토허제 피해 경매로 몰리는 현금 부자, 민간 임대는 전세 절벽 우려

10·15 대책 이후 수도권 토허제 지정
'실거주 의무' 없는 경매로 수요 몰려
장기적으론 실거주 중심 전환 가능성

이재명 정부의 세 번째 부동산 대책인 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’으로 수도권 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 현금 부자들이 경매 시장으로 몰리고 있다. 경매로 낙찰받은 물건은 2년 실거주 의무에서 자유로워 인도 즉시 전세 등으로 임대를 놓을 수 있기 때문이다. 그러나 고강도 대출 규제의 여파로 주택 시장 전반에서는 일반 매매와 전세 거래가 동시에 급감하면서 시장에서는 민간 임대 시장이 위축을 우려하는 목소리가 나온다.

10·15 대책 이후, 강남 3구 낙찰률 100%

3일 부동산 경매 정보 사이트 지지옥션에 따르면 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표된 지난달 15일부터 30일까지 진행된 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 경매 물건 12건이 모두 낙찰됐다. 지난 10월 20일 서울동부지방법원에서 열린 송파구 포레나 송파’ 전용면적 67㎡ 경매에는 무려 59명이 응찰했다. 최종 낙찰가는 감정가보다 5억원 높은 14억1,880만원이었다. 대출 규제를 감안하면 적게는 10억원에서 많게는 30억원에 가까운 현금이 필요한데도 낙찰률 100%를 기록했다.

현금 25억원 이상이 필요한 고가 아파트 경매도 두 자릿수 경쟁률이 나오고 있다. 지난달 30일 강남구 도곡동 삼성래미안 전용 84㎡ 경매에는 20명이 참여했으며, 낙찰가는 30억2,000만원으로 감정가(25억2,000만원)을 크게 웃돌았다. 이번 대책으로 규제지역 내 25억원 초과 아파트에는 대출 한도 2억원이 적용된다. 즉, 현금 28억원을 확보한 현금 부자들이 대거 경매에 뛰어든 셈이다. 전체적으로 서울 낙찰가율은 101.5%로 100%를 넘어섰으며, 특히 광진구는 135.4%로 가장 높았다.

사실상 갭투자 차단, 전세대출 규제도 강화

전문가들은 최근 경매시장의 경쟁률 상승과 낙찰가율 급증이 정부의 규제 강화와 맞물려 있다고 분석한다. 정부가 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역 등 규제지역으로 묶으면서 전세나 갭투자가 사실상 차단되자, 규제 영향을 받지 않는 경매시장으로 수요가 몰리고 있다는 것이다. 경매로 낙찰받은 주택은 2년 실거주 의무가 적용되지 않아, 곧바로 임대나 매매가 가능하다. 또한 일반 거래보다 자금 출처 조사에서도 비교적 자유롭다는 점이 자산가들의 참여를 이끌었다는 분석이다.

전문가들은 앞선 6·27, 9·7 대책에 이어 이번 10·15 대책에서도 전세대출 규제가 강화된 만큼, 전세 축소와 공공임대 확대 흐름이 본격화됐다고 평가한다. 정부는 전세대출이 서민 주거 안정에 기여한 측면이 있지만, 동시에 매매가격을 끌어올리는 요인으로 작용했다고 보고 이번 대책에 전세 규제를 추가했다. 금융위원회에 따르면 전세대출 잔액은 10년 새 4배 이상 급증했다. 같은 기간 가계대출이 연평균 5.8% 증가에 그친 점을 고려하면, 전세대출의 ‘과잉 성장’이 명확하다는 평가다.

부동산 정책이 전세 축소를 전제로 하는 만큼, 향후 주택 시장은 실거주 중심 구조로 빠르게 전환할 가능성이 있다. 이에 정부는 장기 공공임대주택 비율을 현행 8%에서 2030년 10%로 확대하겠다는 목표를 제시했지만, 시장에서는 민간임대 축소에 대한 보완책이 필요하다는 지적이 나온다. 공공임대만으로는 단기적인 수급 불균형을 해소하기 어렵다는 것이다. 일각에서는 실거주에 방점을 둔 이번 대책이 민간임대 공급 위축이라는 부작용을 초래할 가능성도 배제할 수 없다고 우려한다.

고강도 규제에 주담대·전세대출 증가 둔화

이미 부동산 시장에서는 갭투자 규제의 여파가 나타나고 있다. 지난달 국민·신한·하나·우리·농협 등 시중 5대 은행의 전체 가계대출 잔액은 766조3,718억원으로 전월 대비 2조2,769억원 증가했다. 증가 폭은 지난 9월(1조1964억원)의 두 배 수준이지만, 앞서 '영끌(영혼까지 끌어모아 주택 구매)'이 절정이던 6월(6조7,536억원)과 비교하면 3분의 1수준으로 줄었다. 7월(4조1,386억원)·8월(3조9,251억원)과 비교해도 뚜렷한 감소세다.

주택담보대출 증가 폭도 역시 둔화됐다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협은행)의 주택담보대출은 9월 608조9,848억원에서 지난달 610조2,531억원으로 1조2,683억원 늘어나는 데 그쳤다. 전세자금대출은 5,385억원 급감하며 2개월 연속 감소했다. 감소 폭도 2024년 4월(6,257억원) 이후 가장 큰 폭으로 감소했다. 한 시중은행 관계자는 “정부 규제로 갭투자가 불가능해지자 전세 공급은 줄고 월세 전환은 빨라지고 있다”고 설명했다.

이런 가운데 대출금리까지 전반적으로 오르면서 금융 소비자의 부담이 가중되고 있다. KB국민·신한·하나·우리은행의 10월 31일 기준 주택담보대출 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)는 연 3.690∼5.832%로. 두 달 전 8월 말(연 3.460∼5.546%)과 비교해 상단이 0.280%포인트, 하단이 0.230% 포인트 높아졌다. 이는 동기간 혼합형 금리의 주요 지표인 은행채 5년물 금리가 2.836%에서 3.115%로 0.279% 포인트 오른 데 따른 것이다.