전국 최고가 싹슬이한 압구정 현대아파트, 지방 현금 부자도 서울로 몰려

재건축 기대감에 평당 1억7,000만원 넘어서
외지인은 한강벨트로 몰리며 매수세 재점화
고강도 규제로 똘똘한 한 채 선호 심리 확산

정부의 고강도 규제에도 아랑곳하지 않고 강남권 아파트 가격이 상승세를 이어가고 있다. 압구정 현대아파트는 재건축 호재에 힘입어 전국 아파트 가격 상위 10개 단지 중 7곳을 차지하는가 하면, 지방 현금 부자들이 '똘똘한 한 채' 선호 심리 속에 한강벨트를 중심으로 매수에 나서면서 열기가 재점화되고 있다. 전문가들은 수요와 공급 불균형, 투기적 거래와 학군 경쟁력 등이 복합적으로 작용하면서 정부 정책만으로 강남 집값을 잡기는 어려울 것이란 진단을 내놓고 있다.

압구정 현대 14차, 1년 새 16억원 이상 상승

31일 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 기준 전국에서 가장 비싼 아파트는 압구정 현대아파트 14차(203, 204, 205, 206동)로 3.3㎡당 1억7,259만원을 기록했다. 이어 현대 4차(51~56동), 5차(71~72동), 13차(208~2011동)가 각각 2위, 3위, 5위를 차지했다. 압구정 신현대아파트도 11차, 9차, 12차가 각각 6위, 8위, 9위에 올라 상위 10개 단지 중 7곳을 압구정 현대아파트가 차지했다. 나머지 3곳은 용산구 한남동 나인원 한남, 서초구 반포동 래미안 원베일리, 성동구 성수동 아크로서울포레스트 등이 이름을 올렸다.

1위에 오른 압구정 현대 14차는 일명 ‘구현대’로 불리는 압구정 특별건축계획구역3(압구정3구역) 중 면적이 작은 전용면적 84㎡ 타입으로 구성돼 매수 접근성이 높은 편이다. 재건축 기대감에 최근 투자자의 관심이 꾸준히 이어지며 1년 새 거래가가 16억원 이상 상승했다. 2위에 오른 현대 4차 역시 같은 3구역에 위치하며, 저층 단지로 기존 용적률이 낮아 대지 지분이 많은 것이 특징이다. 이 구역은 강남 주요 업무지구와의 접근성이 뛰어나고, 대형 고급 아파트가 밀집해 있어 부유층의 선호도가 높은 곳으로 평가받는다.

최근에는 압구정 신현대 11차와 9차, 12차가 상승세를 타며 상위권에 진입했다. 이들 단지의 시세는 모두 3.3㎡당 1억5,000만원을 넘는다. 신현대가 단기간에 치고 올라온 배경에는 재건축 사업 호재와 우수한 입지가 크게 작용한 것으로 분석된다. 한강 조망권에 위치한 지역은 압구정 재건축 사업 중 가장 규모가 크고 입지가 좋은 곳으로는 대형 평형이 많아 압구정에서도 부유층 거주 비율이 높다. 다만 상가 협의와 대지 지분 정리 문제 등으로 사업 속도를 높이는 데 난항을 겪으면서 올해로 예정된 시공사 선정 작업이 다소 늦어졌다.

서울 아파트 매수 중 지방 거주자 비율 확대

서울 아파트 가격이 고공행진을 이어가면서 외지인의 서울 아파트 매입도 급증했다. 대법원 등기정보광장에 따르면 서울 아파트 매수자 중 수도권 외 거주자 비율은 5월 6.19%에서 9월 7.72%로 높아졌다. 서울 외 거주자 비율 역시 같은 기간 21.63%에서 25.28%로 올랐다. 특히 수도권 외 거주자의 경우 비율뿐 아니라 매수 건수 자체가 5월 1,010건, 6월 1,389건에서 지난달 1,441건으로 늘었다. 6·27 대책으로 부동산 거래량이 크게 줄었지만, 현금 동원력을 갖춘 지방 현금 부자들이 매수 행렬에 가담한 것이다.

지방 부자들은 토지거래허가제에 묶여 전세를 낀 갭 투자가 불가능한 강남 3구와 용산구보다 한강벨트 지역에 눈을 돌리고 있다. 강동구의 경우, 아파트 매수자 중 수도권 외 거주자 비율은 5월 5.97%에서 7월 4.73%로 줄었다가 지난달 8.72%로 늘었다. 또 서울 외 거주자 비율은 5월 24.26%에서 7월 22.23% 감소한 뒤 9월에 30.64%로 증가했다. 6·27 대책 이후 주춤했던 서울 아파트 매수세가 다시 확산하는 가운데 외지인 수요가 몰리면서 집값 상승으로 이어지고 있다는 분석이다.

다른 한강벨트 지역도 마찬가지다. 마포구의 지방 거주자 매수 비율은 5월 6.57%에서 9월 11.60%로, 서울 외 거주자는 25.11%에서 32.93%로 불어났다. 영등포구도 지방 거주자 비율이 10.77%에서 13.12%, 서울 외 거주자는 27.72%에서 33.88%로 올랐다. 월별로 보면, 서울 아파트 외지인 매매 건수는 1월 2,762건에 불과했으나 6월 4,803건, 9월 4,860건으로 증가 흐름을 보인다. 고강도 규제에도 불구하고 서울 집값이 상승할 것이라는 학습효과가 자리 잡으면서 '똘똘한 한 채'로 수요가 몰리고 있는 것이다.

강남 집값, 정부 규제만으로는 잡기 어려워

전문가들은 누를수록 오르는 강남 집값을 세금이나 대출 규제 등 정부 정책만으로 잡기는 어렵다고 지적한다. 첫 번째 이유는 수요와 공급의 불균형이다. 강남권 주택은 약 30만 채에 불과하지만, 전국적으로 수요가 늘고 있다. 신규 아파트를 지을 부지가 부족해 재건축을 통해 공급해야 하지만, 문재인 정부 시절 강화된 재건축 규제가 시장을 위축시키며 집값을 끌어올렸다. 정부 정책이 시장에 신뢰를 주지 못하는 사이 투기적 성격의 유동자본이 재건축 시장에 대거 유입되면서 매물은 줄고 호가는 급등했다.

재테크 수단으로 똘똘한 한 채를 보유하려는 심리가 서울과 수도권을 넘어 전국적으로 확산된 것도 상승세를 키운 요인이다. 정부가 다주택자에게 "사는 집이 아니면 팔라"고 경고하자, 지방과 수도권 아파트를 처분하고 강남 아파트만 남기는 ‘선택과 집중’에 나선 것이다. 여기에는 일부 불법적인 요소도 작용했다. 자금력이 풍부한 투자 세력이 경쟁적으로 가격을 올리거나, 대형 중개업자들이 보유한 아파트를 서로 사고팔며 거래가를 인위적으로 높이는 ‘자전(自轉)거래’가 호가와 실거래가를 높였다.

또한 강남 집값은 사교육 중심지와 학군 경쟁력과 밀접하게 연동된다. 한국에서 대학입시, 교육 문제는 강남 집값과 불가분의 관계를 갖는다. 실제 정부의 교육정책이 변화할수록 강남 학군 선호 심리는 강화된다. 서울 소재 상위권 대학은 그동안 자사고나 외고·과학고 출신 수험생들을 수시전형으로 선발해 왔다. 수시전형이 마무리된 뒤에는 수능시험 고득점자들이 주로 합격했다. 하지만 문재인 정부 당시 자사고 폐지 방침을 밝히면서 명문 사립고가 가까이 있는 대치동이 학부모들에게 다시 주목받는 분위기다.