다대마린시티 PF 대주단, 시행사 브릿지론 만기 연장 불허
경·공매 넘어갈 가능성도, 2,000억 내준 새마을금고 대규모 손실 위기
"새마을금고 관리·감독, 금융당국에 이관해야" 시장 비판 가시화

부산 사하구 다대동의 옛 한진중공업 부지 개발 사업장(다대마린시티)이 경·공매로 넘어갈 수 있다는 전망이 제기됐다. 시행사의 브릿지론 원리금 상환이 장기간 지연되자, 새마을금고 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단이 만기 연장 불허를 통보하면서다. 해당 브릿지론의 50% 이상 금액을 내준 새마을금고가 재차 대규모 손실을 떠안을 위기에 놓인 가운데, 업계에서는 새마을금고 특유의 관리·감독 체계가 부실 위험을 키우고 있다는 지적이 흘러나온다.

'연체의 늪' 빠진 다대마린시티

29일 금융권에 따르면 다대마린시티 사업장의 부동산 PF 대주단은 최근 시행사의 원리금 상환 지연으로 사업 진행이 어렵다고 판단, 시행사 HSD에 브릿지론 만기 연장 불허를 통보했다. 지난 5월 말 브릿지론 만기 이후 6월과 7월에 연이어 이자가 연체된 결과다. 시행사가 받은 브릿지론은 3,800억원이며, 이 중 새마을금고의 대출 비중은 약 54%(2,000억원)에 달한다. 이밖에 하나증권·교보증권·BNK투자증권 등이 1,800억원 규모의 대출을 내줬다.

HSD는 브릿지론 이자를 1년 가까이 연체한 것으로 알려져 있다. 금리는 연 8.1~11% 수준이며, 이자 연체 규모만 수백억원에 달한다는 전언이다. HSD가 브릿지론 만기 연장을 받으려면 외부전문기관의 평가를 기반으로 대주단의 75% 이상의 동의를 얻어야 한다. 그러나 이미 전체 중 50% 이상의 대출을 내준 새마을금고중앙회가 만기 연장 불허를 결정한 상황인 만큼, 추후 연장 동의를 받아내기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

HSD 측은 시공사 선정 과정이 순탄히 진행되고 있고, 연내 본PF로 전환하면 브릿지론을 일시 상환해 우려를 종식할 수 있다고 거듭 강조하지만, 그럼에도 시장의 우려는 좀처럼 사그라지지 않고 있다. 한 건설업계 관계자는 "최근 금융당국은 부실 PF 사업장에 대한 구조조정 압박을 강화하고 있다"며 "상황이 악화할 경우 다대마린시티는 금융당국의 부동산 PF 사업장 구조조정 지침에 따라 경·공매 대상으로 분류될 수 있다"고 짚었다.

더욱이 해당 사업장이 경·공매로 넘어갈 경우 새마을금고도 적잖은 타격을 받을 것으로 전망된다. PF 사업장 사업성 평가에서 ‘부실 우려’로 분류된 사업장에 대출을 내준 금융기관은 대출금의 75%를 충당금으로 쌓아야 한다. 이에 따라 새마을금고가 쌓아야 하는 충당금 규모는 1,500억원에 달할 것으로 계산된다.

새마을금고의 부동산 PF 부실 리스크

주목할 만한 부분은 다대마린시티의 사례가 새마을금고 부동산 PF 관련 리스크의 '일부분'에 그친다는 점이다. 새마을금고 연체율은 지난해 말 5.07%에서 올 1분기 7%대까지 급등한 바 있다. 연체율이 상승한 주요 원인으로는 관리형 토지신탁 대출 등 부동산 PF 상품이 지목된다. 관리형 토지신탁은 금융회사가 특정 부동산 개발 사업의 미래 수익과 해당 부지를 담보로 신탁사에 돈을 빌려주는 상품으로, 부동산 침체기 사업이 지연될 경우 대출금 회수가 어려워질 수 있다.

지난 11일에는 1분기 새마을금고의 지점 상당수가 경영지도 또는 경영개선조치 대상으로 전락했다는 소식이 전해지기도 했다. 국회 행정안전위원회 소속 모경종 더불어민주당 의원이 행정안전부로부터 제출받은 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 1분기 기준 11개의 새마을금고 지점이 경영지도 대상에, 128개 지점이 경영개선조치 대상에 올랐다. 경영지도는 행안부와 새마을금고중앙회가 나서 부실자산 정리와 인력 및 조직 운영 개선, 자금 수급 조절 등으로 경영 상태를 개선하는 것을 의미하며, 경영개선조치는 매년 분기 말 새마을금고 감독 기준상 금고의 경영실태평가에 따라 경영 개선을 권고·요구·명령하는 조처다.

권역별로 경영지도 대상 금고는 △서울 2개 △부산 1개 △대구 4개 △광주·전남 1개 △경북 3개였다. 최근 276억원에 달하는 거액의 손실이 발생했음에도 고금리 특판을 진행해 논란을 빚은 서울의 모 새마을금고도 경영지도 대상에 포함된 것으로 전해진다. 경영개선조치 대상 중 ‘개선 권고’ 대상은 105개, ‘개선 요구’ 대상은 23개였다. 다만 행안부는 금고 고객에게 필요하지 않은 혼란을 초래할 수 있다며 개별 금고명은 공개하지 않았다.

금융당국 아닌 행정안전부가 관리?

새마을금고의 PF 부실 위기가 점차 가중되는 가운데, 업계 일각에서는 새마을금고의 관리·감독 권한을 금융당국으로 이관해 상황을 정리할 필요가 있다는 지적이 흘러나온다. 새마을금고는 1960년대 새마을운동 당시 상호부조 형태로 시작됐으며, 설립 이후 줄곧 행안부(당시 총무처)의 관리·감독 하에 운영되고 있다. 한 금융권 관계자는 "새마을금고 관리·감독 기관인 행안부는 금융 분야 전문성이 부족할 수밖에 없다"며 "업계 곳곳에서는 새마을금고가 어엿한 금융기관으로 발돋움한 만큼, 관리·감독을 권한을 금융당국으로 이관해야 한다는 의견이 나오고 있다"고 설명했다.

새마을금고의 느슨한 관리·감독 체계에 대한 비판이 커지자, 지난 2월 행안부와 금융위원회는 새마을금고 건전성 감독 협력체계 강화를 위해 업무협약(MOU)을 맺기도 했다. 금융당국이 새마을금고를 상시 모니터링할 수 있게 된 것이다. 다만 시장에서는 해당 MOU 체결 이후에도 새마을금고의 관리·감독 체계가 여전히 '빈틈투성이'라는 비판이 끊이지 않고 있다. 금융감독원이 새마을금고 전담팀을 구성하며 관리·감독 강화에 박차를 가하고 있지만, 완전한 감독 기능을 손에 넣기 전까지는 행안부의 눈치를 볼 수밖에 없기 때문이다.

일각에서는 현재와 같은 관리·감독 체계가 유지될 경우 금융당국의 강력한 제재가 새마을금고 앞에서 유명무실해질 수 있다는 우려도 나온다. 최근 금감원은 금융권 전반에 다음 달 9일까지 부동산 PF 사업성 평가 최종 등급이 ‘유의’ 또는 ‘부실 우려’에 해당하는 사업장의 재구조화·정리 계획을 제출하라는 지침을 전달했다. 재구조화·정리 완료 시점은 ‘계획 제출일부터 6개월 이내’로 명시됐다. 지침에 따라 유의 등급의 사업장은 재구조화 또는 자율 매각 계획을, 부실 우려 등급 사업장은 상각 또는 경·공매를 통한 매각 계획을 제출해야 한다.

경·공매 대상 사업장도 확대했다. 부동산 PF 대출 원리금이 3개월 이상 연체된 사업장은 곧장 경·공매로 정리해야 한다. 기존에는 6개월 이상 연체된 사업장이 경·공매 대상이었다. 재공매 주기도 기존 3개월에서 1개월로 단축했다. 한 은행권 종사자는 "이번 재구조화·정리 지침을 보면 알 수 있듯, 결국 부동산 PF 관련 제재의 수위를 결정하는 것은 금융당국"이라며 "일각에서는 금융당국의 감독에서 비교적 자유로운 새마을금고가 제재를 피해 '버티기' 기조를 이어갈 수 있다는 분석도 나온다. 고질적인 관리 구조 문제인 셈"이라고 귀띔했다.