LTV 40% 벽에 막힌 임대인들 전세보증금 반환 비상, 10·15 대책이 불붙인 새 불안

전세금 반환대출 한도·조건 대폭 축소
“정부 가이드라인 필요” 목소리 재점화
규제 강화·매물 감소에 전세난 우려↑

정부의 연이은 부동산 대책으로 전세퇴거자금대출의 담보인정비율(LTV)이 40%까지 낮아지면서 실수요자와 기존 계약자들이 한도 축소와 관련한 혼란을 토로하고 나섰다. 시장에선 세입자 보증금을 제때 돌려주지 못하는 ‘깡통 집주인’이 속출할 것이란 우려가 제기되는 가운데, 금융권은 정부의 명확한 가이드라인 부재 속에 대출 심사를 사실상 중단하면서 현장의 혼선을 키우고 있다.

대출 규제 강화로 시장 불안 확대

22일 금융권에 따르면 최근 시중은행들은 대출창구에서 새롭게 규제지역으로 포함된 곳의 전세퇴거자금대출과 관련해 “6월 27일까지 임대차계약이 완료됐더라도 LTV 70%가 아닌 40%를 적용한다”고 안내 중이다. 이는 규제지역 내 주택담보대출 LTV를 40%로 강화하겠다는 정부의 ‘10·15 대책’을 반영한 조치다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 높아지면서 실질 대출 한도는 절반 이하로 줄어들 전망이다. 

은행권은 6·27 대책 당시 발표된 경과규정이 유지된다는 명확한 지침이 내려오지 않는 이상 보수적으로 해석할 수밖에 없다는 입장이다. 문제는 LTV가 40%로 줄면 대출금이 전세보증금보다 적어지는 역전 현상이 발생한다는 점이다. 서울 52.3%, 과천 49.7%, 성남 51.3%, 용인 66.8%, 하남 61.2% 등 주요 지역의 전세가율이 대부분 50~60%대인 상황에서 10억원짜리 주택 기준으로 최대 4억원만 대출받을 수 있다. 이 때문에 시장에선 깡통 집주인이 속출할 가능성마저 우려하는 실정이다. 

특히 6월 27일 이전에 임대차 계약을 맺고 안심했던 임대인들은 최근 은행에서 ‘경과규정 미적용’을 통보받으며 혼란을 토로하는 상황이다. 한 시중은행 관계자는 “통상 대출 계약은 약정 시점이 아니라 실행일 기준으로 규제지역 여부를 판단한다”면서 “예외 적용이 불가능한 사례가 대부분”이라고 설명했다. 금융위원회는 세입자 보호 차원에서 경과규정 유지가 타당하다는 의견을 내놨지만, 아직 세부지침이 확정되지 않아 현장의 혼란은 가라앉지 않고 있다. 

일각에서는 이번 조치가 단순한 대출규제 차원을 넘어 시장 전반의 유동성을 위축시킬 수 있다는 우려를 제기하기도 했다. 대출이 막히면 집주인은 보증금을 돌려주기 어려워지고, 세입자는 새 전세를 구하기 어렵다. 이처럼 자금 순환이 끊기면 거래절벽과 매물 증가로 이어져 시장 전체가 경색될 수 있다는 지적이다. 다만 서울처럼 전세 수요가 꾸준한 지역은 단기적 충격이 제한적일 것이란 관측이 주를 이루는 만큼 이번 대책은 외곽·중저가 지역 중심의 ‘깡통 리스크’를 부각시키는 데 그 여파가 집중되는 형국이다. 

정부·은행 간 모호한 책임 구조, 대출 경색 심화

이 같은 논란은 지난 6월 이재명 정부의 첫 번째 부동산 대책이 발표되고 난 직후에도 불거진 바 있다. 당시 정부는 전세퇴거자금대출을 1억원 한도로 제한하면서 예외적으로 6월 27일 이전에 임대차 계약을 체결했거나 소유권 이전을 완료한 경우에는 기존 조건으로 대출이 가능하다고 밝혔다. 하지만 실제 현장에서는 이 ‘예외 규정’의 세부 적용 기준을 놓고 혼란이 이어졌다. 은행마다 ‘소유권 취득일’이 계약일인지, 등기 접수일인지에 대한 해석이 달라 차주들은 창구별로 서로 다른 안내를 받는 사례가 속출했다.

이러한 혼란의 핵심은 금융당국이 내놓은 지침이 지나치게 추상적이었다는 데 있다. 세입자 퇴거 목적 외에는 대출 사용이 금지된다는 조건만 명시하면서 실제 대출이 ‘역전세 반환’에 해당하는지 여부는 은행의 판단에 맡긴 것이다. 이 때문에 일부 은행에선 전세가가 오르는 지역에서는 역전세가 아니라는 이유로 한도를 1억원으로 묶고, 하락 지역에선 완화해주는 식으로 제각각 적용되는 촌극까지 벌어졌다. 정부가 ‘세입자 보호’라는 명분을 앞세웠지만, 결과적으로 현장에선 실수요자조차 대출을 받기 어려운 상황이 된 셈이다.

이후 은행권의 대응은 점점 더 보수적으로 변했다. 부실 리스크를 우려한 은행들이 자율적으로 전세퇴거자금대출을 중단하거나 심사를 사실상 멈추는 사례가 잇따랐다. 특히 갭투자(전세 끼고 매매)로 주택을 매입한 차주들의 대출 문의에는 “당국의 유권해석이 확정되기 전까지 신규 대출은 불가하다”는 안내만이 뒤따랐다. 금융당국은 이런 상황에서도 “시장 과열 방지”를 이유로 세부지침 확정을 미루면서 시장의 혼란을 방치했다. 

피해는 고스란히 임대차 시장에 전가됐다. 세입자 보증금을 돌려주지 못한 임대인들이 속출하면서 일부 지역에서는 급매물과 경매 물량이 동시에 증가했다. 전문가들은 “대출 규제의 취지가 투기 억제라면, 최소한 실거주나 퇴거 목적의 대출은 구분해야 한다”며 “정부와 은행 간 불명확한 책임 구조가 전세시장 불안을 장기화시키고 있다”고 지적했다. 금융권의 눈치 보기와 정부의 늑장 대응이 맞물리면서 주택시장 전반의 유동성 경색 또한 현실화했단 진단이다. 

서울·수도권 핵심지 전세가격 상승세

이런 가운데 부동산업계는 내년 임대차 시장에 불어닥칠 전세난을 우려하는 분위기다. 정부의 연이은 부동산 대출 규제로 소유권 이전 조건부 전세대출이 사실상 막히면서 갭투자 기반의 전세 공급이 급감한 데다, 대출 경색이 장기화할수록 퇴거·재계약 수요를 떠받칠 물량이 더 축소될 것이란 판단에서다. 실제 부동산 플랫폼 아실의 집계에서 서울 전세 매물은 9월 말 기준 2만4,099건으로 6·27 규제 직후인 6월 28일과 비교해선 2.9%, 올해 1월 대비 18.5% 감소했다.

이 같은 감소 폭은 중저가 아파트가 밀집한 서민 주거지에서 한층 두드러진다. 성북구 전세 매물은 6월 738건에서 9월 443건으로 40% 줄었고, 관악구(–34.7%)·중랑구(–33.3%)·강북구(–27.9%) 등도 큰 폭의 감소세를 그렸다. 반면 강남구는 같은 기간 4,930건에서 5,980건으로 21.2% 증가했으며, 송파구 역시 1,383건에서 2,176건으로 57.3% 늘었다. 오는 11월부터 내년 1월 청담·잠실 대단지 입주가 겹치면서 고가 전세가 일시적으로 공급되는 ‘국지 공급’ 효과가 작동한 결과다.

매물 부족은 가격에 즉시 반영됐다. KB부동산 기준 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억5,431만원으로 2022년 11월 이후 최고치를 나타냈다. 단지별 전세가에서도 강서구 마곡13단지 힐스테이트마스터(전용 59㎡)는 9억원, 강동구 고덕그라시움(59㎡) 등이 줄줄이 최고가를 새로 썼다. 수요 측면에서는 7월 국내 혼인 건수가 2만0,394건으로 9년 만의 최대치를 갈아치우며 ‘수요 증가–공급 축소’의 비대칭을 키웠다. 

이러한 비대칭은 공급 물량 축소와 맞물려 전세 대란 우려를 키운다. 이달 수도권 입주 물량은 1,128가구로 2015년 이후 가장 낮은 수준이며, 내년 수도권 입주 물량 또한 올해보다 20%가량 감소할 것으로 예측된다. 이와 관련해 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “앞으로 금리 인하로 인해 ‘전세의 월세화’에 속도가 붙고 공급 물량까지 급감할 전망”이라고 짚으며 “이 같은 상황에선 전세난 또한 갈수록 악화할 수밖에 없다”고 말했다.