기습적인 초강력 대출 규제, 당정 협의 없이 극비리에 추진
文정부 실패 '반면교사', 집값·소득 무관하게 대출 6억 제한
'서민 내 집 마련 봉쇄 vs. 투기 수요 억제 효과' 평가 엇갈려

이재명 정부 출범 이후 서울을 중심으로 수도권 집값이 급등하자, 금융당국이 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 수도권과 규제 지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 일괄 제한하고, 생애 최초·서민 대상 정책대출까지 줄이는 이번 조치는 문재인 정부 시절 고강도 규제를 총망라한 수준이라는 평가다. 새 정부의 대출 규제 정책이 발표된 만큼 시장은 세금과 공급을 둘러싼 후속 대책에 촉각을 곤두세우고 있다.

27일, 금융위 등 '가계부채 관리 방안' 발표

30일 정치권과 금융권에 따르면 최근 정부가 내놓은 '가계부채 관리 방안'은 극비리에 마련된 것으로 파악된다. 여당인 더불어민주당 정책위원회 차원에서도 별도의 당정 협의가 진행되지 않았고, 대책의 주요 내용과 발표 일정 등을 몰랐던 이가 대부분인 것으로 알려졌다. 정부와 금융권 사이의 사전 조율도 없었다. 실제로 정부는 이번 대책 발표를 앞두고 보안 유지에 특별히 신경을 썼다. 대책 발표 전에 시장에 내용이 알려지면 막차 수요가 불붙는 부작용이 나타날 것으로 우려했기 때문이다.

앞서 지난 27일 금융위원회와 국토교통부 등 관계 부처는 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 강력한 대출 규제를 발표했다. 이에 따라 28일부터 시중은행이 수도권과 규제 지역에서 취급하는 주택담보대출(주담대)의 최대한도가 6억원으로 제한됐다. 또 금융당국은 실수요자에 대한 대출로 한도가 컸던 생애 최초 주담대도 수도권과 규제 지역의 경우 LTV(주택담보대출비율)을 80%에서 70%로 낮추고 동시에 6개월 이내 전입 의무가 부과했다. 전세를 끼고 매매하는, 이른바 '갭투자'를 원천 차단하겠다는 취지다.

정부 방안에 따라 수도권 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 매수할 때는 주담대를 아예 금지한다. 사실상 LTV 0%가 적용되는 조치로 다주택자에게 대출을 해주지 않겠다는 의지가 반영됐다. 다만 1주택자가 6개월 안에 기존 주택을 처분할 경우에는 무주택자와 동일하게 비규제 지역 LTV 70%, 규제 지역 LTV 50%를 적용한다. 이와 함께 수도권과 규제 지역의 주담대 대출 만기도 최대 40년에서 30년 이내로 제한하고 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한했다.

서민 대출로 여겨지는 디딤돌·버팀목 대출도 최대한도를 제한했다. 디딤돌 대출의 경우, 일반 무주택자는 2억5,000만원에서 2억원으로, 생애 최초·청년은 3억원에서 2억4,000만원으로, 신혼은 4억원에서 3억2,000만원으로, 신생아는 5억원에서 4억원으로 각각 최대한도가 줄었다. 버팀목 대출은 생애 최초·청년은 2억원에서 1억5,000만원으로, 신혼은 수도권이 3억원에서 2억5,000만원, 지방이 2억원에서 1억6,000만원으로, 신생아는 3억원에서 2억4,000만원으로 각각 최대한도가 축소됐다.

소득 대비 부채 수준, 월 상환가능액 등 고려

'007 작전'을 방불케 할 만큼 극비리에 추진된 이번 부동산 대책은 내용 면에서도 파격적이라는 평가를 받는다. 부동산 시장에서는 과거 문재인 정부 5년간 시행했던 모든 대출 규제를 한 번에 꺼내 들었다는 분석도 나온다. 2019년 12월 문 정부는 15번째 부동산 대책으로 15억원 이상 고가주택에 한해 주담대를 금지했는데, 이후 시장에서는 10억원대 초반 매물이 15억원에 키를 맞추는 부작용이 나타났다. 이에 새 정부는 고가주택에 대한 주담대 금지 대신 6억원으로 대출 한도를 제한하는 조치를 꺼낸 것으로 해석된다.

금융위는 대출 한도 6억원에 대해 "소득 대비 부채 수준과 월 상환액이 감당 가능한 수준에서 한도를 정했다"며 "6억원 이상 대출받는 사람은 전체 차주의 10% 미만"이라고 설명했다. 금융위가 제시한 시뮬레이션에 따르면 연봉 2억인 차주가 20억원의 주택을 구입할 경우 대출 한도가 13억9,600만원에서 6억원으로 7억9,600만원 감소한다. 연 소득 1억원 차주가 10억원 주택을 구입하는 경우 6억9,800만원에서 6억원으로 대출한도가 줄고, 연 소득 6,000만원 차주가 10억원어치 주택을 살 땐 한도가 4억1,900만원이기 때문에 변화가 없다.

금융당국의 해명에도 논란은 정치권으로 확산됐다. 국민의힘은 이번 대책을 두고 '서민과 청년이 집을 못 사게 막고 현금 부자만 배불리는 정책'이라며 비판의 목소리를 높였다. 송언석 원내 대표는 "언뜻 보면 과도한 부채를 막기 위한 조치로 보이지만, 중산·서민층에게 서울 집은 꿈도 꾸지 말라고 하는 것"이라고 지적했다. 박민영 대변인도 "서울 평균 집값이 13억원인데 대출 상한을 6억원으로 묶으면 7억원 이상 가진 사람만 내집을 마련의 꿈을 이룰 수 있다"며 "2030세대는 사실상 집을 사지 말라는 것과 다름없다"고 말했다.

대출 규제에 이어 세금과 공급 대책에도 관심

이재명 정부의 첫 부동산 정책이 유례없이 강도 높은 대출 규제로 시작되면서, 시장의 관심은 이제 세금과 공급 등 전통적 정책 수단으로 옮겨가고 있다. 이재명 대통령은 취임 전부터 "세금으로 집값을 잡기 않겠다"고 여러 차례 공언한 바 있다. 이에 따라 보유세, 양도세 등 부동산 관련한 세 부담을 인위적으로 높여 집값을 억제하는 방식은 더 이상 사용하지 않겠다는 게 새 정부의 기조다.

이재명 정부가 세금을 통한 부동산 규제 방식을 당장 사용하지 않는 것은 '학습효과' 때문이라는 해석이 나온다. 보유세 증세·양도세 중과 등 세금을 통한 부동산 대책은 과거 문 정부 당시 다주택자 규제를 강화하는 과정에서 활용됐지만, '똘똘한 한 채' 쏠림을 부추기고 매물 잠김을 유발해 시장을 불안하게 만들었다는 비판을 받았다. 실제로 이후 수도권 집값은 오히려 더 빠르게 상승했고, 가계 대출도 가파르게 불어났다.

공급 확대 역시 당장은 배제되는 분위기다. 부동산 공급 대책은 정책 효과가 수년 뒤에 나타나는 만큼, 단기적 시장 대응책으로는 적절하지 않다는 판단이 깔린 것으로 분석된다. 여기에 최근 건설경기 침체와 건설사 재무 악화도 공급 확대의 걸림돌도 작용하고 있다. 인건비, 자재비 등 원가 상승으로 분양가가 급등하고, 건설사는 미분양 리스크와 자금난에 시달리며 줄줄이 부도 위기에 몰리면서 신규 사업 추진이 어려워진 상황이다.

미국, 사실상 ‘WTO 탈퇴 선언’
‘예산 부족’에 ‘항소 기구’도 마비
“힘의 논리가 규칙 대신할 것”

본 기사는 VoxEU–CEPR(경제정책연구센터)의 칼럼을 The Economy 편집팀이 재작성한 것입니다. 원문 분석을 참조해 해석과 논평을 추가했으며 본 기사에 제시된 견해는 VoxEU 및 CEPR과 반드시 일치하지 않음을 밝힙니다.

미국은 세계무역기구(World Trade Organization, WTO) 기여금인 2,270만 스위스 프랑(약 388억원)을 올해 초에 미납하면서 별다른 말을 하지 않았다. 하지만 이 대수롭지 않은 행동의 파급력은 엄청나다. 글로벌 무역의 양상이 달라지고, 개발도상국 지원 프로그램이 멈춰 서고, 경영대학원의 교과 과정까지 바뀌고 있다.

미국, WTO 기여분 미납

미국은 수십 년 동안 WTO의 최대 기여자였다. 그런 만큼 미국의 미납은 2억 500만 스위스 프랑(약 3,500억원) 정도인 WTO 예산에 큰 영향을 미친다. 핵심 예산의 11%가 빠진 셈이니 직원 고용과 교육 훈련 프로그램을 중단한 가운데 다른 회원국에 절망적인 호소를 해야 하는 상황이 됐다.

연체가 지속되면 누적 예산 적자가 7,500만 스위스 프랑(약 1,280억원)에 달해 개발도상국에 제공되는 기술 훈련 프로그램이 전면 중단될 수 있다. 하지만 이러한 영향에도 미국 국회는 조용한 편이다. 미국의 WTO 탈퇴를 위해 올해 도입된 하원 결의안은 142개 단어가 전부고 청문회도 형식에 그쳤다. 한때 다자간 무역을 소리높여 옹호했던 미국 재계도 침묵을 지키고 있다.

미국 관세 불확실성으로 글로벌 GDP 499조 원 ‘피해’

관세 중심의 산업 정책에 사로잡힌 공화당 정치인들은 WTO를 구시대적 유산으로 치부하는 분위기고, 말로만 다자주의를 외쳐 온 민주당도 실질적인 반대 의견을 내지 않고 있다. 규칙 기반 무역 체제에 대한 초당적 지지는 이제 사라졌다. 하지만 글로벌 무역의 현실은 이미 심각하다. WTO에 따르면 올해 미국 관세로 인한 불확실성 때문에 전 세계 무역량의 1.5%가 감소할 것으로 추산된다. 금액으로 3,660억 달러(약 499조원)에 해당하며 WTO 연간 예산의 15배다.

미국의 이탈을 상징적으로 보여주는 것은 무역 분쟁에서 대법원에 해당하는 WTO 항소 기구(Appellate Body)의 기능 마비일 것이다. 2019년부터 미국의 거듭된 거부권 행사로 재판관 정족수를 채우지 못하고 있다. 이로 인해 영국을 포함한 56개국은 ‘다자간 임시 항소 중재 협정’(Multi-Party Interim Appeal Arbitration Arrangement, MPIA)으로 불리는 임시 재판소를 만들었다. 임시 재판소가 회원국 간 무역 소송을 해결해 준다고 하지만, 소송이 미국과 관련되면 재판 결과를 강제 집행이 아닌 호의와 신뢰로 해결할 수밖에 없다는 문제가 있다.

국제기구의 파편화는 실제적인 거시경제적 피해로 연결되고 있다. IMF 추산에 따르면 별도의 무역 연합이 결성돼 경쟁 구도를 이루면 시간이 지남에 따라 글로벌 GDP가 7%까지 축소될 수 있다고 한다. 해마다 일본 경제 한 개가 지워지는 셈이다.

규칙 사라진 자리, ‘힘의 논리’가 채울 것

글로벌 무역은 올해 0.2% 감소할 것으로 전망된다. 숫자가 작아 보이지만 예측 가능한 관세 수입에 의존하는 개발도상국들은 수십억 달러의 손실을 견뎌야 하는 상황이 된다. 기업들은 WTO의 기능이 사라진 상황을 사업 모델에 적용하고 있다. 운송 비용이 급등하고 있으며, 무역 계약에도 상황을 고려한 위험 회피 조항이 추가되고 있다.

무역 관련 교육 내용도 바뀌고 있다. 최혜국 대우(Most-Favored Nation treatment)와 같은 WTO의 기본 원칙 대신, 다자간 체제가 파괴된 상황에서의 위기 대응이 수업의 중심을 이룬다. WTO 탈퇴에 대비한 기업 정관을 작성하게 하는 미국 경영대학원도 있고, 미국의 방해를 우회하는 WTO 의결 규칙 협상을 연습하는 유럽 학교도 있다. 모두 힘의 논리가 규칙 기반의 시스템을 압도하는 상황에 대비하기 위한 준비인 셈이다.

부재 길어질수록 ‘복귀 어려워’

전문가들은 WTO의 앞날을 세 가지로 전망한다. 첫 번째는 미국의 연체와 법관 임명 방해가 지속돼 완전한 몰락으로 가는 것이다. 임시 재판소의 기능이 확대돼 WTO 항소 기구를 대체하게 된다. 두 번째는 중국, EU, 인도 등의 주요 경제권이 미국의 거부권을 피하기 위해 WTO 예산과 의결 제도를 개혁하는 시나리오다. 상당히 공격적인 움직임으로 미국의 보복이 따를 수 있다.

그리고 마지막으로 정권이 바뀌며 미국이 복귀한다는 가정도 할 수 있다. 정치적 기류가 뒤바뀌고 탄소 가격제(carbon pricing) 및 디지털 규정 등 새로운 무역 이슈가 등장하며 WTO의 존재 의미가 되살아날 수도 있다. 하지만 미국의 부재가 길어질수록 가능성은 줄어든다. 새로운 체제가 공고화하고, 계약 내용이 바뀌고, 미국 없는 분쟁 해결 절차가 자리를 잡는다면 말이다. 모든 것을 뒤집으려면 엄청난 법적, 행정적 노력이 뒤따라야 할 것이다.

원문의 저자는 헨릭 혼(Henrik Horn) 스톡홀름 산업경제연구소(Research Institute of Industrial Economics) 교수 외 1명입니다. 영어 원문 기사는 Why the US and the WTO should part ways | CEPR에 게재돼 있습니다.

다극화 시대, 지정학적 위기 양상도 ‘파편화’
미국 중심 ‘글로벌’ 지표, 지역 상황 반영 ‘부실’
유럽도, 아시아도 독자적 지표는 ‘필수’

본 기사는 VoxEU–CEPR(경제정책연구센터)의 칼럼을 The Economy 편집팀이 재작성한 것입니다. 원문 분석을 참조해 해석과 논평을 추가했으며 본 기사에 제시된 견해는 VoxEU 및 CEPR과 반드시 일치하지 않음을 밝힙니다.

전 세계가 지역 불안정으로 얼룩진 다극화 시대에 돌입하면서 지정학적 리스크의 성격도 각기 달라지고 있다. 따라서 금융 시장이든 정책 당국이든 글로벌 위협을 판단할 때 미국 중심의 도구에만 의존하는 것은 오판을 부른다. 지난 13일 일어난 이란과 이스라엘 간 미사일 교전이 이로 인한 폐단을 말해 준다.

지정학적 리스크, ‘지역 편차 뚜렷’

블룸버그의 지정학적 위험 지수가 조용한 반응을 보인 반면, 유럽 시장은 격렬하게 움직였다. 천연가스 가격이 18% 올랐고, 유로화는 폭락했으며, 이탈리아 채권 수익률 스프레드(bond spread)가 확대됐다. 모두 글로벌 지표와 상관없는 움직임이었다.

부주의 때문이 아닌 시스템적 결함이라고 해야 맞다. 문제가 리스크를 판단하는 방법에 있기 때문이다. 흔히 쓰는 칼다라-이아코비엘로 지정학적 위험 지수(Caldara–Iacoviello Global Geopolitical Risk gauge)나 블랙록 지정학적 위험 지표(BlackRock Geopolitical Risk Indicator)가 모두 미국 금융 상품과 영어권 언론을 기반으로 한 것들이다. 그런데 유럽을 강타한 지역 위기가 월 스트리트에 맞춰진 위험 지표에는 보이지 않는다. 이제라도 지역 상황을 반영한 유로존 지정학적 위험 지수(Euro Area Geopolitical Risk Index, 이하 유로존 위험 지수)를 적극적으로 도입하는 것은 다행스럽다.

에너지 수입에 의존하고 글로벌 화약고로 불리는 지역들과 인접한 유로존은 지정학적 진동에 민감할 수밖에 없다. 유럽중앙은행 조사에 따르면 유로존 위험 지수가 1표준편차 오르면 유로존 GDP가 0.6%P 감소하고 코어 인플레이션은 2년간 0.4%P 오른다고 한다. 이러한 ‘비대칭 충격’(asymmetric shock)은 에너지 수출국이자 탄탄한 금융 회복력을 가진 미국과는 매우 다르다.

유럽 위기, 미국 중심 지표에 ‘잘 반영 안 돼’

이란-이스라엘 분쟁을 보면 차이가 드러난다. 이 사건으로 독일 전기요금이 요동치고 스페인의 도매가격이 4개월 중 최고를 기록하는 가운데 인플레이션 기대치도 크게 올랐다. 하지만 유로존 2억 1,000만 명의 근로자가 임금 인상을 요구하는 상황에서도 미국 중심의 위험 지표에는 특이한 점 하나 보이지 않았다. 글로벌 충격을 한결같이 취급하면 얼마나 왜곡된 결정이 따를 수 있는지 보여준 사례였다.

유럽은 지리적으로 취약한 대륙이다. 우크라이나, 가자, 코소보 등 분쟁 지역이 모두 가까이 있다. 유로존 위험 지표는 이들 분쟁 당시 글로벌 지표보다 분명하고 지속적인 반응을 보여 왔다. 우크라이나 전쟁 발발 때도 큰 변화를 보이지 않은 영어권 지표에 비해 40% 가까이 급등했고 한동안 오른 상태를 유지했다.

지역마다 다른 리스크 요인과 영향

심지어는 일회성 사건도 오래가는 충격을 남긴다. 미사일 사건으로 유로 5년 만기 인플레이션 스와프(euro five-year inflation swaps, 고정 금리와 인플레이션 지수에 연동된 변동 금리의 차이)가 0.23% 오르고 천연가스 가격도 50% 넘게 상승했다. 유럽중앙은행은 이 사건 하나로 내년 말까지 인플레이션이 목표를 웃돌 가능성이 30%라고 추정한다. 금융 스트레스 테스트를 봐도 지속적인 지정학적 충격이 주요 은행들의 티어 1 자본 비율(Tier 1 capital ratios, 총 위험가중자산 대비 은행의 핵심 자본 비율)을 0.6% 떨어뜨리는 것으로 나타났다.

블랙록 지정학적 위험 지표는 미국의 옵션 상품과 뉴스를 기반으로 하므로 유럽 상황을 제대로 반영하기 어렵다. 6월에 유럽 채권 수익률이 크게 상승했을 때는 거의 움직이지도 않았다. 해당 지표를 신뢰한 투자자들은 좋은 기회를 놓칠 수밖에 없었는데 유로존 채권 수익률이 2주 동안 미국 국채보다 11%나 더 높았다.

아시아의 리스크 양상은 또 달라 관세 인상과 반도체 공급망 와해가 고민거리다. 미국 관세가 아시아 주요 수출국을 상대로 40%를 넘고 대만에 대한 중국의 그레이 존(gray-zone) 봉쇄(전면전을 유발하지 않는 무력 시위) 위협이 주식 시장에 리스크 프리미엄을 더하고 있다. 이 역시 글로벌 지표에는 크게 반영되지 않는다.

현지 뉴스와 시장 지표 반영해야

따라서 지역 현실을 반영한 다원적 상황판이 만들어져야 하고 그러기 위해서는 먼저 현지 언어로 된 뉴스를 포함해야 한다. 더 스피겔(Der Spiegel, 독일 뉴스 웹사이트)이나 코리에레 델라 세라(Corriere della Sera, 이탈리아 일간지)가 월 스트리트 저널보다 훨씬 유의미한 시사점을 제공하기 때문이다. 또 유로-엔 통화 옵션이나 현지 인플레이션 스와프 등 지역에 맞는 시장 지표가 스트레스 테스트에 반영돼야 한다.

당연히 지표 및 모델 제공 기업이나 신용 평가 기관 등 글로벌 지표 독점을 통해 이익을 얻는 기존 업체들의 반발이 있을 것이다. 하지만 이미 유로존 채권 거래 기관의 2/3가 유로존 위험 지표를 사용하고 있고 주요 헤지펀드도 아시아 관세 위기를 분석 모델에 포함하고 있다.

지정학적 리스크는 갈수록 파편화되고 있다. 달러 기반의 단일화된 영어권 지표만 사용하는 것은 이제 효율적 분석 방법이 아니라 배임행위에 다름 아니다.

원문의 저자는 예브헤니아 본다렌코(Yevheniia Bondarenko) 도이체 분데스방크(Deutsche Bundesbank) 연구 센터 이코노미스트 외 3명입니다. 영어 원문 기사는 Geopolitical risk in the euro area | CEPR에 게재돼 있습니다.