서남권 융복합 첨단산업단지로 탈바꿈 선언
“1980년대에 멈춘 개발, 낙후·침체 이미지 타파”
낡은 규제 개편→수요 심리 자극으로 이어질까

앞으로 영등포구와 구로구 등 서울 서남권 준공업지역에 들어서는 아파트는 최대 400% 용적률을 적용받아 40층까지 올라갈 수 있게 된다. 서울시가 공장과 주거지를 엄격히 분리하던 기존 규제를 개선해 산업과 주거, 문화 등이 어우러진 융복합 공간으로 전환하기 위해 용적률 인센티브를 대폭 개선한다는 구상안을 내놓으면서다. 오세훈 서울 시장은 27일 이같은 내용을 골자로 하는 ‘서남권 대개조 구상’을 발표했다. 시장에서는 대대적인 규제 완화로 인한 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 고개를 드는 모습이다.

준공업지역 주택 용적률 제한 250%→400% 완화

서울시에 따르면 이번 서남권 대개조 계획안의 대상이 되는 자치구는 영등포구, 구로구, 금천구, 강서구, 양천구, 관악구, 동작구 등 총 7곳이다. 1960년대부터 1970년대까지 소비·제조 산업 중심지로 근대화와 산업화에 앞장서며 국가 성장을 주도했던 이들 지역은 1980년대 이후 개발이 멈추며 서울에서 가장 침체한 곳으로 평가된다. 오 시장은 “서남권이 낙후·침체의 이미지를 지우고 재도약할 수 있도록 도시 규제를 혁신할 것”이라며 이번 대개조 구상안의 배경을 밝혔다.

먼저 서울시는 준공업지역에 다양한 인센티브를 도입해 주택 정비 활성화에 나선다. 무분별한 도시 개발과 공동주택 건설을 방지하기 위해 최대 250%로 제한했던 용적률을 400%까지 완화하고, 녹지와 편의시설 등이 더해진 직주근접형 주거지를 조성한다는 복안이다. 강서구와 양천구 등 현행 제도로 재건축이 힘든 노후 공동주택이 밀집한 지역은 용적률 완화 외에도 안전진단 면제 등 노후계획도시특별법을 포함한 패키지형 정비계획을 수립해 기반 시설이 풍부한 새로운 형태의 주거단지로 탈바꿈시킬 예정이다.

저층 주거지 주거환경 개선을 위한 모아주택 사업의 빠른 추진과 다가구 및 다세대 밀집 지역의 정비도 돕는다. 현재 전국 모아타운 대상지 81곳 중 30곳이 서울 서남권에 밀집된 만큼 이들 지역의 사업 추진이 서남권 대개조의 성패를 가를 것이란 분석에서다. 구체적으로는 주민의 사업 이해도를 높이고 갈등 조정 역할을 수행하는 공공주도 현장지원단과 서울주택도시공사(SH)가 참여하는 공공관리 시범사업 등 체계적인 행정지원을 지속해서 추진할 방침이다. 또 지역 여건상 정비사업 우선순위에서 밀려 개별 정비에 난항을 겪는 지역은 도로와 주차장 등 부족한 기반시설 조성을 포함한 지역단위의 ‘도시공간 전략계획’을 수립해 소외됨 없이 지원한다는 설명이다.

서울시는 서남권 주거공간에 녹지와 수변, 문화화 여가 공간을 접목하는 ‘녹색감성’ 청사진도 제시했다. 이를 위해서는 어디서나 편리하게 녹지에 접근할 수 있도록 공원이나 수변 거점을 연결하는 보행·녹지네트워크를 구축하고, 대규모 정비 사업을 추진하는 민간에도 다양한 인센티브를 제공해 개방형 녹지를 최대한 확보한다는 계획이다. 둔치가 부족한 지역에는 수상 공원을 꾸미거나, 일부 복개 하천을 생태하천으로 복원하는 방안도 검토 중이다. 여의도공원과 국립 현충원, 관악산공원 등 거점 공원은 자연과 문화가 어우러진 공간으로 재구조화한다.

서울시는 연내 제도 개선과 지구별 기본계획 수립에 착수하고, 내년부터 단계적 공사 착수에 돌입할 계획이라고 밝혔다. 이르면 2026년부터 변화된 서남권의 모습을 눈으로 확인할 수 있을 것이라는 설명이다. 오 시장은 “도시공간과 시민들의 라이프스타일, 산업경제와 교통 인프라 등 도시 전체의 획기적 혁신을 앞당기는 이번 대개조를 통해 서울의 도시경쟁력을 끌어 올릴 것”이라고 말했다.

하락세 거듭한 서남권 부동산 시장 활기 돌까

시장에서는 서울시의 도시 활성화 정책이 부동산 시장에도 긍정적인 효과로 이어지길 기대하는 분위기다. ‘금·관·구(금천·관악·구로)’로 대표되는 서남권 아파트 시장은 ‘노·도·강(노원·도봉·강북)’으로 불리는 동북권과 함께 오랜 침체기를 보내고 있기 때문이다. 부동산 R114에 따르면 지난해 12월 서울 아파트값은 전년 동월 대비 3.95% 하락했는데, 관악구는 8.56% 하락한 변동률로 도봉구(-8.95%)에 이어 두 번째로 큰 낙폭을 기록했다. 구로구 또한 7.33% 하락하며 서남권 아파트 하락세를 이끌었다. 이는 강남권 일대 아파트 가격이 소폭 상승하며 시장 회복의 신호탄을 쏜 것과는 대조되는 성적으로, 같은 기간 송파구 아파트 가격은 2.52% 상승했다.

전문가들은 낡은 도시계획을 대대적으로 뜯어고치기 이전에는 시장의 활성화를 기대하기 힘들 것이라고 입을 모았다. 지난해 하반기부터 본격화한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제 등 시장에 악영향을 미치는 요소가 산적한 가운데 시장 참여자들의 수요 심리를 자극하기 위해서는 높은 수익성이 담보돼야 한다는 지적이다.

이는 다시 말해 그간의 도시계획은 수요자들이 원하는 지역에 원하는 형태의 부동산을 적시에 공급하지 못하게 한 ‘실패한 도시계획’이라는 의미다. 신도시 업무지역에 과도한 수준의 오피스텔을 건설하거나, 상업지역에 무분별한 생활형숙박시설을 공급해 미분양이 속출한 경우가 대표적 예다. 시장의 현실을 반영하지 못한 낡은 도시 계획이 부실 사업장을 양산한 셈이다. 서울시의 이번 서남권 대개조 방안이 고금리와 공사비 증가, PF 부실화 등 각종 악재 속에서 기대한 만큼의 시장 활성화로 이어질 수 있을지 지켜볼 일이다.