운데, 현금 유동성이 풍부한 자산가들은 규제와 무관하게 예외 매물을 선점하면서 시장 양극화가 심화하고 있단 분석이다. 여기에 당장 내년부터는 주담대 위험가중치(RW)가 5%p 상향돼 신규 대출 여력이 최대 27조원가량 줄어들 것이란 금융당국의 관측까지 제기되면서 시장의 불안은 갈수록 커지는 형국이다.