주담대 7% 넘자 美 집값 하방 압력, 전쟁 장기화에 고금리 탈출도 안갯속

미·이란 전쟁 장기화로 물가 불안 고조
국채금리 따라 주담대 금리도 7% 돌파
매수세 위축에 호가·분양가 인하 확산

이란 전쟁이 장기화하며 인플레이션 공포가 높아지는 가운데 미국 10년 만기 국채금리가 5% 벽을 뚫은 데 이어 30년 만기 주택담보대출 금리마저 7% 선을 넘어섰다. 대출 이자를 감당하기 어려워진 매수자들이 주택 구매를 미루면서 매물이 쌓이자 집주인과 건설사 모두 가격을 낮춰 구매자를 찾고 있다. 거래 위축이 가격 인하로 이어지고 있지만, 전쟁발 물가 불안과 미국의 부채 부담은 금리를 밀어 올리며 주택시장을 계속 압박하는 상황이다. 특히 종전 협상이 돌파구를 찾지 못해 원유 공급 불안이 길어질 경우 고금리가 매수세를 억누르면서 집값 하락 압력도 커질 수 있다는 우려가 나온다.

대출금리 뛰자 美 주택 매매계약 8.5% 감소

13일(이하 현지시간) 미국 국책 주택금융기관 프레디맥에 따르면 지난 8일 기준 30년 만기 고정형 모기지 평균 금리는 연 7.40%로, 7주 연속 오르며 2023년 11월 이후 최고치를 기록했다. 직전 주의 연 7.28%에서 0.12%포인트 더 오른 것으로, 1년 전보다도 1.10%포인트 높은 수준이다. 올해 2월 말 연 5.98%까지 내려갔다가 약 7개월 만에 1.42%포인트 뛰면서 차주의 상환 부담도 불어났다. 40만 달러(약 5억3,600만원)를 빌릴 경우 월 원리금 상환액이 376달러(약 50만원) 늘어나는 수준이다. 이러한 금리 상승에는 이란 전쟁에 따른 유가 급등과 인플레이션 우려가 영향을 미쳤다. 물가 불안에 미국 10년 만기 국채 금리가 상승하면서 이에 연동되는 모기지 금리도 오름세를 이어가고 있다.

늘어난 원리금 상환 부담은 주택 구매 수요를 위축시키고 있다. 부동산 정보업체 질로우에 따르면 지난달 미국에서 주택가격의 20%를 자기자금으로 충당할 경우 월 모기지 상환액은 대표 주택가치 기준 1,922달러(약 260만원)로, 1년 전보다 6.7% 늘었다. 여기에 세금과 보험료, 유지·보수비까지 더하면 중간소득 가구가 주택 구입 후 부담해야 하는 비용은 소득의 34.3%에 달한다. 매달 주거비로 지출해야 할 금액이 커지면서 실제 매매계약도 줄어드는 추세다. 지난달 새로 체결된 주택 매매계약은 전년 동월 대비 8.5% 감소했으며, 매물을 내놓은 뒤 계약까지 걸린 기간의 중간값도 29일로 이틀 길어졌다.

쌓이는 매물에 집값 하락, 분양가 할인도 확산

대출 이자 부담으로 매수세가 약해지자 주택 매도자들은 호가를 낮추기 시작했다. 질로우 집계에서 지난달 전체 매물 중 가격을 인하한 비중은 27.4%로, 전월보다 1.1%포인트 높아졌다. 매물 네 채 중 한 채 이상이 가격을 낮춰 구매자를 찾고 있는 셈이다. 매수자를 기다리는 매물도 쌓여 있다. 지난달 전국 매물은 139만 채로 전년 동월보다 2.5% 늘면서 34개월 연속 증가세를 이어갔다. 주택가치 지표에서도 하락세가 나타나고 있다. 같은 달 전국 주택가치지수가 전월보다 0.5% 하락한 가운데, 댈러스와 휴스턴에서는 주택가치가 1년 전보다 각각 1.9%, 1.8% 떨어졌다.

기존 주택 매도자들의 가격 조정에 건설사들도 분양가 할인으로 대응하고 있다. 전미주택건설업협회(NAHB)에 따르면 지난달 분양가를 내린 건설사는 전체의 38%로, 전월보다 3%포인트 늘었다. 이들 업체의 평균 할인율은 6%에 달한다. 분양가를 낮추는 데 더해 구매자의 대출금리를 지원하거나 주택 설비를 추가 비용 없이 업그레이드해주는 판촉도 확대되고 있다. 이 같은 혜택을 제공한 업체 비중은 8월 63%에서 9월 66%로 높아졌다. 자재비 상승과 인력 부족으로 공사비 부담이 커졌음에도 판매를 늘리기 위한 추가 지출까지 감수하는 것이다. 이에 업계의 체감경기는 갈수록 악화하고 있다. 9월 NAHB·웰스파고 주택시장지수는 전월보다 3포인트 하락한 32로, 지난해 9월 이후 최저치를 기록했다. 신규 단독주택 시장에 대한 건설사들의 판단을 반영하는 이 지수는 기준선인 50을 밑돌수록 부정적인 평가가 우세하다는 의미다.

실질금리 4% 넘으면 주택 경기 둔화

주택 거래가 줄고 매도자와 건설사들이 가격을 낮추는 흐름은 물가 상승률을 감안한 실질금리와 맞물려 있다. 실질금리는 명목 대출금리에서 물가 상승률을 뺀 수치로, 대출금리가 그대로여도 물가 상승세가 둔화하면 높아진다. 물가 상승이 빚의 실질 가치를 낮춰주는 효과가 약해지면서 차주의 실질적인 상환 부담도 커지는 것이다. 이런 부담은 주택 구매 여력을 떨어뜨려 수요와 가격을 누르는 요인으로 작용한다. 국제통화기금(IMF)이 국가별 자료를 분석한 결과에서도 실질금리가 1%포인트 상승하면 주택가격 상승률은 약 2%포인트 둔화하는 경향이 나타났다.

실질금리 상승은 실수요자의 구매 여력을 줄이는 데 그치지 않고 투자 목적의 주택 수요에도 영향을 미친다. 주택의 투자 가치는 앞으로 받을 임대수익 등을 현재 가치로 환산해 평가하는데, 이때 적용하는 할인율에 금리가 반영되기 때문이다. 다른 조건이 같다면 할인율이 높을수록 미래 수익의 현재 가치는 줄어드는 것으로, 같은 임대수익을 기대하는 주택이라도 투자자가 지불하려는 매입가격은 그만큼 낮아질 수 있다. 미국 연방준비제도(Fed·연준) 연구진도 주택가격과 임대료의 관계를 분석하면서 실질금리와 예상 임대료 증가율, 주택 투자에 요구되는 위험 보상을 주요 변수로 제시했다. 금리와 예상 임대료 상승률, 투자 위험에 따른 요구수익률이 주택의 가치 평가에 함께 반영된다는 설명이다.

물가 불안·부채 부담 속 고금리 장기화 우려

금리 부담에 주택 매수세가 위축되고 있지만, 대출금리가 내려갈 여지는 크지 않다. 전쟁 장기화로 물가 불안이 이어지면서 미국 통화정책도 추가 긴축 쪽으로 기울고 있어서다. 지난 7일 공개된 9월 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록에 따르면 참석자들은 최근 수개월간 물가 상승률이 목표치인 2%를 향해 충분히 낮아지지 않았다고 평가했다. 이런 판단에 따라 연준은 9월 회의에서 기준금리를 0.25%포인트 올렸으며, 대다수 참석자는 연내 추가 인상도 필요할 것으로 봤다. 추가 긴축 가능성을 열어둔 채 10월에는 앞선 인상의 영향을 지켜보자는 기류가 형성됐으나, 물가가 높은 수준에 머물면서 금리 인하로 돌아설 여지는 제한된 상태다.

미국의 재정 부담도 장기금리 상승 압력을 키우고 있다. 국가부채가 40조 달러(약 5경3,470조원)를 웃도는 상황에서 정부의 국채 발행과 빅테크 기업의 인공지능(AI) 투자용 차입이 겹치며 자금 확보 경쟁이 치열해진 탓이다. 채권 공급만큼 매수 수요가 늘지 않으면 더 높은 수익률을 제시해야 투자자를 확보할 수 있다. 특히 장기채는 보유 기간이 긴 만큼 물가·금리 변동에 따른 손실 위험까지 보상해야 하는데, 이때 수익률에 더해지는 것이 ‘기간 프리미엄’이다. 기간 프리미엄 상승으로 장기 국채금리가 오르면 기준금리 동결에도 정부가 새로 발행하는 국채의 이자 비용은 늘어난다. 만기가 돌아온 기존 국채까지 높은 금리로 차환해야 해 재정 부담은 더욱 커지는 구조다.

원유 공급 불안에 美 금리 안정도 난항

장기금리가 더 오르면 채권 투자자의 손실이 강제 매도로 이어져 금융시장 불안을 키울 위험도 있다. 채권운용사 핌코의 댄 아이버슨 최고투자책임자(CIO)는 지난 9일 차입 투자자들의 채권 매도가 미국 10년 만기 국채금리를 연 6%까지 밀어 올릴 수 있다고 경고했다. 금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 손실이 불어난 헤지펀드 등이 투자 규모를 줄이는 과정에서 보유 채권을 대거 처분할 수 있다는 설명이다. 이때 쏟아지는 매물이 채권가격을 더 떨어뜨리고 금리를 끌어올려 추가 매도를 촉발할 수 있다. 아이버슨은 이런 매도 압력으로 10년 만기 국채금리가 연 5.5% 이상에 도달할 경우 주식과 회사채 시장도 광범위한 타격을 받을 것으로 봤다. 특히 만기가 돌아오는 부채를 차환해야 하는 기업과 상업용 부동산 차주들은 더 높은 이자를 감수하면서도 필요한 자금을 확보하기 어려워질 수 있다.

이란 전쟁 종결과 에너지 공급 정상화가 금리 상승 압력을 낮출 주요 변수로 남아 있지만, 이마저도 기약하기 어려운 상황이다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 최근 협상에 진전이 없으면 중간선거 이후 대이란 공격을 재개할 수 있다고 경고했다. 종전 협상이 지연되는 가운데 추가 군사 충돌 가능성까지 남아 있어 원유 공급 불안이 장기화할 우려가 커지는 형국이다. 댈러스 연방준비은행 분석에 따르면 원유 공급 차질이 오래 지속될수록 유가 상승이 미국 물가와 가계의 기대인플레이션에 미치는 영향도 커지는 것으로 나타났다. 에너지 가격 불안이 이어지면 연준은 금리 인하에 나서기 어려워지고, 장기 국채금리에도 상승 압력이 가해질 수 있다는 뜻이다.